万科企业管控策万科成本控制指导书Word格式文档下载.docx
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总价
(万元)
单价
(元/M2)
1
土地成本
8100.00
1578.02
2
开发前期成本
882.88
172.00
3
建安成本
10827.89
2109.47
4
公共管网配套成本
1591.23
310.00
5
绿化景观成本
385.40
75.08
6
配套成本
1770.00
344.83
7
开发间接成本
1938.53
377.66
合计
25496.00
4967.00
二、成本测算依据
本次成本测算根据设计部9月7日提供的经济指标进行测算。
第二章成本控制管理职责划分准则
一、组织管理责任划分为三个层面
◆成本总负责中心
X公司总经理层
◆成本费用发生中心
a.地价费用中心:
项目发展部
b.设计费用中心:
设计部
c.主体建安费用中心:
项目部
d.营销费用中心:
销售部、企划部
e.期间费用中心:
财务部
◆成本费用审核和监控中心
成本管理委员会:
成本管理部、财务部
二、基本职责划分
◆成本费用发生中心的基本职责
a.按照测算成本的目标,遵照相关规范和制度开展业务活动。
b.对施工现场、设计单位或经手的每单业务,在总经理授权范围内代表X公司履行项目成本费用监控职责,且对其成本费用失控承担直接和主要责任。
c.配合且接受成本费用指导监控中心按章行使的指导监控职责。
◆成本费用指导和监控中心的基本职责
a.组织编制开发项目的测算成本、目标成本费用总指标。
b.组织分解开发项目的具体明细目标成本费用指标。
c.组织编制开发项目的成本费用控制管理方案,且连同明细指标落实到专业部门和专业负责人。
d.跟踪监控和分析评估目标成本费用执行情况,且提出可操作的指导性意见。
e.建立健全目标成本费用管理体系,制定、修改、解释、培训目标成本管理通则及其相关规范、制度。
三、《成本信息月报》的管理准则
每月7日前完成该项目的《成本信息月报》的编制,必须包括:
本月成本和上月成本的差异;
壹、开发前期费用的控制管理准则
(一)内容
明细分类
主要内容
责任部门
总价(万元)
单价(元/M2)
1、勘察费
35.93
水文、地质、文物和地基勘察费,沉降观测费,日照测试费、拔地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、土地丈量测绘费
2、设计费
359.31
70
方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费;
施工图设计费、修改设计费等;
可行性研究费、制图、晒图费、赶图费
3、报批报建费
390.11
76
政府报批报建费、人防费
4、三通壹平费
38.5
7.5
包括施工现场的临时水、电、施工便道等
5、临时设施费
46.2
9
包括临时围墙、围板工程;
项目部临时办公室装修等
6、零星工程
12.83
2.5
(二)控制管理准则
1.应注意勘察工作的实效性,避免重复测量定位;
2.设计部应注意设计费的合理使用,由于设计合同较多且工作相互关联,应分清各份设计合同的工作内容及工作范围,如设计院未及时完成工作应开扣款单;
3.项目部合理应布置临时道路、临时水电位置,选取经济方案施工;
二、主体建安费用控制管理准则
(一)内容包括
1、单体土建费用
7223.7
1407.31
包括工程桩、单体土建、设计变更、现场签证和门窗、栏杆、涂料、地砖等甲供的装饰性材料
工程管理部
2、单体安装费用
1554.19
302.78
包括消防、水电、智能化管线和中庭商业广场空调
项目部工程管理部
3、电梯设备费用
200
38.96
包括电梯设备
4、土方开挖费用
340
66.24
5、地下商铺费用
1510
294.17
包括工程桩、单体土建、单体安装、设计变更、现场签证等费用
1.充分进行施工准备:
1)招投标选择优秀而可信的施工队伍;
2)制定严密的施工合同,特别是以下几方面:
A、明确承包工程范围、甲供范围、限价范围和预结算办法;
B、封死预算外施工组织措施费;
C、明确无定额项目的费用计算方法;
D、配合费、采保费,在总包合同中明确;
E、明确要求乙方承担保修责任和业主质量索赔;
F、明确设计变更及现场签证的操作方法;
3)工程管理部组织完成施工组织设计方案,确保方案的可靠性、经济性;
4)进行施工图预算,且严格审查确认中介机构提交的预算报告;
2.加强图纸会审的力度,特别是各专业图纸的配合及交叉工作,尽可能在施工图会审时发现问题,减少设计变更,避免现场的返工;
3.加强现场管理,减少现场签证;
现场工程师及监理加强对签证中隐蔽工程的工作量的审核;
4.在目标造价指标控制范围内,选用公共部位和室内装饰性材料及设备;
1)甲供材料、设备的采购原则上必须实行招投标;
三、公共管网配套费用
1、下水道排污费用
小区内雨、污水管道;
污水排放费
2、室外供水费用
小区内上水管线铺设、水泵房建设及按规定应交纳的有关费用
3、供电配套费用
包括高低压设备、小区高低压电缆敷设、配电间的建设及按规定应交纳的有关配套费用;
4、通讯工程
小区内通讯管线铺设及按规定应交纳的有关费用(含宽带室外管线)
5、电视工程
小区内有线电视管线铺设及按规定应交纳的有关费用
6、安保工程
闭路监控系统、门禁系统、楼宇及入院大门保安对讲系统安装、停车管理系统、电子显示屏、紧急联动对讲及电梯联动对讲、保安内线电话、周界防越及联动照明系统。
1.尽可能减少或消灭政府垄断工程成本中不合理的成分;
对于不属于四大配套X公司范围内的工程原则上不让其施工。
2.严格控制配合水、电、煤等专业工程的零星人工签证;
3.对水、电等附属配套公建工程实行全面招投标;
4.安保系统必须做好方案论证评估工作,且从全区范围考虑设备的配置;
四、景观绿化费用的控制管理准则
385.4
绿化建设、建筑小品、道路、室外照明、室外零星设施等
项目部设计部
(二)成本控制管理准则
1.严格按目标成本总额控制,进行限价设计,做好每壹稿景观绿化方案设计的成本测算工作;
2.工程全面实行招投标,对于绿化工程必须采用苗木清单的招标工作;
3.直观性装饰材料实行甲供或甲控,按目标成本选用经济美观的建筑装饰材料;
4.特别做好绿化、景观的方案论证,避免由于效果不满引起的返工费用;
五、配套费用的控制管理准则
1、地下车库、通廊
1770
1.严格按目标成本总额控制,进行限价设计,特别是公建项目的装修工程;
2.工程全面实行招投标;
3.结构造价控制管理准则和项目主体相同;
六、开发间接费的控制管理准则
1、工程监理费用
128.33
25
工程监理费用、工程细部检查费
2、工程造价咨询费用
41.06
8
工程预结算审价费用
成本管理部
1.通过招投标确定工程监理单位;
2.监理进度款的支付和监理质量挂钩;
3.严格审核造价咨询单位的资质,制定严格的审价合同;
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