物业管理方案Word格式.docx
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具体物业管理、装修监管、收费、维保服务等。
5
安全护卫员
7
门卫、巡更、停车管理、小区内公共秩序等。
6
水电工
公共区域水电设施维护、水电维修服务等。
保洁员
公共区域卫生保洁、绿化养护等。
员工招聘后即由公司聘请的物业管理顾问公司进行培训,骨干员工将送市主管部门的岗位培训结构培训。
培训率100%。
五、
经营预测
a)
经营收入:
9.14万元(年度,以下省略)
l
物业管理费:
11.34万元
应收
2.6万元
30000*12*0.35=126000(元)
预计收入
1.34万元(收缴率90%)
维修服务费:
0.5万元
特约服务:
5.8万元
其他收入:
.5万元
b)
支出:
20.25万元
人员工资福利:
14万元
办公费用:
2.5万元(办公、安全护卫、绿化、保洁、消杀等)
维修保养费用:
1.5万元
税金:
1.05万元
不可预见费用:
1.2万元
c)
润亏:
-1.11万元
d)
物业接管期间
前期投入:
10万元(办公设施购置费、通讯器材、员工服装配置费、安全护卫用品、绿化等)
e)
公共性服务费构成测算:
21.962万元/年,
0.61元/月*
m2
(1)
员工的工资和按规定提取的福利费
工资标准
工资合计
200
800
600
500
3500
700
400
工资总额合计
9600
工资总额合计:
9600元/月;
115200元/年
福利:
115200*23%=26496(元/年)
合计:
14..17万元/年
(2)
公用设施设备维修及保养费:
(3)
绿化管理费:
绿化率45%
.04万m2*1元/年*
=1.04万元
(4)
清洁卫生费:
2人*12月*80元/月*人=0.192万元
(5)
安全护卫费:
7人*200元/年*人=0.14万元
(6)
办公费:
按管理人员工资总额25%计算
5.52万元*25%=1.38万元
(7)
固定资产折旧费:
按10%计算即
万元
(8)
税费:
按营收5.5%缴纳即
.052万元
(9)
保险费:
暂不投保
(10)
合理利润:
按营收8%计算
.36万元
但为减轻业主负担,我司将通过多元化经营、特约服务,严控经营成本等多项措施增加收入,减少支出,从而降低公共性服务费价格,拟向政府物价主管部门申报本小区公共性服务费价格指导价格为0.35元/月*
。
六、
前期物业接管
派物业管理员、水电工等工程技术人员参与工程验收(无验收权,仅可从物业管理角度向开发商提出建议)。
物业接管验收
既应从今后物业维护保养管理的角度进行验收,也应站在业主的立场上,对物业进行严格的验收,以维护业主的合法权益。
是物业通过竣工验收后,对物业主体结构安全和使用功能的再验收;
供电、给排水、卫生、道路等设备设施能正常使用;
房屋幢、户编号已经有关部门确认;
落实物业的保修事宜(保修责任、保修期限、保修范围)。
确保保修项目、期限、标准、责任、方式的落实,重大保修项目细则与图纸校验到位;
接管小组按《图纸资料移交清单》,技术资料进行对照检查,发现产权、技术资料有缺漏的,应以书面形式上报开发商,请求给予协助解决。
接管小组按《设备移交清单》,对各类设备按数量、规格、性能、容量等进行对照检查,发现接管设备(设施)与移交清单不符或有缺漏的,应以书面形式上报开发商,请求给予协助解决。
接管小组对每套单元房的水、电、土建部分进行全面检查,并将检查记录在册,对发现的问题应及时督促有关单位迅速解决。
在保修期内,因施工、安装、设备等因素产生的质量问题,公司应查明原因,及时上报开发商,请求尽快解决。
抄水、电、气表的底数,记录备案。
接管验收中若发现问题,应明确记录在案,约定期限督促开发商督促建筑商对存在的问题加固补强、整修,直至完全合格。
接管验收符合要求后,物业管理企业应签署验收合格凭证,签发接管文件。
当物业管理企业签发了接管文件,办理了必要的手续以后,整个物业验收与接管工作即
完成。
七、
入伙
、准备工作
治安方面:
小区四周种绿篱或安装防护栏;
增设报警系统;
统一安装防盗网、防盗窗或铝金窗;
车辆管理:
增设区间道路标志;
封闭小区由多个出入口到一进一出;
增设自行车棚;
加固架空层车库;
垃圾清运:
增设垃圾池或垃圾清运站等
楼道灯:
改用节能灯
分步购置办公、护卫、保洁、水电工等设备及工属具和员工工作服等;
制定入住流程;
印刷入住表格;
2、协调工作
与供电局、自来水公司、石油液化气公司和邮局等单位搞好联系工作,保证住户入住后的水、电、气等的供应。
代业主与电话公司联系电话安装事宜,争取现场放号,方便业主。
与学校、派出所和居委会联系,了解小孩转学和迁移户口的手续办理细节,以及有关联系电话,入住时公告。
3、入伙现场
入伙准备、协调工作到位后,要部署入伙现场,彩旗、横幅、花卉、背景音乐,安全护卫立岗、巡更,迎接业主入伙。
举行入伙仪式:
邀请政府官员、新闻媒体、业主代表剪彩,造声势。
注意事项:
避免后期工地的灰尘、噪音等不和谐的现象。
4、业主、使用权人入住程序
发函
办入伙手续
签约
5、办理入伙手续程序
已缴款票据
入伙手续书、身份证、购房合同
确认业主身份
缴清代垫代缴费用、装修保证金
建筑垃圾清运费、物管费,盖章
业主签署
向业主
八、
物业装修与管理
业主在收楼后有权对自己所购物业进行装修,但装修必须在规定范围内进行。
其有关规定包括:
国家建设部发布的《建筑装饰装修管理规定》和物业管理企业制定的《住户装修管理规定》。
根据上述规定,业主在装修前必须向物业管理企业进行申请登记,包括填写业主
装修申请表、领取《装修管理规定》,根据约定在申请表上签字,缴纳装修管理押金及保证金,经批准后方可动工。
业主在装修完成以后,物业管理企业应组织验收,合格后即退还装修押金及保证金。
业主在装修前向物业管理企业申请登记时,需如实填写装修施工内容,并注明委托施工单位及进场人数,业主、施工队及物业管理企业三方应在申请书上签字盖章。
九、物业档案的建立
物业档案资料的建立是对前期建设开发成果的记录,是以后实施物业管理时对工程维修、配套、改造必不可少的依据,也是更换物业管理企业时必须移交的内容之一。
现代建筑工程随着科学技术的发展和使用需求的提高,楼宇设备设施以及埋入地下和建筑体内部的管线越来越多,越来越复杂,越来越高科技化和专业化,因此一旦发生故障,物业档案就成了维修必不可少的东西。
物业档案资料的建立主要抓收集、整理、归案、利用四个环节。
收集的关键是尽可能完整,时间上讲是指从规划设计到工程竣工的全部工程技术维修资料;
从空间上讲是指物业构成的方方面面,从地下到楼顶、从主体到配套、从建筑物到环境,整理的重点是去伪存真、留下有用的,归档就是按照资料本身的内在规律、联系进行科学地分类与保存,利用即是在日后的管理过程中使用并加以充实。
十、
日常管理
(一)房屋管理运作一览表
工作内容
核对业主
装修审核
巡视
跟踪监督
走访回访
熟悉
收费
财务
频度
天
一天内办完
二遍/天,入伙期间6H/天,消灭违章于未然
每周三次
00%
标准
准确
符合规定,无危及安全、外观无改变、用途无改变
无乱堆乱放、乱挖乱接,无违章装修,房屋完好率100%,投诉率
‰以下。
无违章装修
及时听取业主意见、满足业主合理要求,业主满意率99%以上
对小区幢数、套数、面积、公共实施、管线、开关、业主幢号、房号、姓名、单位、电话以及家庭情况等随问随答,正确率90%以上
收缴率90%以上
日清月结,帐表相符,每六个月帐目向业主公开一次
工作程序
8:
00~8:
30向总值班了解和处理业主保修、投诉。
8:
30~17:
00跟踪监督、巡视、走访、整理档案
(二)绿化管理
工作项目
浇水
施肥
修剪整形
病虫防治
除杂草
保洁
补苗
工作要求
冬春季晴天每二天浇一次水,时间近午为宜;
夏秋季每天二次,时间近早晚为宜
春秋季一遍,根据长势局部加施
灌木和粗生乔木春秋季多遍;
冬季乔木一遍
春夏秋季多遍,冬季清园,严重者重点防治
每月一遍,严重者半月一遍
8H/天
春夏季一遍,严重者随缺随补
均匀,保持绿色长势良好
均匀,无重、无漏
乔木剪下丛生枝、内生枝、整形,灌木造型,地被草保持30~50mm
长势优良不污染环境
纯度90%以上
保洁率99%以上
绿化率95%以上
程序
7:
00~9:
30浇水、施肥;
9:
30~11:
30除杂草、整形、保洁;
13:
30~15:
30除杀虫、补缺、保洁;
15:
00浇水、施肥
(三)房屋及公用设施维修、养护运作一览表
装修审查、监督
清理
室内维修
室外维修及养护
道路停车场
天面
楼梯及墙面
明沟暗沟
外墙
供水供电供气
路灯
8H内随来随办,随进度进行
每天一遍
污水井、雨水井一遍/月,化粪池一遍/半年,污水管二遍/季
急修不过夜,小修补24H内,中修二天,大修二天内有回音
检查二遍/天,及时维修
每月检查一遍
每二年漆刷一遍,每周查换梯灯一遍,随坏随修
每周检查一遍,即坏即修
每月检查一遍,即坏即修
每月检查一遍,责任范围内即坏即修,责任区外及时报告有关部门
符合规定,无危及安全、外观,无改变用途
熟悉房屋公用设施、种类、位置、分布、安全要求、开关位置,公用设施完好率90%以上
无堵、少污积、无缺损、井盖完好率100%
凭票收费不索要小费、好处,回访率100%,业主满意率90%以上
平整率无积水,缺损,完好率90%以上
无积水,无漏隔热层完好
整洁无缺,扶手完好,梯灯正常,无张贴痕迹
畅通无积水、无塌陷无鼠洞
无脱无鼓、无渗水、无违章、整齐统一
运作正常,无乱搭乱接,无泄漏
灯泡正常,灯罩完好率90%以上
00跟踪监督、养护维修、巡视、走访、整理档案
定岗检查
流动检查
学习与训练
消防设施
家居安全
违法行为
装修监督
车辆行驶停放
单车、摩托保管
突发事件
学习法规
教育
训练
24H
每周一遍
24H,每20分钟一遍
5分钟内到达现场
每周一次,每次1H
人车进出有序,车辆发牌、登记,交费90%以上,无收购、乞讨、商贩等可疑人物进出。
完好率100%
被盗、刑事、火灾、治安案件发生率2‰
违章率5%以下
无违章、无鸣笛叫人
无违章
采取正确、恰当措施
国家和地方法规、业主公约等
遵纪守法、严明安全护卫纪律
健身、队列等常规训练
(四)安全护卫、停车管理
(五)保洁管理
地面清洁
楼梯道
垃圾清运
消杀
灭鼠、蟑螂
二遍/天
4H/天
扫二遍/周洗一遍/月
一遍/天
二遍/月,向业主发药一次/年
地面无杂物、垃圾、道路无泥沙,无杂草、积水,单车棚、楼梯口无杂物和蜘蛛网,清洁率95%以上
所有公共区域无杂物、垃圾,保洁率95%以上
无杂物和蜘蛛网,无张贴、乱堆,扶手无尘,清洁率95%以上
日产日清,整洁无味无污积,垃圾清运率100%
无蝇、少蚊、少虫
鼠密度1%以下(夜夹法);
蟑螂密度室内15m2或室外管道20m内3只以下
5:
00~7:
00地面清扫;
7:
00清运垃圾;
00~10:
30保洁楼梯、清洁、消杀、灭四害;
00~16:
00地面清扫保洁
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