中深房开项目整体营销策略文档格式.docx
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主要为有一层剩余商业部分、二层全部商业部分和住宅76套三部分组成;
明珠购物广场项目
主要为一层部分商铺和二层未售商场。
具体策略:
根据运作还需要,将的项目分为三个单元来分别执行。
第一单元金色湖城项目住宅部分
通过整体考虑,我们把金色湖城住宅部分不作为营销重点,
但是在时间安排上优先来运作。
这是基于住宅营销相对而论,操作空间较小,运作时间也较短,客户相对较为广泛的客观实际。
通过短、平、快的住宅销售,迅速回笼资金,减轻房开公司的资金压力,为后续项目争取更多的运作时间和更大的运作空间。
具体措施
1.通过对项目的整体包装、运作及有效推广、宣传,提升项目有形和无形价值,重塑项目在清镇的王者形象;
(表现形式为项目软、硬件两方面的提升,即项目现场包装和接待中心的装饰处理,销售人员的专业素养和业务水平)
2.根据楼层、朝向、户型等因素综合测评,采取一户一价的价格政策,以趋价格更加合理化,易于购买者所接受;
3.为弥补所余户型的瑕疵,决定以精装房的形式销售,装修附带主要家具,并馈赠全套家电。
推出“购房后拎包入住”的宣传理念;
通过以上营销方式,居住型购买者已基本成交,如还不能消化存量,则将对住宅部分进行第二阶段的营销,其策略为将商业部分的招商和住宅销售整合在一起。
这不是简单意义上的一并推出,而是为项目量身打造的,极富创意的营销方式,把住宅作为商业的配套和附属,把对住宅的购买作为投资理财来推荐。
投资住宅也并不新鲜,但在目前的经济形势下,要客户来投资住宅,必须有特别吸引顾客的卖点。
因此,我们把商业需要住宅配套为理由,采取“返租销售,三年包租”的形式销售,三年租金在购买时即可冲抵购房款,使投资者近期收益有了可靠的保障,而房产作为长线投资来看,增值是没有疑问的,尤其中心地段,就更有保障的,这就消除了投资者的最大顾虑,为住宅销售开劈了另一条营销之路。
二.金色湖城项目商业部分
1.鉴于项目实际和目前经济形势及市场情况,提出“先招商,后销售”的策略,因为在如今的市场环境下,购买者,尤其是投资型购买者,多缺乏信心。
而一个经营繁荣的物业,能够给予投资者足够的信心,这样态势下的销售才能实现周期短、价值大的营销目标。
2.将现有物业与待建部分整合为一体,并推出统一规划、统一宣传、统一招商、统一管理的运作理念,同时引入多种商业资源和先进的管理模式,来保障招商完成后的成功经营。
3.时机把握上把项目综合营销活动的高潮放在今年3——5月之间,在各种综合因素较为有利的态势下,乘势而动,御势而发,宣传、推广,造势、畜势,招商、销售,环环相扣一气呵成,力争在上半年完成金色湖城项目一期工程的营销工作。
4.一楼所余商铺暂不作销售,这举乃是出于对整体商业部分的战略性考虑,因为,投资者会将一层商铺的售价与二层比对参照。
营销执行中将在销售时技术性的抬高一层售价。
这样,其一,可以适当提升二层的价格空间,其二,可以使二层物业价格显得相对比较低,吸引更多投资者。
这时需要说明的是,投资者对临街独立商铺的是有投资信心的,而对二楼整体商场内铺或分零物业,投资疑虑较大。
要解决这个问题,最佳途径就是先招商后销售,以一个经营繁荣的市场来为投资者树立信心。
根据目前经济和市场形势分析、评估,如果金色湖城项目二层商业,不招商即开展销售,预计销售价格不会高于4000元/㎡,销售总额很难突破1200万元;
如果先成功招商再进行销售,预计销售价格在5000元/㎡左右,销售总额将达到或接近达到1500万元。
三.明珠购物广场项目
项目建成至今已逾四年,几经运作,效果不佳,现基本也成为死盘。
如何尽快盘活该物业,尽快回笼资金,乃是一个艰难的挑战。
通过深入全面的调研、分析,在区域发展的大背景下,结合抢占先机的策略,根据项目特点,扬长避短,提出将明珠购物广场建成一个贵阳市、乃至贵州省的“一站式资源、特产交易市场”(同样将此项目二期开发部分整合进来统一设计、规划),建成后这里将成为贵州资源和特产对外最大的窗口和交易平台。
如能实现这一构想,不但盘活了该物业,还能带动相关产业,拉动区域经济发展,不但有重大的现实意义,还将会有深远的历史意义。
当然,这样的运作,不但需要宏大的气魄,而且还需要政府、有关职能部门和相关产业的参与,实现真正意义上的整合营销模式。
如这一构想得以实现,公司无论是在实际利益、企业形象、公共关系、发展平台等诸多方面,获得质的飞跃,取得长足的发展。
以上策划并非空穴来风,此前已有一招商引资来贵州的福建商家在运作该项目,现因选址问题而未能开展。
而他前期已做了大量的工作,省招商办、市招商办大力支持,各地、州、市已广泛联系,多愿意参与项目的经营拓展。
若百花大道和二环线通车后,将极大改善清镇的交通状况。
而一个全省的资源、特产对外宣传、交易平台,放在清镇,将会获得当地政府及有关职能部门的大力支持和协助,将助推这一项目的成功运营。
以上项目的营销工作,策划是重点,执行是关键。
现将我们的基本思路和执行措施提交房开公司,讨论确定。
如房开公司认同我们的整体策划,我们将随之制定详尽的执行计划来实施执行。
鉴于市场启动的难度大,整个项目的营销工作是一环紧扣一环,任一环节略有偏差,会影响整体运作,方案确定后,就严格按此执行。
控制要点
1.改变形象,对项目现场及接待中心的重新包装;
2.改变观念,通过一系列的宣传、推广,让客户重新认识项目价值;
3.先招商,后销售,充分突显项目价值一步到位;
4.整个营销运作环环相扣,一气呵成;
5.力争储备客户在实际经营者的2——3倍以上;
6.商业部分招商、销售采取两种规划、布局,招商规划便于经营,销售规划便于购买;
贵州拓雷商贸管理服务有限公司
2009年1月18日
中深公司地产项目营销工作团队
总指挥:
董事长
副总指挥:
王总、赵总、董总、
执行团队人员
项目总协调人:
姚双喜
项目总负责人:
项目商业部分督导:
基信地产总经理姚志宏
项目住宅部分督导:
天成鸣俊总经理诸俊鸣
项目策划:
策划师:
周祉
项目执行:
营销总监:
汪安义
项目后勤:
行政总临:
夏林
销售现场执行:
销售经理:
刘恒
置业顾问:
陈晨、赵齐、陈佳、徐敏
金色湖城项目工作计划表(A)
序号
日期
工作内容
备注
1
12月28日至1月12日
开展市场调查与分析,市场定位、营销策略确认。
2
1月13日至1月17日
根据项目整体营销策略,制定阶段性工作方案、计划。
3
1月18日至2月15日
根据获准的方案,完成现场包装;
接待中心的选址、包装;
人员培训;
广告的企划、文案、设计、制作准备。
春节放假8天
4
2月16日至2月28日
全面开展招商宣传和推广,同时,进行商户储备、重点商户的发掘工作。
5
3月1日至3月31日
推出项目住宅部分的营销;
招商进入强招期、签约、装修。
视具体运作情况,可能提前、推后,适时开展
6
4月—
开展项目商业部分的营销
视具体运作情况推出
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