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内容不同;
考核评价标准不同;
运行效果不同
(三)物业组合投资管理
1、以风险控制和组合投资回报最大化为目标
2、以组合投资的整体绩效作为组合投资管理者业绩评价的标准
三、我国物业经营管理的出现
从四个方面认识物业经营管理在我国的出现与发展:
1、业主需求
2、发展的空间(物业管理业态的扩展)
3、企业内在动力(规模化、集团化发展)
4、技术支持
第二节物业经营管理
的商业模式
商业模式:
“卖什么”、“怎么卖”、“挣多少”
1、现有模式:
物业服务提供商(基础服务模式)家政租赁等服务
物业资源开发商(多种经营模式)
物业顾问服务商(不动产顾问服务模式,获得顾问费用或是佣金)
2、未来商业模式
物业服务集成商(物业服务总包模式)是发达国家和地区物业服务的主流商业模式,物业服务集成商是以酬金制收费模式,该模式的优点:
以服务成本作为定价基础,财务收支公开透明,减少交易双方的信息不对称,有利于消除买卖双方的误解和矛盾,对于物业服务企业来说,该模式有利于保证酬金收益和降低经营风险。
缺点:
对交易双方的专业能力要求较高,业主监管物业服务企业的成本较高;
对于物业服务企业来说,该模式下缺乏服务成本控制能在的动力,难以取得超额利润和实现快速增长。
物业资产运营商(物业资产管理模式)
伴随物业从消费功能向投资功能扩展,从使用价值向交换价值提升而衍生的高级商业模式。
三个约束条件:
较高商业价值(物业)、较强专业技能、较强风险管控能力(物业服务企业)
3>
物业保障服务商(物业后勤/支援服务模式)是物业管理行业顺应后勤服务社会化改革的趋势诞生的一种混合商业模式,特征不进从事不动产管理业务,而且受托提供配餐会务接待交通物流等方面的后勤服务,以全方位满足客户非主流业务之外的多元化需求。
该模式是物业服务企业客户双赢的理性选择。
从物业服务企业角度市场竞争使其在提供不动产服务的同时,必须挖掘客户的相关需求提供增值服务,而相关增值服务在与不动产结合在一起,可以实现资源的优化配置、成本的有效控制和客户信息的无障碍沟通,从客户角度,专业分工使其必要将后勤保障支援事务从核心业务中剥离,由物业服务企业整合分散的后勤服务并形成统一的支援保障系统,有利于提高管理水平和劳动效率,改善工作环境和服务形象,提升服务质量和客户满意度,从而增强自身的核心竞争能力。
3、创新商业模式应处理好四个关系
标准化与个性化
促成低成本和大规模,个性化实现了差别优势和客户满意度
专业化和多元化
专业化是物业管理本质特征之一,是物业管理行业立身之本,是满足客户需求的核心资源,是物业服务企业做强的基础,没有专业化的多元化是无源之水,无本之本。
多元化是物业管理行业发展壮大的必经之路,是满足企业扩展冲动和拓展企业外部边界的必然选择,是物业服务企业做大的方向,多元化是明智之举,对于少数先锋企业来说,在保持核心业务专业优势前提下,通过整合产业价值链条以及建立战略合作联盟等方式,
盈利模式与管理模式
物业服务企业首先应当是一个优秀的企业,其次才是一个优秀的物业服务企业。
4>
价格竞争与价值竞争
从价格竞争到价值竞争的转变,是物业服务业企业选择、复制、改进和创新商业模式应当预见到的一个基本趋势。
成功的商业模式,是客户需求和企业目标的有机统一,是盈利模式和管理模式的有机统一,是商业风险和经营收益的有机统一,是客户价值和企业价值的有机统一。
第三节物业经营管理资源
资源是物业经营管理实现的前提和条件,不同项目的主要资源不同。
如:
零售商业是商业空间和商品消费群体,写字楼是办公空间与办公客户,房屋租赁是可出租空间与承租客户,餐馆是餐位与食客等。
1、物业服务企业资源:
拥有财产、人员、物资、经营场所等资源,他同时还拥有技术信息品牌商标专利等无形资产,即物业服务企业可分为有形资源和无形资源。
物业服务企业资源分为:
管理技术资源、品牌资源、人力资源、自有设施设备资源、信息类资源、社会关系类资源。
2、物业资源:
两重含义:
一是物业管理区域内可直接使用或是经营的资源,如可租售的物业空间、场地(停车场、网球场等),二是由物业建筑、配套设施设备和场地派生出的可经营资源,如屋顶广告、电梯广告、庭院和车场广告灯。
从所有权划分
单一产权物业,区分所有权物业
从物业使用属性上划分
内部资源和关联资源、内部空间和附属空间如:
小区门口空地、道路、绿化带可以看做是物业关联资源。
小区上空一定范围的空间可以看做为物业附属空间,这些资源和空间通过合理的利用为业主和企业带来一定的经济效益。
客观的,有优劣之分
类型:
可直接使用或经营的资源;
由物业建筑、配套设施设备和场地派生出的可经营资源。
界定:
产权性质、使用属性
经营管理原则:
1)不可越权经营、2)不妨碍物业管理基本服务的开展、3)规避经营活动中的风险、4)正确把握不同物业管理发展阶段的经营特性、5)获取物业资源的途径、6)区别不同物业类型与业主群体、7)开展统一的专业化经营。
4)在正确把握不同物业管理发展阶段的经营特性中要充分注意:
(1)业主意见不一致的处理在物业管理条例明确规定:
“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的应当征得业主、业主大会、物业服务企业的同意后,按规定办理相关手续。
业主所得收益应当补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。
”当业主有争议时物业服务企业应当做好宣传,说明利害得失,争取大多数业主(双过半)的同意。
(2)物业管理不同阶段的经营处理分两个阶段:
一是业主大会尚未成立。
此时物业共用部位共用设施设备在开发商手中,发展商如果把操作性的经营权委托给物业服务企业,物业服务企业接受委托时,要明确经营范围和收益用途。
如果收益不是主要用于全体业主的方向,物业服务企业给予必要提醒,并注意以合同等方式回避自身风险。
二是业主大会已经召开、业委会已经成立。
此时物业服务企业应在业主大会授权的范围内,按照与业主委员会达成的洗衣或协商意见依法开展物业资源经营,获得应得酬金或分成收益。
5)获取物业资源的途径:
a向开发商争取b购买或租用商业网点。
3、业主资源:
业主需求资源、业主财产资源、业主无形资产资源。
(1)业主需求资源是最为广泛也最有利于物业经营管理使用的资源,是物业服务企业可从业主资源经营中获取最大收益的部分。
经营管理的方式:
特约服务和综合经营、社区服务集成商、社区商业服务。
(业主需求资源)
(2)业主财产资源业主的房屋、汽车、家具家电还包括有价证劵有色金属银行存款的。
(3)业主无形资产资源分为业主只是资源和业主社会关系资源。
(二)业主资源经营管理的方式
(1)特约服务和综合经营如:
物业服务提供上门维修综合经营、增值服务、特色服务
(2)社区服务集成商:
主要工作是业主需求调查的基础上寻找、组织、整合社会服务资源,通过提供间接服务、渠道服务和信息服务,实现经营利润。
(3)社区商业服务:
具体做法可根据社区需求,自行开展社区商业服务,也可通过与商业机构联合经营,还可通过对进驻社区的商业组织提供物业管理服务,收取服务费。
(三)业主资源经营的实施过程:
(1)掌握需求信息
(2)需求经营场所、(3)成立服务组织、(4)整合社会资源、(5)搭建商务平台。
第四节物业经营管理
的风险与管控
(一)、风险管理是指有目的、有意识地通过计划、组织和控制等活动来避免或降低风险带来的损失。
风险管理就是利用各种自然资源和技术手段对各种导致人们利益损失的潜在风险进行识别、签定、衡量并加以防范、控制以至消除的过程。
(二)风险管理的四步骤:
风险识别(首要任务)、风险评估、风险控制(措施包括回避、自担或保留、预防与抑制、转移包括保险形式转移和非保险转移如合同)、风险调整。
2、风险种类及特点:
物业经营管理的风险种类
管理模式风险包括不同企业管理模式、不同产权结构
经营项目选择的风险:
自身主业、人才储备、发展方向和阶段
经营过程中的风险:
合同签订、产品组合、产品质量、突发事件。
财务风险:
垫款、抵押
5>
管理团队的风险:
带头人和管理班子的选择、跳槽。
6>
政策环境变化的风险
(三)、风险防控:
制订合理的经营管理计划
市场调查分析(市场分析、交通与公用设施情况、同类物业供求关系、消费者调查分析、进行严密经济论证、组建团队与确定目标)。
协调处理好各方关系:
协调处理好与与业主、与租户、租户与业主
建立风险防范机制
合理投保,转移风险
第二章资分析技术与房地产评估
第一节投资分析的基本概念
一、现金流量与现金流量图
1、现金流量投资分析中,把某一项投资活动作为一个独立的系统来考察,一定时期各时点上实际发生的资金流出或流入叫做现金流量。
现金流出:
流出系统的资金;
现金流入:
流入系统的资金;
净现金流量:
现金流出与现金流入之差。
物业经营管理投资项目现金流量:
现金流入包括:
销售收入、出租收入、利息收入和贷款本金收入等,
现金流出包括:
还本付息、运营成本费用、税金等。
2、现金流量图
反映投资项目在一定时期内资金运动状态的简化图式,表示出各现金流入、流出与相应时间的对应关系。
现金流量图绘制的基本规则
(1).以横轴为时间轴,每一刻度表示一个时间单位,两个刻度之间的时间长度称为计息周期。
“0”点表示当前时点/资金运动的时间始点/某一基准时刻。
时点“1”表示第1个计息周期的期末,同时又是第2个计息周期的开始。
(2).期末惯例法:
如果现金流出或流入是发生在计息周期的期间,公认的习惯方法是将其代数和看成是在计算周期末发生。
(3).“0”点的由来:
把初始投资P作为上一周期期末,即第“0”期期末发生的。
(4).现金流量:
时间坐标的垂直箭线代表不同时点的现金流量。
通常是箭头向上者表示正现金流量,向下者表示负现金流量。
某一计息周期内的净现金流量,是指该时段内现金流量的代数和。
二、资金的时间价值是同样数额的
资金在不同时点上具有不同的价值。
不同时间发生的等额资金在价值上的差别.
1、资金时间价值的实质
随着时间的推移,资金的价值会增加,这种现象叫资金增值。
从投资者的角度来看,资金的时间价值体现为资金增值。
资金一旦用于投资,就不能用于即期消费。
从消费者的角度来看,资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的补偿。
2、影响因素
投资利润率:
单位资金投资所能取得的利润
通货膨胀率:
对因货币贬值造成的损失所应得到的补偿
风险因素:
因风险可能带来的损失所应获得的补偿。
三、单利计息与复利计息
1、利息是指占用资金所付出的代价或放弃资金使用权所得到的补偿。
如:
将一笔资金存人银行,这笔资金就称为本金。
经过一段时间之后,储户可在本金之外再得到一笔利息,这一过程可表示为:
Fn---本利和;
P---本金;
In---利息。
2、利率是在单位时间内获得的利息额与借贷金额之比,一般以百分数表示。
用i表示利率,其表达式为:
式中,In为一个计息周期的利息。
3、单利计息
单利计息是仅按本金计算利息,利息不再生息,其利息总额与借贷时间成正比。
单利计息公式:
本利和公式:
n个计息周期后的本利和公式为:
我国个人储蓄存款和国库券的利息以单利计算,计息周期为“年”。
4、复利计息是指对于某一计息周期来说,按本金加上先前计息周期所累计的利息进行计息,即“利息再生利息”。
复利利息公式:
复利计息的本利和公式:
我国房地产开发贷款和住房抵押贷款是按复利计息的。
在投资分析中,一般采用复利计息。
5、名义利率与实际利率
当利率标明的时间单位与计息周期不一致时,就出现了名义利率和实际利率的区别。
名义利率:
是指一年内多次复利时给出的年利率,它等于每期利率与年内复利次数的乘积。
实际利率:
是指一年内多次复利时,每年末终值比年初的增长率。
例:
年利率为12%,存款额为1000元,期限为一年,分别以1次复利计息、一年4次按季利率计息、一年12次按月利率计息,则一年后的本利和分别为:
一年1次计息:
F=1000(1+12%)=1120
一年4次计息:
F=1000(1+3%)4=1125.51
一年12次计息:
F=1000(1+1%)12=1126.83
实际利率=名义利率=12%
名义利率=12%,实际利率=(1+3%)4-1
名义利率=12%,实际利率=(1+1%)12-1
名义利率与实际利率的关系:
1.实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值;
2.名义利率越大,计息周期越短,实际利率与名义利率的差异就越大;
3.当每年的计息周期数m=1时,名义利率与实际利率相等;
4.当每年计息周期数m>
1时,实际利率大于名义利率
四、投资回收与投资回报
投资获得的总收入包括:
投资回收:
是指投资者对其所投人资本的回收。
投资回报:
是指投资者所投入的资本在经营过程中所获得的报酬。
五、静态分析与动态分析
投资分析的两种模式:
静态分析:
不考虑资金的时间价值。
动态分析:
考虑资金的时间价值。
1、静态分析应用:
设备更新分析
某物业现有旧式空调,年电费支出40万元,市场上销售的新型空调,使用寿命10年,初始购置费用支出120万元,年电费支出20万元,仅从成本角度分析,是否需要更新空调?
采用静态分析的方法,应该选择更新设备。
旧式空调年电费支出40万元;
新空调年费用支出为120/10+20=32万元。
2、动态分析中的基本复利计算公式
一次性支付的复利计算公式
等额序列支付的的复利计算公式
一次支付的复利计算公式
如果在时间点t=0时的资金现值为P,并且利率i已定,则复利计息的n个计息周期后的终值F的计算公式为:
例子:
银行借出一笔开发贷款1000万元,年利率9%,复利计息,每年计息一次,3年后一次性还本付息。
银行3年后回收的本息和为:
1000万元*(1+9%)3
银行借出一笔住房抵押贷款,要求借款人每年归还等额资金,经过若干年后还清所有本系。
计算这种借款模式下的每年还款金融。
A=P[i(1+i)n/(1+i)n-1]
A:
年值(相当于每年还款额),n:
还款总年限,i:
利率,P:
现值(相当于银行借出的本金)
第二节物业项目投资分析中的财务指标
财务指标体系
一、赢利能力指标
考察项目盈利能力水平的指标是静态指标和动态指标
二、清偿能力指标
考察项目计算期内偿债能力的指标
一般投资者和为项目提供融资的金融机构重视项目偿债能力评价结果。
1、静态指标
定义:
在不考虑资金时间价值因素影响的情况下,直接通过现金流量计算出来的经济评价指标。
运用:
这些指标计算简便,通常在概略评价时采用。
2、动态指标
考虑了资金时间价值因素的影响,将现金流量进行等值化处理后计算评价指标。
适用于详细可行性研究阶段的经济评价和计算期较长的投资项目。
物业项目投资分析的财务指标
赢利能力指标
清偿能力
指标
静态指标
动态指标
投资回报率
财务内部收益率
借款偿还期
现金回报率
财务净现值
偿债备付率
静态投资回收期
动态投资回收期
资产负债率
一、盈利能力指标
(一)静态指标
1.现金回报率是指物业投资过程中,每年所获得的现金报酬与投资者初始投入的权益资本的比率。
税前现金回报率等于净运营收益扣除还本付息后的净现金流量除以投资者的初始现金投资;
某商业店铺的购买价格为60万元,期中40万元由金融机构提供抵押贷款,余款20万元由投资者用现金支付.如果该项目投资经营收入扣除运营费用刚和抵押贷款还本付息后的年净现金流量为2.8万元,则该项投资的税前现金回报率为2.8/20X100%=14%,如果该项目投资年税后净现金流量为2.2万元,则该项目投资的税后现金回报率为:
2.2/20X100%=11%
税后现金回报率等于税后净现金流量除以投资者的初始现金投资。
2.投资回报率物业投资过程中,每年所获得的净收益与投资者初始投人的权益资本的比率。
投资回报率=(税后现金流量+投资者权益增加值)/权益投资数额(不考虑物业增值收益)
投资回报率=(税后现金流量+投资者权益增加值+物业增值收益)/权益投资数额(考虑物业增值收益)
3.静态投资回收期(P/b)是指当不考虑现金流折现时,项目以净收益抵偿全部投资所需的时间。
一般以年表示,对物业投资项目来说,静态投资回收期自投资起始点算起。
公式
静态投资回收期计算公式为:
静态投资回收期(P/b)=
[累计净现金流量开始出现正值期数-1]+[上期累计净现金流量的绝对值/当期净现金流量]
把以期为单位的静态投资回收期换算成以年为单位的静态投资回收期。
(二)动态指标
1.净现值(NPV)指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和,是物业项目财务评价中的另一个重要经济指标。
基准收益率(MARR):
是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数,是导致投资行为发生所要求的最低投资回报率,称为最低要求收益率。
净现值运用:
如果NPV大于等于0,说明该项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求,因而在财务上是可以接受的。
如果NPV小于0,则项目不可接受。
2.内部收益率(IRR):
是指项目在整个计算期内,各年净现金流量现值累计等于零时的折现率,是评估项目盈利性的基本指标。
内部收益率表明项目投资所能支付的最高贷款利率。
运用:
如果贷款利率高于内部收益率,项目投资会面临亏损。
当IRR大于ic时,则认为项目在财务上是可以接受的,相反,则不能接受。
3.动态投资回收期(Pb)是当考虑现金流折现时,项目以净收益抵偿全部投资所需的时间,是反映开发项目投资回收能力的重要指标。
物业投资项目动态投资回收期自投资起始点算起,累计净现值等于零或出现正值的年份即为投资回收终止年份。
公式:
二清偿能力
1.借款偿还期:
是指在国家规定及投资项目具体财务条件下,项目开发经营期内使用可用作还款的利润、折旧、摊销及其他还款资金偿还项目借款本息所需要的时间。
借款偿还期的计算公式:
2.偿债备付率(DCR):
指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比率。
偿债备付率=可用于还本付息资金除以当期应还本付息金额。
要求:
一般物业投资项目,该指标值应该大于1.2.。
小于1.2时,表示当期资金来源不足以偿还当期债务该指标对经营性物业非常重要。
3.资产负债率是反映项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标,属长期偿债能力指标。
总资产中有多大比例是通过借债来筹集的,可用来衡量项目清算时保护债权人利益的程度。
资产负债率=负债合计/资产合计X100%。
第三节物业的价值、价格及其影响因素
一、物业价格的特征:
物业价格与一般物品的价格的
共同之处;
1)都是价格,用货币来表示;
2)都有波动,受供求因素的影响;
3)都按质论价优质高价,劣质低价。
物业价格本身主要的5个特征:
(1)由于物业不可移动,其价格与区位密切相关。
最常见、最简单的是用距离来衡量区位好坏。
现在人们越来越重视交通时间距离而不是空间直线距离。
(2)物业价格实质上是物业权益的价格,物业由于不可移动,在交易中科院转椅的不是其实物,而是其所有权,使用权或其他权益。
实物状况相同的物业,权益状况可能千差万别。
(3)物业价格既有交换代价的价格,又有使用代价的租金。
物业同时有两个价格:
本身价格:
经济学上称为源泉价格,交换代价的价格简称价格。
使用价格:
经济学上称为服务价格,使用代价的租金简称租金。
物业价格与租金的关系,就如同本金与利息的关系
(4)物业价格形成的时间较长,由于物业价值量大,加之独一无二特性造成对影响物业价格的产权、质量、环境等方面的情况在短时间内不易了解,所以物业交易价格通常难以在短期内达成。
(5)物业价格容易受交易者的个别因素的影响,物业价格通常随交易的需要而个别形成,并容易受买卖双方个别因素(如偏好、讨价还价能力、感情冲动)的影响
二、物业价值和价格的常见种类
1、投资价值和市场价值
(1)投资价值的两个含义:
值得投资:
从某个特定投资者的角度所衡量的价值某一物业的投资价值:
某个特定的投资者(如某一具体购买者)基于个人的需要或意愿,对该物业评估出的价值。
(2)物业的市场价值指该物业对于一个典型的投资者(市场上抽象的一般投资者,代表市场上大多数人的观点)的价值
(3)投资价值和市场价值的比较投资价值:
建立在主观的、个人因素基础上;
会因投资者的不同而不同。
市场价值:
客观的、非个人的价值,是唯一的。
(4)运用投资行为(或交易)实现的基本条件:
投资者评估的物业的投资价值大于或等于该物业的市场价格。
2、成交价格、市场价格和理论价格,
(1)成交价,指在一笔物业交易中交易双方事假达成交易时买者(同意)付出、卖者(同意)接受的价格。
最低卖价和最高买价构成了成交价格的可能取件。
交易是否正常:
正常成交价格和非正常成交价格。
交易方式:
招标、拍卖、挂牌、协议(成交价格)
(2)市场价格指某种物业在市场上的一般、平均水平价格,是该类物业大量成交价格的抽象结果。
(3)(理论价格)经济学假设的“经济人”的行为和预期是理性的,或真实需要与真是供给相等的条件下形成的价格。
正常市场下,实诚价格围绕着理论价格而上下波动
3、现房价格和期房价格
现房价格:
以已建成的物业(含土地)为交易标的价格。
期房价格:
以目前尚未建成而在将来建成的房屋(含土地)为交易标的价格。
若期房与现房同品质,期房价格低于现房价格。
期房价格=现房价格-预期从期房到现房期间出租的净收益的折现值-风险补偿
4、物业拍卖中的评估价、保留价、起拍价
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