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《中国建筑股份有限公司投资项目基本标准实施细则》（2016版）。

1.4管理原则

（1）投资导向原则：

符合城市发展规划以及企业发展需要；

（2）投资效益原则：

具有良好的市场前景和合理的效益，满足股份公司制定的投资项目基本标准；

（3）投资风险原则：

投资风险可控、稳健运营。

1.5主要应对风险

决策风险、实施风险、市场环境风险和经济政策风险等。

1.6术语和定义

（1）房地产投资项目：

指销售为主的房地产投资项目（销售物业建筑面积占比不低于80%）；

定向开发型房地产投资项目（指所开发物业中不低于50%的建筑面积有确定的销售对象、无需通过市场销售）；

以持有物业为主的房地产投资项目（指持有物业建筑面积占比不低于70%）；

综合型房地产投资项目（指项目中同时包含销售及持有物业，其中销售物业建筑面积占比低于80%且高于30%）；

开发、销售保障性住房项目。

（2）成本利润率：

成本利润率=税后利润÷

税前成本×

100%

税后利润是指项目收入减去开发成本费用，并按规定缴纳相关税费后净额。

税前成本是指包括土地成本、前期费用、建安成本、其他直接费、不可预见费、销售费用、管理费用、财务费用在内的成本之和。

（3）综合成本利润率：

综合成本利润率=（开发税后利润+所得税后施工总承包利润）÷

该指标适用于由我方投资并施工的保障性住房开发项目，计算综合考虑我方开发利润与施工总承包利润（所得税后）情况下的利润率。

（4）静态投资回收期：

静态投资回收期=（累计净现金流量出现正值的年数-1）+上一年末累计净现金流量的绝对值/出现正值年份当年的净现金流量。

（5）财务内部收益率：

资金流入现值总额与资金流出现值总额相等、净现值等于零时的折现率。

（6）几日内：

工作要求中提到的几日内均指的是几个工作日内。

2职责与权限

2.1管理职责

序号

公司总部

区域公司（一、二级城市公司）

项目部

1

投资预算策划及管理

投资预算编制

填报项目预算

2

市场研究管理

区域房地产市场研究

3

土地拓展及投资项目报审管理

土地拓展及立项、可研报告编制

4

报批报建管理（“五证”）

前期证照手续办理（“五证”前）

5

投资过程管控（含数据统计汇总及审核）

项目动态监控（含数据统计报送）

提供数据

6

项目后评价管理

实施项目后评估

配合项目后评价

7

组织项目投资数据库建库及内控可研审核

投资数据库建库及内控可研编制

8

项目拆迁监控

监督项目拆迁工作

负责项目拆迁实施

9

投资制度建立及修订

提出制度修订建议

2.2审批权限

管理决策事项

局总部

总部

区域公司

年初/中投资预算表审批

-

董事长

城市进入

项目立项建议书

项目可行性研究报告

投资合同/协议签订

投资资金支付

投资重大事项变更

项目后评价报告

3管理要求

3.1投资预算管理

（1）管理流程

（2）工作要求

关键活动

管理要求

时间要求

主责部门

相关部门

工作文件

确定编制范围并下达通知

及时下发通知，确保覆盖预算编制范围

11月10日

投资发展部

财务资金部

编制预算

及时、合理

5日内

投资部

年初投资预算表

年初投资预算汇总表

确保预算汇总表的科学合理

2日内

评审

评审并提出意见

上报局之前5日内

投资管理委员会

审批

及时审批

1日内

上报局并跟踪批复情况

及时上报并跟踪

审批后次日

下发投资预算

及时下发投资预算批复

批复后即日

执行投资预算

严格执行

上报年中预算调整

编制投资预算调整表要及时、合理、详尽

接到上级通知后3日

年中投资预算表

10

汇总年中投资预算表

11

评审并提出评审意见

12

13

按时上报

14

下发年中项目投资预算调整

及时下发投资预算调整批复

15

次日

3.2市场研究管理

3.2.1

城市进入性研究

组织编制报告

组织协调其他部门参与编制

通知下达后次日

配合编制

积极配合

30日内

成本合约部、营销管理部

完成报告编制

要求报告的科学性、合理性、完整性

城市进入性研究报告

及时评审并提出意见

7日内

3日内

报局总部并跟踪批复情况

及时上报

3.2.2日常市场研究

（1）工作要求

房地产信息收集

持续、定期搜集

每月10日前

信息汇总表

市场报告撰写

持续、深入，及时掌握城市房地产市场动态，分月度、半年度及年度市场报告

月度市场报告每月15日前、半年度市场报告7月15日前、年度市场报告1月15日前

市场报告

专题报告

根据市场及公司发展动向，适时进行专题研究

根据要求时间

3.3土地拓展及投资审批管理

3.3.1投资拓展及审批控制流程

3.3.2

项目机会研判

信息获取

寻找投资机会，考察和筛选投资项目

宗地查看表、项目政府规划要点一览表

市场调研

投资部对项目初步信息（含规划指标等）与相关部门交底，并组织地块踏勘及市场调研

设计部、运营部、成本部、营销部

完成专业信息搜集

及时完成

宗地风险排查表

完成项目机会研判

项目机会研判报告

领导审批

报区域公司总经理审批，决定是否进入立项阶段或放弃

区域公司总经理

备案

向投资发展部备案

3.3.3

项目立项

立项标准：

项目类型

成本利润率

年自有资金内部收益率

全投资内部收益率

静态投资回收期

以销售为主的房地产投资项目（指销售物业建筑面积占比不低于80%）

不低于12%

不低于15%

定向开发型房地产投资项目（指所开发物业中不低于50%的建筑面积有确定的销售对象、无需通过市场销售）

不低于8%/6%

不低于10%/20%

以持有物业为主的房地产投资项目（指持有物业建筑面积占比不低于70%）

不低于10%

不超过12年

综合型房地产投资项目（指项目中同时包含销售及持有物业，其中销售物业建筑面积占比低于80%且高于30%）

销售物业不低于12%

不超过10年

保障房项目

不低于8%

（1）项目立项管理流程

启动编制项目立项建议书

对在机会研究后筛选的项目组织编写立项建议书，并提供相关资料给参与编写部门

项目立项启动通知书

相关部门参与编制

输出相应成果

20日内

营销部、设计部、成本部

项目立项相关部门输出成果

完成项目立项建议书

内容详实，论证充分

区域公司领导评审

区域公司相关部门

区域公司评审意见表

区域公司总经理同意后上报总部投资发展部

项目土地获取前3个月

项目立项材料

总部部门审核

评审并提出修改意见

总部相关部门

总部部门评审意见表

组织召开投委会会议

将相关议案提交投委会委员并组织召开投委会会议

投委会

对项目立项评审并提出意见

总部投委会会议纪要

上报局投资管理部并跟踪批复情况

总部项目立项申报材料

3.3.4

项目可研

启动编制报告

项目立项通过后即可启动

立项通过后次日

项目可研启动通知书

相关部门配合编制

积极配合，并输出相应成果

成本部、设计部、营销部、运营部、财务部

项目可研相关部门输出成果

可研报告

内容详实、论证充分

区域公司领导审核

区域公司部门评审意见表

项目土地获取前2个月

项目可研材料

投资发展部、营销策划部、规划建筑部、成本合约部、财务资金部、法务监察部、运营开发部

总部投委会评审议案

投委会评审

总部各相关部门及领导

上报局投资管理并跟踪批复情况

总部项目可研申报材料

3.3.5项目可研

3.4投资过程管理

投资过程管理是指从投资动态监控、投资风险预警、投资风险预案制定，以及投资风险防范及处置效果评价等四个环节进行过程管控，增强主动防范和化解风险的能力。

3.4.1土地熟化动态监控

3.4.1.1月度监控

投资发展部围绕《土地获取计划》，结合现场调查，对出现的问题及风险予以甄别判定，向投委会提交报告，并根据投委会意见（会议纪要）督促落实后续工作，重大风险上报董常会决策。

监控事项

监控要求

计划执行

①计划完成情况

②计划执行的偏差及原因分析

资金支付

①资金支付进度与拆迁进度核实

②资金支付金额核实，并预判动态总体熟化费用

规划指标

①片区控规跟进，各类性质用地分配比例及区位的合理性

②地块容积率、绿化率及地下车位配比等指标的合理性

拆迁进度

①拆迁进度与出地计划的核实

②拆迁延期的预判与应对措施

安置房建设

①安置房建设进度与交房日期的核实

②不可预见因素导致安置房建设成本增加的处置措施

土地挂牌

挂牌条件设置及确保摘牌的措施、地价评估过程跟踪

3.4.1.2阶段监控

以熟化协议书签订、熟化进度达50%及土地挂牌前三个阶段为重点，投资发展部根据监控情况，将风险事项上报决策小组，以会议纪要方式形成决策，其中《熟化协议书》阶段为关键环节。

熟化阶段

工作要求

输出成果

熟化协议书前

①熟化费用表

②项目土地成本、周边出让地块价格

③收益测算表

①是否进行熟化

②明确拆迁成本上限

③明确拆迁周期上限

熟化进度50%

①熟化费用支付情况及熟化时间

②总体熟化费用、周边出让地块价格

①是否继续熟化

②后期重点落实事项

土地挂牌前

①实际熟化费用、周边出让地块价格

②熟化财务费用

①是否摘牌

②退出需落实的事项

③摘牌需落实的事项

3.4.2开发运营阶段动态监控

开发运营阶段的过程管控分为阶段性监控与定期监控，阶段性监控分为经营责任书至交房入伙7个阶段，定期监控按月/季进行。

投资发展部主责开发运营阶段的过程管控及风险防范。

阶段行监控

开发阶段

成果输出

责任书

与可研对比，分析销售收入、总投资、净利润、成本利润率及内部收益率变动情况

规划设计

方案定稿

与可研对比，重点分析规划指标变动对项目总投资、净利润及成本利润率的影响

±

与可研及责任书对比，重点分析地下成本（开盘定价）对项目销售收入、总投资、净利润及成本利润率的影响

施工图定稿

与可研及责任书对比，重点分析整体建安对总投资、净利润及成本利润率的影响

结构封顶

①未开盘的，与可研及责任书对比，重点分析建安成本（开盘定价）对项目销售收入、总投资、净利润及成本利润率的影响

②已开盘的，与可研及责任书对比，重点分析主体建安成本对项目总投资、净利润及成本利润率的影响

③根据销售进度及销售速度，分析自有资金收回周期、内部收益率的变动情况

项目竣工

与可研及责任书对比，结合项目去化情况，重点分析项目销售收入、建安、总投资、净利润、成本利润率及内部收益等各项指标的变化情况

交房入伙

项目后评价（见第五章）

定期监控

监控类型

报规报建

《地产统计报表》

月

根据《报规报建专项计划》出具跟踪报告

周

根据《报规报建成本数据库》及《成本月报》监控报规报建费用

市场动态

《城市房地产市场报告》

政策动态

当地房地产调控政策

当地财政税收政策

季

当地报规报建规流程规范及收费调整政策

环境因素

重大基础设施及公建对项目建设施工的影响（道路、桥梁、地铁、隧道、大型场馆等）

项目周边环境显着变化对项目的影响（污染、人口变化等）

3.4.3投资风险防范

投资风险防范包括风险识别、风险分级、风险处置及风险防范效果评价四个过程。

3.4.3.1风险识别

风险类别

风险事项

经济指标

①项目总投资预计将超出可研测算值的30%以上

②由于项目成本、建设方案及市场发生变动，导致项目预计税后利润额低于可研批准值的15%以上，或导致成本利润率、内部收益率等重要盈利指标达不到股份公司制定的基准收益率

商务条件

①合作方严重违约

②合作项目中主要合作条件、股东构成变更、股权比例调整等

③项目融资或担保、回购等重要商务条件发生变化

时间进度

项目经股份公司决策批准满一年仍未实质启动的项目

其他

①项目地块发生变更、置换，增加或减少

②项目开发资金不能落实，融资安排出现重大变化

③市场环境发生重大变化

④发生重大质量或技术事故

风险分级

风险级别

一级

①总投资较可研批准值增加幅度＜5%

②或由于项目成本、建设方案、市场发生变动，导致税后净利润较可研批准值降低幅度＜3%

二级

①总投资较可研批准值增加幅度[5%，10%）

②或由于项目成本、建设方案、市场发生变动，导致税后净利润较可研批准值降低幅度[3%，6%）

三级

①总投资增加幅度[10%，30%）

②或由于项目成本、建设方案、市场发生变动，导致税后净利润较可研批准值降低幅度[6%，15%）

四级

①总投资增加幅度＞30%

②或由于项目成本、建设方案、市场发生变动，导致税后净利润较可研批准值降低幅度＞15%

风险处置

处置措施

①区域公司识别风险责任部门

②风险责任部门形成整改措施

③区域公司运营会决策

①区域公司会议纪要

②风险整改措施及责任部门

③报公司总经理审核

④按季度汇报整改情况

②风险责任部门整改措施

③区域公司运营会议决策

④形成专报报公司总经理决策

②公司总经理处理意见

③风险整改措施及责任部门

④定期汇报（按月）

③区域公司运营会议纪要

④报公司董常会决策

②董常会处理意见

③区域公司总经理督促责任部门对风险整改措施的落实

④报公司董常会、局董事会及股份公司投资部

①区域公司会议纪要、公司董常会会议纪要、局董事会会议纪要

②股份公司批复意见

③股份批复续投后，区域公司总经理按月汇报整改情况

风险防范效果评价

根据区域公司《投资风险解决预案》中防范和化解风险的具体措施，投资发展部将组织相关系统对其实施过程和效果进行评价，并将评价结果反馈给公司领导和区域公司。

区域公司应及时上报投资风险情况，对于故意隐瞒、拖延的，公司应追究其责任；

投资人员对于风险情况无识别能力的，应换岗或以其他方式处理，但其直接上级应承担相应责任。

3.5项目后评价管理

项目后评价是项目投资对投资过程、结果及其影响进行全面系统回顾，通过与投资项目决策时确定的目标以及技术、经济、环境、社会指标进行对比，找出差别与变化，总结项目发展运营的经验及教训，并通过信息反馈改善投资管理和决策，达到提高投资效益的目的，从而实现投资闭环管理，客观评价项目开发运营绩效。

下达通知

及时下达

编制报告

客观、公正、科学、合理

45日内

审核并组织召开投委会会议

及时审核并召投委会

召开并评审报告

总部投委会评审意见表、总部投委会会议纪要

组织学习并存档

对最终报告进行组织学习、交流，并存档

15日内

4检查、评价与改进

4.1业务检查

检查事项

周期

组织部门

备注

投资预算管理

检查投资预算完成情况

半年/年

检查投资预算表的编制质量及数据准确性

投资发挥在那不

检查是否每月更新土地数据库

检查是否更新投资系统成本数据