房地产会计核算房地产账务处理Word格式文档下载.docx

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　　二、房地产开发企业会计核算对象

　　房地产开发企业会计核算的对象是房地产业从事房地产开发建设、出售等经营过程中的资金运动。

这些资金运动具体表现为六大会计要素：

即资产、负债、所有者权益、收入、费用和利润。

房地产业的会计核算，就是对上述六大会计要素的增减变动进行监督、核算和反映。

　　三、房地产开发企业会计核算的会计科目和账簿设置

（一）房地产开发企业会计科目的设置

　　为了对房地产企业的经营活动进行会计核算，必须要设置相应的会计科目。

并且要根据设置的会计科目在账簿中开设账户。

　　会计科目是对各大会计要素所做的进一步分类。

为了会计核算的需要，将每一会计要素又划分为若干具体项目，每一个项目就是一个会计科目。

　　房地产开发企业根据《企业会计准则应用指南》的统一规定，并根据房地产企业会计核算的特点，应设置如下会计科目。

见讲义表1-1。

　　表1-1　房地产开发企业会计科目表　　

顺序号

编号

科目名称

一、资产类

1

1001

库存现金

2

1002

银行存款

3

1012

其他货币资金

4

1101

交易性金融资产

5

1121

应收票据

6

1122

应收账款

7

1123

预付账款

8

1131

应收股利

9

1132

应收利息

10

1221

其他应收款

11

1231

坏账准备

12

1401

材料采购

13

1402

在途物资

14

1403

原材料

15

1404

材料成本差异

16

1405

开发产品

17

1406

发出商品

18

1408

委托加工物资

19

1411

周转材料

20

周转房

21

1461

融资租入资产

22

1471

存货跌价准备

23

1501

持有至到期投资

24

1502

持有至到期投资减值准备

25

1503

可供出售金融资产

26

1511

长期股权投资

27

1512

长期股权投资减值准备

28

1521

投资性房地产

29

投资性房地产累计折旧（累计摊销）

30

1531

长期应收款

31

1601

固定资产

32

1602

累计折旧

33

1603

固定资产减值准备

34

1604

在建工程

35

1605

工程物资

36

1606

固定资产清理

37

1701

无形资产

38

1702

累计摊销

39

1703

无形资产减值准备

40

1711

商誉

41

1801

长期待摊费用

42

1811

递延所得税资产

43

1901

待处理财产损溢

二负债类

44

2001

短期借款

45

2101

交易性金融负债

46

2201

应付票据

47

2202

应付账款

48

2203

预收账款

49

2211

应付职工薪酬

50

2221

应交税费

51

2231

应付利息

52

2232

应付股利

53

2251

其他应付款

54

2401

递延收益

55

2501

长期借款

56

2502

应付债券

57

2701

长期应付款

58

2801

预计负债

59

2901

递延所得税负债

三所有者权益类

60

4001

实收资本

61

4002

资本公积

62

4101

盈余公积

63

4103

本年利润

64

4104

利润分配

四成本类

65

5001

开发成本

66

5101

开发间接费用

67

5301

研发支出

五损益类

68

6001

主营业务收入

69

6051

其他业务收入

70

6101

公允价值变动损益

71

6111

投资收益

72

6301

营业外收入

73

6401

主营业务成本

74

6402

其他业务成本

75

6403

营业税金及附加

76

6601

销售费用

77

6602

管理费用

78

6603

财务费用

79

6701

资产减值损失

80

6711

营业外支出

81

6801

所得税费用

82

6901

以前年度损益调整

　　上表列示的82个会计科目就是房地产开发企业所使用的会计科目。

其中绝大部分都是各类企业通用的会计科目，只有个别科目属于房地产业专用的会计科目。

表中所列示的会计科目中，有些会计科目一般企业可能不需要，如“应付债券”科目，只有发行债券的企业才使用，还如“持有至到期投资”科目，只有购买了长期债券，才能使用本科目。

企业如果没有相关的业务，就不必要设置相关的科目。

　　总起来说，房地产开发企业会计科目分为五大类：

　　第一类是资产类科目，本类科目用来核算和反映企业各类不同的资产增减变化情况，其中包括了流动资产和各项长期资产。

在资产类科目中，“开发产品”、“周转房”、这两个科目是房地产开发企业特设置的科目。

其他科目是属于各类企业通用的科目。

　　第二类科目是负债类科目，本类科目用来核算和反映企业各类不同的负债增减变化情况，其中包括了各项流动负债和各项长期负债。

负债类科目都是各类企业通用的会计科目。

　　第三类是所有者权益类科目，是用来核算各项所有者权益增减变化的科目。

这些科目也是各类企业通用的科目。

　　第四类是成本类科目，这类科目有三个，即：

“开发成本”、“开发间接费用”和“研发支出”。

其中前两个科目是房地产开发企业特有的科目，是用于进行房地产企业成本核算的科目。

如果房地产企业本身也有施工队伍，有施工业务，那么还需要在成本类科目中增设“工程施工”和“施工间接费用”、“工程结算”、“机械作业”等科目。

　　第五类科目是损益类科目。

损益类科目是用于计算企业损益的科目。

损益类科目在会计期末都要转入本年利润账户，不留余额。

这些科目也是各类企业通用的会计科目。

　　在使用会计科目时需要注意：

必须要按统一规定的会计科目编号，不要随意打乱和重编。

以便于查阅账目和实行会计电算化。

上述会计科目表在许多科目之间都留有空号，这是供增设会计科目使用的。

比如表中第20行次资产类科目中的“周转房”科目，国家统一科目表中没有设置此科目，是房地产开发企业增设的会计科目，可按顺序，在所留的空号中将本科目编号为“1412”号。

　　还需要说明，许多会计科目需要设置明细科目，以便设置明细账，更明细地反映有关会计信息。

如房地产开发企业在“原材料”总账科目下可设置“设备”、“钢材”、“水泥”等二级科目，以对库存的各种不同的建筑材料和设备分别进行核算和反映。

在二级科目下，还可以按钢材的品种，设备的种类设置三级科目核算，如在“原材料—设备”二级科目下还应设置“照明设备”、“安全监控设备”等三级科目，以更详细反映各种不同设备和各种不同钢材的情况。

（二）房地产开发企业的账簿设置

　　为了全面系统地进行会计核算，房地产开发企业必须设置以下三类账簿。

　　1.总分类账（也称总账）。

　　总分类账是按总账科目（一级科目）开设账户，以提供企业总括的会计信息。

根据需要，总分类账通常要开设30—50个账户，分类反映会计信息。

　　总分类账必须采用订本式账簿，其账页格式为三栏式，即金额的部分分为“借方”、“贷方”和“余额”三个栏目。

　　具体账页格式见表1-2。

　　表1-2　　　　　　　　　　　总分类账

　　账户名称：

×

年

凭证

摘要

借方

贷方

借

或

贷

余额

月

日

字

号

　　2.日记账。

　　日记账是按经济业务发生的先后顺序，逐日逐笔进行记录的一种账簿。

房地产开发企业至少要设置两本日记账。

即“现金日记账”和“银行存款日记账”。

　　“现金日记账”和“银行存款日记账”也必须采用订本式账簿，其账页格式也是三栏式，与总分类账的账页格式是相同的。

　　3.明细账。

　　明细账是对某些总账科目的数据进一步明细记录和反映的账簿。

对大部分总账科目都需要设置明细账。

明细账要按明细科目开设账户。

以反映更详细的会计数据。

　　如：

对“应收账款”除需要在总账中开设账户外，还要专门设一本“应收账款明细账”。

账内按应收账款的对方单位开设明细账户。

以反映应收账款的明细情况。

　　还如，对“原材料”总账账户也要设一本“原材料明细账”，账内按材料的名称或类别开设账户，以分别记录和反映库存的各种不同材料和设备的收发和结存情况。

　　每一个房地产开发企业，至少要设置二、三十本明细账，以对总账科目的内容进行更详细的记录和反映。

　　明细账一般采用活页式账簿，但要注意，不同的明细账其账页格式的要求是不同的。

只反映金额的明细账可以采用三栏式，与总分类账的格式相同；

反映存货的明细账一般需要数量金额式；

反映开发成本和各项费用的明细账需要多栏式，以便于对各不同的成本、费用项目分别进行记录和反映。

　　数量金额式明细账和多栏式明细账见表1-3、1-4、1-5.

　　表1-3　原材料明细账

　　材料名称：

编号：

类别：

　　金额计量单位：

元　　　　　　数量计量单位：

公斤　　

摘要

收入

发出

结存

数量

单价

金额

　　上表1-3的明细账属于“数量金额式明细账”。

数量金额式明细账既要反映金额，同时也要反映数量和单价。

　　表1-4房屋开发成本明细账

　　开发项目：

公寓　　　　　　　　　　　　单位：

元　　

凭

证

摘

要

贷方金额

借方余额

借方明细项目

土地征用及拆迁补偿费

前期工程费

基础设施费

建筑安装工程费

公共配套设施费

　　表1-5　　　　　　　　　　开发间接费用明细账

　　单位：

甲开发现场　　　　　　　　　　　　单位：

人工费

折旧费

办公费

水电费

劳保费

周转房摊销

其他

　　（上述表1-4、1-5的明细账属于“多栏式明细账”）

　　以上介绍了各种明细账簿的账页格式，为了搞好房地产开发企业的会计核算，提供出企业内部和外部所需要的会计信息，企业在建立总账和日记账以外，一定要根据需要选好各种明细账页，建好各种明细账。

第二章　房地产企业货币资金的核算

　　货币资金的核算是所有企业会计核算普遍存在的业务。

货币资金是企业经营的起点。

没有货币资金企业就无法开始经营。

　　这里所说的货币资金是企业在开发经营过程中处于货币形态的那部分资金，具体包括了三个部分：

库存现金、银行存款和其他货币资金。

第一节　库存现金的核算

　　一、库存现金的管理

　　库存现金是指存放在企业的库存现金。

包括库存的人民币和外币。

　　库存现金的管理主要包括现金的使用范围，现金的库存限额和现金的内部控制制度等。

　　现金主要是用于企业日常的零星开支，使用范围主要是对职工的工资、奖金支付，差旅费的支付，以及企业的零星采购等，其他大额款项的收支都应该通过银行转账进行。

这样既简化核算业务，也比较安全。

　　为安全起见，企业的库存现金不能过多，一般够3-5天的零星开支即可。

企业如果收到大额的现金，应该及时送存银行。

　　为加强企业对库存现金的管理，企业应该制定库存现金的内部控制制度，库存现金要由出纳人员进行保管，现金保管人员不得兼记总账，要做到账钱分管；

企业出纳人员保管的库存现金必须做到日清月结，并要定期与企业总账的“库存现金”账户进行核对。

发现库存现金的溢缺必须及时查明原因，并按规定进行处理。

　　二、库存现金的总分类核算

　　库存现金的总分类核算是指库存现金在总账中的核算。

库存现金的总分类核算是通过编制记账凭证进行的。

（一）库存现金的支出

　　库存现金的支出要根据原始凭证（如原始发票、借款单、工资结算单等）编制记账凭证，根据记账凭证登记总账。

　　例2-1：

3月1日李明因出差到财务部门借款1000元。

　　会计人员要根据经批准的借款单，编制以下记账凭证：

　　[答疑编号811020101]

　　借：

其他应收款——李明　　　　　　　1000

　　　　贷：

库存现金　　　　　　　　　　　　1000

　　然后根据上述记账凭证登记总账。

　　例2-2、企业将库存现金5000元存入银行。

　　[答疑编号811020102]

　　对此项业务，应根据企业编制的并经银行盖章的“送款单”回单联，编制记账凭证如下：

银行存款　　　　　　　　　　　　5000

库存现金　　　　　　　　　　　　5000

　　然后根据记账凭证登记现金和银行存款总账。

（二）现金的收入

　　例2-3：

企业为了零星开支，开出现金支票，从银行提取现金5000元。

　　[答疑编号811020103]

　　对此项业务应根据企业开出的现金支票存根这一原始凭证，编制记账凭证如下：

库存现金　　　　　　　　　　　5000

银行存款　　　　　　　　　　　5000

　　然后根据上述记账凭证登记现金和银行存款总账。

　　例2-4：

企业销售零星材料取得现金1000元。

　　[答疑编号811020104]

　　根据销货发票的记账联，编制记账凭证如下：

库存现金　　　　　　　　　　　1000

其他业务收入——销售材料收入1000

　　然后根据记账凭证登记现金总账。

　　需要说明，房地产开发企业由于行业的特殊性，在预售商品房或大面积拆迁安置时，会发生笔数既多、数额又大的现金收付业务，在这种情况下，为了保证现金安全和提高工作效率，建议请开户银行到现场办公，由开户银行直接办理款项收付。

这样，企业可不通过库存现金科目，而直接通过银行存款科目核算。

　　三、库存现金的序时核算

　　库存现金的序时核算，就是在现金日记账中的核算。

也就是由出纳人员登记现金日记账。

　　在记账凭证核算形式下，现金日记账的登记与总账的登记是根据相同的记账凭证同时进行的。

　　现金日记账是由出纳人员根据记账凭证，收一笔记一笔，支一笔记一笔，每天结出余额，每日终了，要将现金日记账的余额与库存现金数进行核对。

　　四、库存现金的清查

　　库存现金的清查是指对库存现金进行实地盘点，并将实存的库存现金数与现金日记账的余额数相核对，并对盘亏盘盈及时进行处理的一种方法。

　　库存现金的清查包括了出纳人员的自查和清查组所组织的清查两种情况。

　　现金清查中如果发现现金溢缺，应通过“待处理财产损溢—待处理流动资产损溢”账户核算，待查明原因竟批准后再进行处理。

　　例2-5：

某房地产开发企业进行现金清查时发现盘盈库存现金2000元。

　　会计处理如下：

　　[答疑编号811020105]

　　盘盈时：

库存现金　　　　　　　　　　　　　　　　　2000

待处理财产损溢——待处理流动资产损溢　　　2000

　　经查，盘盈的原因不明，经批准转入营业外收入：

营业外收入——库存现金盘盈收入　　　　　2000

　　例2-6、某房地产企业现金清查中发现现金盘缺300元。

　　[答疑编号811020106]

　　盘亏时：

待处理财产损溢——待处理流动资产损溢　　　300

库存现金　　　　　　　　　　　　　　　　　300

　　经查，现金盘缺是由出纳人员失职造成，经批准由出纳人员赔偿：

其他应收款——×

出纳员　　　　　　　　　　300

　　出纳人员用现金赔偿时：

第二节　银行存款的核算

　　一、银行存款的管理

　　银行存款是企业存放在银行的货币资金。

凡独立核算的企业都必须在当地银行开设账户，企业除留存少量的现金以备零星支出外，其余货币资金都应存入银行。

企业发生的各种大额的结算款项，都需要通过银行转账办理。

　　银行存款的管理主要包括企业不能出租、出借银行账户；

企业不得签发空头票据和远期支票；

企业要定期、不定期将银行存款日记账的余额与银行进行核对等。

　　二、银行存款的总分类核算

　　银行存款的总分类核算，就是银行存款在总账账户中的核算。

银行存款的总分类核算是根据原始凭证，通过编制记账凭证进行的。

（一）银行存款收入的核算

　　房地产开发企业银行存款的收入主要是来自收取房地产的销售款、租金以及企业将库存多余的现金送存银行等。

　　例2-7、2007年3月1日某房地产企业将库存多余现金送存银行10000元。

　　[答疑编号811020107]

　　根据企业编制的经银行盖章的送款单回单联，编制记账凭证如下：

银行存款　　　　　　　　　　　　　　　　　　10000

库存现金　　　　　　　　　　　　　　　　　　10000

　　例2-8、2007年3月1日企业收到银行收款通知，收到某客户购房款80000元。

　　[答疑编号811020108]

　　根据银行收款通知，编制记账凭证如下：

银行存款　　　　　　　　　　　　　　　　　　80000

主营业务收入——房屋销售收入　　　　　　　　80000

（二）银行存款支出的核算

　　银行存款支出，包括的项目很多，如企业从银行提取现金，购入材料及设备，购建固定资产，开发土地支出，支付工程款、支付各项税金、支付水电费等。

银行存款支出是通过编制记账凭证进行。

　　例2-9、20