某电厂房地产项目融资计划书Word文档格式.docx

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第二章项目分析

一、项目的差不多情形 

（一）开发范畴

1、区位

本项目用地位于襄城庞公北片区滨江地段，南与华电小区一期用地相连，北临汉江，由都市道路将用地分为四个地块。

2、用地范畴

用地位于华电住宅小区一期用地北侧，跨过建锦路，北至滨江路。

用地面积为94.7亩。

（二）规划要求及有关约定

1、爱护汉江堤防和水资源环境，合理利用周边环境，加强小区生态环境建设。

2、结合滨水特色，塑造良好的滨江景观。

3、对土地进行开发强度操纵，合理开发利用土地。

4、相临地块统一规划，和谐建设。

本项目征用土地总面积为94.6亩，其中代征都市道路面积为2.60ha,代征公共绿地为0.59ha。

依据«

襄樊市庞公北片区操纵性详细规划»

，滨江地块属于滨江景观重点操纵区，开发强度〔建筑密度、建筑高度、绿地率〕给予以一定的操纵，规划应保证滨江绿化走廊建设和滨水视线通廊，保持滨江开敞通透性。

该项目经我公司与华电集团襄阳电厂协同与襄阳市政府洽谈，在合法、平等、互惠互利的基础上，市政府将会给与本项目相应的优待政策。

项目的土地证、用地规划许可证、项目规划许可证、开工证和销售许可证等五证在摘牌后办理。

二、要紧规划指标

土地面积94.6亩,建筑面积:

201,914.24平方米，用地性质为商住用地，容积率3.2。

项目

数额

总用地面积

63,098.20

可规划用地面积

高层面积

148,914.24

容积率

3.20

建筑总面积

201,914.24

商业配套

30,000.00

建筑密度

25%

可销售面积

车库建筑面积

20,000.00

绿地率

35%

道路广场系数

会所

3,000.00

绿化面积

22,084.37

道路占地面积

26,071.00

总套数

1,489.14

三、地块周边规划

用地现状为农田，在用地北部有少量村民住宅。

现状有4米宽的村庄道路，用地内无其它都市道路。

用地南侧为华电小区一期用地的运动场和花卉园，西侧为隆中制药厂。

四、周边配套设施档次与项目档次存在差异，有待提高

（一）目前地块周边商业没有大型市场和超市和商业经营，无法满足项目住宅中高档品位的需求，需要全面提升；

（二）项目距都市商业中心2.5公里，毗邻襄阳公园，项目的外部交通优势专门明显，将大大带动本项目周边的人气；

（三）教育、医疗等社会配套有所不足。

五、环境分析

1.区域环境：

地块位于中央生活区，毗邻襄阳公园、汉江、襄阳古城，是规划确定的都市进展方向，周边新建住宅项目渐趋增多，区域整体形象看好。

2.居住环境：

地块所处区域为中心城区与新区近接，交通条件十分便利通达，但生活配套完善，临近汉江对居住条件十分好。

3.景观环境：

项目毗邻襄阳公园和汉江，享有景观优势。

4.商业环境：

以后襄阳都市轨道交通的开通将为本项目制造一定的商业气氛，专门是住宿、餐饮产业等。

5.竞争环境：

作为居住高级区，规划建筑一批品级高体量较大的住宅项目，后期市场较猛烈竞争中有优势。

6.类比环境：

目前区域市场新增楼盘定位均为中档住宅，有8个在建住宅区项目，约300万平方米。

已建成的有5个小区，约100万平方米，销售价为2300-12000元/平方米不等。

第三章市场分析

一、襄阳宏观经济分析

襄阳市地处湖北省北部，居长江最大支流汉江的中游，秦岭大巴山余脉，是国家级历史文名城，湖北省域副中心都市，全国重要的铁路交通枢纽和汽车工业基地，鄂、豫、渝、陕毗邻地区的中心都市。

2020年12月襄樊市更名为襄阳市后，行政区划不变。

全市版图面积1.97万平方公里，人口588万，城区面积100平方公里，人口120万，市区经济稳居湖北省第二位，全地区经济位居湖北省第三。

全市上下以建设〝产业襄阳、都市襄阳、文化襄阳、绿色襄阳〞为重点，以招商引资和项目建设为抓手，着力提升省域副中心都市综合实力，全市经济保持了平稳较快进展态势。

2020年襄阳市GDP达1538亿元，较上年增长16.2%；

规模以上工业总产值2300亿元，较上年增长54%；

地点财政总收入141亿元，较上年增长48.8%，其中地点一样预算收入51亿元，较上年增长37.8%。

在全国都市GDP排名中，襄阳市排第75位，较2020年上升3位；

在省内GDP排第三位，仅落后宜昌市9亿元。

襄阳市工业总产值、财政总收入、农业总产值、社会消费品零售总额等指标居湖北省第二位。

11年上半年，全市工业经济保持了高速增长的势头，出现出〝进展步伐加快、总量加速扩张、结构不断优化、后劲明显增强〞的良好态势，工业增速高于全省6.9个百分点，连续6个月位居全省第一，工业经济对全市经济进展的支撑和拉动作用进一步增强。

但随着宏观调控政策效应开释和外部环境发生变化，工业经济进展中的制约因素增加，襄阳市保持工业经济连续快速增长的压力加大。

综合当前襄阳市工业经济面临的宏观经济形势，有利条件和不利因素，11年下半年襄阳市工业经济总体上仍保持快速增长的态势。

2020年前三季度，襄阳市实现GDP1422亿元，同比增长16.2%，高于去年同期0.6个百分点，增幅位居全省第一；

工业实现增加值665亿元，同比增长27.8%，地点财政总收入达到139亿元，同比增长47.2%，地点一样预算收入66亿元，同比增长49.6%。

襄阳市打算到〝十二五〞末，地区生产总值达到5000亿元，工业总产值达到6500亿元，地点财政总收入达到350亿元，地点一样预算收入达到150亿元，经济总量占全省的比重力争达到15%以上，成为鄂豫陕渝毗邻地区中心都市。

襄阳市〝十二五〞规划推测，到2021年，全市生产总值年均增长14%，达到3500亿元；

地点一样预算收入年均增长21%，达到132亿元；

人均生产总值达到58万元；

全社会固定资产投资达到2550亿元，年均增长25%，5年累计达到8500亿元以上；

都市居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到24130元和11620元。

襄阳市十五届人大四次会议审议的«

襄阳市国民经济和社会进展第十二个五年规划纲要（草案）»

提出：

以后5年，要努力建成全国重要的汽车及零部件生产基地、高新技术产业基地、新能源汽车产业基地、航空航天产业基地、现代农业基地、区域性综合交通枢纽和物流基地、区域性旅行目的地和鄂西生态文化旅行圈核心基地，进一步增强产业集聚力、科技创新力、环境承载力、文化软实力，把襄阳建设成为综合实力强、辐射带动力大的省域副中心都市，全省重要的核心增长极，鄂豫陕渝毗邻地区的中心都市。

«

中共襄阳市委、襄阳市人民政府关于加快建设〝四个襄阳〞推进省域副中心都市跨过式进展的意见»

：

按照省委、省政府部署，坚决不移推进产业襄阳、都市襄阳、文化襄阳、绿色襄阳建设，努力使襄阳成为全省进展的重要增长极和支撑点，走在全省科学进展、跨更加展的前列。

二、襄阳地产市场现状总论

目前房地产业已成为襄阳市重要的支柱产业，对襄阳市社会经济进展做出了积极奉献。

襄阳房地产开发投资连续增长，增速与市场需求的增长呈良性进展关系。

增量地供应大幅度增加，存量地减少，住宅用地供应总量增加。

商品房供给快速增长，市场需求较为平稳。

产品建筑设计水平的提高，不管是立面设计、内部结构、有用率、园林等等方面。

（一）襄阳房地产市场特点

前十年的房地产进展要紧集中在长虹路两侧：

2004年，枕临汉江的闽发汉江国际建成，9万平方米的体量，15层至23层地标风范与奔涌的汉江和谐辉映，是当时的高档滨水楼盘。

2005年，闽发世纪新城奠基，总建筑面积18万平方米，绿化率高达50%，由10栋高层围合而成，打造为拥有高档居住环境的楼盘。

2006年，现代城凯旋国际奠基，定位为长虹路段的又一高档、低碳楼盘。

2007年3月，民发商业广场正式开业后，引来世界零售业巨头沃尔玛，长虹路商圈渐有崛起、超越人民广场商圈之势。

2020年6月，17万平方米大型复合社区民发·

都市印象建成，为长虹路又添一道亮丽的风景。

2020年8月，享有中国商业地产航母之称的万达集团，总投资40亿元的万达广场开工。

项目建成后，成为市区规模最大、投资最多、档次最高、环境最优的现代化建筑群，成为市区新标志。

同年，总建筑面积36万平方米，17栋现代简约风格的高层楼盘——民发天地在长虹北路与邓城大道交会处悄然绽放。

2020年，民发集团于诸葛亮广场南侧，倾力打造民发盛特区———55万平方米商务综合体，填补了襄阳市高端商务楼盘的空白，并荣获2020年房地产奥斯卡〝最具投资价值楼盘〞奖。

纵观21世纪第一个十年的襄阳楼市，樊城区是住宅开发最集中的区域，而长虹路沿线开发的项目几乎占到了樊城区住宅项目总数的一半，其住宅价格也因为被人们一路看好，长期领涨襄阳楼市

今年的襄阳楼市将出现六大走向：

一是〝三高〞楼盘将显现。

今年，高品牌、高品质、高价格的〝三高〞楼盘将现襄阳楼市，全精装房会在一定范畴内开始推广，楼盘品质及产品创新将大大升级。

二是老城区房源将进一步稀缺。

今年，市中心专门是人民广场商圈楼盘上市量将有所减少，成房源稀缺区域；

与之相对应，二手房售价和租金可能有10%-20%幅度的上涨。

三是连锁性大型二手房中介公司将显现。

去年，市区（不含襄州区）共成交二手房5490套，二手房交易数量首次超过商品房。

在新房价格普遍大幅攀升的背景下，价格相对低廉的二手房将更受市场欢迎，因此催生出连锁性大型二手房中介公司。

四是一线房地产企业可能高调进入襄阳。

如保利、金地等企业均有可能到襄阳市跑马圈地。

五是郊县区域楼市大进展。

估量枣阳、谷城、老河口等县市，地价及房价均有所上扬，房屋开发量将有30%-50%的增幅，竞争进入白热化，但成交量上升的幅度可不能太大。

六是工业地产将成开发热点。

（二）房地产开发投资情形

房地产投资能够说是一个都市进展投资的风向标，代表着都市进展的能动性和庞大潜力，更有效的反映了都市整体规划的进展。

一直以来，襄阳市的房地产的投资在固定资产的投资居高不下，成为都市整体基础设施建没的重要一环。

〝一座都市就像一个大住宅。

而一一所住宅也像一座都市，二者都像生物，其机体的每一部分差不多上相互关联、和谐一致。

〞

近几年来，随着我国住房福利制度的改革，解困房退出历史舞台，货币分房政策的推出，使人们对住房的需求变成现实的需要，大大刺激了人们的购房欲望，推进了房地产市场的进展，使房地产业逐步成为我国国民经济架构中的重要组成部分和经济进展的重要推动力量。

今年襄阳市正对棚户区和城中村进行全面改造，两改工作关于房产开发企业来说，是一个重大的进展机遇。

目前襄阳有专门多片区需要改造。

数据显示，樊城区要拆迁的面积是611.8万平方米、要改造的面积是11746平方米；

襄城区是2.1万户、要拆迁的面积是560万平方米，改造的面积是8000平方米，襄州区是1.8万户，要拆迁的面积是580万平方米，要改造的面积是627亩；

高新区是1.56万户，要拆迁的面积是802万平方米，改造的面积是18813平方米。

樊城区要紧是汉江、小清河沿片、人民广场片区、火车站片区、诸葛亮广场片区、长虹路片区、清河口片区及乔营、施营等城中村集中区、内环线西段区，涉及到489户6118万平方米；

襄城片区有城西片区、南护城河南岸、城中片区、襄州区是云湾、西湾、张湾、魏庄等；

高新区有米庄镇、团山镇。

估量2021—2021年五年内差不多完成两改工作，同时要求前三年每年改造棚户区不低于100万平方米、1万户，改造城中村10个、1.2万户、150万平方米，工作量比较大。

关于两改工作襄阳市出台了扶持优待政策及保证措施，实行沿江、沿山、滨水、沿护城河、周边、沿都市主干道先行推进的总原那么，沿江、沿河要紧景观要改造到位。

以后五年，襄阳城建将日均投资一个亿，将冲刺〝现代化区域中心都市〞，拉开都市框架、塑造都市景观、都市新区及〝两改〞、民生保证工程成为四大投资重点。

襄阳都市面积也将达到200平方公里，人口将达到200万，加快建设现代化区域中心都市。

今年是〝十二五〞开局之年，也是襄阳市委市政府建设〝四个襄阳〞真正起步之年，政府有何打算和措施，襄阳市民充满期待。

2020年，全市房地产开发投资完成145.3亿元，同比增长36.4%，全年新开工房屋面积1193.5万平方米，同比增长40.9%，商品房新开工规模增速放缓。

1.以后五年投资1779亿安排项目948个

2021年3月17日召开的都市襄阳建设动员大会公布了2021年—2021年推进中心城区都市建设项目工作路线图。

按照新城东进、旧城更新、一心四城、组群进展战略，市委、市政府把全面提升都市综合竞争力、强化都市能级的各类项目的组织实施、资源配置、责任分工、实现路径全部具体化，将〝都市襄阳〞建设规划化、项目化、工程化、路径化，制订了«

2021-2021年推进中心城区都市建设项目工作路线图»

。

按照路线图的要求，以后五年，中心城区围绕拉开都市框架、打造都市景观、都市〝两改〞及新区建设、打造民生工程四个重点，共安排城建项目948个，总投资1779.19亿元。

按照年度划分，今年安排314项，总投资382.9亿元，2021年安排312项，总投资574.2亿元；

2021年安排196项，总投资491.01亿元；

2021年安排78项，总投资232.09亿元；

2021年安排48项，总投资98.97亿元。

　　据了解，今年襄阳市安排实施的314个项目中，涉及拉开都市框架的项目有13项，总投资30.17亿元；

涉及打造都市景观带项目72项，总投资46.79亿元；

涉及都市〝两改〞及新区建设项目85项，总投资266.33亿元；

涉及民生工程的项目144项，总投资39.61亿元。

　　市委、市政府要求，各城区、开发区和市直有关部门要依照路线图打算安排，进一步明确细化工作职责，倒排时刻工期，集中精力、集中财力，加快推进重点项目建设步伐，迅速掀起都市襄阳建设的高潮。

2.襄阳投266.33亿推进两城四区整体进展规划

产业襄阳，都市襄阳，文化襄阳，绿色襄阳，〝四个襄阳〞应该说是襄阳市中长期进展的总体规划，也能够说是襄阳的〝四个现代化〞。

实现〝200平方公里、200万人口规模〞的进展目标，使都市脱胎换骨、提升能级，必须大力建设新区、改造旧城。

因此以后五年襄阳将全面推进〝两城四区〞建设，同时大力推进城中村和棚户区改造，迅速实现都市的提质升级。

五年共实施285个项目，总投资1299亿元。

其中，2021年安排85个项目，总投资266.33亿元。

（三）政策优待推进地产业健康进展

二季度襄阳楼市并未出台大的政策，只是对部分规定进行微调，对购房者来说，预告登记的房屋不再认定为〝二套房〞，旧房出售可享受更多优待。

对开发商来说，以后襄阳30层以下的住宅施工图能够直截了当在襄阳市护航建设工程咨询中心办理审核，也就说大部分建筑图不需要往返于襄阳和武汉之间了。

1.襄阳30层以下的住宅施工图可直截了当在襄审核 

2020年起，襄阳市城建委开始创建一类图审机构。

省住建厅日前正式下文，将襄阳市唯独一家图审机构——市护航建设工程咨询中心正式批准为国家一类施工图审查机构。

今后，施工图不需再送往武汉审核了，可直截了当到市护航建设工程咨询中心办理，这意味着九成建筑图可在襄阳审核。

2.襄阳中心城区将取消一户一宅的审批 

一级操纵区村（居）民建房，按都市规划和都市化进展的要求，实行村（居）民公寓建设模式，不再进行一户一宅的审批；

二级操纵区村（居）民建房，应实行村（居）民公寓建设与连排连片建设相结合的模式；

三级操纵区村庄建设，要按照新农村建设的要求，坚持〝统一规划、统一设计、统一配套、统一治理〞。

3.襄阳企业占地不开工土地将会被强制收回 

高新区对现有项目用地进行分类清理，除收回部分未动工项目的土地外，关于一些投资规模小、产业层次低、税收奉献小，又布局在主干道的项目，要调整用地。

去年已解决用地指标，今年4月底前因企业自身问题而未动工的，坚决要将土地收回。

4.襄阳新规：

预告登记的房屋不再认定为〝二套房〞 

从2021年4月1日起，襄阳市将有更多家庭符合〝唯独住房标准〞，旧房出售时可享受税费优待。

日前，市房管局和市地税局联合下文，对家庭唯独住房认定标准进行了明确界定，预告登记的房屋不再认定为〝二套房〞。

5.襄阳出台«

房地产登记技术规程»

，取消开婚育证明的环节 

购房者办理房产证时只需填一张申请表及〝房产有无共有人〞的笔录即可，大大节约了办理证件的时刻。

6.襄阳土地供应新政策出台

力求节约集约用地，襄阳市土地供应政策又有新变化。

2020年度土地卫片执法检查暨深圳工业园违法用地查处整改情形汇报会上获悉，今后，老城区15亩以下的房地产开发项目，不予批准立项；

投资3000万元人民币以下的工业项目，不再单独提供土地。

目前，襄阳市土地供应零散化较为严峻，个别房产开发公司拿一两亩地，便从事房产开发，市区微型住宅小区众多，都市建筑景观较差。

部分工业项目存在出资少，圈地多的现象，造成产能集聚弱，单位土地的产出率低。

今后，新城区开发面积在30亩以下，老城区在15亩以下的项目，不予批准立项，不予供应土地；

对投资在3000万元以下的工业项目，一律不再单独提供土地；

鼓舞和支持企业兴建多层标准厂房，鼓舞引导中小企业通过租用厂房解决生产场地问题；

除生产安全和工艺流程上有专门要求的项目，一样不准建筑单层厂房。

（四）襄阳住宅市场现状

　　由于地域的特性，作为三四线都市的襄阳，房地产市场一直随着全国的房地产大势起伏有序，并没有形成多少自己独有的特点，也确实是说，襄阳的房地产市场远远没有一线都市的热度，在市场只是个追随者，没有形成引领行业进展潮流的主流冲击力。

襄阳的房地产市场作为一个内陆型市场，其本身张力和扩张性有限，只能在既定的市场中辗转腾挪，无法达到全面贯穿的市场作用。

　　在襄阳房地产市场中，樊城无疑是风向标，作为襄阳房地产市场化程度最高、行业最前沿，也是房地产项目最多的樊城，其多年的进展历程也可为一波三折，过程复杂。

这些年不管在与发达地区接轨的层面，依旧在同区域展开竞争，差不多上亦步亦趋，沿袭仿照引进，自主创新能力不足。

今年多个大型房地产企业、房地产上市企业都在紧锣密鼓地进驻襄阳市场，无疑给这一市场注入了些许压力与动力。

结合襄阳近几年的房价，犹如乘坐了直升飞机，从最初的3000多元，飙升到现在的6000元以上，的确令人惊心动魄。

　　由于樊城区地块有限，土地供应量减少，房价也偏高，高新区、襄州区等新兴的房地产市场进展开始迅猛进展。

高新区的多个新项目开工、红星美凯龙商业广场项目紧张施工；

肖湾火车站大盘——温哥华1792近日也将认筹；

东港绿洲、清水茗居等楼盘纷纷把开盘日期瞄准了〝红五月〞，信心满满；

作为进展新区的二汽周边的楼盘亦是风生水起，新作不断；

一桥通南北，天堑变通途，交通的阻碍力对楼盘的布局也有着较大的阻碍力，恒大、金环等地产项目雄踞三桥头，握住都市速度脉搏。

而作为当下的政治文化中心襄城，有着与生俱来的山水人文气息，吸引了许多嗅觉敏捷的地产大鳄的眼光，襄城是个宝地，如假设是地产项目结合到襄阳近3000年的历史文化，做出具有襄阳特色的楼盘。

灵静的襄城，那么会带来更多的吸引。

　　在国家对房地产行业大的调控背景下，襄阳房地产虽未为此出新政，但政府部门也一直保持对房地产行业的一种积极的监控态度。

房地产调控，这是一个长期的博弈，谁能在这场角逐中取得胜利，结果依旧个未知数。

倘假设在今后，襄阳能向百姓说明政府调控的决心，襄阳房地产也能出台一些类似〝调控〞的新政，对一般购房者来说，确实是一个利好吧。

（五）襄阳房地产进展具备三大优势

　　近年来，国家连续出台了一系列防止楼市过热的政策，如〝国八条〞〝国六条〞〝限购〞〝限贷〞以及税收调整等，这些政策的出台，有力打击了房地产投机性炒作行为，使房地产价格过快上涨的势头得到遏制。

去年入冬以来，各大一线都市房地产市场信心受到一定阻碍，成交显现萎缩，房价显现下跌。

赵新建分析认为，作为三线都市的襄阳，与一线都市差别专门大，以后房地产行业进展仍有三大优势：

　　第一，市场在变，但房地产市场的刚性需求没有变。

据国家统计局及世界权威统计机构公布的最新数据显示，我国经济总体向好的趋势没变，都市化进程加快的势头没变，人们收入提高、生活条件改善的愿望也没有改变。

作为三线都市的襄阳，刚性需求仍旧旺盛。

　　第二，调控政策尽管层出不穷，但国家支持居民正常住房消费的政策从未改变。

调控政策始终打击的对象是投机、炒房行为，及开发企业随意定价、随意涨价的〝暴利〞行为。

关于满足居住需要的首套房、满5年的改善性住房，以及140平米以下的一般住房，国家的税收信贷等各项政策差不多未发生变化。

　　第三，新一届市委、市政府关于襄阳进展的战略部署，必将带动襄阳市房地产行业连续繁荣。

市委、市政府对建设〝四个襄阳〞和现代化区域中心都市之宏伟蓝图的描述为：

主城区要按照300—500平方公里的面积和300万—500万人口的规模进行规划操纵。

〝十二五〞起步，按照5年内建设200平方公里都市基础设施覆盖区、以后承载200万人口的时期性目标，以环线为基础，构成都市综合交通骨架体系，形成以鱼梁洲为中心，襄城、樊城、襄州、东津新城四城围绕的〝一心四城〞空间布局结构。

深入实施旧城改造、城中村改造、工矿区改造，拆围透绿，美化庭院，建设景观大道，整治背街小巷，建设保证性住房、主题社区和社区公共服务平台，大力提升都市人居环境和居住品质。

这些美好的愿景，立即在新一届市委、市政府的领导下，通过各行各业共同努力，在〝十二五〞期间得以逐步实现。

这无疑将为襄阳市房地产业进展带来新的契机。

三、襄阳市住宅运行情形

（一）住宅市场整体特点

1.土地市场活跃

市区2020年1-12月通过挂牌方式共成交158宗地块，土地成交面积622.42万平方米。

其中房地产开发用地共成交50宗，土地总成交面积约为151.79万平方米，可