物业管理工程部作业指导书Word文档格式.docx
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3、负责组织维修人员定期进行设施设备的维护、保养,编制设备保养计划;
4、及时组织人员处理设施设备的突发事件;
5、及时向管理处汇报设备运行工作中的异常情况;
6、负责工程部员工的绩效评估,并按照奖惩制度实施奖惩;
7、负责按照工作实际需要制订并实施维修人员培训计划,保证维修人员掌握必备的专业技术和技能;
8、在设备运行和安全操作方面保证员工遵守法律、法规要求,杜绝工程设施设备运行、维修保养中安全事故的发生;
9、制定完善工程应急预案,做好对其它岗位紧急情况予以配合和协助的工作;
10、负责组织新项目设备设施验收接管工作;
11、负责装饰装修审批、现场监督、管理工作;
12、负责部门日查工作;
13、设备房例行周检;
14、做好和本管理处各部门的协调工作和与业主的沟通工作,完成管理处主任交给的其它临性工作。
【任职条件】
1、大专以上学历;
2、身体健康,年龄28—45岁;
3、有机电类管理工作经验,有较强的沟通协调能力,具有高度的责任心和敬业精神;
4、三年以上相关工作经验,持相关操作证、中级以上资格证;
5、了解物业工程各岗位工作流程,熟悉各种电气、土建、给排水、暖通设施的管理与维护,能识读施工图纸,绘制简单的平面图、管线系统图。
工程领班
【岗位名称】工程领班
【直接上级】工程主管
1、负责工程日常检查工作;
2、设备发生故障及时组织检修,发现隐患及时组织处理,做好技术把关工作,保证所管辖系统设备处于优良的技术状态;
3、负责编制所管辖系统运行方案,并不断与运行人员研究改进措施,使本系统设备在保证安全运行的前提下,力图节省能耗;
4、负责编制所管辖系统设备月度和年度的维修保养计划和备品、备件采购计划,并负责组织安排维修保养计划的实施,督导下属保证工作质量,提高工作效率;
5、切实执行领导指令,认真贯彻落实岗位责任制,督导下属员工严格执行操作规程及员工守则,坚持执行设备维修保养制度;
6、针对下属员工的技术状态和思想状况,进行职业道德、服务意识教育和专业技术知识培训;
7、改造不合理的设备,完善设施和施工遗留的缺陷;
8、对所属系统的重大改造工程参与设计,提出可行方案,监督施工,验收施工质量;
9、负责装修管理中有关规定的审查和验收,确保建筑物结构安全和装修协调、统一、美观。
1、高中(中专)以上学历,身体健康,年龄25—40岁;
2、了解物业工程各岗位工作流程,熟悉各电气、土建、给排水设施的管理与维护,能识读施工图纸;
3、三年以上相关工作经验,具有高度的责任心和敬业精神;
4、持相关操作证、中级以上资格证。
综合维修工
【岗位名称】综合维修工
【直接上级】工程领班
1、负责责任区域内电气设施设备、照明系统、给排水系统、弱电系统、消防系统、避雷、电梯等设备的日常巡检、保养、维修工作,保证设备正常运行并做好相应的记录;
2、负责责任区域内设施设备、配电箱、电表箱、电井、配电房、电梯机房、管道井及闸、阀、表等的清洁卫生工作;
3、负责区域内供配电设施设备、给排水设施设备、弱电系统、消防设备设施、电梯等标识标牌的维护工作;
4、负责区域内排水管网的日常巡查并配合专业公司进行定期清淘;
5、负责突发事件的应急处理工作;
6、负责区域内各种设施设备的安全操作、运行工作;
7、负责执行各种停送电操作;
8、负责区域内公共路灯﹑景观灯的启停及巡检维修工作;
9、负责责任区业主水、电表抄算、业主确认和信息传递工作;
10、负责配合电梯维保公司完成电梯安全性能测试和年度检验工作;
监督电梯维保公司履行维保协议所规定的维保项目;
11、负责业主的入室有偿维修服务;
12、区域内空置房屋的日常巡检工作;
13、负责区域内业主装饰装修的日常巡检工作。
1、高中以上学历,身体健康,年龄20-45岁;
2、两年以上水、电运行维修工作经验,特种作业上岗证;
3、具有高度的责任心和敬业精神;
4、熟悉电气安全操作、维护保养规范,了解电气设备设施安装、运行、维修、保养工作。
设备管理规定
WY-QI-GC-02-20
3
规范机电设备的管理,确保机电设备处于良好运行状态,满足服务的要求。
2适用范围
适用于公司各管理处机电设备的日常运行管理。
3定义
3.1设备日常维护保养:
指根据《设备保养计划表》做的经常性的保养工作。
包括定期检查(测温、测压、测噪、臭味、测漏、观察、抄表等)、清洁、防腐、紧固和润滑,对不经常运行的机械进行盘车、试车、(正压风机、消防水泵、发电机),发现故障及时排除,作好记录。
3.2设备一级保养:
对机械设备进行检查、检测,根据实际需要局部解体,进行清洗、调整、维修更换;
对电机进行绝缘摇测;
对供电设备清扫,检查仪表、电器(断路器等);
对电子设备除尘、触头研磨、更换、功能检查、软件检查;
对管道、风道局部除锈防腐、刷漆;
对各种主要阀门(含风阀、防火阀)渗漏、故障进行处理。
3.3设备二级保养:
对机械设备进行全面清洗、调整,部分解体检查和局部修理,更换易损件,振动、泄漏检测,发电机带负荷试车;
对电机进行绝缘摇测,抽芯检查,清扫、轴承上油;
对供电设备全面清扫,母线、导线、电器端子压接面除氧化,电器参数整定,耐压绝缘测试;
对电子设备除尘、插接件接口清洗,系统功能、参数测试,工作点调整,软件维护,对管道、风道部分除锈、防腐、刷漆对各种主要阀门(含风阀、防火阀)渗漏、故障处理或更换。
3.4设备中修工程:
中修工程是指对设备定期进行正常的全面检修,对主体部分解体修理和更换少量磨损零件,保证设备能恢复和达到应有的标准和技术要求,使设备能正常运转到下一次中修周期。
零部件更换率一般在10%—30%。
周期3—5年。
3.5设备大修工程:
大修工程是指设备进行定期的全面检修,对设备要求全面解体、更换主要部件或修理不合格的零部件,使设备基本恢复原有性能。
更换率一般超过30%,周期6—10年。
3.6设备更新和技术改造:
设备更新和技术改造是指设备使用到一定年限后,技术性能落后、效率低、耗能大或污染(腐蚀、排气、粉尘、噪音)问题日益严重,需更新设备,提高和改善技术性能。
3.7事后维修(故障维修):
设备发生故障后,对失效、损坏部分作针对性的维修,恢复设备功能,须填写表格《设备维修记录表》。
3.8状态维修:
通过监测设备状态参数的变化,出现明显劣化后实施的维修。
3.9设备等级:
根据设备的重要性将其分为三级(风机类、泵类、机组类均含相应的电气控制柜),如下:
Ⅰ级设备:
电梯、发电机、高压配电柜、变压器、低压配电柜、消防泵、喷淋泵、稳压泵、正压风机、火灾中央报警控制柜、区域火灾报警控制箱、消防联动柜、气体自动灭火设施。
Ⅱ级设备:
生活水泵、门禁系统、防盗监视系统、BA主机、交通道闸、车场自动收费装置、现场控制器。
Ⅲ级设备:
除Ⅰ、Ⅱ级以外的所有设备。
如:
小型控制箱(配电箱)排风机、风机盘管、计费抄表装置、维修机械工具以及清洁、通讯设备等。
4设备编号
设备编号由四部分组成:
□/□/□/□
第一部分为项目代码如SLY(尚林苑);
第二部分为项目工程部代码GC(工程);
第三部分为设备拼音代码;
第四部分表示设备的序号,用数字1、2、3、……表示;
如1#变压器编号:
SLY/GC/BY-001;
根据设备编号建立《设备台帐》和《设备卡》。
5设备保养周期
序号
名称
一级保养
二级保养周期
中修周期
大修周期
01
干式变压器
//
每年
02
高压开关柜
03
低压配电柜
半年
04
配电箱及附属设施
05
发电机
每月
06
电梯
半月
07
防雷接地保护装置
08
生活水泵
每季
09
消防水泵
10
排污泵
11
水景设备
12
消防设备
13
红外报警
14
门禁对讲
15
停车场道闸
16
背景音乐
17
监控系统
18
供暖设备
备注:
中修、大修周期各管理处根据设备正常使用寿命及设备实际使用情况而定。
注:
适逢高级别保养和前级保养时间重叠,直接采用高级别的保养标准进行设备保养。
6质量记录
《设备台账》
《设备卡》
《机电设备维修保养工作计划》
公共设施设备完好率统计规定
WY-QI-GC-03-20
2
掌握所辖区域内公共设备设施的完好状况,使之达到质量目标。
2适用范围
适用于公司工程部对管理区域内的设备设施完好率统计。
3.1主要设施设备完好率统计方法:
3.1.1主要设施设备完好率=主要设施设备中完好的计算点总数/主要设施设备计算点总数×
100%。
3.1.2公式中的主要设施设备均指设备房内安装的设备及末端连带附属设施。
3.1.3设备的功能和参数能达到产品说明书中的技术性能指标或国家相关规范标准就视为完好。
3.1.4每年年底由管理处工程负责人组织管理处有关人员对所管设备进行一次检查,对检查结果按公式进行统计计算,于12月15日之前报公司品质管理部,品质管理部按10%抽样核查,并统计全公司设备完好率。
3.2主要设施设备计算点
3.2.1变电站/配电室内供配电系统设备计算点,包括:
1)各高压配电柜;
2)低压配电柜;
3)各台变压器;
4)直流操作电源;
5)备用发电机组;
6)主要动力开关柜或动力分配柜。
3.2.2给排水系统设施设备计算点,包括:
1)各供水泵及控制箱;
2)各排水泵及控制箱。
3.2.3泳池、景观系统设施设备计算点,包括:
1)各地点安装的单台水泵及控制箱;
2)安装的单台过滤附属装置(砂缸)。
3.2.4消防系统设备计算点,包括:
1)各消火栓泵及控制柜;
2)各喷淋泵及控制柜;
3)各消防送风系统设备及控制柜;
4)各消防排烟系统设备及控制柜;
5)各消防控制主机系统以整体台套为计算点(完好判断允许故障点或隔离点不得超过总数的3%,不得隔离单元回路);
6)消防广播、电话主机系统回路单元;
7)消防联动柜整体控制回路;
8)分割系统各防火卷帘门及控制箱;
9)气体灭火系统设备及报警主机。
3.2.5楼宇智能化系统设备计算点,包括:
1)闭路电视监控系统以实际安装的摄像机数量为单元设备;
2)BA系统以一个系统为单元设备;
3)一卡通门禁对讲系统以终端门口机为单元设备;
4)车场道闸控制系统设备以每台进、出口读卡机及闸机为计算点;
5)周界红外报警系统以设备的防区为计算点;
6)背景音乐系统以整台设备为计算点;
7)巡更系统以整台设备为计算点。
3.2.6电梯以整体每台(套)设备(包括控制箱)为计算点。
4质量记录
《公用设备设施完好率统计表》
设备(设施)颜色管理规定
WY-QI-GC-04-20
确保管理处设备(设施)颜色统一、整洁。
2适应范围
适用公司各管理处设备(设施)颜色的管理。
设备名称
油漆颜色
附注
1
消火栓泵
红色
喷淋泵
生活泵
蓝色
深蓝色
4
消火栓泵电机
灰色
深灰色油漆
喷淋泵电机
6
生活泵电机
7
潜水泵电机
黑色
8
空调水泵电机
9
空调主机
原色
电梯曳引机、电机
本色
设备底座
高区喷淋管
明管“高喷”二字+箭头
低区喷淋管
明管“低喷”二字+箭头
高区消火栓管
明管+“高消”二字+箭头
低区消火栓管
明管+“低消”二字+箭头
生活管道
绿色
煤气管道
黄色
明管
气体消防管
19
空调冷却水管
20
空调冷凝管
银灰色
银粉漆
21
阀门本体
22
阀门手轮
23
单流阀
24
排污阀
25
联轴器
26
防护罩
27
控制箱、开关箱
28
配电柜、控制柜
29
各种支架
30
电缆槽架
31
室内接地扁钢
黄绿双色
100mm宽度,黄绿相间的条纹
32
屋面避雷带
33
天线支架
34
风机
35
送风阀
36
排风阀
37
防火阀
38
送风管
39
排风管
40
百叶
41
排水管
42
中水管
4说明
4.1管道的文字、箭头应与管道直径相适应。
一般情况字体为宋体,字的大小按管道直径的0.5
倍考虑,箭头的长度按管道直径考虑。
(直径≤80mm,长度为管径的2倍;
>80mm,长度为200mm。
)
4.2所有的文字和箭头一律用白色油漆,箭头的方向以介质的流向为准。
4.3色环的宽度:
管径≤150mm,色环宽度为50mm,色环间距1.5—2M;
管径>150mm,色环宽度为70mm,色环间距2.0—2.5M。
管井内的管道色环间距每层一道。
设备管理人员工作规定
WY-QI-GC-05-20
规范机电设备管理人员的工作规范,确保机电设备管理的有序和有效。
适用于公司各管理处对机电设备人员的日常管理。
3内容
3.1岗位规定
3.1.1值班维修员必须全权负责设备运行期间的全面工作。
3.1.2值班维修员必须坚守岗位,不得擅自离岗,工作去向必须向工程主管报告。
3.1.3水、电维修员必须按规定时间巡视设备的运行情况,及时调整设备运行中的偏差,处理设备隐患。
3.1.4设备运行中遇设备故障,而值班人员无法处理时,应及时报告工程主管,以便组织抢修。
重大设备故障时,工程主管应立即报告管理处主任,管理处主任具体做出安排。
3.1.5值班维修员必须做好本班工作记录,发现问题未记录,一切责任由当班人员负责。
3.1.6接班人员必须提前十五分钟到达岗位,做好接班准备工作。
确认交接设备运行良好,使用设备齐全,值班场地清洁,值班记录准确完整后进行交接班工作。
3.2工作规范
3.2.1严格遵守各项规章制度,确保管辖范围内一切设施、设备的正常运行。
3.2.2每日进行维修工作时,发现问题及时检查、处理。
3.2.3在巡视或进行维修工作时,严禁大声喧哗,打闹嬉笑或工作时吸烟。
3.2.4在巡视或维修过程中,除在维修单上做好记录外,必须在《巡视检查记录表》上的记事栏进行详细记录。
3.2.5除非紧急情况(如断电、漏水、电器或电路短路等)维修员不得接受其他部门或业户的邀请私自进行维修,凡属业户委托维修项目,须由管理处统一安排方可进行,在业户室内维修时,必须有业户陪同或业户家属在场方可进入室内维修。
3.3工作安全措施
3.3.1维修员在断开自动开关或隔离刀闸开关工作时,必须把“禁止合闸”的标示牌挂在手柄上。
3.3.2带电工作时必须使用绝缘柄的工具,戴好手套穿长袖和长裤的工作服。
3.3.3电气试验时必须穿绝缘鞋。
3.3.4工作完毕后,应检查工具有无遗忘,并须将拆动部分恢复原状。
3.3.5雷电时禁止进行任何电气设备的维修工作。
3.3.6带电高空作业时必须二人进行。
3.3.7在易燃易爆场所必须使用防爆灯,调换灯泡时须停电作业。
3.3.8在炽热高温场所作业时,必须做好通风降温措施,禁用易燃油类或挥发性液体。
3.3.9禁止在潮湿场所进行带电工作,要保持工作服干燥,养成穿绝缘鞋、戴绝缘手套的良好习惯。
3.3.10消防设施必须摆放在显眼处,便于取用的地方,且保持消防设施的良好使用状态。
设备巡视检查管理规定
WY-QI-GC-06-20
规范机电设备巡视检查管理,确保系统正常运行。
适用于公司各管理处的机电设备巡视检查的管理。
3职责
3.1维修人员负责各自责任范围内的日常巡视检查。
3.2工程主管负责机电设备巡视检查工作的管理。
3.3管理处主任负责上述工作的监督执行。
4内容
4.1管理处主任组织相关人员根据辖区不同设备性能、作用和运行要求对设备采取运行检查、维修检查、巡视检查、停机检查等不同形式的检查方式,以确保设备完好。
4.2机电设备的日常运行巡视检查由运行值班人员负责,每天按规定对所管辖设备的运行(包括温度、电流、电压、压力、水位、阀门声响、振动情况等)进行全面检查。
每次检查情况记录在相关设备机房巡视检查记录表上,检查中发现的异常或事故隐患必须及时排除,并记录在《设备事故维修记录表》。
4.3分包维修、保养项目如电梯、消防系统等项目的维修、保养由分承包方维修人员负责。
分包维修方每次的维修、保养工作必须先到管理处办理备案手续后方可进行。
4.4对分包维修项目的检查包括但不限于以下内容:
设备的性能、设备运行状况、故障部位、故障原因等。
维修中修理的部位、更换的零部件,修理后的运行效果由分包方作好记录并由管理处签字认可。
4.5对分包方保养项目的检查按双方签订的协议进行,由分包方作好有关的保养记录并由管理处工程主管签字认可。
4.6工程主管每周至少两次对较重要的机电设备进行巡视检查,巡视结果记录在相关设备机房巡视检查记录表上,并督促维修员工维护好重要设备,确保设备正常运行。
检查中发现的异常或事故隐患必须及时排除,并记录在《设备事故维修记录》内。
4.7工程主管必须保证设备安全使用,并每周至少二次对设备的安全状况、线路、零部件等进行检查,发现故障隐患及时排除,确保安全,并向管理处主任汇报设备运行状况。
4.8工程主管每月向管理处提报维修服务、机电设备运行情况进行总结,每月统计公共水电用量、能耗费用等相关资料,
5质量记录
《设备事故维修记录》
《公共用水月报表》
《公共用电月报表》
房屋土建维修运作规程
WY-QI-GC-07-20
规范各管理处土建维修运作程序。
适用于公司各管理处土建维修工作的有效运行。
3.1计划
3.1.1每年1月份,工程主管按规定制定公共建筑设施维修计划,填写《公共建筑设施保养计划》,经主任审阅后执行。
3.1.2日常零星养护修理,主要通过客服管家每日巡查、安全员巡查、维修人员巡查、业主报告等渠道收集。
客服管家在每日巡查时应注意所巡查范围内的公共设施状态。
如发现设施损坏故障,须于当日填写《内部联络单》并交与维修人员。
若递交《内部联络单》三日后,该问题仍未整改,应及时交与维修主管解决。
3.1.3新建、改建公共设施及管理用房由管理处提出需求,主管副总审核,总经理审批。
3.1.4土建中修、大修计划由管理处制定,填写《工程立项单》,总经理审查确定方案。
3.2实施
3.2.1零修项目,客服前台应及时在《维修单》上填写维修内容,并委派人员修复处理,零修项目不得超过三天。
不能及时修复处理的应报告管理处主任,并说明原因,由主任按实际情况进行处理。
3.2.2土建中修、大修,新建、改建公共设施及管理用房的建造工程,按照国家相关规定做好前期工作。
3.2.3委托的供方维修人员须按国家标准、规范、物业公司有关要求,按制定计划的时间对房屋共有部分的门窗、屋面、楼面和地面、装饰装修部分及道路场地等进行养护、修理。
维修人员在《设施保养记录》上填写维修养护内容。
3.3验收
《设施保养计划》项目施工完毕后,公司品质管理部协同管理处及业主代表组织验收,并签署验收检查意见。
3.4处理
验收中发现的不合格项,须限时进行返工、返修。
管理处工程部应对验收的问题进行统计,由工程主管汇总后并要求施工单位及时处理。
4养护周期及质量标准
项目
标准
检查、保养内容与周期
内墙体、墙面、天花
喷涂均匀,饰面板(砖)安装(砌贴)牢固,表面平整、洁净,色泽协调一致。
每年全面检查一次,大理石、条砖、瓷面砖墙体墙面每年清洗一次,室内楼道、楼梯墙面3-4年全面修补、粉刷。
顶棚、雨棚
牢固,无面
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