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■实体投资,是指企业购买实质形态的资产的投资。
■金融投资,是企业购买各种金融资产的投资。
长期投资和短期投资
长期投资,是指投资回收期在1年以上的投资。
短期投资,是指投资回收期为1年以内的投资。
4、旅游企业投资特点:
■投资主体的广阔性
■投资客体的复杂性
■投资目的的特殊性:
关联性强
■投资收益的不确定性
5、我国旅游业投资的现状及发展趋势
投资主体多元化:
外资、国内资本、旅游集团化发展、联合投资等
投资领域综合化:
区域综发、景区开发、城市周边的景区开发和乡村地区的自然景区开发
投资形式多样化:
股票、项目融资、资产重组等
第三节旅游投资项目
1、概念(tourismproject)
旅游项目是在一定时间和预算范围内,为完某项旅游开发目标,按照一个独立的总体规划进行投资的各单项工程的总和。
包括:
体现旅游开发目标、一般由几个互内在联系的单项工程所组成、形成有形资产和无形资产。
旅游投资项目主要有景点景区项目、旅游饭店项目、旅游娱乐项目、旅游餐饮项目,旅游商品项目、旅游交通项目、旅游教育项目及其他辅助项目等。
2、旅游项目的特点
依托性强:
旅游项目受经济环境、社会环境和生态环境的依托
投资额大:
建设周期长:
建设及实施周期长
用途指向单一:
旅游项目属于产业投资,流通性不大,风险高
外部性明显:
3、旅游项目分类
按项目性质划分
(1)旅游基建项目:
即旅游基本建设项目,属于固定资产的外延扩大建设。
可以是一个独立工程,也可以是多个单项工程。
(2)旅游措施项目:
又称旅游更新改造项目,即对原有企业(工程)进行设备更新或技术改造的项目。
属于固定资产的内涵扩大再生产。
按项目效益划分
旅游产业项目:
如旅游景观项目、旅游接待服务设施项目、旅游交通通讯项目等,属于在一定经济规模的支柱产业项目。
旅游福利项目:
旅游公益性项目,如公园、饭店和一部分开放设施设备。
按项目主体划分
国内旅游项目:
全部由国内投资者投资兴建的的旅游项目。
三资旅游项目:
中外合资项目、中外合作项目和外商独资项目
4、旅游项目周期
旅游项目周期:
指一个旅游项目从提出项目设想、立项、决策、开发建设到投产、生产经营和总结评价的过程。
第四节旅游企业投资管理理念
资金时间价值
■资金时间价值是指资金在生产和流通过程中随着时间推移而产生的增值。
资金风险价值
■资金的风险价值:
投资者冒着风险筹集和使用资金而取得的超过资金时间价值的额外收益。
机会成本
机会成本(OpportunityCost)是指为执行一种方案而放弃另一种可行方案所损失的可能获取的收益。
即为选择当前已接受的方案所付出的代价。
也称“择机代价”。
沉落成本
边际成本、边际收入
■边际成本,指每增加一单位产出量所增加的成本。
■边际收入,每增加一单位产出量所增加的收入额。
■边际成本在经营决策中的作用
■当某产品的平均成本与边际成本相等时,平均成本最低;
■当某产品的边际收入与边际成本相等,即边际利润为零时,企业利润最大化。
第二章旅游企业投资环境
投资环境就是指围绕着投资主体存在并且变化发展的,足以影响或制约投资活动及其结果的一切外部条件的总称。
旅游企业的投资环境是影响和制约旅游企业投资活动整个过程的各种相互关系、相互影响、相互制约的外部条件的总和。
一、投资环境的特征
综合性
动态性
差异性
区域性
二、旅游投资环境因素分析
投资环境由不同的投资环境因素组成,各投资环境因素对不同产业、行业投资者的影响不同。
政治与法律环境
经济环境
社会及人文环境
技术环境
自然环境
三、旅游投资环境评价方法
1、等级尺度法(RatingScale)
美国经济学家罗伯特·
斯托伯(RobertStobaugh)提出。
1969.9《哈佛商业评论》中《怎样分析外国投资气候》。
已成为目前国际上最流行的一种目标市场分析法。
等级尺度法从东道国政府对外商投资的限制与鼓励着眼,主要考察资本外调的自由,允许外国拥有所有权比例,外国投资与本地企业间的差别待遇,币值稳定、政治稳定、给予关税保护的态度、当地资本供应能力、近五年的通货膨胀率等八大因素。
优点:
该法通过评分使投资环境的某些主要因素数量化,而且避免了对不同因素均等看待的问题。
主要缺陷:
评价的因素不够全面,而且在评价过程中主观性较强。
2、多因素评价法
香港中文大学闵建蜀提出的,他将投资环境因素分为11类:
政治环境、经济环境、财务环境、市场环境、文化环境、基础环境、技术条件、辅助工业、法律与法制、行政机关的效率和竞争环境。
对于其中每一类因素又分解成一系列子因素。
在资料搜集齐全的基础上,确定各投资环境因素在总投资环境因素中所占的比重,并采用五分制方法分别评定各类投资环境的得分。
三个优点①考虑的投资环境因素较全面;
②充分考虑了投资环境各个子因素的优劣状况,在此基础上综合确定各项因素的得分,有利于提高评估因素的客观性;
③考虑了各种投资环境因素在整个投资环境系统中的地位和作用,同时还可以结合投资项目的性质及投资者的实际需要灵活确定各环境因素的权数,从而更为可靠和实用。
一个缺陷:
只能作一般性评估,如果投资者具有某种特定的目标和要求,采用该法难以满足。
3、冷热国比较法
美国学者伊西·
特利法克和彼得·
班廷在1968年提出的。
其观点是从投资者和投资国的立场出发,选择诸投资环节因素,据此对目标国家逐一进行评价,并由热至冷排列。
其中包括7大投资环境因素。
优点:
比较宏观,可以对不同投资国家横向比较。
缺点:
评判方法比较笼统和粗糙。
第四章旅游项目财务基础数据估算
第一节旅游项目经济评价
一、概述
1、定义:
投资项目的经济评价是指采用一定的方法和经济参数,对项目投入产出的各种因素进行研究、分析计算和对比论证,为项目的投资决策提供量化指标依据。
2、分类:
投资项目的经济评价主要分为财务评价和国民经济评价两部分。
v二、旅游项目经济评价的特点
v动态和静态分析相结合,以动态分析为主
v定量和定性分析相结合,以定量分析为主
v宏观和微观分析相结合,以宏观分析为主
v预测和统计分析相结合,以预测分析为主
v全过程经济效益分析与阶段性效益分析相结合,以全过程分析为主
第二节经济项目评价中的时间价值
一、资金的时间价值
指不同时期发生的等额资金在时间价值上的差别。
二、资金的时间价值等值计算
在项目的投资评估中,为了正确评价其经济效益,就要对不同时间点上发生的资金流量换算为同一点上资金流量的等价数额。
(一)基本概念
1、单利
指以资金本金为基数,按利息率或利润率计算出其在一定时期内的增值额。
计算公式如下:
F=P(1+ni)
2、复利
指按期初的本金和累计利息之和为基数计算利息的方法。
F=P(1+i)n
式中:
F---本利和P---本金
n---利率i----利率
3、名义利率与实际利率
实际利率是项目是计息期内的利率,也称为有效利率。
用i表示
名义利率即我们通常所说的年利率。
用r表示
两者换算公式:
i=(1+r/m)m-1m指一年中的计息次数
例:
如果年利率为12%,分别是月和半年为计息期,其实际年利率为。
以月为计息时的实际年利率i=(1+12%/12)12-1=12.68%
以半年为计息期的实际年利率i=(1+12%/2)2-1=12.36%
(二)资金时间价值上的等值计算
1、一次支付终值
指资金在规定期限内按一定利率或投资收益率计算的到期值
F---资金终值P---资金现值
i---利率或投资收益n----期限
2、一次性支付现值
P=F(1+i)-n
某旅游项目建设期为3年,完工后一次结算10万元,利率为10%,现在应存入银行多少资金。
P=10(1+10%)-3=7.513万元
3、等额支付系列年金终值
在现金流量连续且数额相等的情况下计算年金终值。
F=A[(1+i)n-1]/i
例:
某旅游项目建设期间每年年末向银行贷款10万元,若建设期为3年,贷款年利率为10%,则第三年年末贷款的本利为
F=10*[(1+.01)3-1]/0.1=33.1元
4、年金现值
若在n年内每年支付资金A,在利率为i的情况下与之等值的现值计P
P=A[(1+i)n-1]/i(1+i)
如某旅游项目当年建成投产,寿命为10年,每年净收益为3万元,按10%的折现率计算,恰好能在寿命期内把期初投资全部收回,该工程的投资为多少?
5、资金回收值
资金回收也称投资回收,是指在一定期限内,分次偿还或收回一笔固定的资金额。
A=Pi(1+i)/[(1+i)n-1]
第三节总投资估算
一、项目总投资估算
项目总投资是指投资项目从前期准备工作开始到项目全部建成投产为止所发生的全部投资费用。
2、构成
项目投入总资金由建设投资和流动资金两部分构成,
二、固定资产投资
1.固定资产:
指使用年限超过一年,单位价值在规定标准以上,在使用过程中保持其原有物质形态不变的资产。
固定资产主要包括房屋及建筑物、机器设备、运输设备、生产工具等。
某旅游项目的投资估算表
2.固定资产投资:
不仅仅指项目为形成固定资产而投入的费用,还包括为形成无形资产及递延资产的投入的费用。
三、工程建设及其他费用
包括无形资产和递延资产投资:
(1)土地征用费或土地使用权出让金,按国家有关规定计算。
(2)建设单位管理费=工程费×
费用率指标
(3)勘察设计费,按有关规定计算(一般是乘以费率系数)
(4)生产职工培训费,按生产准备费指标估算。
(5)办公及生活家具购置费,按设计定员人数乘以综合指标(一般每人600~800元)计算,但不包括微机、复印机及医疗设备费。
(6)其余工程建设其它费用,按国家、部门、地方、行业规定估算。
四、预备费
(1)基本预备费=(建筑工程费+安装工程费+设备及器具购置费+工程建设其它费用)×
5%
(2)涨价预备费估算
五、建设期间筹款利息
v当年借款按半年计息,在年中支用,上年借款按全年计息。
v建设期间各年投资借款利息=(年初投资借款累计+当年投资借款数÷
2)×
贷年利率
六、项目资金筹措方案编制
资金筹措方案的编制主要以项目总投资和年度投资支出为依据,根据项目筹资渠道及所提供的资金数量进行分配,保证投入资金与需要相符。
投资计划与资金筹措表
项
目
合计
建设期
投产期
1
2
3
一、总投资
1固定资产投资
2流动资主投资
二、资金筹措
1企业自筹资金
2项目长期负债
3项目短期负债
第四节成本费用估算
总成本费用:
指项目在一定时期内(一般为一年)为生产和销售产品而花费的全部成本和费用。
它反映企业生产状况和经营水平。
项目总成本包括制造成本,管理费用,财务费用,销售费用
第五节项目收入及总成本估算
项目销售收入是指在一定的时期内(通常是一年)销售产品或提供劳务所取得的收入。
项目销售税金是主要包括销售产品或提供劳务应负担的各种流转税金和对经营所得和其他所得征收的所得税。
一般来说旅游项目税金包括:
营业税按(按5%计,有些项目门票收入免征营业税),城市维护建设税(税率5%),教育费附加费(税率3%),企业所得税(税率33%)等。
第五章、旅游投资项目效益评价
财务效益评价是投资项目评价中最主要的部分,它是根据项目财务与项目建设基础数据,对项目整个寿命期内的财务成本与收益情况进行评价,从而论证项目是否具有经济可行性。
第一节项目财务评估概算
一、财务效益评价的意义
项目财务评价是在国家现行财税和有关法律法规基础上,通过对基础数据进行审查和鉴定,测算项目建成投产后的获利能力、清偿能力和财务外汇效果等财务状况。
财务效益评价意义主要表现如下:
是项目所在企业投资决策的重要依据
是银行发放贷款的重要依据
是有关部门审批拟建项目的重要依据
二、财务效益评价的内容
1、盈利能力分析:
盈利能分析是项目财务效益评价的最主要部分,也是项目能否成立的先决条件。
盈利能力指项目运行后正常年份能产生多少利润及收益与投资的比率,即投资项目可能产生的利润、税金和净现金流量等。
2、消偿能力分析:
清偿能力指贷款的偿还期,是债权人提供贷款的重要依据。
三、财务效益评价的程序
1、分析估算项目财务数据
包括总投资、资金筹措方案、产品成本费用、销售收入以及利润等数据。
2、建立财务基本报表
包括现金流量表、损益表、贷款偿还期估算表等
3、计算财务效益指标
包括静态和动态指标
4、提出财务评估结论
5、进行不确定性分析
四、财务效益评价基本财务报表
1、现金流量表(具体见表2)
现金流量是现金流入与现金流出的总称。
它是计算财务效益部分指标的依据。
项目在一定时期内支出的费用称现金流出,用CO表示。
其包括静态投资、流动资金、经营成本、销售税金及附加、所得税等。
项目在一定时期内支而取得的收入称现金流入,用CI表示。
其包括产品的销售收、回收固定资产余额或回收流动资金。
净现金流量:
指当期现金流入与现金流出之差,用NCF表示。
2、利润表
反映项目计算期内各年的利润总额、所得税及税后利润分配情况的基本报表,用于计算投资利润率、投资利税率、资本金利税率等。
3、资金来源及运用表
反映项目计算期内各年资金盈余或短缺情况的基本报表。
主要用于选择资金筹措方案,制定合理的贷款及偿还计划等。
4、资产负债表
综合反映项目计算期内各年末资产、负债和所有者权益的增减变化及对应关系的基础报表。
第二节静态盈利能力分析
一、静态盈利能力指标
静态盈利指标是在不考虑资金的时间价值计算的反映项目在生产期内某个代表年份或平均年份的盈利能力的技术经济指标。
特点:
静态指标的分析简便易行,但根据这种方法得出的评价结论不够全面、准确。
主要指标:
投资回收期、投资利润率、投资利税率和资本金利税率。
1、投资回收期
指投产后回收的资金抵偿总投资所需要的时间,即累计净现金流量为0的时间。
以年表示,其计算公式为:
其中式中:
B-----为现金流入量
C------为现金流出量
(B-C)t-------为第t年净现金流量
Pt------投资回收期
投资回收期=累计净现金流量开始为正值年份数-1+(上年累计净现
金流量绝对值/当年净现金流量)
注:
当项目投资回收期小于或等于行业规定的标准或平均回收期,则认为项目是可以接受的
2、投资利润率
指项目达到设计接待能力后的一个正常经营年份的年
利润总额与项目总投资的比率,是考察项目单位盈利能
力的静态指标。
投资利润率=(年平均利润总额或利润总额/总投资)×
100%
其中年利润总额=年销售收入-年销售税金及附加-
年总成本费用
总投资=建设投资+流动资金投资
当项目利润率大于或等于行业规定的标准或平均利润率时,则认为项目是可以接受的
3、投资利税率
指项目达到设计接待能力后的一个正常经营年份的年利税总额与项目总投资的比率,反映项目单位投资盈利能力和对财政的贡献程度。
计算公式如下:
投资利税率=(年平均利税总额或利税总额/总投资)×
其中年利税总额=年销售收-年总成本费用
=年利润总额+年销售税金及附加
投资利税率是将政府也作为项目的净受益者来考虑,当其大于或等于企业的平均或标准投资利税率时才可行。
4资本金利润率
指项目达到设计接待能力后的一个正常经营年份的年利润总额与项目资本金的比率,反映投入项目资本金的盈利能力。
其计算公式如下:
资本金利润率=(年平均利润总额或利润总额/资本金)×
100%
二、动态盈利能力指标
动态盈利能力指标是指考虑了资金的时间价值,将项目不同时间点的基金流量统一到计算期初计算评估的指标。
1、财务净现值(FNPV)
是把项目计算期内各年的净现金流量用设定的折现率折算到开始建设时点(第0年)的现值之和。
式中B----为现金流入量C-----为现金流出量
(B-C)t-----为第t年净现金流量n-----为项目计算期(1、2、3----n)
(1+ic)-t-----为第t年的现值系数
说明:
1、假设的折现率一般为标准折现率,又称为基准收益率,表示项目投资应获得的最低财务盈利水平,是衡量投资方案是否可行的标准。
2、如果FNPV>0,说明项目净效益抵付了以行业投资基准收益率盈利后仍有盈余,项目盈利水平高于行业水平,项目在财务上是可行的。
3、如果FNPV=0,说明项目净效益正好等于以基准收益率获得水平,项目是否可行需要进一步分析。
4、如果FNPV<0,说明项目净效益不足以抵付了用折现率计算的利息,项目一般来说是不可行的。
5、折现率的确定影响最终结果
2、财务净现值率(FNPVR)
即项目财务净现值与全部投资现值的比值,反映项目效果的相对指标,用来说明单位投资所获得的超额净效益。
计算公式为
FNPVR=FNPV/Ip
Ip为全部投资现值
3、财务内部收益率(FIRR)(内含报酬率)
指项目计算期内各年净现金流量现值之和为0的折现率,反映拟建项目实际投资收益水平,其公式为:
1、项目财务收益率一般需要借助计算机程序计算或使用插入法计算。
2、如果项目财务内部收益率比项目筹资成本高出的越多,项目盈利能力越强。
即FIRR必须大于等于ic。
3、项目的内部收益率可能会出现若干个解。
常规项目是指项目在寿命期内各年净现金流量在开始一年或数年为负值,在以后的各年为正值的项目,有惟一实数内部收益率。
第六章旅游投资项目风险分析
所有拟建项目在未作出最终决策之前,均应进行项目风险分析。
由于客观条件发生变化,主观估计不够准确,加之项目评估中所使用的数据大多是预测出来的,必将形成拟建项目的实际情况与预测的结果存在一定的偏差,为了增加投资项目的可靠性,分析不确定性因素对项目的影响。
第一节风险分析概述
一、概念
所谓项目的风险分析,就是考查建设投资、经营成本、产品售价、销售量、项目寿命计算期等因素变化时,对项自经济评价指标所产生的影响。
这种影响越强烈,表明所评价的项目方案对某个或某些因素越敏感,对于这些敏感因素,要求项目决策者和投资者予以充分的重视和考虑。
二、项目不确定性与风险产生的原因
v客观原因:
项目是在不确定性的环境中进行的,对未来市场、政治、经济和技术发展等因素的考虑只是一种假设和预计,随着时间推移、地点的转换、条件的改变会不断发生变化;
v主观原因:
项目评价中所使用的一系列参数、指标、数据也是通过预测和估价确定的,由于人的有限性理性,使得预测的结果有一定的局限性。
所以未来的实际情况很难与目前的假设和预计完全相符,其中包含着许多不确定性因素。
v三、项目风险分析方法
v
v盈亏平衡分析
v敏感性分析
v概率分析
第二节盈亏平衡分析
盈亏平衡分析是根据项目正常年份的产量、固定成本、可变成本、税收等,研究项目产量、成本、利润之间变化与平衡关系的总和,也称量本利分析,够本分析等。
其主要任务是找够本点BEP(盈亏平衡点),即营业总收入和成本正好相等的产销量,当产销量大于BEP,项目盈利,否则亏损。
一般情况下,盈亏平衡点越低,说明项目盈利的可能性越大,亏损的可能性越小,因而项目有较大的抗经营风险能力。
2盈亏平衡分析的方法
根据生产成本、销售收入与产量(销售量)之间是否呈线性关系,盈亏平衡分析可分为:
线性盈亏平衡分析和非线性盈亏平衡分析。
按分析的数学方法,可分为图解法和代数法。
另外,盈亏平衡点的表达形式有多种。
它可以用实物产量、单位产品售价、单位产品可变成本以及年固定成本总量表示,也可以用生产能力利用率(盈亏平衡点率)等相对量表示。
其中产量与生产能力利用率,是进行项目不确定性分析中应用较广的。
二、代数法(线性盈亏平衡分析)
•销售收入与销售量呈线性关系,即:
B=PQ
式中
B-销售收入,P-单位产品价格,Q-产品销售量
•总成本是固定成本与变动成本之和,它与产品产量
的关系也可以近似地认为是线性关系,
即:
C=Cf+Cv×
Q
式中C——总生产成本。
Cf——固定成本;
Cv——单位产品变动成本生产
在盈亏平衡点,销售收入B等于总成本C,
v设对应于盈亏平衡点的产量为Q*,
则有:
Q*=Cf/(P-Cv)
v
若项目设计生产能力为Qc,则盈亏平衡生产能力利用率
E*=Q*/Qc=Cf/(P-Cv)Qc
若按设计能
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