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“国六条〞公布并实施以来,使有所回暖的##重新进入冷静期。
更为严厉的调控措施和指标使众多开发商倍感压力,购房者在政策引导下,大局部回归到观望状态,在政策面没有进一步明朗之前,一动不如一静是较为明智的选择,依然充满着焦灼。
房地产行业和市场在新一轮宏观调控的大环境下面临着更大、更多的创新和演变。
(2)土地供给偏紧,开发企业更为慎重
土地供给依旧偏紧,地价上升趋势依旧,宏观调控前后市场热、冷反响比照强烈。
综合来看,2006年乃至更长一段时间,##土地市场供求关系仍将偏紧。
06年“6.1〞的实施将使开发企业对拿地和开发项目持更为慎重的态度,土地市场的观望气氛将更为浓厚。
(3)二手市场供需矛盾仍有待进一步优化,市场观望气氛再起
2006年以来##二手楼市整体保持平稳,4月的温和调息并未对市场造成明显影响,各板块涨跌互现,小户型、低总价房源仍是市场需求主流,大户型需求有所上升。
6~10年成新的房源是市场主流产品,5年以下次新房源需求有所增加。
二手楼市过剩与短缺并存,供需矛盾锋利,应鼓励置换群体进入市场,补充小户型市场供给,疏通梯级消费进程。
既使更多的过渡性性需求得到配置,转化为现实需求,又能化解大户型或是高端房产的难以消化的为难局面,使二手楼市资源合理化配置。
受“6.1〞新政影响,市场观望气氛将更为浓厚,市场继续向买房倾斜,大户型、房龄5年以内的产品将面临更为严峻的市场形势。
(4)租赁市场运行平稳,新政促进转售为租,形成增量供给。
06年以来##租赁市场运行平稳,各大区域表现涨跌互现,房源供给和价格稳中有升,受宏观调控影响,业主转售为租应对调控的做法大行其道,宏观形势的不明朗导致购房人群需求向租赁市场转移,同时房价高企支持了租赁市场需求,可以预见将有局部大户型、房龄5年以内的二手房转投租赁市场,此类产品的供给量将会增加,同时价格将有所下调。
(5)房地产企业近年来开展迅速,作为推动经济开展的支柱产业,为##国民经济开展作出了重大奉献。
(6)供给放量,结构调整,供需矛盾有所缓和
住宅市场供给放量,供需在量上的矛盾逐步缓和,市场竞争加剧,买方市场形成的根底条件已经具备。
06年“6.1〞新政的实施将从根本上改变和优化目前市场的供求结构,但短期内供需结构矛盾仍将较为锋利。
(7)自住需求将进一步得到满足
需求方面,购房人群居住现状和满意度一般,自住型购房刚性需求强大,目前住宅供给与购房需求矛盾明显,有待改善。
06年新政以与各地的实施细那么将进一步鼓励有序、理性的自住需求,推进住宅供需矛盾的解决,市场进一步向买房倾斜。
2)市场开展前景结论
纵观##房地产行业和市场在宏观调控大背景下的开展历程,可以认为,##楼市将继续平稳理性开展:
(1)市场运行平稳,逐步规X、理性,仍然存在增长空间
近年来##房价上涨幅度较快,主要由于供求关系的严重失衡引起,##是全国第一个实行土地“招拍挂〞的城市,土地的不饱和供给令土地成交价格连年倍升,2003年,##的土地交易价格涨幅为38.1%,排在全国35个大中城市之首,高额的地价本钱直接抬高了房产价格。
加上“创业在##〞一系列引进人才、购房入户等优惠措施,##城市人口不断增长,市场对房地产的需求非常旺盛,支撑着##房地产价格的不断上升。
房价的高速上涨受到严重抑制是在2005年,##楼市出现转折点。
政府针对投机需求、过度投资、超前消费和过度消费等四个方面的不合理需求制定了一系列的政策,过热的市场需求已经开场降温,投资需求已经退潮。
通过一系列的市场变化,##楼市走向规X,走向平和理性,房价没有出现大起大落的情况,市场根本稳定。
但从长远开展分析,##房价有较长的增长空间。
(2)城市化进程推进展业开展
从城市化角度来看,目前##城市化率为50%,2020年将是70%。
##市区人口是390万,增加20%,也就是70多万人口,未来15年每年要增加六七万人,再加上每年结婚的人口等,如果按照人均30平方米来计算,对房地产的需求就将近300万平方米。
目前##每年的开发量根本在300万平方米左右,根本持平,再加上有不少市民希望从居住型到舒适型开展,每年的需求量在500万平方米左右,这对房地产价格是很大的支撑。
所以,单从城市化进程来看,##的房地产价格仍有较长的增长时间。
(3)宏观调控X驰有别,行业和市场将继续稳步开展
从政策支持角度来看,近几年来市政府在取消实物分房、实行住房分配货币化政策的根底上,又出台了放开外地人购房、取消房改房上市限制、降低房产交易手续费、扩大公房出售X围等一系列政策措施,有效调动了城镇居民购房积极性。
2006年,##市政府第97次,专题分析了##市房地产市场形势。
市有关部门将于近期采取一系列包括金融支持、降低房地产交易本钱、完善公积金贷款和贴息方法、外地人购房入户等举措,推进房地产市场稳定安康开展,未来##房地产市场保持平稳开展。
06年“6.1〞新政的主旨也是调整、规X、稳定和引导,在宏观调控的引导下,房地产行业和市场经过调整后仍将作为国民经济的支柱行业继续稳步向前开展。
(4)区位经济开展核心,支持行业持续开展
从区位优势角度来看,##作为长江三角洲重要的历史文化名城,作为##省会城市,以全##经济的开展、##居民收入持续增长和民间资本的扩X为支撑,经过多年来的城市环境整治,已根本形成了“住在##〞的气氛,吸引了大批##其他地区和长三角区域的人口到##购房置业,住房消费需求持续旺盛。
(5)支柱产业的作用不可替代
从促进经济开展来看,房地产业依然是##经济开展的支柱产业。
房地产业对促进经济增长、推进城市化进程、改善人民生活发挥了积极作用。
建立部副部长X志峰近日在##调研时指出,进一步促进房地产市场持续安康开展,必须坚持房地产业的支柱产业地位,坚持市场化改革的根本方向,坚持完善房地产市场宏观调控机制,坚持强化政府对房地产市场的监管,坚持不断推进住宅产业现代化,坚持正确处理改革、开展和稳定的关系。
(6)改善居住刚性需求庞大
从人们改善居住现状来看,虽然近年来##人均住房面积有了迅速增长,但仍需继续改善。
随着经济的迅速开展,收入的不断提高,以与城市根底设施建立等因素的综合影响,今后一段时期需求仍处于比拟旺盛的阶段。
升级置业群体将成为##房地产市场一个长期、稳定的需求支撑力量。
(7)城市引力形成持续性需求
从城市吸引力来看,##作为一个获得联合国“人居奖〞的城市,作为一个“最适宜居住的城市〞,对外地购房者有着巨大的吸引力。
无论是在杭创业者、在杭求学的大学生,还是工作、生活在外地的很多人,都把在杭购房居住作为一项重要的生活目标。
大量的外地人购房,将有力地促进房价的稳定。
(8)供给从紧需求将持续畅旺
另外,##土地供给还将长期处于“非饱和状态〞,尽管现阶段局部购房需求被抑制,但长期来看,需求依然非常旺盛。
再加上##现有城市开展规划远景利好、政府对城市的运营能力也是##楼市走向平稳理性的主要原因。
(9)国内外地产继续看好##房地产前景,品牌开发商进入杭城
自2005年##嘉里建立以25亿地价拍下浙医大校区地块,今年又有新加坡凯德置地拍下拱墅区小幅地块试水,万科也果断地在九堡拿下相连的两个地块,加上之前已在钱江新城获地的华润、新鸿基,##市场开场成为国际地产大牌开发商的新战场,这一方面说明##房地产市场具有中长期的开展空间,另一方面,作为##地产领军品牌的绿城集团将受到更强大的竞争对手的关注,品牌竞争更趋剧烈。
3)区域市场结论
(1)钱江新城区域前景可期
钱江新城区域内根底、市政等配套前景良好,05年下半年钱江新城大量公建、商业项目正式动工,但是工程建立需要时间,区域成熟在一两年内不可能一蹴而就。
随着新城开发建立的推进,钱江新城的区域优势将逐渐得以表达,其集聚效应将逐步显现。
钱江新城拥有坐北朝南的优势江景,并且被定位为##未来CBD中央商务区,使该区域的区域档次有了很大的提升。
而在该区域建房的开发商们也有意地将项目定位高端,使钱江新城成为未来城市高品位住宅的群聚之地。
钱江新城作为##未来的中央商务区,其真正的住宅用地并不多,2005年,钱江新城区域仅出让了2宗住宅用地,总占地面积92亩,可供建筑面积16.7万平方米,可供建立两个中等规模的住宅小区。
出让的土地数量虽然少,出让价格并不低,05年出让的两宗土地成交楼面价格都在5000元/平方米以上。
05年下半年在大局部地区土地成交价格有所回落的根底上,钱江新城区域住宅用地价格在高位保持稳定,说明开发商对该区域未来的土地价值抱有非常大的信心。
(2)新城区域内楼盘定位档次较高
受到钱江新城未来定位的影响,新城区域与周边大局部住宅都以中高档为主。
高档次开发已成为新城楼盘的开发主要取向,大局部楼盘均质优价高;
规模化和高层化〔高容积率、高绿化率、低密度〕成为新城楼盘规划设计的主流;
建筑风格以现代、简洁、典雅、大气位主流;
江景楼盘户型设计崇尚宽阔和大气,腹地楼盘户型讲究经济和实用;
人车分流将得到全面实施;
住宅注重住宅社区内部配套;
住宅户型以大户型为主流,三房主力面积120~180㎡、四房主力面积140~250㎡,跃层多在250㎡以上。
(3)区域供给逐步放量,市场竞争剧烈
从05年开场,钱江新城的住宅楼盘大量上市,普通公寓的价格在9000-12000元/平方米左右,豪华公寓的价格在20000元/平方米以上〔精装修〕。
特别是豪华公寓项目金色海岸的热销,使得该项目的开发商滨江房产尝到了打造高档楼盘的甜头,亦令该公司对钱江新城板块住宅项目的前景更为乐观,该公司在05年下半年又摘得另外一宗钱江新城板块内的江景住宅用地〔42号地块〕。
06年,钱江新城区域内还将有大约3个楼盘上市,其中不乏定位高端的项目,总体量超过60万平方米。
钱江新城作为##未来房地产开发的热点区域之一,拥有良好的区域优势,但是由于其住宅开发进入顶峰期,住宅供给将在近两年集中大量上市,区域内楼盘定价较高,目标客户群体相对狭窄,随着钱江新城住宅供给的放量,区域内楼盘将面临异常剧烈的竞争环境。
3.项目本身可行性结论
1)区域优势,开发宝地
钱江新城——##未来新城市中心,核心CBD商圈钱江新城,区域经济开展前景优越,区域市政配套、交通情况良好,未来区域就业时机多,随着新城建立的推进和经济开展,区域人口和人流大幅增加,可以预见城市购置力和消费力将集中在本区域释放,是房地产开发热点区域,主要目标人群集中在##本地对钱江新城区域认可并有生活情节的中高端置业人群。
2)位置优越,周边配合
本案处于钱江新城一期规划区域内,紧邻城市主干道,交通便捷,周边规划的各类配套实施齐全,为住宅开发奠定了良好的根底。
3)时间化解风险
时间是本案开发所面临的最大考验,随着钱江新城建立的推进和新城市中心功能的逐步发挥,整体区域、本案所在居住的先决条件都将逐步得以提升和优化,本案开发所面临的局部劣势将随着钱江新城的成长和成熟被削弱和化解。
4)打造住宅精品,成功的关键
受到本案高本钱和江景资源相对欠缺等客观条件限制,本案必须立足与产品本身,树立做精品的开发理念,以卓越的产品品质作为产品的核心竞争力,在规划、建筑、景观、节能、智能化、精装修、配套、物管、效劳等产品内在相关元素上开掘和制造产品的竞争差异化亮点,使产品在市场竞争中脱颖而出。
5)强强联手,有力保障
合作双方应充分发挥各自在资源、资金、经历和品牌等方面的优势,通力合作,形成优势互补。
同时,应与时引入具有专业经历和实力的规划、设计、营销策划、物业管理等相关合作咨询方,对产品进展全方位的深入研究,在开发建立过程中形成正确、客观的指导思想和对策,防止在走不必要的弯路,另一方面可以为项目推向市场创造具有说服力的营销推广卖点。
6)发挥品牌效应,挖掘客户资源
充分利用绿城优秀的品牌效应,开掘忠实客户资源潜力,迎合目标客户群体需求,营造强势的稀缺性、高品质卖点,通过精准定位的营销推广高效接触目标客户群体。
4.经济可行性结论
初步测算项目投资利润回报率12.34%,销售利润回报率10.98%,经济上可行。
盈亏平衡分析说明,当项目销售面积到达76298㎡或平均销售价格到达13437元/㎡时,刚保本,平安系数为89%。
由于项目地价本钱和预测建立本钱较高,项目平安系数保障仍有待遇提高,在建立过程中,在保证产品品质的前提下,应做好本钱管理和控制,以良好的产品品质作为市场价格的坚实支持,并通过营销策划和市场推广,树立产品形象,提升产品美誉度,形成热销,使销售价格稳步上扬,进而提升项目平安保障系数和项目抵御市场风险的能力。
(二)项目开发理念
在##由“西湖时代〞进入“钱塘江时代〞,城市重心沿江和跨江开展的大背景下,本案开发建立必须与钱江新城作为##未来中央商务区高起点、高标准的城市开展规划定位相匹配,具备引领现代舒适居住生活方式的示X作用,充分表达对居者的地位和对他们的人文关心,倡导蓬勃大气的现代审美关和安康、向上、亲和的舒适居住生活理念。
对新绿园项目的开发建立应和谐的处理产品、文化、经济以与社会多方利益需求的均衡;
通过科学的规划到达最优化利用项目资源的目的;
产品应具有前瞻性和对未来生活需求的持续适应能力。
为使本案成为##未来中央商务区崭新的建筑风景线,同时又能切合市场需求,实现开发效用、品牌效益、合作双方利益的最优化,在设计中应做到:
✓根据项目基地情况,最大程度地利用江景资源,重点利用钱塘江江景和新塘河的景观优势,结合小区内部景观设计,提高绿化率和小区景观素质,创造小区内层次丰富,共生和谐的生活环境,,到达人与环境的有机结合,创造别具一格的环境效果。
✓重视内平面规那么,形成建筑布局的差异性;
尤其应重视地块规划中的形势变化和竖向设计,创造起伏变化的建筑群体效果。
✓重视建筑外立面设计,依靠建筑形体的变化和色彩配置,创造独特和整体有机的视觉效果。
✓充分考虑客户需求和经济承受能力,高度重视户型设计的合理性、实用性和经济性,关注项目所在城市的居住需求特点。
✓合理规划和配置完备、合理、适用的公用设施和配套,打造高品位、中价位、高性价比,实现优越居住的景观房产。
二、项目地块状况
(一)项目地块规划指标
项目主要技术经济指标
建立用地面积〔平方米〕
27666
总建筑面积〔平方米〕
117836.7
其中
地上建筑面积〔平方米〕
87216.3
住宅面积〔平方米〕
79698.7
公建面积〔平方米〕
3297.6
架空层建筑面积〔平方米〕
4130.0〔不计入容积率〕
地下建筑面积〔平方米〕
30710.4
总户数〔户〕
488
居住人口〔人〕
1708
建筑密度
≤25%
容积率
3.0
绿地面积〔平方米〕
8707
绿地率
31.4%
集中绿地面积〔平方米〕
2117
人均集中绿地面积〔平方米〕
1.24
小汽车泊位〔地下〕〔个〕
户均汽车泊位〔个〕
1
自行车泊位〔个〕
1246
(二)地理位置与现状
1.地理位置
本案基地位于##市钱江新城内,西至甬江路,北靠新塘河与富春江路,用地的东面南面分别为规划中的7号路与6号路,用地南侧为市中级人民法院用地,沿甬江路一侧为城市绿地,其余周边均为未建成住宅用地。
地块南北进深120M,东西长240M,总用地面积约27666M2。
用地方位为南偏东45°
,与钱塘江岸相距近300M。
随着周边住宅用地的开发和建立,该区域将成为未来##崭新理念的现代化精品住宅区。
2.地块现状
目前,本案现场地块平整,地块西北面靠新塘河一侧市政绿地已完成,用地定位桩已完成,工地围墙已经砌筑完毕。
(三)自然条件
1.气候条件
##市位于东经120010’,北纬30014’
年平均气温:
16.20C
极端最高气温:
39.90C
极端最低气温:
-9.60C
年平均降雨量:
1395.5mm
日最大降雨量:
105.9
年平均相对湿度:
77%
平均风速:
冬季2.3m/s,夏季2.2m/s
最大风速:
18m/s
主导风向:
夏季——东,冬季——北,西北
2.地质地貌
本案项目场地位于##市钱塘江北岸上城区〔钱江新城内〕,西至甬江路,北靠新塘河,东北、东南与正南方向被规划道路环绕,项目场地内地势平坦,无不良地质状况。
根据本场地工程地址详细勘测报告,本建筑的场地类别为三类,场地内土层分布如下:
1)杂填土:
回填时间短,工程性能极差
2)粉性土:
近期围堰堆积而成,土质结构较松散
3)粉〔砂〕性土:
层厚3.8~7.9m,可作为一般轻型建筑物的短桩根底持力层
4)淤泥质粉质粘土:
属高压缩性土,性质差
5)灰色粘土:
层薄,为粘土层,性质差
6)粘性土:
可塑~硬可塑状,层面分布较均匀,厚度较大,可作一般建筑物长桩根底桩端持力层
7)粉细砂:
性质较好,但厚度较薄
8)圆砾层:
层中密~密实状,级配较均匀,性质好,层面分布稳定,层厚大,可作为小高层、高层建筑中长桩根底理想桩基持力层
9)下部为全风化或强风化的基岩风化带
(四)自然灾害
##市地震活动与球川—萧山深断裂、昌化——余姚深断裂以与临安——马金深断裂自全新世初以来屡次活动有关,尤其与前两个深断裂穿插部位的活动关系最大。
地震多为弱震(3级~5级以下)和微震(1级~3级以下)。
由于季风强度出现的时间年际变化较大,也会出现旱、涝、洪渍、高温、低温等自然灾害。
(五)地块周边的自然和历史文化资源
1.自然资源
自然资源丰富。
##市江、湖众多,较大河流有钱塘江、东苕溪和大运河。
拦截钱塘江上游而建成的新安江水库,是我国东部沿海地区最大的水库,库区面积570多平方公里,蓄水量达178亿立方米,水域内有大小岛屿1078个,又称“千岛湖〞,被列为全国重点风景名胜区。
钱塘江口##湾呈喇叭状,能集聚潮波,平均潮差4.6米,最大潮差可达8.9米,可开发的潮汐能装机容量536万千瓦,约占全国总量的四分之一。
“海面雷霆聚,江心瀑布横〞的钱江潮素以其壮观闻名于世。
##市土壤资源以红壤和水稻土为主,红壤分布在海拔600-700米以下的低山丘陵区,质地粘重,呈酸性反响,宜种茶树、果树,其中西湖龙井茶品质优异,名闻遐迩。
水稻土集中分布在东北平原区,该区是粮、油、棉、麻、桑和多种蔬菜的主要产地,也是我国著名的鱼米之乡、丝绸之府。
##市动植物种类繁多,其中植物,属国家二级保护的有银杏、金钱松、天目铁木等13种、三级保护的有23种;
动物,属国家一级保护的有中华鲟、扬子鳄、白颈长尾雉、梅花鹿等13种,二级保护的有55种。
临安的天目山、龙塘山分别被列为国家级和省级自然保护区。
2.历史文化资源
##历史悠久,自秦时设县治以来,已有2200多年历史。
##是华夏文明的发祥地之一。
早在4700多年前,就有人类在此繁衍生息,并产生了被称为文明曙光的良渚文化。
##曾是五代吴越国和南宋王朝两代建都地,是我国七大古都之一。
##古称钱唐。
隋朝开皇九年(589年)废钱唐郡,置##,##之名首次在历史上出现。
南宋建炎三年〔1129年〕,高宗南渡至##,升##为临安府。
##八年〔1138年〕南宋正式定都临安,历时140余年。
民国元年〔1912年〕以原钱塘、仁和县地并置杭县。
民国十六年〔1927年〕,析出杭县城区设##市,##置市始此。
1949年5月3日##解放,从此揭开了##开展新的历史篇章。
三、项目所在的城市经济文化背景
(一)历史文化内涵与底蕴
##是著名的历史文化名城。
自古文风炽盛,有众多的文士骚客,生于或履职与此。
唐代诗人白居易、北宋文豪苏轼、南宋爱国诗人陆游、明清文学家X岱、思想家章太炎,以与近代大儒马一浮、鲁迅、郁达夫、茅以升、夏衍等一批文人在##留下了珍贵的文化遗产,提高了城市的品味。
##有5000多年的文明史,良渚文化是中华文明的发祥地之一。
五代吴越国和南宋王朝都曾在这里建都,因此亦留下了众多的古、近代文物遗址。
灵隐寺、飞来峰、岳庙、六和塔、雷峰塔、钱王陵、太庙和良渚文化遗址,以与西泠印社、胡雪岩故居等文化古建筑,表达了##古今的灿烂文化。
(二)地方文化习俗
1.城市内各区域在当地居民心目中的印象
从居住角度划分,##划分为如以下图所示系列板块,其中以城中、城西、湖滨、之江区域为公认的成熟中高档居住板块。
2.地方性民俗风情和特色
1)饮食
##为“鱼米之乡〞。
原始先民吃谷米习俗历史长远
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