江镜华侨农场滨海大道项目Word文件下载.docx

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（二）被征收房屋产权有纠纷、权属不清或被征收人下落不明的；

（三）被征收房屋设有抵押权的，抵押权人和抵押人未重新设立抵押权或抵押人未清偿债务的；

（四）被征收房屋被法院查封的。

第11条补偿安置及签约程序

1、征收人与被征收人签订房屋征收补偿安置协议书，内容含：

认定补偿安置建造面积，认定不予补偿安置建造面积，认定补偿安置中选择货币补偿和产权调换的具体面积。

2、选择产权调换或享受照顾购买的被征收人进行安置房选择（详见安置房选房细则）。

3、征收人作出房屋征收补偿结果计算表，如选择安置房面积与《房屋征收补偿协议书》有出入，则由征收人与被征收人签订房屋征收补偿安置补偿协议书，予以明确。

第12条补偿结算

（一）选择货币补偿的，在被征收人签订协议并封房交拆后，由征收人在20个工作日内一次性付清补偿款。

（二）选择产权调换的，被征收人在签约期限内签订协议并封房交拆后，由征收人在20个工作日内一次性结清所有款项。

超出签约期签订协议的，取消搬迁奖励。

第二部分手续认定

第13条根据江镜华侨农场被征收房屋实际情况，分为征收农场公房、侨居房、经农场批准的个人自建房、营业性用房和未经江镜华侨农场批准个人自建房屋五类，具体根据农场提供的档案资料和被征收人持有的相关凭证，由农场和项目指挥部进行审核确认。

（一）-（四）项根据实际测绘面积予以认定补偿面积。

（一）农场公房。

指由农场统一建设，统一安排给农场场员居住的房屋，分有缴交使用费的和无缴交使用费两种。

（二）侨居房。

指根据政府相关政策，由农场统一建设后，直接出售给农场场员的房屋。

（三）经农场批准的个人自建房。

指由农场收取一定土地使用费用后，提供给场员建设的家庭住房。

（四）营业性用房。

指由农场建设后出售给场员的营业性房屋。

（五）未经江镜华侨农场批准个人自建房屋。

指部分场员未经农场批准，自行占用农场土地建设的房屋和搭建的各类生活性附属用房。

自行搭建的房屋，有下列情形之一的即认定为临时搭盖：

1、以空心砖、加气砖、水泥砖为承重墙体；

2、以简易钢结构为承重体系；

3、以12cm厚粘土实心砖为承重墙体；

4、未采用钢筋砼或烧结粘土瓦为屋盖（如：

采用铁皮、石棉瓦、油毡为屋盖）；

5、两面及以上无独立墙体，利用原有房屋或他人房屋墙体后期搭盖的。

临时搭盖一律不予认定补偿安置面积。

（六）一体式或移动式集装箱房不予认定为房屋，不予认定补偿安置面积，根据实际情况，只给予搬迁补助500-1500元/个。

第14条对于侵占、使用农场学校、仓库、管理房、区部、粮站、牛栏、猪场等公房（含农场后期零星安排的用房）的，不予认定安置面积且不放弃产权，由农场责令其在限定期限内搬离，若在限定期限内搬迁的，给予适当装修补偿和150-300元/㎡搬迁补助，但房屋重置价补偿属农场所有。

第三部分房屋征收补偿

第15条房屋征收补偿实行土地、房屋分别计算，合并结算。

第16条土地补偿。

根据江镜华侨农场提供的土地使用证，农场内的土地已确权给江镜华侨农场所有，土地性质为国有，土地补偿费用归江镜华侨农场所有。

第17条征收农场公房。

属于农场公房的，由农场负责提出放弃产权意见并公示无异议报市政府同意后，放弃部分产权给房屋所有人。

（一）未向江镜华侨农场缴纳使用费的住户。

在签约期限内签约并封房交拆的，选择产权调换的，按住户原房屋建筑面积的80%予以认定安置面积，并按实际装修建筑面积给予二次装修补偿和搬迁奖励（500元/㎡）；

选择货币补偿的，按认定安置面积给予旧房重置价补偿、使用费补助（300元/㎡）、搬迁奖励（500元/㎡）和选择货币补偿奖励（300元/㎡），并按实际装修建筑面积给予二次装修补偿。

未取得农场放弃产权的20%建筑面积部分，只给予使用人二次装修补偿、使用费补助（300元/㎡）和搬迁奖励（500元/㎡）。

（二）向江镜华侨农场缴纳使用费的住户。

在签约期限内签约并封房交拆的，选择产权调换的，按住户原房屋认定的建筑面积等面积（产权面积）进行安置，给予二次装修补偿、使用费补助（300元/㎡）和搬迁奖励（500元/㎡）；

选择货币补偿的，对住户给予旧房重置价补偿及二次装修补偿、使用费补助（300元/㎡）、搬迁奖励（500元/㎡）、选择货币补偿奖励（300元/㎡）。

第18条征收侨居房

在签约期限内签约并封房交拆的被征收人，选择产权调换的，按被征收人原房屋认定的建筑面积进行安置，给予二次装修补偿、购房补助（500元/㎡）、搬迁奖励（500元/㎡）；

选择货币补偿的，对被征收人给予旧房重置价补偿及二次装修补偿、购房补助（500元/㎡）、搬迁奖励（500元/㎡）、选择货币补偿奖励（500元/㎡）。

第19条征收个人自建房

（一）经江镜华侨农场批准个人自建房屋，在签约期限内签约并封房交拆的被征收人，选择产权调换的，按被征收人原房屋认定的建筑面积进行安置，给予二次装修补偿、土地使用费补助（有缴纳土地使用费的）700元/㎡和搬迁奖励（500元/㎡）；

选择货币补偿的，对被征收人给予旧房重置价补偿及二次装修补偿、土地使用费补助（有缴纳土地使用费的）700元/㎡、搬迁奖励（500元/㎡）、选择货币补偿奖励（800元/㎡）。

（二）2016年4月1日后。

未经江镜华侨农场批准个人自建房屋，不予任何补偿。

2016年3月31日之前，未经江镜华侨农场批准个人自建房屋，在签约期限内签约并封房交拆的，给予建安造价（含房屋重置价和二次装修）补偿，并视实际情况给予150-300元/㎡一次性搬迁补助。

临时搭盖部分建安造价补偿原则上不超过300元/㎡；

采用18cm或24cm厚粘土实心砖为承重墙体的，可参照砖木结构二等略低标准给予重置价补偿。

有明显装修的，可给予适当装修补偿。

2011年11月28日以前建成的房屋，未经江镜华侨农场批准个人自建房屋，在签约期限内签约并封房交拆的，给予原房屋建筑面积的50%照顾购买，照顾购买价格为2000元/㎡。

第20条征收经营性用房

经营性用房以原设计功能为准，原则上按照等面积安置。

自行改变建筑物功能为经营性用房的，不予认定为经营性用房，按原建筑功能补偿安置。

认定为经营性用房的，在签约期限内签约并封房交拆的被征收人，选择产权调换的，按被征收人原房屋建筑面积等面积（产权面积）进行安置，给予二次装修补偿、搬迁奖励（600元/㎡）；

选择货币补偿的，对被征收人给予旧房建安补偿及二次装修补偿、搬迁奖励（600元/㎡）、选择货币补偿奖励（5000元/㎡）。

第21条层高小于2.2m的房屋夹层按房屋建安造价补偿，不予认定补偿安置面积；

层高2.2m及以上的夹层、阁楼，按规定予以认定补偿安置面积。

第22条地下层露出室外地面超过其层高1／2以上的，按规定给予认定补偿安置面积；

地下层露出室外地面在其层高1／3（不含1／3）至1／2（含1／2）的，按规定给予认定一半的补偿安置面积；

地下层露出室外地面不超过其层高1／3的，只给予房屋建安造价补偿，不予认定补偿安置面积。

第23条安置房的选择

本项目住宅产权调换选择安置在华侨城安置区10、14、17、21、22、23、29号楼。

营业性用房产权调换选择安置在华侨城安置区一层商业部分。

第24条安置原则及安置房价格（不包括营业性用房）

根据严控扩购的安置原则，安置户选房时应选择与产权安置面积最接近的安置房户型。

（一）被征收人可选择安置房面积上限至认定补偿安置面积的115%。

若因安置房户型原因，允许上调上靠至最接近的户型。

（二）因安置房户型、建筑结构等原因，导致实际安置面积（产权面积）超出产权调换面积的：

误差面积在7㎡以内，按2000元/㎡计算；

面积超过7㎡以上的，超过部分按3500元/㎡计算。

（三）按认定补偿安置面积选房后，剩余面积小于30㎡（含30㎡）的，原则上实行货币补偿；

如被征收人在本区域内有其它被征收房屋的（含共有产权析产所得份额），可合并安置。

第25条营业性用房价格

选房时因户型、建筑结构等原因，导致实际安置面积（产权面积）超出产权调换面积的：

误差面积在3㎡以内，按6500元/㎡计算；

误差面积超过3㎡超出部分按10000元/㎡计算。

第26条搬迁补助费

根据认定补偿安置面积，按15元/㎡补助标准计算一次；

如选择产权调换的，再按认定补偿安置面积计算一次，每次搬迁补助费不足1000元的按1000元计算。

第27条房屋（不含营业性用房）公摊面积奖励

在签约期限内签订协议并封房交拆的的，以被征收对象每栋（每套）为单位，按原房屋认定补偿安置面积的10%给予公摊面积奖励，每栋（每套）最多不超过10㎡且不超过所选安置房公摊总面积，公摊面积奖励以4000元/㎡计价。

选择货币补偿享受上述同等待遇。

第28条临时过渡费

1、过渡期限：

自被征收人签订协议并封房交拆之日算起，期限不超过6个月。

2、补助标准：

根据认定建筑面积按住宅10元/月•㎡；

营业性用房20元/月•㎡补助。

3、选择货币补偿的及现房产权调换的，给予发放6个月临时过渡费。

第29条签约协商期限

本项目红线范围内房屋征收签约协商期限规定如下：

（一）宣传发动和房屋权属、面积核对阶段：

自本方案发布

之日起至协商签约期限开始日，该阶段达成协议，可提前签约。

（二）房屋征收签约期限：

以正式征收补偿方案公布时间为准。

第30条析产规定。

被征收人在规定签约期限内签订协议的，选择产权调换的，在直系三代内可直接更名。

第31条房屋的附属物补偿按附表五标准给予货币补偿。

征收红线范围苗木及地上附着物征收的方案参照《福清市人民政府关于印发福清市征收青苗及地上附着物补偿标准暂行办法》（融政综〔2015〕186号）执行。

第四部分保障措施

第32条困难保障。

在规定签约期限内签订协议并封房交拆的低保户、五保户、孤寡老人一次性给予30000元/户的补助。

经农场认定的困难户，由农场根据实际情况给予5000-30000元的困难补助。

第33条居住条件保障

被征收人户口在农场并符合第36条户籍规定、被征收房屋在农场内属于唯一住宅的，可补偿安置面积全部选择产权调换后，人均面积仍不足20㎡的，可照顾购买至人均20㎡（安置房最接近户型）保障居住。

不足45㎡的，照顾购买至45㎡户型。

照顾购买价格为2000元/㎡。

若被征收人在农场有多处房屋，此次愿意合并征收安置的，符合条件的，享受居住条件保障政策（人均20㎡保障居住）。

原有房屋部分转让、出售、赠与他人的，不享受照顾购买权利，确属唯一住房的，可按市场价3500元/㎡购买至家庭人均20㎡（安置房最接近户型）。

享受居住条件保障的,若因安置房户型原因，允许上调上靠至最接近的户型。

在认定补偿安置面积以外、家庭人均照顾购买面积以内，按2000元/㎡计算，超过部分按3500元/㎡计算。

第五部分其他规定

第34条本方案中的各类奖励、补助面积为实际认定的补偿面积。

第35条农场放弃房屋产权的，仅放弃房屋所有权，不包括国有土地使用权。

必须同时符合以下条件的房屋，房屋使用人才可获得产权：

1、有缴纳房屋使用费的相关收据；

2、房屋分配后使用人未变更的；

或变更、传承有序，经公示无异议的；

3、房屋使用人同意本方案补偿安置内容的。

第36条被征收家庭户籍、人口数认定。

以2011年11月28日的江镜派出所户籍档案为基础，在签订搬迁协议之日符合以下条件的作为户数及家庭户籍人口的认定依据。

1、根据福州市人民政府关于印发《江镜华侨农场国有土地收回补偿办法的通知》（榕政综〔2013〕42号）文件规定，以2011年11月28日为时间节点，该时间节点前已落户农场的人口数及户数予以确认。

2、上述时间节点后，其父母有一方户籍在农场、其婚生子女初次申报户口户籍在农场且至今未有迁出记录的，该子女可予以确认；

上述时间节点后属初次婚姻登记户口随配偶迁入农场，只认定迁入一人的人口数。

其他在上述时间节点后分户户数、新迁入的和死亡的人口数不予确认；

3、原已重新调整安置和领取过一次性离职金又返回农场的不予确认；

4、其他特殊情况的，由公安、计生、外事侨务、农场和征收实施单位等部门根据有关政策规定进行综合认定。

第37条房屋权属不清的处理

被征收房屋被征收人下落不明、暂时无法确认产权和其他产权不清的房屋，由征收人就被征收房屋的有关事项办理证据保全后予以拆除。

第38条超出签约期限内搬迁的处理办法

（一）被征收人超过规定签约期限仍未签订协议并封房的，不享受本实施方案有关的补助、奖励、照顾、保障奖励措施。

坚决杜绝超期限搬迁反而多得利的现象发生。

（二）房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，按程序转入强制征收流程。

（三）被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由相关部门依法申请人民法院强制执行。

（四）故意扰乱征收工作程序、煽动闹事、妨碍征收工作人员正常工作的，由公安机关按照《中华人民共和国治安管理处罚法》规定处罚，构成犯罪的由司法机关追究刑事责任。

第39条房屋搬迁程序

（一）由征收人将实地测量的房屋面积、房屋结构、房屋成新率等交由被征收人核对，在核对无误情况下按规定时间及时回执。

（二）被征收人在搬迁时应向水电部门交清费用，属相关部门安装总表，不得私自拆除、更换，应由相关部门统一拆除，否则将追究当事人责任。

（三）被征收人应当按规定的签约期限签订协议且搬迁完毕，并办好封房移交手续。

（四）被征收人在签订协议时，需携带各种证明材料原件并提交户口簿、农场建房手续（持有有效凭证）、户主身份证等资料复印件各2份。

第六部分附则

第40条适用范围

本方案适用于江镜华侨农场滨海大道项目房屋征收补偿安置。

本项目外的房屋所有人如同意本征收补偿方案的，可向农场申请提出搬迁。

第41条未尽事宜

该补偿方案未提及事项按国务院及福建省、福州市、福清市的有关规定实施，未明确事项由福清市政府另行补充确定。

第42条投诉监督

整个征收补偿工作将做到公正、公平、公开，欢迎被征收人监督。

附件：

1.被征收房屋重置价标准

2.被征收房屋成新率评定标准

3.房屋二次装修重置价标准

4.房屋二次装修成新率评定标准

5.房屋的附属物补偿标准

附表一被征收房屋重置价标准

类别

等级

单价

元/㎡

主要特征

备注

框架结构

一等

1200

外墙三面以上条砖贴面、砌清水砖或同档次外墙饰面；

铝合金门窗、胶合板门。

1、屋顶为直接浇筑砼斜屋面的：

有贴瓦的补价500元/㎡，未贴瓦的补价350元/㎡；

屋顶为砼板面再加斜屋面的：

有贴瓦的补价820元/㎡，未贴瓦的补价670元/㎡。

以上补价面积为顶层外墙体外轮廓线投影面积。

2、被征收房屋层高超过4米（含4米）的，选择货币补偿的，重置价标准提高20%；

被征收房屋层高超过6米（含6米）的，选择货币补偿的，重置价标准提高40%；

被征收房屋层高超过8米（含8米）的，选择货币补偿的，重置价标准提高60%。

二等

1100

外墙部分条砖贴面、砌清水砖或同档次外墙饰面；

三等

950

外墙水泥砂浆抹面，未做饰面；

胶合板门，铝合金窗。

四等

850

外墙无装修，无水泥砂浆抹面；

胶合板门，铝合金窗，木窗。

五等

750

只完成主体工程并填充内外墙（无门窗）。

砖混结构

1000

外墙三面以上条砖贴面或清水砖或同档次外墙饰面；

900

外墙部分条砖贴面或清水砖或同档次外墙饰面；

800

700

胶合板门，铝合金窗（小部分木窗）。

600

只完成主体工程（尚未安装门窗）。

石混结构

710

外墙为方整石厚24cm承重，钢筋砼地圈梁，毛条石基础，钢筋砼楼、屋盖，楼层三层或三层以上。

680

外墙为方整石厚24cm承重，毛条石基础，钢筋砼楼、屋盖，楼层二层或二层以上。

650

外墙厚45cm承重，乱毛石基础，钢筋砼楼、屋盖。

石、石木结构

610

外墙厚45cm承重，乱毛石基础，石、木瓦屋面，木基层。

580

外墙方整石厚24cm承重，乱毛石基础，石、木瓦屋面，木基层。

木结构

旧式（五或七落柱）排架扇,木瓦屋面,木基层,条石架井柱基,板壁,部分抹灰假墙。

两层旧式排架扇,八子落柱,磉石柱基,木瓦屋面,木基层,板壁,部分抹灰假墙。

500

旧式单披排架扇（或八子落柱）,磉石柱基,木瓦屋面,木基层,板壁,部分夯土墙围护。

砖木结构

24cm墙承重,毛条石基础,普通人字形屋架,木瓦屋面,木基层,木楼盖。

山墙厚18cm或18cm以下,山墙搁檩,毛条石基础,木瓦屋面,木基层。

土木结构

450

外墙面正面清水砖，梁柱用材较好，木隔断，门窗齐全。

简易结构

300

简易八字落柱。

山墙搁檩,构件不规格。

瓦屋面，杂料基层。

附表二被征收房屋成新率评定标准

成新率

基本评定标准

100%

能正常使用，房屋使用年限1-5年。

95%

能正常使用，房屋使用年限6-10年。

90%

能正常使用，房屋使用年限11-20年。

85%

能正常使用，房屋使用年限21-30年。

80%

尚能正常使用，房屋使用年限30年以上。

六等

70%

基本不能正常使用。

房屋结构、部分构件有损坏或变形，屋面局部漏雨，外装修局部有破损，老化，设备、管道不够畅通，水、电照管线有部分老化、损坏残缺，需要中修或局部大修更换部分部件才能使用。

七等

60%

不能正常使用，房屋年久失修，结构有明显变形或损坏，屋面严重漏雨，外装修严重变形、破损，老化见底，设备陈旧不齐全，管道严重堵塞，水卫、电照管线，需进行大修或翻修、改建。

（严重损坏房）

八等

40%

承重构件已属危险构件，结构丧失稳定及承载能力，随时有倒塌可能，不能确保住用安全。

（危险房）

附表三房屋二次装修重置价标准

档次

主要特征

一档

地面为豪华高级花岗岩、高级缸砖、瓷砖踢脚线（木质踢脚线）;

内墙面为ICI或立邦涂料粉刷、高级乳胶漆、高级墙纸、高级质感涂料及墙衣，榉木墙面；

天棚为木作造型吊顶及四周角线、带灯座（豪华）；

室内设有组合式壁柜及高级组合式床柜（不可动）；

高级实心木门（入户门为防盗门）；

铝合金窗及纱窗，木质窗帘盒，不锈钢防盗门（内含钢条），部分双层防盗网；

阳台有防盗网；

厨房高级缸砖（或高级防滑瓷砖）铺地，瓷砖墙面，吊顶，木质或铝合金推拉门；

卫生间高级缸砖贴内墙面，吊顶，卫生洁具（带有不可移动卫浴）；

电话、电视、对讲等预埋管、线、盒、出线座等弱电；

楼梯高级实木扶手或不锈钢扶手，高级花岗岩或高级缸砖踏步。

二档

地面为豪华高级花岗岩、缸砖、木地板,瓷砖踢脚线（木质踢脚线）;

内墙面为ICI涂料粉刷、乳胶漆、墙纸、木墙裙；

天棚为木吊顶及四周石膏角线；

带灯座；

入户门为实心木门及防盗门，铝合金窗及纱窗，木质窗帘盒，不锈钢防盗门（内含钢条），部分双层防盗网；

厨房缸砖（或防滑瓷砖）铺地，瓷砖墙面，吊顶，木质或铝合金推拉门；

卫生间高级钢砖贴内墙面，吊顶，卫生洁具（带有不可移动卫浴）；

楼梯高级实木扶手或不锈钢扶手，花岗岩或缸砖踏步。

三档

入户门为防盗门，地面为高级花岗岩、缸砖，瓷砖踢脚线（木质踢脚线）;

内墙面为ICI涂料粉刷、水泥漆、喷涂料、部分木作墙裙；

天棚为木吊顶及四周石膏角线、带灯座；

室内设有组合式壁柜及组合式床柜（不可动）；

铝合金窗外加防盗网，窗帘盒，不锈钢防盗网（内含钢条），阳台有防盗网；

厨房石板材（或瓷砖）铺地，瓷砖墙面，吊顶;

卫生间磁砖地板，磁砖贴内墙面，吊顶，卫生洁具（带有不可移动卫浴）；

楼梯实木扶手或不锈钢扶手,花岗岩或缸砖踏步。

四档

入户门为防盗门，地面为高级花岗岩或缸砖；

瓷砖踢脚线，内墙面为ICI涂料粉刷、水泥漆、喷涂料（喷塑）、木作墙裙；

天棚为四周木作吊顶、带灯座；

室内设有组合式衣柜；

木门铝合金窗外加防盗网，窗帘盒，阳台有防盗网；

厨房瓷砖铺地，瓷砖墙面，铝塑板吊顶；

卫生洁具（带有不可移动卫浴）；

电话、电视、对讲等预埋管、线、盒、出线座等弱电。

五档

入户门为防盗门，地面为中档花岗岩或缸砖；

瓷砖踢脚线，内墙面为ICI涂料粉刷、水泥漆、喷涂料、木作墙裙；

天棚为吊顶或四周石膏角线、带灯座；

室内设有部分壁柜；

铝合金窗外加防盗网，窗帘盒，阳台有防盗网；

厨房瓷砖铺地，瓷砖墙面，铝塑板吊顶