房地产经纪操作实务考试模拟卷五Word格式.docx
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房地产经纪操作实务考试模拟卷五Word格式.docx
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4、按照客户的性质分为:
机构团体客户和个人客户;
5、按照与本经纪机构接触的次数分为新客户和老客户、现在客户和关系客户;
6、按照房地产的价格区间分为:
高价位房地产需求客户、中低价位房地产需求客户、低价位房地产需求客户
6.李某欲出租其个人名下的住房,房地产经纪人员记录这一信息应选择的表格是()。
A.楼盘信息调查表
B.存量房出售房源信息登记样表
C.存量房出售房源信息登记简表
D.存量房出租房源信息登记表(正确答案)
记录房源信息的常用表格一般包括楼盘信息调查表、委托出售的房源信息登记表以及委托出租的房源信息登记表等,此房源是出租,所以答案选择D。
7.下列房地产经纪活动中,有助于房地产经纪机构积累房地产基础数据的是()。
A.发布房源信息
B.签订房地产经纪服务合同
C.使用房地产经纪服务合同推荐文本
D.编制房屋状况说明书(正确答案)
编制房屋状况说明书有助于房地产经纪机构积累房地产基础数据,建立房源数据库。
编制房屋状况说明书的作用包括加强对委托房屋状况的全面认识、提升房地产权利人对经纪服务的认同和信赖、降低房地产交易风险、防范房地产交易有关纠纷、积累房地产基础数据。
8.房地产经纪机构对委托销售房源的核查内容不包括()。
A.房屋质量
B.房屋产权
C.是否符合交易条件
D.委托人的收入状况(正确答案)
对卖方委托而言,信息核验是对房源的产权信息进行核验,即到房地产管理部门或不动产登记部门查询委托出售房屋的产权情况,查明是否存在抵押、查封及其他限制出售的情形,确保委托出售房屋具备出售条件。
还需要对房源进行现场查看。
不需要核查委托人的收入状况。
9.房屋租赁合同如没有特别的约定,房屋维修责任由()承担。
A.承租人
B.出租人(正确答案)
C.承租人和出租人共同
D.承租人和出租人协商确定
如没有特别的约定,维修责任由出租人承担。
10.房地产经纪机构仅办理不动产登记业务代办服务,应收取()。
A.房屋买卖佣金
B.代办服务费(正确答案)
C.看房费
D.税费
房地产经纪机构仅办理不动产登记业务代办服务,应收取房地产登记代办费用。
代办服务费不包括应由委托人缴纳的各种费用。
房地产登记代办费用,应当在房地产经纪服务合同或委托代办合同中明确约定。
11.客源信息搜集和渠道和方法中,成本小、简便易行、客户效率高、成交可能性大的方法是()。
A.门店接待法
B.驻守和挂红幅揽客法
C.人际关系法(正确答案)
D.讲座揽客法
人际关系法的优势是:
成本小、简便易行、客户效率高、成交可能性大,但这需要交际沟通能力。
12.房地产开发企业与买方就某格式条款的理解产生争议,法院对于该争议的正确处理方式是()。
A.在有通常理解的情况下,按照通常理解予以解释(正确答案)
B.在有通常理解的情况下,按照法官自己的理解予以解释
C.应当作出有利于买方的解释
D.应当作出有利于房地产开发企业的解释
对格式条款的理解发生争议的,应按通常理解予以说明。
对格式条款有两种以上解释的,应当作出不利于提供格式条款一方的解释,即一般情况下法律上作出不利于制作方即房地产开发企业的解释。
13.李某将其所有的房屋出租给吴某,在承租期内,未经吴某同意将房屋出售给金某,并签订了房屋买卖合同。
下列说法正确的是()。
A.房屋所有权归吴某
B.李某有权让吴某搬离该房屋
C.吴某有权主张该买卖合同无效
D.金某无权让吴某搬离该房屋(正确答案)
根据规定,房屋租赁期间内,因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的,原房屋租赁合同继续有效。
因此买方必须接纳承租人居住到合同到期之日。
即买卖不破租赁。
14.未完成房地产经纪服务合同约定的事项,或者服务未到房地产经纪服务合同约定标准的,房地产经纪机构()。
A.不得收取佣金(正确答案)
B.可酌情收取佣金
C.可根据完成情况按比例收取佣金
D.可与委托人协商确定是否收取佣金
未完成房地产经纪服务合同约定的事项,或者服务未达到房地产经纪服务合同约定标准的,房地产经纪机构不得收取佣金。
房地产经纪服务完成并达到约定的服务标准房地产经纪机构才可以收取服务报酬。
一般情况下,房地产经纪服务的完成以房地产交易合同签订为标志,房地产交易合同订立后就可以收取佣金;
代办服务费用的收取标准和时点由当事人自行约定。
房地产经纪机构未完成约定服务事项的不得要求委托人支付服务报酬,但可以依照约定要求委托人支付经纪服务过程中支出的必要费用,必要费用不得高于房地产经纪服务收费标准。
15.存量房租赁居间流程业务流程有:
(1)调查推广
(2)结算交验(3)接受委托(4)匹配带看(5)签约洽谈,以下业务流程排序正确的是()。
A.(4)
(1)(3)(5)
(2)
B.
(1)(3)(4)(5)
(2)
C.(3)
(1)(4)(5)
(2)(正确答案)
D.(3)(5)
(1)(4)
(2)
存量房租赁居间基本业务流程的顺序为:
第一接受委托;
第二调查推广,第三匹配带看,第四洽谈签约,第五结算交验。
16.违约金和()不能并用。
A.订金
B.定金(正确答案)
C.押金
D.保证金
违约金和定金不能并用,一方违约时,守约方可以在定金和违约金条款中选择之一适用。
17.在房地产交易合同未能履行的情况下,关于房地产经纪服务合同履行的说法,正确的是()。
A.不受影响
B.根据经纪服务合同中的约定执行(正确答案)
C.肯定不能履行
D.肯定能履行
在房地产交易合同未能履行的情况下,根据经纪服务合同中的约定执行。
18.在签订存量房买卖合同后的资金交割过程中,房地产经纪人员应杜绝的行为是()[单选题]*
A.提醒买卖双方进行交易资金监管
B.提醒买卖双方确认收付款账户具有转账功能
C.向买卖双方解释资金监管协议的内容
D.鼓励买卖双方自行划转交易资金(正确答案)
房地产经纪人员规范操作:
(1)提醒买卖双方进行交易资金监管,并告知资金监管的范围、基本流程和要求。
(2)不得擅自划转客户交易结算资金。
(3)核对买卖双方收付款的姓名及账号,确保无误,否则可能导致无法办理转款手续。
(4)提醒买卖双方收付款账户须是本地账户且具有转账功能。
提醒卖方要妥善保管账户存折、银行卡,密码不可外泄。
(5)要求银行职员向买卖双方解释资金监管协议的内容,及其他需要解释的相关事项(6)买方需要贷款的,应提前提醒买方准备好贷款相关资料,到银行申请贷款。
(7)提前提醒买方当前申请的贷款金额、年限及利率与个人信用有关,最终以银行批复的结果为准。
(8)不得以任何名义擅自收取交易资金监管手续费用
19.房地产经纪人员在售楼处接待客户时,应()。
A.为了促成成交,贬低周边竞争楼盘
B.全面客观的回答客户问题(正确答案)
C.给客户承诺可以办理按揭贷款
D.有优越感,不仔细聆听客户的谈话
在现场接待时除了注重仪容仪表,态度亲和服务周到外,房地产经纪人员还应仔细倾听及时捕捉购房客户需求,有针对性地介绍产品,要熟悉项目及周边竞品情况以客观全面的回答购房客户问题,展现专业形象。
房地产经纪人员接待时常犯的错误:
对客户有成见,不认真做介绍;
有优越感,不仔细聆听客户谈话;
过于功利,一味要求客户购买;
不够专业,未充分把握项目信息;
为了促成成交,贬低周边竞品;
超范围承诺或者提供虚假信息,本题中承诺办理按揭贷款就是超范围承诺。
20.以下关于编制房屋状况说明书的意义说法错误的是()。
A.提升客户对经纪服务的认同和信赖
B.降低房地产交易风险
C.积累房地产基础数据
D.提高交易效率(正确答案)
编制房屋状况说明书的意义主要包括:
(1)加强对委托房屋状况的全面认识。
(2)提升客户对经纪服务的认同和信赖。
(3)降低房地产交易风险。
(4)防范房地产交易有关纠纷。
(5)积累房地产基础数据。
21.卖方对市场信息了解程度变化,会直接导致房源价格发生变化,这表明房源的()。
A.法律属性
B.心理属性(正确答案)
C.实用属性
D.物理属性
房源的心理属性,即卖方在委托过程中的心理状态。
比如,卖方对市场信息了解程度变化或出售(租)心态发生变化,会直接导致房源价格发生变化,因急需现金而售房等。
房源具有三大属性,物理属性、法律属性和心理属性。
物理属性是指房屋自身及周边环境的物理状态,决定房源的使用价值,也一定程度决定房源的市场价值。
法律属性主要包括房源的合法用途及其权属状况。
22.房地产经纪人员接待客户购房时,不必了解的信息是()。
A.购房预算资金
B.意向购房区域
C.是否首次购房
D.客户工作职务(正确答案)
接待买方客户时,主要有以下几点:
(1)核实买方的主体资格。
(2)询问对所购房屋的需求,包括区域、面积、户型、建筑年代等。
(3)询问购房预算。
(4)告知房屋交易的一般程序及可能存在的风险。
(5)告知经纪服务内容、收费标准和支付时间。
(6)告知拟购房屋的市场信息,提出建议。
不需要了解客户工作职务。
23.买方不需要贷款的存量房交易中,交易资金监管的程序有:
①签订资金监管协议;
办理房屋所有权转移登记;
③买方将交易资金存入监管账户;
④交易资金划转至卖方账户。
其正确的顺序是()[单选题]*
A.①②③④
B.③①②④
C.①③②④(正确答案)
D.①④③②
买方不需要贷款的情形:
1.签订资金监管协议;
2.买方将交易资金存入监管账户;
3办理不动产转移登记;
4划转交易资金。
买方需要贷款的情形:
1签订资金监管协议;
2买方将首付款存入资金监管专用账户;
3买方办理抵押贷款;
4办理不动产转移登记和抵押登记;
5.贷款银行将贷款转入监管专用账户;
6划转交易资金。
24.房地产经纪人员带领客户实地看房时,正确的做法是()。
A.直接问客户什么时候有空看房
B.让客户自己查看,不主动介绍
C.回避房屋存在的缺点
D.事先熟悉周边环境和房源(正确答案)
带领客户实地看房前的铺垫工作:
1.事先熟悉周边环境和房源;
2.了解交易的背景或原因;
3事先熟悉带看的路线;
4带起物品;
5备足时间。
25.在商品房销售合同上,不仅需要预售方在合同上盖开发企业的公章,还需要有()签字(章)[单选题]*
A.房地产经纪人员
B.房地产经纪机构的法定代表人
C.房地产开发企业法定代表人(正确答案)
D.房屋管理局负责人
在商品房销售合同上,不仅需要预售方在合同上盖开发企业的公章,还需要有该房地产开发企业法定代表人的签字(章)。
26.王某欲出售一套住房,合同中约定了定金为10万元,实际收受定金5万元。
后因卖方违约,应返还定金()。
A.5万元
B.10万元(正确答案)
C.20万元
D.无需返还
根据我国法律规定,给付定金的一方不履行约定义务的,无权要求返还定金;
收受定金的一方不履行约定义务的,应当双倍返还定金。
但实际交付定金改变了约定的定金数额的,以改变后的定金数额为准。
即5万元的双倍。
《担保法》规定定金的数额不得超过主合同标的(购房款、合同租金)的20%,如果超过这个比例,则超过的部分无效,定金罚则仍按20%的比例执行。
定金依据法律规定或者当事人双方约定。
27.在房屋状况说明书中,应写明的价格是()。
A.挂牌价格(正确答案)
B.成交价格
C.最低卖价
D.平均价格
在房屋状况说明书中,写明的是挂牌价格。
28.通过房地产经纪机构建立的网站接受房屋产权人的委托而获取房源信息的方法是()[单选题]*
A.门店接待获取
B.互联网获取
C.电话获取
D.媒体获取(正确答案)
随着时代信息技术的发展,媒体中的网络媒体成为房源获取的主要渠道。
实力较强的房地产经纪机构通过建立自己的网站、开发移动APP,接受房地产权利人委托。
房源信息搜集的渠道和方法包括门店接待获取、利用媒体获取、电话接听获取、通过熟人推荐获取、社区维护获取、联系有关单位获取。
29.下列不属于存量房交易资金三种监管模式的是()。
A.政府监管
B.地方监管(正确答案)
C.商业银行监管
D.房地产经纪机构或交易保证机构监管
根据存量房交易资金监管的主体不同,目前主要有三种监管模式:
政府监管、商业银行监管和房地产经纪机构或交易保证机构监管。
政府监管又分自愿监管和强制监管。
30.在商品房买卖合同中,当实际交付的面积与签订合同约定的面积不相符,面积误差比绝对值超出(),购房者要求解除合同,并且主张返还已付房款,法院予以支持。
A.1%
B.2%
C.3%(正确答案)
D.5%
面积误差比绝对值超出3%,购房者要求解除合同,并且主张返还已付房款,法院予以支持。
31.房地产交易资金交割安全性最高的是()。
A.交易双方自行交割
B.通过房地产经纪机构交割
C.通过交易平台资金监管(正确答案)
D.交易双方通过银行交割
通过交易平台资金监管的资金交割方式,虽然手续复杂,但安全性最高。
32.一般银行对个人征信的要求,两年内不能累计()未按时还款。
A.3次
B.6次(正确答案)
C.10次
D.12次
一般银行对个人征信的要求是:
当前不能逾期,半年内不能有两次逾期记录,两年内不能连续3次,累计6次未按时还款。
中国人民银行征信中心只是提供个人信用报告供商业银行审批贷款申请时参考,最终能否贷款及贷款的额度,取决于商业银行贷款审批的结果。
33.确定房地产经纪机构与委托人权利与义务的和合同是()。
A.房地产经纪服务合同(正确答案)
B.房屋买卖合同
C.房屋租赁合同
D.房地产抵押合同
房地产经纪服务合同是房地产经纪机构与委托人之约定权利义务的书面文件。
房地产经纪服务合同的作用:
一是,确立了房地产经纪机构与委托人之间的委托关系。
二是,明确了房地产经纪机构和委托人的权利和义务。
三是,建立了房地产经纪机构和委托人之间解决纠纷和争议的有效机制。
34.类似于意向金、诚意金的款项是()。
A.定金
B.违约金
C.保证金
D.订金(正确答案)
房地产交易中的订金是指买方或者承租方在交易合同订立前,为了表达订立合同的诚意而支付给卖方或出租方的钱款。
类似的款项有意向金、诚意金、订约金、办卡费等。
订金、意向金等的性质不同于定金,不具有担保性。
35.下列签订新建商品房买卖合同时的做法中,符合风险防范要求的是()。
A.未在合同附件中加盖房地产开发企业印章
B.不在合同约定分摊的共有面积
C.将商品房销售广告和宣传资料写入合同(正确答案)
D.不在合同中约定合同备案有关内容
在商品房销售合同中,不仅需要预售方在合同上盖开发企业的公章,还需要有该房地产开发企业法定代表人的签字(章)。
做好以下防范工作:
1.土地与开发情况说明。
2房屋图纸与结构的确认。
3.宣传资料与广告明示内容写入合同。
4面积误差条款的约定。
5.合同备案的约定。
6相关费用的负担与前期物业管理的约定。
7交付和保修及风险责任的约定。
8.定金罚则的提示。
9合同附件和补充条款的说明。
36.在签订存量房买卖合同时,房屋的图纸等资料()。
A.另行提供,不作为买卖合同的组成部分
B.附在买卖合同内或者合作合同附件,作为买卖合同的一部分(正确答案)
C.附在物业服务合同中,不作为买卖合同的一部分
D.交付给物业服务企业,不作为买卖合同的一部分
图纸和附件直接附于合同中,应视为买卖合同的组成部分。
37.房屋买卖经纪业务中,房地产经纪人员在进行房屋实地查看时,应着重查看的信息不包括房屋的()状况。
A.产权(正确答案)
B.实物
C.区位
D.物业管理
房屋买卖经纪业务中,房屋实地查看的主要内容有:
房屋区位状况、实务状况、物业管理状况,其他状况。
不包括A选项。
38.同一房屋订立数份租赁合同,在合同均有效的情况下,首先确定()为承租人。
A.已经合法占有租赁房屋的(正确答案)
B.已经办理登记备案的
C.合同成立在先的
D.交付租金在先的
按照有关司法解释,同一房屋订立数份租赁合同,在合同均有效的情况下,按下列顺序确定履行合同的承租人:
已经合法占有租赁房屋的、已经办理登记备案手续的、合同成立在先的。
39.租赁期限届满,双方没有续签合同,但承租人急需居住或使用房屋,出租人没有提出异议的,此时租赁期限为()。
A.1个月
B.3个月
C.6个月
D.不定期(正确答案)
租赁期限届满,双方没有续签合同,但承租人急需居住或使用房屋,出租人没有提出异议的,原租赁合同急需有效,租赁期限为不定期。
40.下列房屋有关指标中,最能精确反映房龄的是()。
A.房屋竣工日期(正确答案)
B.房屋所有权证颁发日期
C.房屋所有权初次登记时间
D.土地的剩余使用年限
房龄最好说明竣工日期;
不能说明的,要说明建成年月或建成年份、建成年代。
41.目前国内较大的房地产经纪机构普遍采用()。
A.私盘制
B.公盘制(正确答案)
C.混合制
D.公开制
目前国内较大的房地产经纪机构普遍采用公盘制。
42.房地产经纪人员在指导当事人填写示范合同文本时,应告知买卖双方:
对于合同中虽未写入但需要明确的事项,可以签订()。
A.注释条款
B.附加条款或者补充协议(正确答案)
C.意向书
D.预约合同
经纪人人员需要对已经制定好的条款进行解释,对需要填写的空白条款进行特别提示,并告知买卖双方对于示范合同文本中未写入但需要明确的事宜,可以通过合同的附加条款或者补充协议进行约定。
43.关于仲裁的说法,正确的是()。
A.仲裁是一种诉讼方式
B.仲裁之后仍能向法院提起诉讼
C.仲裁采取一裁终局制(正确答案)
D.仲裁机构的选择由法律规定
仲裁采取一裁终局制,除法律规定的特殊情况外,对裁决不服不能上诉和再起诉。
目前示范合同中大多规定有非诉讼解决方式如协商、调解、仲裁)和诉讼(法院起诉)方式供当事人选用。
房地产经纪人员应提醒买卖双方在合同中进行约定或者选择。
如果是选择仲裁,可以在合同中预先选定仲裁机构。
但需提醒买卖双方的是:
一旦在合同中约定选择了仲裁方式解决纠纷,除法定的特殊情况外,买卖双方不能够到法院提起诉讼。
44.其他房地产经纪人员从接受委托的房地产经纪人处获得房源基本情况并促成交易后,该房地产经纪人员可分得部分佣金的房源信息共享形式是()。
A.私盘制(正确答案)
B.公盘制
C.内部公盘制
D.分区公盘制
其他房地产经纪人员从接受委托的房地产经纪人员处获得房源基本情况并促成交易后,该房地产经纪人员可分得部分佣金的房源信息共享形式是私盘制。
公盘制是指在一个房地产经纪机构内部,或者一定区域范围内所有加盟的房地产经纪机构之间,或者几个房地产经纪机构联盟之间共享全部房源信息的房源共享模式。
45.存量房买卖合同中,一般无需写明的内容是()。
A.双方当事人的姓名
B.房屋的坐落
C.房屋的面积
D.房屋历史交易情况(正确答案)
存量房买卖合同的主要条款有:
双方当事人名称或者姓名;
房屋的所有权性质及房地产权属证书的基本情况;
房屋的坐落、权利情况;
土地使用权性质、土地用途、土地使用权剩余年限;
房屋具体情况如面积、户型、结构;
房屋成交方式及房屋的计价方式、房屋单价与总价;
房款交付时间、地点、交付方式及资金监管情况;
房屋交付时间和交付方式及后续问题的约定等;
违约应承担的法律责任;
有关交易情况的特别约定:
如税费的承担、不动产转移登记、合同生效的条件、合同送达等;
免责条款;
纠纷的解决方式;
合同附件;
补充协议(或者补充条款);
签章;
签约时间和地点。
其中不包括房屋历史交易情况,因此选D。
46.可直接体现新建商品房不同房号或单元的销售情况,并能避免一房多卖的销售文件是()[单选题]*
A.价目表
B.销控表(正确答案)
C.客户置业计划
D.商品房认购意向书
通过销控表可直接体现不同房号(单元)的销售状况,可以依据其准确地向客户推介房号,同时也是避免同一房号重复销售的重要工具之一。
销售资料包括项目审批文件、销售文件、宣传资料及房地产经纪机构代销证明文件等。
销售文件包括价目表、销控表、客户置业计划、须知文件、商品房认购协议书或意向书、商品房买卖合同。
47.房地产经纪人在接待卖方客户时,不需要查看卖方的资料有()。
A.房地产权属证书原件
B.共有人同意出售证明
C.房屋所有权人的身份证明
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