酒店评估报告115韦孟毅Word格式.docx
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3.梯队管理
4.设施设备管理
5.物资管理
6.政府维护
1.市场调查及投资建议
1.1地理位置:
地理位置处东葛思贤十字路口,属比较理想的黄金地段,人流量为3000人/小时,毗邻区人民政府、区人民大会堂、区博物馆、区科技馆、文物苑、国际会展中心,临近人民公园、南湖公园和金花茶公园,周围拥有北京华联超市、梦之岛商场、名典咖啡、佰迪乐KTV等,距万达商业广场、距火车站、民航站、埌东客运站仅需15分钟左右车程,距机场40分钟左右车程.周边各项活动中心,广西武警总队等大型公司。
1.2硬件设施:
本酒店楼层较高,针对酒店外观架构属具有优势,根据效果以中高端精品档次装修,有符合自己的装修特色,设计/布局装修施工方面是专业公司负责,大型停车场/早餐厅能满足酒店需求。
1.3竞争对手:
周边酒店均以经济酒店:
1.31格子微酒店:
73间房,均价134左右,入住80%,月平均收入22万左右,纯利润12万左右,酒店以高度压缩成本,销售以薄利多消经营。
1.32城市便捷酒店:
107间房,均价171,入住率87%,月平均收入45万左右,纯利润20万左右,有一定品牌效应,注重品质销售。
1.33如家酒店:
191间,均家164。
入住率61.3%月收入55万左右,纯利润15万,房间太多成本平担较大,会员体系贡献率较大,主要客人散客、会员、商务客。
1.34客群分类:
客群大致分为:
散客、网络客、商务客、协议客、旅行社对酒店的定位及要求层次不同,吸收的客源也不一样。
2.投资建议:
根据市场调查结合自身情况,建议酒店以中端精品~高端精品两个房案进行装修,中端精品投入3.5万-4万左右/间房,投入在4.5万-5万/间房,定位65-80间房,酒店面积在3000平左右(不含停车场),中端精投资400万左右,均价做到150左右。
高段精品投入500万左右,均价170,整体楼层条件允许胡情况下可自营或外包5、6楼做大型餐厅、桑拿。
2.1酒店设计布局:
名称
数量
面积
用途
备注
房间
70间
单间28平左右
早餐厅
1
40平
含厨房
行李房
10平
布草房
20平
办公室
18平
管理层办公室
电工房
5平
仓库
25平
酒店运营物资
大堂
50平
男女生宿舍
2
可住借民房
洗消间
卫生检需要
2.2中端设计:
投资预算
项目
公式
工程物质(硬件装修)
3.8万/元间*70间=266万
工程部门基本落实含公区
运营物质(运营用品)
6000/元间*70间=42万
有明细附件1
消防物质(消防设施及关系费用)
50元/平*3000平=15万
2次消防不含1次消防费用
工程人工费用
250元/平*3000平=75万
基本估算合计:
398万
备注:
以上估算未计餐厅和停车场费用
2.1中端设计回本年限:
投资
年计收入
年成本支出
年利润
回本年限
398万
302万
211万
91万
4年3个月
效果图:
2.3.高端设计投资预算
5万/元间*70间=350万
8000/元间*70间=56万
300元/平*3000平=90万
511万
2.2.月经营成本预算80%入住
二、
成本、税金、费用
1700间晚/月计算
(一)
成本:
1.商品:
烟成本
1268
桶装面、饮料.茶.扑克成本
1888
2.业绩奖
会员卡/销售额提成/优秀奖
3.折旧
折旧,摊销费10年,按投资计算
(2.2)
经营费用:
工资
35000
水费
3000
电费
18000
电信网络费
3000
程控电话费
2000
公安网费用
400.00
工程维修(不在保修期内)
1000
销售经费(含反拥)
1200
税金及附加
2340
牙刷、梳等一次性易耗品
3300
物业管理费
洗涤费
8000
工程用品
700
广告宣传(网络地图)
390.00
水电公滩及损耗
500
办公用品
保洁用具
300
房租费
90000
月经营费用合计
17.61万
2.3.高装估算回本年限
511万
348万
137万
3年6个月
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