徐州某项目市场分析报告Word文件下载.docx
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五区是鼓楼区、云龙区、泉山区、九里区、贾汪区;
四县是丰县、沛县、铜山县、睢宁县;
两个县级市是新沂市和邳州市。
市区主要部分为各所辖县级市和县包围,位于中心地段;
但贾汪区位于徐州的东北部由铜山县与市中心区相隔开。
三、经济环境
1、徐州市国民经济在过去几年中持续稳定增长,运行质量进一步提高。
虽然与自身比较取得了长足的进步,但整体经济水平在江苏省也属于中等偏下的水平,尚有较大潜力可以挖掘。
——“九五”以来,全市经济始终保持两位数以上的高位增长,国内生产总值先后突破600亿元、700亿元,正向800亿元的新台阶迈进,人均GDP突破1000美元。
——2002年,全市国内生产总值完成791.44亿元,比上年增长11.8%。
财政收入完成65.56亿元,比上年增长23.5%;
其中地方财政收入完成33.68亿元,比上年增长34.9%。
——徐州经济虽然与自身比较取得了长足的进步,但与同省的各城市比较,许多经济指标明显处于劣势,整体经济水平在江苏省也属于中等偏下的水平,尚有较大潜力可以挖掘。
2、三次产业全面发展。
——2002年三大产业全面增长,第一产业稳定增长,完成增加值134.05亿元,比上年增长6.3%,。
第二产业仍是推动经济增长的主要力量,完成增加值367.31亿元,增长11.3%。
第三产业发展
优势明显趋强,完成增加值290.08亿元,增长11.4%。
——产业结构调整进一步优化,随着工业、城市化的加快推进,第二、第三产业增长加快,所占份额继
续增加。
第一、第二、第三产业增加值在国内生产总值中的构成比例有2001年的17.6:
45.8:
36.6调整为16.9:
46.4:
36.7。
3、房地产业在国民经济中的比重较低,发展较为缓慢。
——徐州房地产业在1999年取得了较快的增长,随后稳步增长,但发展速度较慢.
——房地产业实现增加值25.2亿元,占国内生产总值的3.2%,房地产业还没有成为徐州市的主导产业之一。
——在房地产业成为各大城市支柱产业的今天,徐州的房地产业发展程度较为不足,但随着经济的发展,人们的住房需求增加,徐州的房地产业具有相当大的发展潜力。
四、人文环境
1、历史沿革
——“自古彭城列九州,龙争虎斗几千秋”。
徐州历史悠久,帝尧时为大彭国,有2700多年的建城史,是江苏境内最早出现的城邑。
这里是上古养生学家彭祖的封地,汉代开国皇帝刘邦的故里,西楚霸王项羽的旧都,具有深厚的历史文化积淀。
——据史料记载,从公元前21世纪的夏朝大彭国彭伯寿与西河武观在彭城兵戎相见开始,到楚汉相争、三国交兵,再到抗日战争中的徐州会战和解放战争中的淮海战役,发生在徐州规模较大的战役有400余起,产生了大量的军事家和经典战例,使徐州在中国乃至世界军事史上有着重要的地位。
2、人口状况
——截止2002年全市户籍人口904.44万,其中非农业人口250.30万,占人口总数的27.7%。
——徐州人口以汉族为主。
据第四次人口普查资料,全市汉族人口比重为99.82%,另外还有回、苗、布依、满、蒙古、土家等49个少数民族,占全市总人口的0.18%,其中尤以回族人口居多。
五、交通环境
1、徐州外部交通环境优越,
——徐州素有“五省通衢”之称。
京沪、陇海铁路在此交汇,京、杭大运河傍城而过,为全国重要水陆交通枢纽和东西、南北经济联系的重要“十字路口”。
——徐州铁路运输占有重要位置,陇海、津浦两大铁路干线在此交汇,始发上海、北京、青岛、武汉等大中城市的客运列车16对,徐州铁路货运编组站是全路第二大枢纽,有调作业量居全路首位。
——徐州境内有国道5条,省道20条,通车公路总里程1.2万公里,其中一级公路500余公里,二级公路714公里。
公路通车里程在江苏省处于领先地位。
——国内一级航空干线大型民航空港──徐州观音机场,已开通至北京、上海、广州、深圳、厦门、沈阳、大连、哈尔滨、成都、昆明等航线,并积极发展海外专、包机业务;
大郭庄联航机场也可起降大中型客机,已开通至北京、惠州航线
——徐州内河航运发达,有黄金水道之称的京航大运河傍城而过,沿线有邳州、万寨等4个内河大港,年吞吐量2000多万吨。
2、徐州市区交通状况得到相当大的改善。
——淮海路、黄河南路、建国路、湖北路、中山路、西安路、复兴路以及二环线、三环线等主干道纵横交错,构成了徐州市区的交通网络,这些道路基本都已完成改造,路况较好,行车方便。
——中心地段和主干道路况较好,但主干道的绿化做得不够,市区次干道道路陈旧,交通环境欠佳。
需要改造的力度较大。
——城市公共汽车营运线路较多,基本能抵达市区各重要地点。
但营运公交车还需改善,行车路线和车次规划需优化设置。
六、消费环境
1、市区居民收入与消费分析
——2002年市区居民收入增加,人民生活质量继续提高,居住环境有所改善。
据抽样调查,城市居民人均可支配收入达到8037元,增长5.5%,人均消费性支出5922元,增长5.6%。
2、市区居民消费结构分析
——恩格尔系数较低,生活消费支出结构发生变化不大,居民生活水平和消费结构有待欲于改善,吃穿住等基本消费所占的比重较大。
——但随着经济收入的增加,人们对住房、娱乐的有更强的消费需求,特别是住房两年间增长了6.5%,但与发达城市比较,平均住房支出占生活消费支出的的比例还有较多的上升空间。
住房需求潜力较大,在未来相当长的时间里住宅市场将长呈上升的发展趋势。
宏观环境研判:
——徐州的经济发展具有北方工业城市的显著特点:
持续、稳定增长,但活力较为缺乏,发展的速度较为缓慢。
——由于徐州的人文历史久远,发展的束缚较多,质变的酝酿需更长的时间;
但徐州已具备了很好的发展基础,四通八达的地理位置,学习交流机会较多,经济基础较好,同时教育科技力量雄厚,人口素质在不断提高。
——在振兴老工业基地的经济环境下,随着江苏省整体经济发展的带动,徐州优越的交通环境所带来的经济活力以及政府积极、开放的政策,可以预见在未来几年徐州的经济将进入快速发展阶段,在第二产业快速发展发展的同时,第三产业的发展将为徐州经济作出重大的贡献,这些都将为房地产业的发展创造很好的外部环境。
第二部分
徐州住宅市场总论
一、徐州住宅市场总体分析
1、徐州住宅市场总体发展论
近几年,徐州市城市建设发展迅速,宏观经济形势看好。
房地产市场也呈现出良好的发展势头,随着住房货币化政策的进一步到位,以及住宅消费信贷制度的逐步完善,各类住房消费持续增长,新旧住房全面动销,已基本形成以存量带动增量,住宅一级市场和二级市场联动的良性循环。
随着经济的发展和人口的增长,住房需求增长迅速。
进入“八五”,中国经济一路走强,居民生活水平不断提高,人均可支配收入增长迅速,居住逐渐成为国民的主要消费支出,国家一系列利好政策促进了中国住宅市场的迅猛发展。
“九五”期间徐州房地产开发具有标志性意义的时期,住宅产业发展迅速,居住条件不断改善,同时房地产开发也蓬勃发展。
——城市平均居住面积保持增长势头,尤其在1997年后,居民平均居住面积增幅较大,至2000年末已经达8.91㎡/人,居民住宅条件得到较大的改善。
但与其他发达城市的居住水平还有差距,还有很大市场需求空间。
。
——由于2001年的市场供应量和市场需求增长较大,居住水平出现了阶段性的顶点,这也是对房地产市场的一次试探。
但由于供应量巨大,消化较慢,同时徐州房地产的市场化程度较低,其他因素的影响也较大,致使2002年的市场有所回落。
2、徐州住宅市场供应状况分析
——房地产投资额在1993年开始迅速发展,90年代的前中期呈稳定上升趋势,在1998年以后,开始出现较大幅度的增长一直到2001年的22.9亿元,完成了第一拨快速发展,从2002年稍有回落后,房地产投资进入了新一轮的快速发展中。
从中可以看出徐州的房地产在稳定、持续、有续的发展。
市场前景被普遍看好。
——徐州房地产市场供应量整体呈上升趋势,在1986、1999年和2001年经过几次大的飞跃,虽然其中存在部分的泡沫成分,但从徐州近几年的稳定供应情况可以看出,徐州房地产业已经进入稳步发展时期。
——从1997年开始,徐州的房地产进入高速发展期,但发展过程高低起伏,呈现出波浪式的走势。
住宅市场供应分析图(单位:
万平方米)
——房屋施工面积整体升呈增长趋势,2001年的增长数量较大,2002年出现了回落但与2000年相比较还是有一定量的发展。
——住宅供应量占施工房屋面积的比例2000年和2001年分别为48.7%和49.5%,但2002年的比例下降为40.4%;
说明供应量仍呈增长趋势,市场更趋多元化发展。
3、徐州住宅市场交易状况分析
——房地产交易额创新高,存量房交易十分活跃。
截止2001年12月底,全市房地产交易实现20711宗,建筑面积185.25万平方米,交易金额22.16亿元,其中交易额比去年增长8%,实现了快速增长,尤其是商品房和房改房上市,成为2001年房地产市场的两个消费增长点。
——二手房市场发展势头良好。
随着房地产二级市场的开放,二、三级市场的联动作用已经愈发明显。
逐步实现了高收入者住上商品房、中低收入者住上经济适用房和安居房、特困户住上廉租房的梯级住房消费。
三、徐州住宅市场需求分析
A、市场需求影响因素调查
1、收入阶层与购房支出关系
——平均住房支出占生活消费总支出的12.8%,住房支出还没有成为居民消费重点,说明需求潜力巨大。
——低收入阶层实际生活消费支出高出可支配收入18%,住房支出达219元;
中等收入阶层住房支出仅845元,比平均支出(760元)11%;
高收入阶层住房支出最高,为1179元,这与其高收入有关。
——最低收入阶层住房支出占生活消费支出的7.6%;
中等收入阶层占15%;
最高收入阶层占9.5%。
由此可以得出,徐州市住房支出仍然处于较低水平,市场潜力巨大。
低等收入阶层将在一定时期内为购房主流,成为徐州住宅市场最具潜力的生力军,目前市场的购房主力是中等收入阶层,高收入阶层住房支出还有较大潜力。
2、政策因素
——住房公积金制度的建立和购房按揭贷款制度推动市场需求。
——福利分房的逐渐取消和单位购房制度的变化使得住宅需求更加分散,需求市场更趣多元化。
但还有部分单位住房市场化不够。
3、产品因素
——徐州市住宅产品单一,多层绝对的主流,小高层接受度不高,主要受小高层价格、物业和安全方面的担忧阻碍了市场对小高层的需求,同时开发商对小高层在营销上的引导缺乏专业水准,也是小高层不被普遍接受的一大因素。
——房型需求受市场供应单一影响,关注程度不高,但对于现有房型普遍感到不足,正处于等待房型变革的出现的状态。
B、购房动机分析
——自用为主流,投资性购房集中在商业用房上,住宅投资比例较小。
——首次置业和二次置业换房同样成为市场需求的主流。
——原有居住以单位公房为主,单位宿舍充斥整个徐州居住市场,居住质量已经落后于时代,居民二次置业的需求空间相当大。
C、购买行为调查
1.区域选择分析
——传统住房消费以区域客为主,形成相对封闭的区域市场。
——环线建设规划打破城乡的隔阂,城郊结合部受到重视,市场需求向外围扩展,需求区域空间扩大。
——城市规划重心南移影响客户对地段选择。
南部逐渐受到重视,随之产生的交通、生活配套等问题成为影响客户购房心理的重要因素。
——价格因素驱使市场需求向外围二、三环沿线尤其集中。
——区域的生活习惯与工作居住同一区域的概念对购房者影响较大,同时交通和升值潜力也是购房者比较关注因素。
2.主力需求房型分析
——一房、二房、三房、四房以及复式房型均有需求,呈多元化特征。
——二房三房仍为主流,客户存在对二、三房的紧凑房型的有较强的需求,适当比例的大房型能满足那些二次换房、追求宽敞舒适的购房者的需求。
——市场上普通住宅以三进深为主,缺乏充分考虑通风、采光、动线的房型,客户选择面窄,满意度不高,从而形成较大换房市场。
——经济型为主的需求态势,面积适中房型为发展趋势。
3、对工程进度的要求
——期房接受度逐渐升高,期房交易量增长迅速,期房已经成为住宅市场交易的主流产品。
——购房者对价格的敏感,是期房具有价格优势的重要原因,期房更受购房者青睐。
4、物业服务期望分析
——徐州楼盘物业管理普遍缺乏专业水准。
——购房者对物业的要求逐渐提高,已不满足于仅有保安、保洁等服务,物业服务的全面性已经成为楼盘竞争的卖点之一。
5、购房者对开发商实力的敏感度
——购房者非常看中开发商品牌,品牌竞争将在徐州市场愈演愈烈,传统开发商将受到具有创新意识的开发商的挑战。
——开发商的实力如何体现在楼盘上成为品牌竞争的重点,承诺的实现程度将是购房者更关注的实质问题。
四、徐州住宅市场发展趋势
——房地产市场需求将继续增加,在积极的政策环境下,徐州市房地产业将会继续保持良好的发展势头。
房地产市场供应将稳中有升。
——房地产供给“短缺”和“过剩”并存现象仍将存在。
需求畅旺与供给过剩的矛盾反映了住宅市场的结构性失衡,表明商品房供应在品类与价位上不适应需求,住宅市场的不成熟和住宅开发的非理性,产品同质化现象严重。
但市场需求是多层次的,而且是不断变化的。
近几年徐州的住宅市场发展较快,居民的住房条件有较大的改善,居民的住房要求在逐渐提高,要求有人性化的住房环境和房型布局,安全、高效的物业管理等等。
性价比较高的楼盘有较强的市场需求。
——大部分开发商提供的产品整体品质较低,小区的整体规划、房型设计过于简单、缺乏创新,开发观念较为落后,还停留在“造住房”的阶段,同时物业管理队伍素质较低,与市场需求脱节。
但由于外地代理商的介入给徐州房地产带来了较多新的变化,并逐渐在市场上开始体现,也确实得到了市场的认可。
——房地产价格将继续缓坡上扬。
一方面开发商的建筑成本在增加,另一方面居民借助住房抵押贷款政策,可以实现购房愿望。
——房地产企业竞争加剧,品牌意识增强。
未来几年内徐州房地产业将会重新洗牌,房地产业将兼并重组、强强联合,以实现规模经营。
为吸引更多的居民消费,房地产开发商不但注重对住宅价格的把握,还在住宅品质的提高上下了更大的功夫。
——数字小区将倍受中产以上阶层青睐。
家庭内部将开始建立自己的数字化管理平台,百姓通过家庭信息网络,不仅可以获得视频点播、网上娱乐、收发信件、远程教育、医疗、购物等各种信息服务,而且能对家庭报警、安全防护、水电计量、紧急呼叫等多种功能实现统一控制,尽享高科技带来的安全、高效和便捷。
第三部分
徐州住宅区域市场分析
一、住宅市场分区
根据徐州历史发展和区域上的特色,结合整个徐州市房地产发展的现状,可以将徐州市区住宅市场进行合理的区片划分,便于对徐州房地产市场进行分析,我们将徐州划分为四个区域,分别为:
市中心区;
南区;
二、三环线以内区和二、三环线以外区。
二、各区域住宅市场分析
1、区域环境分析
A、区域范围:
——区域主要是指徐州市城区内,南到云龙湖、市民广场及和平路,西至二环西路,向北向东皆以黄河故道为界,即故道以内的区域。
——区域以市政府为中心,以彭城广场、人民广场为热点,本市内主要政府和企业机构及著名的大型商场皆云集于此,组成了徐州市内的黄金区域,使本区域具有徐州市其他区域所无法比拟的先天优势。
B、区域环境
——区域环境可以分为三个部分,其一,由黄河故道和中山路、和平路所包围的城市中心区为成熟的中心商业区;
第二,淮海西路以南至市民广场、云龙湖的高中档住宅区;
其三是黄河故道以南、淮海西路以北的市中心老住宅区。
——市中心集中商业区为徐州市重点建设的三个中心商业区之一,即彭城广场商圈所在地,本区域集中了徐州的部分中高档商场,如金鹰国际购物中心、金地商都是徐州的高档SHOPPINGMALL;
银行、医院、酒店广泛分布,中、小学校,影院,茶楼等生活配套设施也相当齐全,且档次在徐州也属中高档。
——市中心高中档住宅区南依靠云龙湖、云龙山及在建中的市民广场,整体环境较好,汇集了云龙公园、滨湖公园、人民广场、市体育场、市电视台,教育学院等公共设施,另外银行、商场、医院等配套也较齐全。
与淮海西路相连的人民广场已初步形成徐州市区西部的商业中心,目前有较多的商业、办公、高档公寓在售在建,发展前景较好。
——市中心老住宅区为徐州市老城区,开发较早,故人口较为密集,居民小区众多,部分居民区较陈旧。
故本区域总体环境状况一般,有众多亟需改造之地,而改造成本又相当高,短期内部分地区脏、乱、差的面貌较难改变。
C、交通环境
——南北向的中山路、解放路、西安路和东西向的淮海路、建国路、黄河南路是市中心区域的纵横交通要道。
各主干道也有良好的绿化布置。
区域内多数地段道路平坦宽阔,卫生状况良好,也无外来人口聚集。
——区内道路大多宽敞,少有交通阻塞。
中心区域路况较好,而外围地区路边绿化欠佳。
目前苏堤北路、夹河街、吴庄及关庄周边的路况较差,对市民的交通影响较大。
——公共交通以公交车为主,区内有数十条公交线路通达全市各地和火车站,出行较为方便。
像彭城广场、淮海东路附近均为重要的公交车集散地。
2、个案情况详列
案名
总建规模(㎡)
房屋类型
单价范围(元/㎡)
均价(元/㎡
面积范围(㎡)
主力房型
主力面积(㎡)
主力总价
(万元)
工程进度
销售率
锦绣嘉园
10万
小高层
2460-3600
3000
110-159
三房
149-159
44.7-47.7
准现房
50%
都市家园
5万
高层
2190-2750
2500
94-150
二房
94-127
23.5-31.8
90%
新都大厦
2.3万
小高、高层
2400-3000
2800
146-220
111-139
31.1-38.9
外立面
20%
嘉铭苑
1860-2040
1900
98-138
只剩
117/138
22.2/26.2
现房
65%
黄河景园
4.2万
——
100-176
122-156
31-45
结构封顶
35%
万通佳苑
3.5万
2200-2620
2400
110-188
128-188
望湖大厦
------
2400-3800
140-165
160
48
78%
建国公寓
0.5万
多层
1780-2200
2000
80-128
80-110
16-22
92%
旺角楼
1998-2250
2100
88-155
102-121
21.4-25.4
90
锦江豪庭
2260-3333
144-174
142-160
40-45
梅园公寓
1870-2420
2200
115-194
140
30.8
70%
——目前在售项目以小高层、高层供应为主,且有增加趋势,土地紧缺、地价较高使中心地段成为小高层和高层主要聚集区,但每个小区的供应量不大,多数为二、三幢楼。
——代表项目有锦绣嘉园、都市家园、黄河景园等,这些项目的整体档次较高,产品的营销包装、售楼处的规划较好。
——在售项目基本上为准现房,但有几个项目已开始动工,因此未来市场的供应量较为充足。
3、供应态势分析
——主要在售楼盘的总建规模在5万平方米以内,开发的规模不大;
但也有的项目开发量较大像锦绣嘉园就有约10万平方米的总建规模,这在地块紧缺的市中心区域已属于大盘了。
——目前市中心在售项目的总体供应量在40万平方米以上,但由于上述项目已销售较长时间,已去化较多,所剩的余的有较多是面积较大、房型较差的产品,市场上正在启动的项目有10多万平米,后续供应量较大。
4、产品规划分析
——区域内部的差异较大,故物业类型多样,多层、小高层和高层皆有,小高层和高层集中在中心地段。
——规划参差不齐,鲜有特色和亮点。
表现力一般,规划和景观上的规划理念有待于进一步提高。
——区域项目量体大小不一,既有600户左右的较大规模物业,如锦绣嘉园;
又有量体甚小的建国公寓(总建面积仅5000㎡)。
这是由该区域的特殊的地理位置和物业档次所决定的,高昂的地价使该区域采取“见缝插针”式的开发,这也是这一区域内高层物业占主力的客观原因之一。
——多层一梯两户为主,小高层、高层为一梯多户规划。
——房型进深较大,鲜有充分考虑采光、通风、动线和私密的房型。
处于房型设计的变革时期。
——区域项目仍是以二、三房为主力,除新都大厦三房面积较为紧凑外,区域内三房面积一般都在120平方米以上,最大三房当属万通佳苑,达到188平米。
二房量体相对较少,二房面积一般集中在100-120㎡。
——市中心的位置,面向高端的客户群,是出现大房型的主要原因,但目前市场上的大房型去化较慢。
所以市中心的房型面积经济型和适中型的比例应有所增加。
5、价格态势分析
——区域项目的均价基本在2000元/㎡以上,均价最高的是锦绣嘉园和望湖大厦达到3000元/㎡,而均价较低的是嘉铭苑为1900元/㎡。
——地段、环境影响价格。
市区中心地段项目均价在2500元/平米以上,市中心西部老住宅区为徐州市老城区,居民小区众多,总体环境一般,相对应的房价较低。
——楼盘品质、特色对价格的影响明显。
锦绣嘉园由于品质较高于周边楼盘,加上环境、地段也较优,其售价有较大提高。
望湖大厦的品质、环境优势较为明显,也提升了项目得到价格。
6、营销态势分析
——住宅市场营销方面表现参差不齐。
既有发展商自己的营销队伍自销,又有行销代理。
其中嘉铭苑的行销由祥源公司全程代理。
该公司是
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