三亚市迎宾路中段控制性详细规划修编Word格式.docx
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第一条功能定位
以风情特色旅游为先导,集旅游休闲、康体养生、生态居住功能为一体的城郊型度假旅游生活区。
是集度假旅游、主题性旅游服务、文化娱乐、健康休闲、生活居住四大功能于一体的生态型、园林型、复合型、国际化的区域。
第二条规划规模
用地规模:
总用地为537.46公顷,总建设用地为153.61公顷,占总用地的28.58%。
人口规模:
约为2.3万人。
总建筑面积:
约为172.0万平方米,片区建设用地毛容积率为1.12,总用地毛容积率为0.32。
第三章布局结构
第一条规划区规划结构可概括为“一心、一轴、三组团、多廊”。
“一心”:
公共服务中心:
用地东面靠水库地块集中设置主题性旅游服务设施、度假酒店、医疗卫生、文化娱乐及游客服务中心等功能。
“一轴”:
指沿迎宾路形成的景观主轴。
“三组团”:
指片区内形成的三个不同主题特征的度假社区。
“多廊”:
指分布在整个片区中的纵向廊道,包括生态廊道、绿化廊道等,这些廊道由绿化、步行系统、休闲街道、广场等空间组成,形成通达用地周边山体公园的绿化通道。
同时也是周边自然山体汇水的主要流通通道。
第四章土地利用规划
第一条用地性质划分
本次规划用地分类依据《城市用地分类与规划建设标准》,将建设用地分为八类,分别为二类居住用地、商住用地、旅游接待设施用地、商业服务设施用地、教育科研用地、道路广场用地、市政公用设施用地和绿地。
其中商住用地是指兼具商业服务功能的居住用地,该类用地可兼容商业服务设施用地和旅游接待设施用地。
旅游接待设施用地指为游客提供旅游接待服务的用地。
第二条各类用地规划
1、二类居住用地
二类居住用地13.07公顷,占总建设用地的8.51%。
2、商住用地
商住用地规划为98.17公顷,占总建设用地的63.91%。
3、旅游接待设施用地
旅游接待设施用地为3.40公顷,占总建设用地的2.21%
4、商业服务设施用地
商业服务设施用地9.44公顷,占城市建设用地的6.15%。
5、道路广场用地
包括道路、停车场和广场用地为13.18公顷,占总建设用地的8.58%。
6、市政公用设施用地
规划区规划0.42公顷,占总建设用地的0.27%。
7、绿地
规划绿地为7.44公顷,占总建设用地4.84%。
8、教育科研用地
教育科研用地7.22公顷,占城市建设用地的4.70%。
第三条用地兼容性
商住用地和商业用地兼容居委会管理、物业、医疗、商业服务、文化娱乐、卫生站室等服务设施用地;
商业设施用地和旅游接待设施用地相互兼容;
其它用地可依据三亚当地政府的相关规定进行用地兼容性的控制;
社会停车场、市政设施用地、小学幼儿园设施用地和绿化用地不得调整。
第四条控制指标体系
控制性指标:
规定指标指必须遵照执行不得修改的指标,包括用地性质,用地面积、建筑密度、容积率、建筑限高、绿地率、建筑后退红线、交通出口方位。
1.容积率、建筑密度、绿地率
容积率
建筑密度
绿地率
居住建筑
0.8-1.5
25%
40%
商住用地
小于1.5
35%
商业金融用地
1.0-1.5
30%
文化娱乐用地
小于0.6
教育科研用地
小于0.4
18%
市政设施用地
15%
2.建筑高度控制
规划区居住建筑分为多层建筑、中高层建筑,多层建筑为4-6层,建筑高度在18米以下;
中高层建筑为7-12层,建筑高度在18-36米之间。
商住设施建筑一般为18—20层,建筑高度一般控制在60米以下。
商业服务设施一般为3—4层,高度控制在15米以内。
其他用地的高度控制详见附表1地块指标控制表。
3.地块的建筑后退控制
各类建筑后退道路红线,用地红线的距离,按地块分图图则所划示的尺寸或按三亚市城市规划管理技术规定执行。
沿路的建筑物、雨棚、斜坡、踏步以及广告装饰等必须修建在建筑红线内侧。
建筑红线与道路红线之间的土地,主要用作绿化用地。
临建筑红线修建的围墙必须通透、美观、且内侧应种植树木、花卉。
4.地块禁止机动车开口规定
主要道路交叉口自道路红线交点起60-80米内限制机动车出入口;
主要道路与次要道路交叉口自道路红线交点起35-50内限制机动车出入口。
指导性指标指参照执行在一定条件下可以进行调整变化的指标,包括人口容量、建筑风格、建筑体量、环境控制等。
主要为下一层次规划提出指导性意见。
以下对引导图则进行简单说明,具体引导内容详见城市设计引导图则。
本次规划建议将规划区划分为三个风貌区,分别为山前缓坡地带景观风貌区、中部平地景观风貌区及沿迎宾路两侧景观风貌区。
山前缓坡地带景观风貌区——25米等高线以上,35米以下,坡度在25%以内的地段,建设中强调与自然地形地貌的融合。
开发建设活动应在保护现有植被,杜绝对现有山形地貌的显著改造,景观设计应以绿化对突出的人工建构筑物进行遮蔽,优化区域背景环境。
主要以居住为主,主要引导该区主要体现宜居、生态环保、通透的建筑风貌;
活动空间要与山体有渗透关系,注重纵向生态廊道建设;
建筑色彩宜温馨明快。
中部平地景观风貌区——结合现状场地中的植被、水系资源,形成宽松的绿化环境,与人工建构筑物相辅相成。
主要以商住为主,应注意体现商业气氛的活跃,公共活动中心的活力;
强调纵向生态廊道与生活风貌区的衔接与变化,注重横向廊道的建设,强调建筑轮廓与山体轮廓的融合,形成优美的天际轮廓。
沿迎宾路两侧景观风貌区——迎宾路两侧各200米范围内,以多层公共性设施功能为主。
其中靠迎宾路各80米范围内不得建设任何建构筑物,以绿化和自然环境为主。
第五章环境控制
第一条保护规划区内山体、水库、林地等要素构成的生态环境系统。
开发用地严格控制在35米等高线以下,35米以下用地坡度在25%以上的用地应作为非建设用地或公园绿地;
严格保护山体山脊、制高点、景观视线通廊等重要要素;
保护自然林地、现状建设区林木密集区等绿色斑块,保护生物多样性,丰富自然景观。
沿迎宾路和高铁两侧严格控制30—50米的防护绿地,迎宾路两侧地块建筑退迎宾路红线严格控制在80米及以上;
生态廊道所涉及的生态绿地和公园绿地不得挪做他用,并应以自然型的绿化配置为主。
沿现状水库周边严格控制30—50米的防护绿地,该绿地不得挪做他用。
第二条绿地系统规划应突出热带山水旅游区的特色,突出区域背山亲水的地形特点,强调尊重自然、保护自然、顺应自然的原则,保持和提高区域内的生态景观资源和旅游品位。
本次规划将绿地分为自然山体绿地、公园绿地、防护绿地、生态绿地等,用地均不得随意变更用地性质。
自然山体绿化区内,除非出于改善山地生态环境的需要,不得进行任何形式的建设活动。
公园绿地原则上应采用开放式管理,园内可适当安排园林小品型建筑和服务设施,但其占地面积不得超过公园绿地总面积的2%,容积率不得高于0.02。
第六章公共服务设施用地规划
第一条公共服务设施总用地面积20.06公顷,占规划总用地的13.06%。
第二条公共服务设施包括内向型居住区服务设施和外向型旅游服务设施两大类型。
第三条商业服务设施用地3处,总面积为9.44公顷;
商住用地12处,总面积为98.17公顷。
设置社区商业、金融、文化娱乐、行政管理、医疗卫生、管理中心、派出所、市政公用、菜市场和其它各类居住区服务设施。
同时设置游客服务中心、急救中心、经营性的文化娱乐设施、特色商业购物等。
1.B-04、B-06-04,规划特色休闲商业街,设置行政管理、文化娱乐、卫生室、超市、银行、储蓄所及公厕等;
2.规划区域内的商住用地(B-04、A-03-07),规划设置游客服务中心、急救中心、垃圾转运站等;
3.其它商住用地应按居住人口规模相应配套各项服务设施。
第四条教育科研用地规划一处,面积为7.22公顷;
小学和幼儿园两处,面积为1.27公顷。
1.用地西南角设置足球学校用地(B-05-09),占地7.22公顷;
2.足球学校用地北侧设置一所小学和幼儿园(B-05-07和B-05-08),占地1.04公顷;
3.康体疗养组团中部设置幼儿园一处(B-02-04),占地0.23公顷。
第五条地块内的配套公用设施的项目、数量等均应满足图则中有关规定,其设置方位可参照图则所示。
第六条图则中未涉及的其他配套公用设施依据三亚市现行规定执行。
第七章道路交通规划
第一条道路红线之内的用地为交通设施用地(包括上空),任何单位和个人不得以任何理由侵占道路交通设施用地。
第二条南北横向道路和两条纵向道路红线宽度为12米,一块板双向两车道;
其它支路红线宽度为9米,一块板双向两车道。
第三条社会公共停车场
规划设置了两处社会公共停车场,分别为B-02-02、B-05-05,规划公共停车场所用地1.22公顷。
第四条建筑在改建、扩建和新建时,必须设置配建机动停车场(库),其规模应达到图则中有关“停车位”的规定,其设置方式有条件的应尽量利用地下空间。
第五条公交线路与指示牌
沿片区南北两条支路设置公共交通线路,每个组团中心结合中心绿地设置公共交通站点,通过公共交通方式加强地块与市区及周边地区之间的联系。
停靠站的服务半径控制在500米以内,每个站点处应设置具有地方文化特色的指示牌等。
第六条与迎宾路垂直相交的规划道路交叉口采用红绿灯管控。
第七条区内主次道路的建设应严格遵守本规划的规定,支路的开辟可结合地块合并开发或街坊整体开发时的实际情况进行调整,但应保证道路断面形式、出入口位置和大致走向不变。
第八条各地块的主要交通出入方位必须遵守图则有关“地块禁止开口地段”的规定,改建、扩建和新建的建筑物、构筑物必须按图则所示规定后退道路红线。
第九条整个区域内建立连续的自行车和步行系统,并建立完善的服务体系,形成人性化的交通环境。
线路主要沿公园、主次路和水系。
第八章绿地景观规划控制
第一条规划原则
1、系统全面的恢复生态环境绿化的原则
2、打造本土、自然和休闲性的绿化环境
第二条公共绿地
规划设置了公共绿地五处,分别为A-03-06、B-02-03、B-05-02、B-05-04、B-05-06。
合计设置公共绿地为5.29公顷。
第三条防护绿地
沿高铁线路两侧规划设置了30—50米宽的防护绿化带,沿迎宾路两侧分别设置30—50米的防护绿化带,主要道路两侧各10米的防护绿化带,其中高铁、迎宾路两侧防护绿化带属非建设区域,本次规划为不纳入指标汇总表中的建设用地。
第四条地块绿化
商住用地内的绿地率不应低于35%,居住用地内的绿地率应不低于40%,旅游接待设施内的绿地率应不低于45%,商业服务设施用地内的绿地率不低于35%。
第五条根据区域特征,分为三个景观风貌区,实施环境涵养和建设控制措施:
1.山前缓坡地带景观风貌区——25米等高线以上,35米以下,坡度在25%以内的地段,建设中强调与自然地形地貌的融合。
2.中部平地景观风貌区——结合现状场地中的植被、水系资源,形成宽松的绿化环境,与人工建构筑物相辅相成。
3.沿迎宾路两侧景观风貌区——迎宾路两侧各200米范围内,以多层公共性设施功能为主。
第六条道路景观
道路设计应充分体现热带特色,突出休闲气氛,线型应曲折变化,保持人性化的尺度,道路断面控制在双车道以内。
道路绿化应主要采用富有热带情调的当地树种,如:
椰子树、野菠萝、三角梅等。
迎宾路两侧应加强绿化,宜大量种植高杆热带乔木,创造宜人的行车环境。
第七条广告和标识
为避免区域景观过于城市化和商业化,应严格加强对商业广告的管理,避免商业广告危害区域整体形像。
区域内任何建筑物立面及屋顶不得附加商业性广告牌,沿道路不得单独设置任何形式的商业广告,与其它道路设施(指路牌、灯杆等)组合设置的商业广告,必须造型优美。
第八条具体地块的景观设计应因地制宜,合理地组织借景、对景和观景视线,实现设施单元与山、水和人工景观设施的完美融合。
第九章市政公用设施规划
第一条给水工程规划
1、水量预测:
最高日用水量约5800m3/d,最高日平均时用水量约241m3/h
2、水源:
规划用水引自三亚荔枝沟水厂。
3、管网规划:
给水管网采用环状管网与支状管道相结合的方式设置,管道原则上沿道路布置。
消防和城市供水共用一套管网。
第二条污水工程规划
1、排水体制:
采用雨、污分流制。
2、污水量预测:
最高日污水量为4900m3/d。
3、污水管道规划:
结合地形地势,尽量保证污水都能靠重力流顺利排放至市政污水管道,对于无法靠重力流自排的污水,采用污水提升泵站进行提升后排入市政污水管网。
第三条雨水工程规划
1、采用三亚市的暴雨强度公式进行计算,综合径流系数取为0.5
2、雨水管道规划:
雨水主要采用暗管排水,管线沿道路平行设置,雨水分片集中汇入干管中。
第四条电力工程规划
1、负荷预测:
远期最大用电负荷,约为24.0MW。
2、开闭所:
规划1座10KV开闭所。
每座开闭所转供容量为15MW。
3、10KV线路规划:
采用电缆沟敷设方式,电缆沟在相关道路的西侧或北侧布置。
4、道路照明:
本规划区主要道路照明电源由户外路灯照明箱式变电站提供,供电半径500~800m,规划区各地块内的路灯照明则由本地块的10KV变电所提供。
第五条电信工程规划
1、电信业务预测:
规划区远期电话门数为13800门。
2、电信管网:
本规划区电信管道规划按三网合一和接入网规划考虑,管道孔同时考虑了市话话业务、电缆电视、互联业务及备用等需要。
光纤主干线主要沿快速路、主干道东、南侧采用地埋铺设。
3、邮政规划
根据规划人口和邮政局所设置标准,本规划区规划邮政所1座,邮政所附设在公建内,建筑面积250m2。
第六条燃气工程规划
1、用气量预测:
规划区远期燃气年用量为4075429m3/a;
计算月平均日用气量为11640m3/d;
燃气高峰小时用量为1730m3/h。
2、气源:
接自三亚规划中压燃气管网。
采用环网状供气管道向规划区内用气单位和居民供气,以提高供气的安全可靠性。
第七条管线综合规划
1、管线自道路红线向道路中线水平方向布置顺序为:
电信、电力、燃气、给水、污水、雨水等管线。
2、各种工程管线交叉时,自地表面向下排列的顺序为:
电力、电信、燃气、给水、雨水、污水等管线。
各种管线在车行道路下的覆土深度不小于0.7m。
第十章综合防灾规划
第一条消防规划
1.规划区各项建设工程必须严格执行国家颁布的防火规定或规范,加强消防基础设施建设。
2.城市消防站的布局,应以接到报警5分钟内消防队可以到达责任区边缘为准则。
每4~7平方公里设置一处消防站,本规划区内不设置消防站,本规划区列入月川片区消防责任。
3.消防用水原则上由城市供水管网供给,消防供水管管径不小于150毫米,市政消火栓按规范沿道路设置,尽量靠近交叉路口,其保护半径不大于150米,两栓间距不大于120米。
高层建筑按照规定自备消防用水。
4.各地块开发建设时应保证消防通道间距不大于160米,消防通道净高均不小于4米;
高层建筑与公共建筑均应设置环形消防通道。
第二条人防规划
1.贯彻人防建设与城市建设同步,战时与平时结合的方针。
2.新建工程的开发建造,必须严格执行配套地下人防设施。
成片开发居住区、公共服务设施区内应该按规范配置地下防空工程。
利用集中绿地配置平战两用地下人防设施。
3.城市通讯设施做到地上地下相结合,确保战时指挥通信畅通。
4.党政机关考虑发挥战时指挥作用,相应设施标准要适当提高。
5.道路与交通设施的建设应满足战时紧急疏散要求。
第三条防洪防泥石流
规划按50年一遇的标准设置防洪和20年一遇的标准设置防泥石流设施,控制地块的地表高程。
第四条抗震规划
1.规划区所处的地层条件和地质构造,新建的永久性建筑物和构筑物,均应按地震烈度7度抗震要求设防,特别重要的建筑物和构筑物其设计抗震烈度标准应适当提高。
2.街头绿地、广场、小学、幼儿园、集中生态绿地、停车场地等旷地兼作震时临时避难场所,不得任意缩小面积或占用。
3.规划范围内的疏散通道任务主要由主次道路来完成,道路设计宽度应保证其拥有相应的疏散能力。
4.有可能与次生灾害有直接相关的建筑物,不符合要求的应加固,新建的则提高一度设防。
第五条防风规划
三亚市为中风害地区,多年平均台风为3.72次/年,风力一般为8-11级,台风登陆时多为西/西南风,对本区的影响尤为明显。
故规划片区在建筑设计时均应针对台风作出相应的应对措施,最大限度削弱其灾害性影响。
第十一章环境保护规划
第一条大气质量控制
(1)大气污染
——施工期挖填土扬尘、汽车运输扬尘、汽车尾气和施工机械排出废气产生污染;
(2)大气质量控制
——施工道路经常洒水,文明施工,减少扬尘污染。
——为净化空气,吸附粉尘,降低噪声和美化环境,在道路两侧及空地上进行绿化。
——规划设置宽阔的绿化带、种植抗污染型植物,发展植物净化。
第二条水环境质量控制
——生活污水利用化粪池作一级处理,然后由污水管网收集至污水处理厂进行二级处理后达标排放。
第三条声环境质量规划控制
(1)噪声污染
——施工期施工机械作业及运输车辆行驶产生噪声污染;
——使用期流动运输车辆作业和行驶时产生的噪声。
其声强一般在95分贝以上,一般机械作业噪声在100米以外逐步衰减。
(2)噪声质量控制
——尽量减少夜间作业,施工车辆在居民点附近禁鸣喇叭,减少噪声污染。
——针对施工期间噪声污染,应优先选用高效低噪的施工设备,注意科学地维护和保养,同时加强施工场地的噪声管理,对高强声源应限时作业,合理安排施工施工进度与作业时间,优化组合机械设备,降低组合噪音,合理安排施工车辆,尽可能减少对周围环境的影响。
——针对使用期间噪声污染,应尽量选用符合国家标准的低噪声装卸设备和运输车辆。
第四条固体废弃环境质量控制标准
(1)固体废弃污染
——施工期间的生活垃圾和施工中产生的建筑垃圾。
——使用期间的生活垃圾、往来车辆及流动人员产生的垃圾等殘渣碎料等。
(2)固体废弃环境质量控制
——生活垃圾及建筑垃圾应集中堆放,及时处理和清除。
第十二章环卫设施规划
(1)生活垃圾实行袋装化收集,远期分三类袋装收集:
一类为回收利用,二类为焚烧,三类为填埋;
(2)道路清扫机械化程度达到70%,生活垃圾清运机械化率90%,生活垃圾、粪便无害化处理率100%;
(3)环境卫生设施的建设。
第二条
垃圾总产量预测:
规划区最大日垃圾产量为43.47吨/天。
垃圾转运站:
在规划区南侧山边地块B-06-01内需按要求设置一处。
垃圾收集点:
规划按70米服务半径设置。
垃圾桶:
在公园、停车场、广场等开敞空间分散设置,按每25米间隔设置一处,中心公园可按50米间隔设置一处,交通性道路按每100米设置一处,生活次那个道路按50米间隔设置一处。
公共厕所:
按照每平方公里5-8座设置,居住社区按照每1000-1500户设置一处,商业中心按服务半径300米间距设置。
第十三章实施规划管理的措施
第一条健全规划管理,提高管理水平。
严格依法进行规划项目报批,建立规划档案,完善监督和违法查处。
第二条有效引导规划方向,统一规划、分片实施﹑远近结合、突出重点。
规划区内的重要建设项目,要经过科学论证后,按程序和权限进行审批。
严格控制对城市和景观影响大的建设。
第三条加强城市规划管理的宣传力度,提高城市规划的透明度。
推行公众参与,提高公众的规划意识。
第四条遵照建设部(建规「2002」218号)《城市规划强制性内容暂行规定》要求,制定强制性内容。
调整详细规划强制性内容的,城乡规划行政主管部门必须就调整的必要性组织论证,其中直接涉及公众权益的,应当进行公示。
调整后的详细规划必须依法重新审批后方可执行。
城乡规划行政主管部门提供规划设计条件,审查建设项目,不得违背城市规划强制性内容。
违反城市规划强制性内容进行建设的,应当按照严重影响城市规划的行为,依法进行查处。
城市人民政府及其行政主管部门擅自调整城市规划强制性内容,必须承担相应的行政责任。
第十四章附则
第一条本规划自三亚市人民政府批准之日起生效。
第二条本规划经批准后,具有地方法规的效力,是迎宾路中段片区城市建设和发展的控制性和指导性文件。
凡在规划区内进行各项建设活动的一切单位和个人,均应按照《中华人民共和国城乡规划法》的规定,执行本规划。
并有义务对违反本规划的行为进行检举。
第三条本规划中容积率、建筑密度、建筑限高为上限指标,绿地率为下限指标。
原则上任何建设不得突破指标限度的规定。
第四条本规划的法定有效组成文件是规划文本、图纸和图则。
第五条本规划的解释权属三亚市规划局。
附表1规划用地汇总表
编号
用地名称
面积(ha)
比例
1
居住用地
14.34
9.34%
二类居住用地
13.07
8.51%
托幼、托老、小学
1.27
0.83%
2
98.17
63.91%
3
公共服务设施用地
20.06
13.06%
其中
商业服务用地
8.78
6.15%
旅游接待设施用地
3.05
2.21%
教育科
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