某房地产开发项目可行性研究报告.docx
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某房地产开发项目可行性研究报告
**公司
**建设项目
可行性研究报告
**咨询有限公司
二〇〇六年六月
附录
附表:
1、项目总投资估算表
2、开发建设投资估算表
3、资金来源与运用表
4、经营收入与经营税金及附加估算表
5、项目自营部分成本估算表
6、损益表
7、全部投资财务现金流量表
8、资本金财务现金流量表
附件:
1、企业法人营业执照(复印件)
2、挂牌交易成交确认书
3、选址意见书
4、建设用地规划许可证
5、土地使用证
6、1:
500宗地图
附图:
1、项目所在位置图
2、项目效果图
3、项目总平面图
4、项目东立面图
5、项目南立面图
6、地下二层平面图
7、地下一层平面图
8、一层平面图
9、五~二十三层平面图
10、二十四层平面图
11、机房平面图
第一章总论
一、项目背景与概况
(一)项目名称
**
(二)承办单位情况
1、公司名称
公司名称:
**公司
英文名称:
S
法定地址5
2、公司宗旨
公司的经营宗旨是:
以沈阳市的国际化发展为契机,利用合资双方的各自优势,加强经济合作,坚持不断创新,使城市房地产具有先进理念和突出人文特征的可居住性,促进沈阳房地产业的蓬勃发展,使投资者获得合理的经济效益。
3、公司经营范围
房地产开发,房屋销售及物业管理。
4、公司合资各方情况
中方:
法人代表:
法定地址:
外方:
执行董事:
法定地址:
5、注册资本
合资公司的注册资本为610万美元。
其中:
中方出资457.5万美元,占注册资本75%;外方出资152.5万美元,占注册资本的25%。
6、公司经营情况
该项目是**公司在沈阳开发的第一个房地产项目,其母公司上海高远控股有限公司是一家以房产开发经营为主,集进出口贸易、生产实体和实业投资为一体的综合性公司。
公司2004年的销售收入45569万元,实现利润2061万元,销售利润率为4.52%,总资产为51142万元,资产负债率为47%。
公司已开发完毕的有上海和玉苑居住小区,以及正处于开发和经营中的上海长风4-B地块建设(项目公司为上海华易豪房地产发展有限公司)、周浦文化商城、白马大厦等项目,公司拥有良好的经营业绩以及丰富的房地产开发经验。
7、合营公司的期限
合资公司的期限为40年
(三)可行性研究报告编制依据
1、《投资项目可行性研究指南》
2、国家计委办公厅关于出版《投资项目可行性研究指南(试用版)》的通知(计办投资号)
3、《沈阳市国民经济和社会发展第十一个五年规划》
4、建筑设计院提供的该项目初步设计方案
5、委托方提供的其他材料
(四)项目提出的理由
沈阳是东北的政治、经济、文化中心,伴随着中央提出振兴东北老工业基地的举措,沈阳正实现跨越式的发展,一些国内外的知名企业云集沈城。
且该项目所在地铁西区是沈阳重点开发的城区,沈阳经济开发区也位于铁西新区,汇集了众多国内外著名公司。
日前铁西新区的公司在以日均5户的速度增加,目前铁西新区的写字楼已经不能满足各类公司日益增长的需要。
随着公司数量的增加,高级“白领”的人数也在不断增加,对高档住宅以及周围的商业配套提出了更高的要求。
本项目的建设,将会为铁西乃至沈阳提供良好的办公和购物环境,为铁西区建设成为现代商贸生活服务区,添加浓墨重彩的一笔。
优越的地理位置,良好的周边环境,星级酒店式的服务,项目一旦建成,必将成为各类中小公司及白领阶层的首选,将给投资者带来丰厚的回报。
(五)项目拟建地点
项目地块位于沈阳铁西区建设中路1号,北临建设中路,东为兴华南街,南起小五路,西面以乐工二街为界。
(六)建设内容
根据初步设计,将该项目定位为集公寓式住宅、SOHO写字楼以及大中型商业中心为一体的区域性标志性建筑。
其中:
商业建筑面积:
21163平方米(含地下一层5689平方米),
公寓式住宅建筑面积:
25966.53平方米,
办公写字间建筑面积:
21783.12平方米。
(七)预期目标
项目建成后将为业主提供一流的办公和生活环境,处处以人为本的设计理念,智能环保的配套设施,以及星级酒店标准的物业服务。
将大大缓解铁西区在办公、高档公寓、商业方面的需求,成为铁西区的标志性建筑。
(八)项目主要建设条件
项目拟用地经规划部门核定为商业(宾馆、酒店、商场、写字楼、公寓)用地。
项目建设符合城市规划的要求。
地质、水文情况满足该项目建设的需要。
项目拟用地位于沈阳市铁西区商业圈中心位置,项目区附近酒店、宾馆、银行、医院、商场众多,各种购物、娱乐、休闲、餐饮、医疗、通讯、金融设施齐全,区域社会配套比较完善。
本项目地处规划建设中的沈阳地铁1号线和5号线的交汇处,沿线城市公共交通比较发达,多条公交线路过此地,并在附近设有站点,出行十分方便。
以上建设条件,为该项目的开发建设和后期的销售创造了良好的条件。
二、主要技术经济指标
建筑占地面积:
7399.74平方米
总建筑面积:
74511.69平方米
其中:
地下建筑面积:
11287.7平方米
地上建筑面积:
63223.99平方米
建筑占地面积:
4070平方米
容积率:
8.54
绿化率:
30%
建筑密度:
55%
项目建设期:
2.5年
项目建设总投资:
26537万元
开发建设投资:
26325万元
自有资金:
12000万元
银行贷款:
12000万元(本金11407万元,建设期利息593万元)
商品房销售总收入:
30345万元
自营部分年收入:
2931万元
土地增值税:
303万元
全投资税后财务内部收益率:
FIRR=25%
财务净现值:
FNPV=7000万元(Ic=10%)
投资回收期(含建设期):
Pt=4.17年
三、问题与建议
(一)问题
该项目主要包括soho写字楼、大中型商业中心、公寓式住宅三个部分,根据该项目所处的地理位置,soho写字楼、大中型商业中心的销售或出租前景看好;根据沈阳目前的情况,公寓式住宅将面临一定的竞争。
据调查,目前,沈阳已上市和在建的公寓式住宅类产品总数超过40个,随着产品大量进入市场、竞争将不断加剧,差异化竞争的局面正逐步形成。
(二)建议
公寓式住宅之间最大的差异在于配套和服务,这是其能否生存的关键所在。
面对激烈的竞争形势,投资者应通过差异化战略,针对不同顾客群体采取不同的营销策略,同时以科学人性化的内部设计,优良的工程质量,温馨的服务赢得客户,这样才能取得良好的销售业绩。
第二章项目投资环境与市场研究
一、投资环境分析
(一)国家政治经济形势及有关政策
2003年党中央提出了振兴东北老工业基地的战略决定,使东北地区面临着史无前例的发展机遇,一场新的“辽沈战役”已经打响。
随着一系列优惠政策的出台,扶持东北地区发展的力度不断加大。
这个良好的形势,也给沈阳房地产市场带来无限的生机与活力。
最近,针对少数大城市房价上涨过快,住房供应结构不合理矛盾突出,房地产市场秩序比较混乱的局面。
国家先后出台了“国八条”、“新六条”等一系列宏观调控政策。
这些政策的出台,在一定程度上遏制了目前房地产过热的局面,特别是普通住宅对建筑面积结构的限制,将极大规范房地产市场的运作。
针对本项目而言,由于产品定位于中小企业及白领阶层,普通住宅建筑面积结构的限制,将缩小大户型的供应总量,将减少高消费群体的选购空间,恰好为本项目提供了战略机遇。
(二)开发地区经济社会情况及管理、政策因素
1、沈阳是东北地区的政治、经济、文化中心,是我国著名的重工业城市,近几年在党中央振兴东北老工业基地大政方针的推动下,发展十分迅速。
2005年沈阳工业整体规模和水平大幅提升,对内对外开放取得新进展,城市国际化程度进一步加深,县和郊区经济加速发展,城市化工业化进程不断加快,第三产业日益繁荣,城市功能进一步拓展。
2005年全市地区生产总值完成2240亿元,同比增长16%;全社会固定资产投资实现1363.2亿元,增长40.3%;社会消费品零售总额实现915.1亿元,增长13.1%;地方财政收入实现181.5亿元,增长30.1%,连续五年保持30%以上的速度递增;财政支出完成250.9亿元,增长23.4%;城市居民人均可支配收入达到10098元,增长13.2%。
房地产投资保持平稳健康发展的态势。
2005年房地产开发投资完成413.6亿元,同比增长20.7%;交易面积900万平方米,交易额300亿元,同比分别增长17%和22%。
总之,沈阳在振兴东北老工业基地的进程中,重新焕发出活力。
2、铁西新区位于沈阳市西南部,由铁西区和沈阳经济技术开发区两大区域组成,新区总面积74平方公里,人口总数为100万人(沈阳目前人口最多的区)。
沈阳市铁西区发展规划图
按照“十一五”规划,铁西新区将体现集中的大商贸、大物流、大环境、大文化、大工业五个特点。
按照这个构想,铁西新区提出了“一年见形象,三年大变样,五年大发展”的建设目标,用2-3年时间完成规划中的现代商贸生活服务区内企业全部搬迁改造,04年已经启动金融服务区的建设;05年启动了霁虹现代生活服务区的建设,将该区建成全国最大的市民广场,与市府广场遥相呼应。
06年前完成现代商贸生活服务规划带内企业的全部搬迁改造,07年前实现建大以北工业占地的全部退出,建设功能完备的现代商贸生活服务区;5-8年时间完成传统产业全部向装备制造业重点发展区的聚集和提升。
铁西新区按照高标准规划,高水平经营,高质量建设,高效能管理的思想,点、线、面的综合推进,全面启动了铁西新区的建设。
国家对振兴东北提出的各项优惠措施,以及沈阳和铁西区良好的发展态势,为该项目的成功运营创造了良好的外部环境。
二、沈阳房地产市场分析
2003年“东北振兴,沈阳先行”号角已经吹响,沈阳市的城市建设也进入了新一轮加快改造的发展时期,这给房地产建设、投资和消费带来了加快发展的新机遇,企业、个人投资购房成为市场主流。
利好趋势的出现显示了沈阳房地产市场持续发展的旺盛势头,并因此迎来了大众住房消费的新时代。
2004、2005年是沈阳楼市迅速发展的一年,大量新盘上市及旺销,成为推动楼市的重要力量。
把目光投向2006年沈阳楼市,很多新盘已经开始逐渐步入人们的视野,2006年楼市的“热闹”景象已经开始显现。
从沈阳楼市整体发展看,沈河、和平、铁西、皇姑、大东等5大中心城区可供开发的土地明显减少,2004、2005年沈城开发的楼盘70%集中在城市周边地区,今后房地产业的开发建设重心将是沈城周边地区,住宅郊区化已经成为房地产开发的趋势,这一趋势在今年将会进一步增强。
(一)沈阳楼盘供应情况
2005年沈阳房地产增量市场中,新建商品房销售量230万平方米,动迁房实物安置100万平方米,自建自用的有60万平方米左右,交易400多万平方米;存量房交易398万多平方米,再加上房改房276万平方米,沈阳房地产市场总交易量近1000多万平方米,消费量很大。
2005年沈阳市竣工量363万平方米,从中可以看出,全市当年的增量房供应不足。
从供应情况来看,沈阳楼盘几乎看不到死盘,无论是华新国际、万科的高档房,还是中低价位房,几乎所剩无几。
(二)沈阳房地产开发投资现状
在房地产开发投资中,商品住宅投资由1998年的20.1亿元增加到2004年的233.3亿元,增长了10.6倍,平均每年增长50.5%,比房地产开发投资增速高出4.7个百分点;占房地产投资的比重由1998年的56.5%提高到2004年的68.1%,主导地位得到了进一步加强。
2004年施工面积中商品住宅占71.1%,比1998年提高7.4个百分点;竣工面积中商品住宅占88.9%,比1998年提高8.6个百分点。
(三)沈阳写字楼及公寓式住宅价格现状
振兴东北战略举措的实施,使沈阳进入快速发展时期,写字楼及公寓式住宅呈现出供销两旺的态势,其价格也是稳中有升。
由于地区差异,市内各区写字楼出租和
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