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我的读后感想:
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有字为证--推拖清理装修垃圾怎么办
去年9月某天,某广场护卫员巡逻到裙二楼时,发现电梯门口堆放着一堆装修垃圾。
经查询,确认是31楼装修中转移堆放到这里的废料(倘若在其转移过程中及时发现并予以制止,恐怕就少了下面这些麻烦)。
于是,管理处有关人员主动登门,找到31楼的业主和装修人员,在进一步重申装修管理规定之后,通知他们马上想办法把丢弃的垃圾清理出去。
随后,又数次提醒。
尽管每次他们都满口答应,可就是不见其采取任何措施。
看来只是好言相劝,对这种推托搪塞、软磨硬泡的人是难以奏效了。
怎么办呢?
管理处拟订了一份书面通知,明确指出其随意丢弃装修垃圾是严重违反装修管理规定的行为,要求在限定期限内改正,否则将照章予以经济处罚。
通知送达时,由业主签字认可(既然你答应清理,就没有理由不签字;
既然你已经签认,就没有理由不照办,一切顺理成章)。
书面通知发出第二天,立见成效。
业主指派装修人员把装修垃圾清理的干干净净。
有些事只是用嘴巴说说,人们可能不以为然,无动于衷。
可一旦落在纸面上,人们往往就能当回事情了,很容易受到触动。
所以,物业管理者与业主住户之间不仅需要有语言交流,而且还需要有文字交流。
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旁敲侧击--纠正违章装修僵持不下怎么办
今年初夏的一天下午,某小区护卫员报告,一位业主未按要求的位置,擅自在外墙上开孔安装空调。
待装修巡视督察人员赶到现场时,空调安装已在进行之中。
装修巡视员检查一番后,向业主解释,如此安装不但影响了外立面的统一和美观,而且安装厂家施工已不慎将暖气立管打漏,还将给业主的生活带来不便。
但业主仍坚持己见,督促继续安装。
装修巡视员只好暂扣装修工人的工具和证件,予以制止。
同时,请管道工火速来补已打漏的暖气立管(果断制止违章作业,迅速处理相关损害,再研究如何纠正问题,应当说从程序上是对头的)。
业主对装修巡视员制止违章装修十分不满,提出要物业公司领导签字,承担停止安装空调的后果。
装修巡视员认为自己所做并无不妥,随即提出业主也需签字,承认自己违反小区装修管理规定。
双方各执己见,一时僵持不下。
管道工赶到现场后,迅速将漏水的暖气管修复好,将污染的地面、墙面进行了彻底清理。
一看两人还在争执,便接了个话茬:
"
要我说也不是什么大不了的事情,谁也不用让谁签字了,还是商量商量怎样安空调吧!
(处理此类问题不仅是管理人员的事情,普通作业人员也有责任,该说话时就说话)待两人都平静下来,他再对业主说:
我看你自己选定的这个位置并不好,咱抛开影响外立面整齐美观不说,就说你安到这里,冷凝水管要走多远呀,比较起来还是规定的那个位置"
。
(证明你的错了,自然说明我的对了,这样的说服方法很巧妙)业主迟疑不决,管道工试探着提了个建议:
如果你觉得我说的没有道理,你自己里里外外看看"
或许刚才主动帮助修复漏水暖气管的举动感化了业主,业主楼上楼下转了一圈,回来后欣然同意在规定位置安装。
并且与装修巡视员握手言好。
人们常说"
解铃还需系铃人"
,其实未必尽然。
有些时候矛盾双方剑拔弩张,斗气顶牛,谁也不肯让步,就需要别人从中做点斡旋,搭个台阶。
有了这样一个外力的推动,双方冷静一下,很可能一切都随之烟消云散。
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防盗窗成助盗窗业主被判拆除案例
楼下的住户安装了凸出式防盗窗,小偷却轻松地通过防盗窗爬到楼上偷窃,又顺利地逃之夭夭,这种防盗窗成了名符其实的"
助盗窗"
目前,苏州虎丘法院根据物业公司的诉请,判决楼下住户拆除凸出式防盗窗,并恢复原状。
去年10月12日凌晨,康佳花园睡得迷迷糊糊的范某忽然发现家中有小偷正在偷东西,他大喝一声跳起来抓小偷,不料小偷立即逃到阳台,像个"
蜘蛛侠"
似的跳到楼下的防盗窗上,再顺利地跳到地上,便消失在夜幕中了。
范某认为小偷就是攀爬防盗窗上来的,遂向有关部门反映,物业公司了解此事后,发现小区内还有多家住户安装了这种凸出式防盗窗,遂发出通知要求自行拆除。
今年6月5日,物业公司将拒不自行拆除的陆某以违反《物业管理服务协议》等有关规定为由告上了法庭。
灵活应对--业主提出不合理装修要求怎么办
某广场一位业主在装修时,向管理处多次提出更改顶层复式房室内的一根大梁。
其理由是按常规该根梁应为正梁,但搞成了反梁,既占用室内空间又影响美观。
并声称自己父亲是位高级建筑师,已计算出了有关参数、设计出了改梁图纸。
对业主的这一要求,管理处根据《装修管理规定》耐心进行解释、说服,理所当然地加以和善的回绝。
然而,这位业主就是听不进去,态度十分固执。
三番五次找都未得到应允,他干脆动了硬的,"
不管你们同不同意,我都要改"
双方都不让步,问题一下子僵在那里了。
为了避免顶牛,管理处的工作人员坐在一起商讨对策。
并把商讨出的办法及时报告给物业公司和发展商的有关领导,上下统一口径。
然后约见这位业主,建议他写出书面申请,报原设计单位审批(既然你认定可以,那你就通过合法途径办理,把球踢给了对方,矛盾不再集中在自己身上)。
这位业主觉得管理处的建议合情合理,欣然同意。
后来他咨询了原设计单位,得知改梁既要拿一笔不小的变更设计费,又要等较长时间才能确定。
经过比较,最终取消了改梁的想法。
有些时候,制止或纠正违章行为未必非得硬要板起面孔坚持说"
不"
不妨指条正道,让他自己去试一试,撞了南墙,他自然就回心转意了。
到头来,有序管理的目的达到了,你在对方的心目中还是个"
好人"
外墙开一窗大楼留一疤
案情:
住在19楼的业主卫某,在自己物业内卫生间的东墙开窗,将厚厚的外墙打穿。
物业公司多次上门加以阻止,卫某不听劝阻,继续施工安装窗户,致使19层到底层墙面被泥浆污染。
物业公司只得将卫某告上法庭。
问题:
自己的物业是否就有权随意破墙?
判决:
卫某在法院判决生效之日起十日内拆除东墙上的窗户,恢复原状;
清洗19层到底层因破墙开窗引起的墙面污染。
依据:
《上海市居住物业管理条例》第二十八条第一款第一项规定:
物业使用中禁止下列行为:
(一)损坏房屋承重结构和破坏房屋外貌。
作为一个业主,应当遵守有关法律、法规及小区物业管理公约。
卫某擅自在自己的房屋东墙破墙开窗,并由此造成外墙面的污染,严重损坏了房屋的承重结构,破坏了大楼的外貌,影响了周边的环境。
物业管理公司根据物业管理条例及小区管理公约对卫某采取制止措施,维护了其他业主的合法权益。
设计本"
一卫"
业主改"
两卫"
楼上业主顾某在房屋的储藏室内擅自安装了电动抽水马桶、洗脸盆,改变废水立管的下水三通,致使楼下业主王某储藏室内的储柜及物品受损。
物业管理部门两次向顾某发出整改通知,责令其拆除私装物,未果。
顾某能否在自己的房屋内添装卫生设备?
顾某在法院判决生效之日起十日内拆除电动抽水马桶、洗脸盆,按房屋的原始结构图,将废水立管的下水管恢复原状。
《上海市居住物业管理条例》第三十条规定:
住宅不得改变使用性质。
因特殊情况需要改变使用性质的,应当符合城市规划要求,其业主应当征得相邻业主、使用人和业主委员会的书面同意,并报区、县房地产管理部门审批。
房屋所有权人使用其房屋时,必须遵守有关的法律法规,不得擅自改变房屋的使用性质和功能。
顾某擅自在自己房屋的储藏室内私装电动抽水马桶和洗脸盆,转换了废水立管的下水三通,使储藏室成了卫生间,改变了房屋的使用性质,使得楼下业主王某的房屋渗水,顾某应当承担民事责任。
上海物业公司拒绝安装巨型浴缸终审判决业主败诉
历时4年的"
超大浴缸案"
近日在上海静安法院一审判决,对原告美国人顾然地要求物业公司准许其所拥有的大浴缸搬进住房、以及赔偿12600元的诉讼请求不予支持。
顾然地住在本市三和花园某号楼顶层29楼。
1998年,顾然地突发奇想,从大洋彼岸运来了一只缸口面积达9.7平方米、自重362.8公斤、可盛水4.16吨的特大浴缸,想安置在屋顶。
此举遭到了物业公司的拒绝。
顾然地曾两次雇了安装队起吊这只庞然大物,均遭到了物业公司的阻止。
2000年10月,房主古斯利公司向静安法院递交诉状,要求排除障碍,准许浴缸入室,2001年4月,古斯利公司又主动撤诉。
2001年12月10日,房主易换,顾然地成了购房者,过了3天,顾然地叫了专业安装公司,准备起吊大浴缸,再次被物业公司阻拦。
顾然地认为,浴缸放在露天达4年之久,把它搬进自己的房间,有何不可?
于是把上海巨星物业公司告上了法庭,提出物业公司不能阻拦其将大浴缸搬进自己房里,并要求物业公司赔偿其精神损失费人民币5000元、人工费7600元以及支付本案诉讼费。
法院听取了该楼的设计者,东南设计院的高工陈必勇和国家一级注册结构工程师翟金亮的意见,两位专家表示,在设计时并未考虑到能安放如此重量的浴缸,按国家有关规定,室内楼板最大承重每平方米280公斤。
而这大浴缸盛满水每平方米重达400公斤以上,显然超过了设计标准,会给大楼安全带来隐患。
法官认为,房中三间卫生间最大的只有10平方米,9.7平方米的大浴缸根本放不进去。
任何一个业主都应安全使用物业。
于是一审对顾然地的诉请不予支持。
物业告业主买顶楼装太阳能热水器法院判令拆除案例
去年夏天,张先生买下一套顶楼商品房,并在屋顶上安装了太阳能热水器。
没多久,小区的物业公司对张先生指出,这样安装违反了有关规定。
然而,张先生并没有进行整改。
一周后,物业公司向张先生发出书面通知,要求他在3日内拆除。
接到拆除通知的张先生依然无动于衷,于是物业公司将其告上了法庭。
在审理中,物业公司据理力争,说屋顶是整幢楼全体业主共有的,现在张安装太阳能热水器,侵犯了其他业主的权利。
物业公司还拿出《上海市居住物业管理条例》加以说明。
该《条例》规定,禁止在天井、屋顶以及道路或其他场地搭建建筑物、构筑物。
另外,他们小区在"
住宅装修须知"
中也有"
禁止安装卫星天线接收器和太阳能热水器"
的规定。
张先生辩称,太阳能热水器不属《上海市居住物业管理条例》中规定的"
建筑物和构筑物"
,而且太阳能热水器安装在其房屋对应的屋顶上,并没有妨碍其他业主,也不会对屋顶造成损害。
法官审理后认为,张先生所在的楼房屋顶,是该幢房全体业主共有,他们都对屋顶享有共同的权利。
张在没有征得全体业主同意的情况下,在屋顶上安装太阳能热水器,侵犯了其他共有人的利益,而且这种行为对屋面有可能造成损害,物业公司要求张先生拆除并无不妥之处。
日前,法院一审判决张先生在规定的期限内拆除太阳能热水器,恢复屋顶的原状。
先礼后兵--部分业主要随意封闭阳台怎么办
深圳某大厦入伙前,物业管理处的工作人员多次到现场考察,综合考虑各种因素,并听取有关方面意见,做出了"
主阳台允许用白铝材、白玻璃、统一规格平开窗封闭"
可一入伙,这一规定就遭到了部分业主的质疑,他们提出许多不同的理由,要求按照自己的思路来封闭阳台。
有些业主听了管理处的解释,了解管理处的初衷是为了保持大厦外观的统一,也就愉快地接受了。
可仍有部分固执己见,甚至成群结伙,一天几次地到管理处来横加指责,闹得沸沸扬扬。
在这种情形下,管理处先用了个"
缓兵之计"
向有意见的业主说明,管理处的方案可以马上做进一步论证,看能否为大多数业主所认同,但在未做最后决定前,各自的方案也不要急于实施。
把他们暂时稳定下来之后,管理处做了一个调查,发现持有异议的业主只有二十多户,并不占多数。
只是因为他们都是沙头角本地居民,互相认识,容易连成一气。
有了这个底数后,管理处本来可以强制要求这部分业主执行既定的封闭阳台的规定,但还是希望能说服他们,让他们自觉自愿地去执行(这个思路对头,尽管强按牛头也能喝水,但难免结怨)。
于是,决定来个"
各个突破"
比如X楼X座的谢先生,是盐田港集团公司的高级职员,他们公司几位同事都是东和大厦的业主,都不认同管理处的阳台封闭方案。
有一天晚上,他到管理处咨询办理装修手续的问题,趁这机会,主管工作人员与他进行了两个小时的长谈,从管理处制订方案的出发点到这个方案的优点,再通过比较指出他们那个方案的弊端,最后他心悦诚服地接受了,然后他又说服了自己的几位同事(拨亮一盏灯,照亮一大片)。
就这样针对利用业主的不同特点进一步做说服动员工作,慢慢地规定执行起来顺利多了。
期间,也有极个别业主是横竖不听,不管管理处如何作解释,还是自行其事,甚至扬言"
我就不按统一规定封窗,你们能拿我怎么样?
对此,管理处态度上还是和和气气,但管理上寸步不让,把《业主公约》和物业管理法规文件汇编送到他面前,让他自己了解和体会自己应当如何去做(送法上门,应当说也是一种服务),然后再给他发去限期整改通知单,最后他只得按照规定推倒重来。
搞物业管理,一定要重视关键的少数。
正儿八经也好、略施小计也行,总之要尽量争取全部"
摆平"
因为在目前的市场环境下,物业公司是真正的弱势群体。
一个小区有那么三五个业主存心与你作对,就会闹得你无宁日。
业主私自拆阳台改商铺被判恢复原貌案例
近日,家住宣武区天桥北里的杨某吃了官司,让他吃官司的原因不是别的,而是因为他拆改了自家的阳台。
杨某夫妇均无工作,为了维持生计,杨某决定利用自己家住一楼,而且阳台临街的便利条件开个小卖部。
于是杨某便将自家的阳台拆改为门,以便开始经营小卖部。
杨某没有想到的是他所居住小区的物业管理公司找上了门,要求杨某停止拆改,恢复原状。
杨某没有理会物业的阻止。
没过多久,杨某接到了法院的传票。
法院经过审理认定:
杨某与物业管理公司之间存在《物业管理委托合同》的法律关系,杨某有义务遵守《物业管理委托合同》当中对业主的要求,应当遵守《住户手册》。
杨某擅自拆改阳台未按《住户手册》填写申请表,且违反了《住户手册》的规定,又对小区绿地形成破坏,因此判决杨某将阳台恢复原貌。
业主封闭阳台案物业二审被判败诉
9月19日下午,长安新城的12户业主终于吃下一颗定心丸。
他们自行封闭阳台并不像物业所说的属违约要自行拆除。
北京市二中院维持一审判决认定,合同中的霸王条款无效,业主的行为并无不妥。
纠纷原委不签约就不给钥匙
长安新城位于丰台岳各庄桥的西北方向,该经济适用房吸引了大量的买主,李恕就是其中一员。
2002年的6月30日是李恕拿钥匙的日子,之前,小区物业———大成物业准备了《房屋管理公约》、《装修细则》、《业主公约》等几本物业管理服务合同让业主签字。
“里面的约定太多了,我没细看就签了字。
”李恕表示,他不是对自己不负责任。
在开发商“不签就不给钥匙”的态度上,看不看约定意义不大。
当看见房屋后,李恕知道一场纠纷避免不了了。
房屋北面阳台是封闭的,而南面则是一个由不足1.1米的护栏挡住的开放式阳台。
可购房合同附件中清楚地写着白色塑钢窗封闭阳台。
“开放式阳台既不利于冬天的保暖和夏天的隔热,也不利于防盗防尘。
更可怕的是,护栏不足以保护儿童的安全。
”历数了开放式阳台的弊病后,李恕等业主找到大成物业要求统一封闭阳台,但遭拒绝。
物业拿出了当初签订的物业管理服务合同,里面非常明确地告知了业主不能擅自封闭阳台,并称购房合同里写明的封闭阳台并不能理解为所有的阳台。
最后,着急装修的李恕等18户业主还是为各自的南阳台统一装上了白色塑钢窗。
法院判决该合同没有约束力
数天后,其中的12名业主被物业以违反合同为由告上法院,要求他们自行拆除塑钢窗并将阳台恢复原状。
一审法官许琳认为,购房合同是开发商预先拟订、没有与业主协商的格式合同,其中明确了装修标准为“封闭白色塑钢窗阳台”,业主有理由相信南阳台也为封闭式。
因此当条款发生争议时,应作出不利于提供格式条款一方的解释。
而物业管理服务合同审批前没有与业主协商或通告,因此对业主没有约束力。
结果,一审驳回了大成物业的诉讼。
败诉后,大成物业不服,以业主擅自封阳台存在安全隐患、一审法院对事实认定不清为由上诉至市二中院。
在5个月的审理中,物业没有提供相关的证据证明阳台封闭后存在安全隐患。
另外,市二中院认为一审法
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