中商国际农产品交易中心方案Word文档格式.docx

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占总建

筑面积

（%）

建筑物层数

占地

占总占

地面积

合计

455000

100

665000

一、综合服务区

60000

13.2

1、

综合服务楼

30000

6.6

15

4000

0.6

2、

商住用房

多

6000

0.9

二、会展区

展厅

单

4.5

四星级酒店

7000

1

三、交易区

220000

48.3

33

四、物流区

80000

17.6

12

五、库房

20000

4.4

3

六、辅助建筑及其它服务设施

15000

3.3

不等

8000

1.2

七、道路、停车场、绿地

291270

43.8

中央提出，我国要在2020年全面建成小康社会，到2050年基本实现现代化，而“十一五”时期，则是我国经济社会发展的关键时期。

在这个发展时期，我国农产品的生产、消费、流通和国际贸易，都将迎来一个向现代化迈进的历史发展阶段，作为中国第三极开发龙头的京津商业圈，将站在这个现代化发展的最前沿，展现出巨大的机遇和挑战。

中商企业集团公司，作为中央大型流通企业，经过充分的调研和论证。

项目的构想如下：

一、项目的背景和必要性

（一）我国农产品供需格局，发生了历史性变化

（1）农产品生产的变化。

“十五”时期，我国主要农产品产量达到世界第一，农产品供给实现了总量平衡，丰年有余，结构过剩。

进入“十一五”时期，随着现代农业和社会主义新农村建设的全面推进，农业生产结构将进一步进行战略性优化调整，要大力发展高产、优质、高效、生态、安全的农产品，来增加农民收入，满足市场需求。

这将从根本上改变我国农产品供给格局，实现由数量增加到质量全面优化的转变。

（2）农产品消费的变化。

2005年，我国人均GDP超过了1700美元，到2010年将超过3200美元，达到中等收入国家水平；

2005年，城乡居民恩格尔系数分别为36.7%和45.5%，城镇居民人均可支配收入10493元，农村居民纯收入3254.9元，达到初步小康水平；

“十一五”时期，城乡居民收入仍将年均增长5%，分别达到13390元和4150元，到2020年将达到全面小康水平。

在此期间，居民对农产品的消费进入重大的结构调升时期，将实现由追求温饱的生存阶段。

同时，城市绿化率也将由目前的43%，提高到2010年的47%，到2050年达到70%左右，基本实现城市化。

农产品消费也将由以农村为主，转为城市为主，带来优质农产品的全国性大批量流通。

（3）农产品国际贸易的变化。

加入WTO以后，我国的农产品贸易快速增长，2005年，进出口总值达到262.9亿美元，比2000年增长110%，净增值294.7亿美元。

2005年农产品贸易逆差由上年的46.6亿美元，减少到11.4亿美元，下降了75.5%。

我国已成为继美国、欧盟、加拿大、巴西之后的第5大农产品出口国。

“十一五”时期，国家更将“提高农产品的国际竞争力，扩大园艺、畜牧、水产等优势农产品的出口”，作为发展现代农业的一项战略性举措，外向型农业的发展必将进一步加快。

（二）京津地区的农产品消费和流通，正快速向发达国家水平提升

（1）京津两地是环渤海经济开发圈的龙头，根据国家发展规划，京津地区，尤其是北京，将在全国率先实现现代化，农产品流通业也要率先实现现代化。

“十五”时期，北京GDP年均增长11.9%，“十一五”时期仍将达到9%，分别高出全国2.4个和1.5个百分点。

2005年。

人均GDP5457美元，到2010年将超过8000美元，达到当时中等发达国家水平。

按照这样速度，加上举办2008年奥运会的推动，北京原定于2010年在全国率先基本实现现代化，构建起现代化国际大都市基本框架；

到2020年使现代化程度大大提高，基本建成现代化国际大都市；

2050年完全实现现代化，使北京成为当代世界一流的现代化国际大都市，这样一个“新三步走”的战略目标，无疑会提前实现。

与之相适应，北京的农产品消费和流通，也必将加快现代化的进程。

天津是距离北京最近的直辖市，京津城际铁路的开通和高速公路的对接，两市已经缩短为一个小时的车程，融合的力度大大加大，北京的发展，也必然会对天津的发展起到带动作用。

2008年3月15日，国务院批准了天津滨海新区的土地综合开发方案，将天津滨海新区列为和上海浦东新区一样的国家一级经济开发区，也必将对天津今后的发展带来深远的影响。

（2）伴随着经济的发展，京津两地，尤其是北京的居民生活将提前达到全面小康阶段，农产品消费也将提前达到中等发达国家水平，在总体上已经开始进入追求安全、营养、健康、特色的全面优质化时期，正在迅速造就一个优质农产品消费大市场。

2005年，北京常住人口1538万人，区域城市化率约80%，已达到发达国家大都市水平；

城镇居民人均可支配收入和农村居民纯收入，分别为17653元和7860元，“十一五”时期将年均增长6%以上，到2010年分达到23600元和10500元以上，超过全面小康指标；

城乡居民恩格尔系数，分别为31.8%和32.8%，到2010年将分别为28%左右，达到中上等发达国家水平。

天津市是中国北方最大的沿海开放城市，环渤海地区经济中心，2004年末常住人口为1023万人，07年以来，GDP一直保持15%左右的增长率。

（3）京津大城市的服务功能日趋强化，优质农产品特供市场不断扩大。

《国务院关于北京城市总体规划的批复》要求，北京的发展建设要体现“四个服务”，即为中央党、政、军领导机关的工作服务，为国家的国际交流服务，为科技教育发展服务，为改善人民群众生活服务。

北京市“十一五”规划纲要，将此列为重要发展目标。

北京作为首都，不仅有中央党、政、军机关和众多人员，每年还要召开大量的全国性会议；

北京作为全国科教文化中心，集中了全国一流的科研文化机构和专家人员，2005年，仅大专院校就有79所，在校生53.7万人；

北京作为国际化大都市，几乎集中了全世界的国家、地区和国际组织驻华机构，近万家境外企业驻华代表机构，有星级饭店560多个，年接待境外旅游者360多万人次，举办大量的涉外会议和展览等活动。

这种北京独有的首都服务功能，造就了一个越来越大，越来越高精的优质农产品“特供市场”。

天津作为北方最大的沿海开放城市和北方最大的货物空运中心，聚集了众多的企业、院校和驻华机构。

（4）京津区域经济中心地位日显突出，正在成为我国北方重要的优质农产品集散中心。

北京、天津是京、津、冀经济圈和环渤海经济圈内最大最发达的中心城市，直接辐射带动的这一有2.6亿人口的地区，使我国参与全球经济竞争的重要基地和率先实现现代化的发达地区，也是我国未来大规模推进国际化的重点地区，在我国政治、经济、社会发展中具有重要的战略地位。

区域内众多的发达大中城市，是优质农产品消费的潜在大市场。

京津现有常住人口近3000多万人，在经济发达的的条件下，本身就是一个优质农产品的巨大消费市场。

山东、河北、辽宁等省，都是我国粮食、蔬菜、水果、水产品和畜禽产品的主要产区。

环渤海城市则是重要的农产品国际贸易中心和物流港口。

再加上延伸辐射的东北、西北等地区，京津必然发展成为我国优质农产品的重要集散中心，带动区域乃至全国的优质农产品流通现代化和国际化。

（三）我国需要在京津地区建立一个现代化的国际优质农产品交易中心

（1）现有的农产品流通体系，不适应优质农产品流通的需要。

目前，我国有4500多家农产品批发市场，有近30000个农产品零售市场，构成了农产品流通的主要渠道。

京津现在以农产品批发市场、零售市场构成了农产品，尤其是生鲜农产品流通的主要渠道。

而新兴的连锁超市尚未成为主渠道。

传统的批零市场系统，是在农产品的生产和消费追求数量扩张时期发展起来的，大多数设施简陋、商品地砸，交易原始、管理粗放、商户弱小，远不能适应优质农产品流通的需要。

对此，社会各界均有共识。

（2）农产品批发市场的“升级改造”进入了新阶段，需要着手创建现代化的优质农产品流通系统。

近年来，在中央和各级政府的大力推动下，农产品批发市场的“升级改造”取得了显著成绩。

当前，根据“十一五”规划和新农村建设的要求，商务部和农业部分别启动了“双百工程”和“5520工程”，农产品批发市场的“升级改造”进入了新的发展阶段。

为了更好地实现和提升新的升级改造目标要求，有必要将优质农产品流通系统建设提到日程上来。

即建立一个以标准化的优质农产品为流通客体，以规模化的农产品经营者为主体，以国内外食品安全的规定为标准，建立更为规范的管理制度和体制，实行更为现代化的交易方式。

将优质农产品的流通，从目前与大陆货的混杂流通中独立出来，集中起来，打造我国农产品流通率先达标的现代化系统，满足优质农产品生产、消费、流通和国际贸易发展大势的需要，引领农产品流通的现代化。

（3）在高村建立一个现代化的优质农产品交易中心，将对北京、天津，乃至全国的农产品生产、流通、消费和国际贸易发挥重要的作用。

一是可为全国优质农产品提供一个大流通的集中平台和枢纽；

二是为国际优质农产品贸易提供一个常年展示窗口；

三是适应首都经济的快速发展，保证对优质农产品的供应；

四是可以形成合理的优质农产品市场价格和集中的供求信息，有利于引导生产。

扩大消费，促进流通；

五是有利于优产优质，优销优价，保证农民优产增收，消费者优质消费；

六是可以为农产品物流配送、连锁超市和网上交易等现代化流通方式，提供一个优质货源基地，并为现代化流通方式与传统交易体系的结合创造一个切入点，七是将对全国的食品安全和农产品流通现代化，包括农产品交易市场升级改造，起到带动和示范作用。

二、项目的规划和内容

（一）定位、选址和规模

（1）定位：

该项目为集批发交易、国际贸易、物流加工配送、涉农会展和综合服务为一体的，现代化的大型综合性国际优质农产品流通园区，是企业化运作的社会公益性流通事业。

（2）选址：

初定天津武清区高村。

（3）规模：

全部项目规划占地133公顷（2000亩），本方案仅为一期规划方案。

一期规划占地66.5公顷（1000亩）；

建筑面积45.5万平方米；

投资18亿元；

设计交易规模年交易额200亿元，物流营业额200亿元；

工期三年完成。

（二）布局和功能区

项目一期工程规划建筑面积45.5万平方米，分布如下：

A.综合服务区。

建筑面积6万平方米。

为进场交易者及其经营活动，提供全方位的一站式综合服务。

包括：

园区管理中心、政府服务中心、质检中心、信息中心、金融中心和生活服务中心等6大服务中心，主要建筑物为一座现代化智能综合服务大楼和若干栋商住两用建筑楼群。

B.会展区。

建设面积6万平方米。

（1）展厅及辅助设施。

建筑面积3万平方米。

用于举办国内外优质农产品和加工食品的展览、农业生产资料展览、农业机械展览、农业先进科技成果展览、农产品及加工食品流通设备技术成果展览等，打造中国国际涉农专业展览品牌系列。

（2）会议中心。

为一个四星酒店会议中心，包括住宿、餐饮、会议、商务服务和休闲、娱乐等配套设施。

用于举办国内外涉农问题的高层论坛，为涉农理论、法规、政策、发展、科技和管理等提供交流探讨的平台，并发展成中国（北京）著名的国内外涉农论坛品牌。

C.交易区。

建筑面积22万平方米。

蔬菜、水果、肉类、禽蛋、水产品、粮油、调料、饮料、茶叶、花卉、加工食品等多类农产品和加工食品的交易厅。

另建有相关的配套服务设施。

在交易区内进行优质农产品及加工食品的现货即期交易、看样订单交易、远期合同交易、相对协商交易、拍卖交易和网上电子交易等国内贸易和进出口贸易等多种现代化交易方式的交易，并建设相应的分交易区。

D.物流区。

建筑面积8万平方米。

分检、清洗、加工、包装等作业车间和冷藏库、常温库，以及其他相关的配套服务设施。

为大型农产品和食品的生产加工企业、流通企业、进出口企业等提供进场自营物流配送设施；

为农产品和食品业的第三方物流业者，提供进场经营的物流设施和服务。

打造全国和京津地区一流的大型现代化优质农产品及加工食品的物流枢纽。

E.库房及辅助设施。

建筑面积3.5万平方米。

三、项目预期效益

（一）营业规模

（1）交易额。

建成第5年达到年交易额100亿元，第10年达到200亿元。

（2）交易量。

建成第5年达到年成交量200万吨，第10年达到300万吨。

（3）物流营业额。

建成第5年达到年营业额100亿元，第10年达到200亿元。

（4）物流加工配送量。

建成第5年达到年加工配送10万吨，第10年达到20万吨。

（5）会展。

建成第3年达到年举办100天会展，第5年达到年举办200天。

（二）营业收入

开业第5年达到年收入4.6亿元。

其中：

（1）交易区租金收入3亿元；

（2）物流区租金收入6300万元；

（3）会展收入3000万元；

（4）车辆入场费收入1000万元；

（5）其他收入（包括生活区住房租金收入、交易手续费收入、本项目公司自营收入、服务性收入等）5700万元。

（三）费用成本支出和利润

（1）资金成本年1.3亿元；

（2）营业、管理费用0.6亿元；

（3）税费1亿元；

（4）税后利润1.7亿元。

（四）投资回报

按总投资18亿元，税费无优惠，第5年纯利润1.7亿元计，开业前4年盈亏总相抵，从第5年起投资回报率为年7％，从第6年起收益年递增10％，则大约12年收回投资。

若能争取到利息、税收和国家收费的优惠等政策，投资回报率会大幅度提高，投资回收期也可大为缩短。

四、项目运作方式

拟采取：

民办官助、多元投资、多方合作、分别经营、统一管理，企业化运作。

（一）投资

分两个层面：

（1）项目开发公司的整体投资，由政府、中商集团和北京八里桥市场、国内外战略合作伙伴，这三种投资者联合投资。

（2）项目中的各个分项目，可由项目开发公司和进场经营者、或其他有资质的投资者，共同合作投资或分别投资。

减少发起股东的资金负担。

（二）管理

拟成立两个公司：

（1）“中商国际农产品发展有限公司”，负责项目的开发、规划和自营业务；

（2）“中商国际农产品交易中心管理有限公司”，负责项目的招商、合作和统一管理。

各分项目的投资者可独立经营，在分项目内部自主管理，但在分项目运营中涉及项目整体的业务活动时，则要接受项目管理公司的统一管理。

即统分结合式管理。

（三）招商

（1）项目整体战略合作伙伴。

国内拟引入深圳农产品有限公司和一、二个有实力的民营企业；

国际拟引入适合的基金和投资公司，管理运营拟引进国际知名大型农产品批发市场合作共同管理。

（2）分项目合作伙伴。

交易区。

拟面向国内外大型农产品生产、加工、经营企业和大商户、批发市场，以及涉农协会合作组织、国内地方政府等招商。

物流区。

拟面向国内外大型连锁超市集团、跨国采购集团、进出口贸易商、第三方物流配送公司、仓储公司、运输公司、冷藏设备制造和经营公司等进行招商，可与项目开发公司合作，亦可独立经营。

会展区。

拟面向国内外会展公司、展馆、酒店业招商，项目公司与其合作或由其单独投资经营。

服务区。

拟请政府质检、科技、信息等有关部门投资建设面向社会的有资质的质检中心、信息中心，成为政府部门的驻项目内又面向社会的服务机构；

由政府各相关部门派出机构人员，驻入服务大楼，由包括：

工商、海关、税务、治安、交通、通讯、金融、卫生等相关机构组成政府“一站式”服务中心；

生活区的住宅，由项目开发公司独立或与其他有关开发公司合作建设管理，其他如餐饮、娱乐、购物等行业可由业者自行投资，独立经营，接受项目公司统一管理。

五、项目的可行性

（一）项目定位适当

如前所述，项目的定位适应我国（尤其是京津）的经济发展对农产品优质化生产、消费、流通和国际贸易的需求大趋势。

（二）经营规模预期可行

1、交易规模。

项目交易辐射商圈可分为六层：

天津圈、京津冀圈、环渤海圈、华北和华东圈、全国圈和国际圈。

仅就京津商圈看，2004年北京农产品交易市场成交额为377.5亿元，近年来年平均增长30%，到2010年可达到600亿元以上。

本项目建成开业5年，争取占到全市六分之一的交易额，达到100亿元应有可能，加上其它商圈，10年达到200亿元亦可实现。

天津市共有各类批发交易市场已达126个，建筑面积220万平方米。

2006年，全市年成交额超亿元的批发市场达到48个，总成交额990亿元。

2、配送规模。

配送对象有三大群体：

一是超市连锁，二是餐饮业，三是团体机构。

2005年，北京市食品零售额748.7亿元，餐饮业267.9亿元，分别比上年增长16.1%和7.1%。

2004年连锁超市销售额近300亿元，比上年增长25%。

到2010年，京津地区人均GDP将达到8000多美元，届时连锁超市和餐饮业都将有更大的发展，加上大量的特需供应和机关、学校、酒店、医院、军队、大企业等团体食堂的庞大需求（例如仅大中专学校的食堂每年农产品、食品需求额即近50亿元），本项目物流业开业第5年达到100亿元配送额，第10年达到200亿元配送额，都是不难实现的。

3、交易量和配送量规模。

2004年，京津地区农产品交易市场成交量2000多万吨，其中批发量约占到1700多万吨，近年来年平均增长30%左右。

本项目开业第5年达到年成交200万吨，第10年达到300万吨；

第5年配送量达到10万吨，第10年达到20万吨，均是可实现的。

4、会展规模。

本项目会展的理念和定位，填补了我国（包括京津）在这方面的空白，有着极大的业务拓展空间，尤其对国际客商会有更大的吸引力，山东寿光每年举办的蔬菜博览会，都有50多个国家和地区近4000外宾参会，就是一个例证。

（三）招商目标可行

目前，全国有4万多个农业产业化龙头企业，其中国家级580个，省级2700多个，农业产业化经营组织10万多个，生产经营大户110多万个；

全国年成交额上亿元的农产品批发市场1300多个，约有60多万商户，其中北京市30个亿元市场，约27000多商户，其中有约10%以上为年经营额1000万元以上的大户；

此外，还有大量农产品生产加工、储运配送和经营内外贸的大型企业，以及境外客商。

所以本项目有充分潜在的进场经营对象，可从中筛选出有实力和资信的经营大户进场交易。

（四）商品货源可行

从农业生产发展来看，优质农产品的货源越来越有保证。

一是农业生产标准化进程加快。

2005年，已有国家标准700余项，行业标准1800多项，地方标准7000多项，到2010年将再制修3000项国家和行业标准；

现有农业标准化国家级和省级示范区4000多个，到2010年将再增加500个国家级示范区和更多的升级示范区。

二是优质农产品生产增长加快。

到2005年，全国已认证无公害农产品16704个，产地21627个，种植面积占全国耕地面积12.6%；

到2010年将再认证无公害、绿色和有机食品2000个产品，我国90%以上的初级农产品将达到国家规定的安全水平。

三是检测体系建设加快。

到2010年，农业部将建设和完善90个部级检测机构和1200个县级检测机构。

同时政府其他职能部门，也将加大农产品流通中的质量监控。

这都为本项目所需的大量优质农产品和食品交易，提供了可靠的货源保证。

至于国际和台湾地区的优质、特色农产品进入中国大陆市场，则会越来越多地充实本项目的境外货源。

（五）项目竞争力可行

一是目前京津的几个大农产品批发市场，虽然都在升级改造，但是无论是从经营理念，市场定位，还是设施更新，还是以普通农产品流通为目标，着眼点还不是建立独立的更高水平的优质农产品集中的交易场所和组织开展相关的经营活动，所以，这些市场均不以本项目在同一层面上形成竞争。

二是京津的农产品物流业发展仍处于弱、小、散的状态，在本地区缺少集中的大规模的现代化农产品物流园区，受物流企业和连锁超市公司自身实力规模的限制，受我国农业生产主体分散，规模细小的制约，在相当长的时期内，这些企业绝大多数即无能力有无可能在场地建立大型综合性的农产品物流基地，本项目则可有助这些企业依托集中的现代优质农产品批发交易流通园区，建立农产品物流集群，占尽天时地利人和之便。

会展业的竞争对手在京津地区只有农展馆，但该馆除每年举办一次“中国国际农博会”之外，并未形成涉农系列品牌展会