7A文抚仙湖国际老年康体养生度假中心项目项目规划报告书Word格式文档下载.docx

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七、项目总投入情况7

第三部分项目可行性研究8

一、项目地理环境分析9

二、区域规划政策分析19

三、区域文化特征分析22

第四部分项目目标市场需求与客户特性分析25

一、我国老龄化问题促进养生住宅的兴起与发展26

二、休闲养生生活的兴起促进老年养生住宅的兴起与发展28

三、目标客户的定位36

第五部份开发策略37

一、总体开发策略定位38

二、项目功能定位42

三、项目形象定位44

四、项目建筑风格定位46

五、项目园林景观定位48

六、项目物业管理服务定位49

第七部份项目规划设计说明50

一、项目总体规划设计理念51

二、项目总平规划55

三、项目规划为最佳健康度假居住空间：

56

第八部份项目效益分析59

一、服务区域效益60

二、民族文化传承与展示效益60

三、环境效益61

四、社会效益61

五、经济效益62

第九部份项目开发周期63

一、分期建设目标64

二、开发年限与主要内容64

三、近期规划与开发节奏65

第十部份项目投资估算及收益预测67

一、项目总投资估算错误！

未定义书签。

二、项目收益测算错误！

第一部分公司简介

云南澄德房地产开发有限公司，成立于20XX年，公司地址为云南省玉溪澂江县右所镇马桑箐（澄华公路七公里处），其经营范围以房地产开发为主，注册资本为4000万元人民币，公司开发资质为暂定资质，公司股东蔡礼昌、汪小红，法定代表人为蔡礼昌，曾参与开发成都北部新区的竹园丽都、毗河雅苑、雲水涧等多个项目。

公司以“目标管理、过程控制”为宗旨，通过整合行业最前沿的经营理念、运营模式和执行方法，汇聚八方英才，拥有房地产设计、工程建设、金融投资、园林规划、物业管理等各种高级专业人才，实行科学化管理和规范化作业，追求品质卓越为目标，由此形成了综合实力较强、具有浓厚创新意识和高度社会责任感的企业特色。

是一家集多元化、实业化、跨行业发展为战略格局的综合性大型民营企业。

公司现有员工70余人，其中包括财务、策划师、土建工程师、广告推广及物业管理专家10余人，人才结构优越，专业经验丰富，且80%以上的中高层骨干成员独立或参与运作过10万平米以上的项目开发过程，能够全方位地进行项目从前期土地获取到后期物业管理的全程运营管理、执行过程，有着具备公司特征的一套完善而有效的地产立项研究、投资分析、价值评估、推广策划、销售执行及品牌提升的项目运营体系。

公司目前运营投资开发的项目位于云南省玉溪市澂江县抚仙湖畔水下古城遗址旁，项目立项名称“抚仙湖国际老年康体养生度假中心”，市场推广名称为“抚仙湖畔樱花谷”，该项目总用地720亩，规划建筑面积约43万平方米，项目定位于抚仙湖畔高端健康旅游度假物业，集高端度假酒店、樱花主题园区、中医健康养生基地、度假公寓、湖景电梯洋房、联排别墅、叠拼别墅、独栋四合院为一体的综合型旅游度假区。

已成功引进国内知名酒店管理公司深航酒店管理公司、及世界排名第一的第一太平戴维斯物业管理公司联手合作。

目前项目各项前置审批手续已经完成，正逐步进入开发建设、营销阶段。

该项目已被云南省列为第二批文化旅游创业重点项目。

同时该项目也是云南省玉溪市、澄江县旅游发展重点帮扶项目。

第二部分项目概况

一、项目名称

立项名称：

抚仙湖国际老年康体养生度假中心

推广名称：

抚仙湖畔樱花谷（发改委已备案）

二、项目位置

项目位于中国云南省玉溪市澂江县右所镇马桑箐（澄华公路七公里处）。

四至：

东、南至肖山海拔1839附近（紧邻太阳山国际度假区），西至抚仙湖水线，北至三碗水。

三、项目定位

项目定位于国际高端老年康体养生度假，集康体健身、旅游休闲运动为一体的综合性旅游地产开发项目。

四、项目规划指标

项目总用地面积：

719.27亩。

项目总规划建筑面积：

420298.18㎡。

容积率：

0.87。

建筑密度：

21.76%。

绿地率：

51.45%。

五、项目开发目标

利用抚仙湖的自然风光、历史遗迹及地质遗迹巨大优势的契机，再以项目自身的文化营造为基础，建设高标准、高品质的健康养生休闲度假区，树立城市化进程与环境和谐共生的典范，达到国内乃至国外一流养生休闲及老年康体圣地，进一步扩大玉溪、澄江、抚仙湖的知名度，转变区域的旅游模式，创造就业机会，提升当地经济水平，为抚仙湖旅游区能够真正成为一个世界所瞩目的康体娱乐及休闲养生的人居文化天堂而努力。

六、项目各项行政审批情况

1、旅游总体规划已取得市政府批复（玉政复[20XX]201号）。

2、已通过玉溪市发改委核准（玉发改社会[20XX]463号）。

3、已取得《澂江县建设工程文物保护意见书》（澄文考[20XX]1号）。

4、已取得云南省国土资源厅《关于项目地质灾害危险性评估报告备案表》。

5、已取得云南省国土资源厅《关于项目用地矿产资源调查结果的备案证明》（云国土[20XX]489号）。

6、已取得《云南省林业厅使用林地审核同意书》（云（玉）林资许准[20XX]826号）。

7、已取得玉溪市水利局《关于项目水土保持方案可行性研究报告的批复》（玉水保[20XX]6号）。

8、已取得项目规划环评批复（云环函[20XX]90号）；

已取得项目环评批复（云环审[20XX]35号）。

9、已取得《建设项目选址意见书》（选字第址20XX-027号）；

10、已取得《建设工程规划许可证》（建字第工20XX-139号）；

11、已取得《建设用地规划许可证》（地字第地20XX-021号、地字第地20XX-022号、地字第地20XX-023号、地字第地20XX-024号、地字第地20XX-025号、地字第地20XX-026号）；

12、已取得《国土使用证》（CTC（20XX）04-2、CTC（20XX）04-3、CTC（20XX）04-4、CTC（20XX）04-5、CTC（20XX）04-6、CTC（20XX）04-7）；

13、已取得一期3#楼樱花假日《建设工程施工许可证》（53042220XX06140101）；

14、已取得一期3#楼樱花假日《商品房预售许可证》（澂房预许20XX字（003）号）。

七、项目总投入情况

本项目预计总投入为33亿元人民币（不含土地费用）。

第三部分项目可行性研究

一、项目地理环境分析

（一）玉溪现状及发展

“中国有一块翡翠叫云南，云南有一块钻石叫玉溪。

”这里有蜚声中外的李家山“牛虎铜案”，名扬天下的水下古城，被誉为“二十世纪最惊人的发现”的帽天山动物化石群，神奇美丽的抚仙湖……这里是人民音乐家聂耳的故乡、红塔山的沃土、多彩和谐的高原水乡，也是充满魅力的文学创作宝库。

1.玉溪概况

玉溪市位于云南省的中部，北接昆明市，西南连普洱市，东南邻红河州，西北靠楚雄州。

总面积1．53万平方公里，人口206万（20XX年）。

辖红塔区及江川、澄江、通海、华宁、易门、峨山、新平、元江等8县。

物产和资源丰富，特别以“两烟”著名，被称为“云烟之乡”。

2.经济发展现状

自改革开放后，特别是邓小平南巡讲话以来，玉溪市的社会、经济、文化各方面得到了快速发展。

进入新世纪，在江泽民、胡锦涛为核心的党中央第三、四代领导集体的正确路线、方针指引下，玉溪市进入了一个全新的发展时期。

在发展经济中，城市化进程滞后是我省经济社会发展中的一个突出矛盾，改革开发以来，云南省城市建设得到了较快的发展。

到20XX年末，我省城市化水平仍然与经济社会发展及不适应。

近几年全国城市化率每年大约图稿2个多百分点，而我省只提高1个百分点左右；

目前我国城市化率已经达到38%，高出我省12个百分点。

而当今中国，城市经济已成为各地经济社会发展的主要支撑力量，发达地区城市经济在GDP总量已占90%以上，全国平均水平已达82.4%，而我省只占55.5%。

城市是现代经济的基础和主要载体，经济的综合竞争力主要体现在城市的竞争力上；

我省经济社会发展相对滞后主要放映在城市化进程相对滞后上，与发达地区和全国的差距也集中体现在城市发展的差距上。

综上所述，玉溪市是云南省的重要地级市，在现代化进程中，它应当与省会城市一起，成为全省经济社会发展中最重要的增长极和发动机。

在我国参与经济全球化进程中，应当把玉溪发展成面向东南亚、南亚的现代开放城市。

（二）澄江的现状与发展

据澄江府志记载：

“澄江暖于云（即昆明），寒次之，盛暑极热，雨即凉，霜雪严寒，一晴即湿，有四时皆春，之谣，产稻藕”。

有诗赞城南荷花十里云：

“禄谷平铺十里长，红孽袅袅映湖光，风吹菡萏香生韵，雨浮琅。

”澄江荷藕以其肥壮、粉多、味浓而受到人们的欢迎。

1.澄江概况

澄江县地处滇中，位于云南省省会昆明市东南面，属玉溪市人民政府管辖。

澄江辖6个镇和1个风景区管委会，20XX年年末人口161613人，以汉族为主，回、彝、苗等少数民族杂居，人口自然增长率7.3‰。

澄江全县幅员面积773平方公里，其中：

山地面积占总面积的73.4%，水域面积占18.6%，坝区面积占8%，形成“七山、二水、一分坝”的天然格局。

20XX年，澄江全县完成现价生产总值（GDP）198597万元，按可比价计算比上年增长10.2%。

人均GDP为12236元，比上年增加1700元，增长16.14%。

在全县生产总值中，第一产业（农业）增长值42074万元，增长5.4%，对GDP的贡献率为11.1%，拉动GDP增长1.1个百分点；

第二产业（工业、建筑业）增长值85179万元，增长12.0%对GDP贡献率为50.7%，拉动GDP增长5.2个百分点；

第三产业增加值71334万元，增长11.0%，对GDP的贡献率为38.2%，拉动GDP增长3.9个百分点。

全县三次产业结构为21.2：

42.9：

35.9.全县非公有制经济增加值达99203万元，比上年增长28.3%，占GDP的比重为50.0%，比上年提高4.5%，成为全县国民经济的重要组成部分和经济增长的重要支柱。

工农总产值（现价）达305970万元，比上年增加40287万元，其中，工业总产值243364万元，比上年增加29921万元，农业总产值62606万元，比上年增加10336万元。

3.呈贡新城对澄江的影响

目前呈贡新城建设已基本完成。

新昆洛公路朱家村至呈贡新区段基本建成。

首批5所高校搬迁、信息产业园区和物流中心等项目投入使用，昆南集装箱中心站征地工作基本完成。

清水海引水工程争取亚行贷款已上报国家发改委。

空港经济区概念规划已通过评审，新机场即将投入使用。

呈贡新城建成后，到昆明主要党政机关驻地时间缩短至30分钟，澄江将成为名副其实的新昆明后花园，地理条件的优越性更加凸显。

4.交通条件的改善对澄江的影响

与云南省行政商务中心（呈贡新城及昆明城区）零距离,区位地段价值明显，交通条件决定钱流与人流

现行：

昆玉高速经澄马公路至抚仙湖40分钟；

昆石高速经澄阳公路至抚仙湖50分钟。

规划：

昆明新机场（预计20XX年正式投入运营）经昆明环城高速路（预计20XX年全线通车）至抚仙湖20分钟；

昆明轻轨一号线（已经纳入抚仙湖旅游改革综合试验区规划）至抚仙湖20分钟；

呈贡昆明新城经呈澄高速（已经立项）至抚仙湖20分钟；

同抚仙湖环湖公路（总长100.8公里）构筑全方位交通网络。

综上所述，澄江的经济发展稳定而迅速，人民收入大幅增加，全县人民生活水平不断提高。

而交通条件的改善将给澄江带来新的跨越式发展。

（三）抚仙湖旅游度假区概况与现状

1、抚仙湖试验区—核心：

国家大政策发展方向决定区域升值价值：

1993年抚仙湖被云南省政府批准为省级旅游度假区。

20XX年被批准被省级旅游度假示范区。

根据20XX年4月，国家发改委批准通过了《云南省旅游产业发展和改革规划纲要》于20XX年5月，省政府与国家旅游局签订了省、部推动旅游产业发展试点建设合作协议，正式成立抚仙湖—星云湖旅游改革综合试验区，同时赋予旅游发展改革先行先试的权力。

抚仙湖试验区被定为云南省第二次旅游创业重点区域。

2、抚仙湖良好的自然资源环境—核心：

全国最滋养生命、最好水质的稀缺资源区域。

A、水：

抚仙湖的总体水质评价国家Ⅰ类，平均能见度5-6米，是我国内陆淡水湖中水质最好的湖泊之一，居云南省湖泊之最。

良好的水质清澈纯净，适宜的生活环境，是对生命尊重追求的文化。

湖面积216.6平方公里，湖水平均深度为95.2m,最深处有158.9m，属于全国第二深的淡水湖泊。

湖容积为206.2亿m3，相当于12个滇池的水量，6倍的洱海水量，太湖的4.5倍，占云南九大高原湖泊总蓄水量的72.8%，占全国淡水湖泊蓄水量的9.16%,占全国可直接饮用淡水的50%.

B气候：

抚仙湖位于全球较为独特的“四季如春”的气候区，区域一年四季呈适宜旅游的气候，年平均每天日照6小时，年平均湿度60%，年平均气温16—17度，其休闲度假旅游的多样性和适宜性突出；

C富氧：

常年平均负氧离子3000个/㎝2，极具休养生息价值；

D水下古城：

20XX年、20XX年先后两次央视直播抚仙湖水下考古探秘活动，由敬一丹现场主持直播。

几千年前2.4平方公里的人工建筑古遗迹，至今水下古遗迹年代及文化特征仍未有定论，其神秘性成为旅游度假热点，水下古遗迹距项目不足百米，区位价值优势明显。

E5.3亿年前帽天山古生物化石群：

世界自然遗产正在申报中，1991年，美国最权威、最有影响的《纽约时报》以头版头条并附配精美图片介绍中国帽天山古生物化石群的发现。

指出：

“中国帽天山古生物化石群的发现是本世纪最惊人的科学发现之一”。

帽天山所具有的生命文化、科考价值提升了抚仙湖区域的文化品位、旅游度假价值，其印证地球生命大爆，被誉为地球生命摇篮。

稀缺资源的占有决定了物业的绝对升值空间，随着社会环境的变化，决定了抚仙湖的绝对的发展前景。

3、抚仙湖区域属于控制性开发区域，物业数量有限，可定义为稀缺物业。

根据抚仙湖试验区总体规划，有如下特征：

A、可开发用地不超过10万亩，全是采用低密度开发，物业量有限。

B、除本项目外，其作项目均退出500米以外进行低密度开发，本项目物业稀缺更为明显。

C、区域除了本项目、湖畔圣水、九龙晟景、太阳山国际度假区、仙湖锦绣外，其它项目均处于立项阶段，而太阳山国际度假区、仙湖锦绣推出时间较晚，所以本项目属于抚仙湖物业原始股。

4、项目规划价值分析：

1）、本项目是离湖最近的项目（除九龙晟景外），按规划以后也只有本项目在距湖500米范围。

2）、项目规划约200亩樱花谷，将打造全省最大规模（目前）的樱花主题园，用于提升项目的旅游价值，从而实现物业的长久升值。

（四）项目区位分析

1.地理位置

1）项目位于中国云南省玉溪市澄江县右所镇，抚仙湖东北岸，具有良好的自然景观优势。

项目距澄江县城12Km，呈贡新城40Km，省会昆明主城区52Km，玉溪92Km。

2）项目地理位置价值明显

A、离县城中心13公里，市政配套相比其它项目完善。

B、项目位于抚仙湖东北岸，该片区因为悦椿酒店、太阳山高尔夫球场、本项目等的集中营造，该片区将会成长为抚仙湖周边档次最高、业态最丰富区域。

C、项目位于抚仙湖水下古遗址旁，独享有重要的文化旅游景点。

D、最美夕阳、湖域最宽、水质最好区域，占有湖岸线1.4公里。

2.交通情况

项目周边有澄江-华宁公路及若干县乡级道路组成的公路网与江川-澄江公路，马金铺-澄江公路连接，提供了通往昆明、玉溪两大中心城市便捷的联系。

昆明市区、巫家坝机场、玉溪红塔区、江川、澄江、通海与本区域的交通快捷便利，皆在一小时车程以内。

另外，本地块距昆明新机场也在1小时车程以内，有助于本项目服务于省内、国内进而覆盖国际范围。

3.旅游区位

1）从国际旅游区位来看：

玉溪地处滇中高原，处于中国大陆旅游圈、东南亚旅游圈和南亚旅游圈的交汇地带，玉溪旅游业的发展既得益于三大旅游圈的共同推动，同时也获得于三大旅游客源对流的门槛客源；

2）从省内旅游区位来看：

玉溪是滇中旅游区的重要组成部分，随着区内旅游资源的进一步开发与优化规划，旅游竞争力会得到进一步的增加；

3）从资源状况来看：

抚仙湖清澈纯净、风景旖旎，旅游资源丰富，其深度和需水量是云南省第一，同时也是我国内陆淡水湖中水质最好的湖泊之一，居云南省湖泊之最。

4）抚仙湖已成为云南省旅游二次创业的重点发展区域，拥有先行先试的政策便利性，其政策导向性十分明确。

综上所述，本项目所处区位的地理位置优越，交通条件便利，而进行旅游综合体的开发为大势所趋，前景明显。

二、区域规划政策分析

抚仙湖发展按照“一个核心、三大片区、三个走廊、四心两圈、六大产品、九大通道和十大功能区”的旅游总体布局，依托抚仙湖的旅游资源特色，以旅游市场为导向，坚持旅游开发与生态环境保护并重，实现人文景观与自然景观互补，历史文化与现代休闲度假时尚互补，产业与旅游互补，形成湖泊观光游览。

休闲度假、文化体验、户外运动、乡村旅游等旅游产品序列，积极发展专题旅游产品、组合型旅游产品、形成区别于省内其他旅游景区的产品开发模式，打造观光产品，提升度假产品，培育特色产品，特别是要借重点项目的开发建设，突出特色，精心打造实验区的旅游品牌，构建合理的景区景点布局和立体的品牌体系。

（一）抚仙湖旅游度假区的六大产品体系

1.湖泊观光产品

基础层次的旅游产品，以高原湖泊、山地景观、乡村风貌、农业景观、天香景观、人文景观邓自然、人文景观为依托。

所开发的观光类旅游产品。

2.休闲度假旅游产品

核心层次的旅游产品，规划建成中产、小资集中的度假天堂，并注重湖泊度假小镇的文化品味和地方民族民俗的特色，同时借助时尚潮流传播小镇的知名度，应在独具魅力的国际休闲度假旅游目的地新形象。

3.文化体验旅游产品

核心层析旅游产品，依托帽天山古生物化石群、李家山青铜文化、抚仙湖、星云湖的鱼文化、水文化等，积极开发历史文化体验、科考科普教育、水乡文化体验、民俗文化体验和特色餐饮体验等独具魅力的体验旅游产品。

4.户外运动旅游产品

特色层次的旅游文化。

以自然生态环境为背景的户外运动类旅游产品，强调大众的参与性，注重产品的生态、康体、休闲、娱乐特色，让有人感受与自然共存的和谐，充分体会到一种回归自然的乐趣。

5.乡村生态产品

特色层次产品，以乡村自然生态环境、农业生态环境为背景的乡村休闲、农业生态类旅游产品，强调地方乡村特色，注重生态型、休闲型和体验性，包括农业观光旅游产品、乡村休闲体验产品等。

6.会议商务旅游产品

特色层次旅游产品，依托良好的休闲度假设施，积极开拓会议、商务型旅游产品，形成区域市场的商务会议旅游中心。

（二）优先生态建设和旅游的开发

注重生态的建设，并将生态和旅游相结合。

（三）以文化体验与休闲度假产品为重点，以银发关怀为基础进行产品的规划设计

（四）统一产品风格，建设生态旅游城市和生态旅游小镇

（五）大力加强和开发生态养生旅游

包括生态温汤裕法、生态阳光浴法、森林浴养生法、民俗养生方法、食疗养生等旅游活动。

综上所述：

通过对抚仙湖周边主题休闲度假旅游区，如旅游小镇和旅游生态社区的打造，提升旅游的吸引力，从而打造具有鲜明特色的国际湖泊康体休闲度假旅游目的地，开发出内涵深厚、形式新颖的拳头产品，以品牌创新全面提升抚仙湖的旅游知名度、吸引力和市场竞争力。

三、区域文化特征分析

抚仙湖周边文明非常辉煌。

抚仙湖最具人文价值的是水下古城，周边有帽天山、李家山、关索戏，水下地上遥相呼应，所有人文、自然景观都值得大大炒作，并应以央视直播为契机带动抚仙湖炒作，有了效应就有人来投资、旅游。

（一）多民族融合文化

云南作为中国多民族聚集地，实现民族和谐共处，充分体现了多民族求同存异的特征。

目前云南民族文化特征随景区布局，并没有进行独独特的文化融合展示。

而云南的特征文化，实际上就是民族融合文化，抚仙湖作为云南独特的文化景点，在其文化开发方面，应以区域民族文化特征作为重点表现手法。

（二）水下古城文化

1.水下奇迹愈元古城

抚仙湖东北边的水下古城区域，在一片东西宽1.2公里，南北长2公里的水域内，约有8个建筑群落。

自中央电视台水下考古直播以来，关于水下古城的种种猜测不少。

20XX年水下考古，出水了两个主要的“古物”，一个是一块长形石块，上面有着人工和自然形成的浮雕式花纹，另一块是古代陶器，初步认为是手工制成。

据有关专家考证，初步认定这些水下遗址是汉唐时代的愈元古城。

2.水下古城对提高抚仙湖文化的重要性

1）水下古城本身有神秘性，就如同尼斯湖水怪使尼斯湖成为欧洲的旅游热点，历史记载为水下古城提供了可靠的依据，水下出土的陶釜是最好的文物见证，水下古城也将有同样炒作功能；

2）至今水下古城仍未有定论。

没有结论是好事，不要拘泥于去考证古城究竟是什么，不需要有一致的科学结论，众说纷纭，就会有高朋满座、专家云集写书；

没有结论就会吸引大家来关注、讨论，就会有人炒作，在炒作中抚仙湖也就出名了。

（三）帽天山生命起源文化

1.生命奇迹帽天山

1991年4月23日，美国最权威、最有影响的《纽约时报》以头版头条并附配精美图片介绍中国帽天山动物群的发现。

"

中国帽天山动物群的发现是本世纪最惊人的科学发现之一"

。

帽天山距昆明56km，距玉溪市87km，距澄江县城6km。

整个化石埋藏带呈蛇状蜒蜒达20km，宽4.5km，埋藏深度达50m以上。

现圈定的保护面积为18km，其中核心区保护面积1.2km2。

到目前为止，共发现化石点30余处，采集化石3万余块，科学鉴定认为有40个门类，100多个种的古生物化石，涵盖了现代生物的各个门类，还发现多种过去曾大量存在现已灭绝的动物新种，已超出现有动物分类体系，只能冠之以发掘地名来命名，如抚仙湖虫、帽天山虫、云南虫、昆明虫和跨马虫等。

2.帽天山对提高抚仙湖文化的重要性

抚仙湖的巨大价值已被人们广泛认同，而帽天山所具有的文化、科学价值可以提升抚仙湖的文化品位，世界遗产和世界地质公园的成功申报对玉溪以及澄江的发展将产生深远的意义。

帽天山文化实际上是见证生命起源，表明区域极具生命价值，极具修养生息价值。

（四）李家山青铜文化

离江川县城15公里的地方有一座小山，著名的“牛虎铜案”就是在这里出土的。

经过几次大规模发掘，至今已出土春秋至西汉时期的1万多件文物，其中的“牛虎铜案”被誉为青铜文化的瑰宝

（五）抚仙湖的水文化、鱼文化

1、水文化：

表象为抚仙湖良好的水质状况，适宜的生活环境，具象为对于生命的尊重，对生活的尊重。

2、鱼文化：

表象为居湖而食鱼的生活状况，具象为一种古代的“物崇拜”文化，一种对生态环境的心理需求文化。

综上所述，以高原湖泊、古滇文化为其