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各类房屋可以是建筑群,如住宅小区、工业小区;
也可以是单体建筑,如一幢住宅楼、写字楼、商业大厦;
更可以是单元建筑中的一个单元,如住宅单元。
配套的设施设备和相关场地则指与上述房屋相配套或为房屋的使用者服务的室内外各类设备、市政公用设施和与之相邻的场地、庭院、道路等。
一般来说,物业是一种具体的物质存在形态,由土地和附属建筑物构成,是建筑物与建筑地块的统一。
因此,一个完整的物业应由以下四个部分构成。
1.房屋建筑物本体
房屋建筑物本体可以是供居住用的住宅房屋,也可以是非居住用的厂房、仓库、商场等。
以居住物业为例,建筑物本体既包括业主、使用人自用的卧室、客厅、厨房、卫生间、阳台、天井、庭院以及室内墙面等部位,也包括一幢住宅内部由整幢住宅的业主和使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井、房屋承重结构、室外墙面及屋面等部位。
2.附属设备
附属设备即房屋建筑物内部的各项附属设备。
以居住物业为例,附属设备既包括住宅内部的门窗、卫生洁具以及通向总管的供水、排水、燃气管道、电线等设备,也包括住宅内部由整幢住宅的业主和使用人使用的供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道、电视天线、水箱、水泵、电梯、邮政信箱、避雷装置、消防器具等设备。
3.公共设施
公共设施是指物业管理区域内,由业主和使用人共同使用的道路、绿地、停车场库、照明路灯、排水管道、窑井、化粪池、垃圾箱(房)等设施。
4.场地
场地指物业管理区域范围内的建筑地块、庭院、停车场、小区内非主干交通道路等。
(二)物业的分类
物业可从不同角度进行分类。
从物业管理的角度出发,可以将物业按使用功能不同分为以下四类。
1.居住物业
居住物业指以居住为主要功能的物业,包括住宅小区、单体住宅楼、公寓、别墅等。
2.商业物业
商业物业指以收益性经营活动为主要功能的物业,包括综合楼、写字楼、商业中心、酒店及康乐场所等,以及以收益性办公服务为主要功能的其他物业,如办公楼等。
3.工业物业
工业物业指以生产经营活动为主要功能的物业,包括工业厂房、研发用房、仓储用房等。
4.公共物业
公共物业指用于公益目的的物业,如车站、机场、医院、学校、图书馆等。
需要指出的是,在科学技术日益发展的今天,一些高科技建筑和绿色建筑涌现出来,如健康住宅、智能楼宇和节能型住宅等。
对这些富有一定技术含量的物业类型如何进行管理值得专题探讨。
二、物业管理
物业管理是一种有别于以往传统房屋管理的新型管理模式,在现代社会,优秀的物业管理已成为房地产增值的重要动力源。
(一)物业管理的含义
《物业管理条例》第二条对物业管理的定义是:
“本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动”。
具体来说,物业管理是指物业服务企业接受业主(通过业主大会)的委托,依照物业服务合同的约定,对已投入使用的各类房屋建筑和附属配套、设施设备及场地进行专业化维修、养护和管理,以及维护房屋相关区域内的道路安全、消防安全、环境卫生和秩序的活动,并向物业所有人和使用人提供多方面、综合性的有偿服务。
要正确理解物业管理的含义,必须把握以下几点:
1.物业管理具有委托性和有偿性两个基本特征
委托性体现在业主(委托人)通过与物业服务企业(受托人)签订物业服务合同,将其所属的物业委托给受托人统一经营管理。
物业服务企业进行的物业服务行为本质上是一种业主委托的有偿契约行为。
2.物业管理的服务主体是物业服务企业及其从业人员
根据住房和城乡建设部的规定,从事物业管理活动的物业服务企业和从业人员应具有相应资质和资格。
物业服务企业要通过房地产行政主管部门的资质审查和批准;
物业管理从业人员必须通过相应的资格考试,并持证上岗。
3.物业管理的服务对象是业主
物业管理的目的是为业主提供高效、优质、便捷和经济的综合服务,以提高广大业主和物业使用人的生活质量,为其创造一个整洁、文明、安全和舒适的生活和工作环境,实现安居乐业,并最终实现社会效益、经济效益和环境效益的统一和同步增长。
4.物业管理的管理对象是物业
根据物业管理的含义,物业管理的对象是已经竣工并投入使用的各类房屋及其附属配套设施、设备和场地,包括物业区域内的环境卫生、绿化养护、消防安全和道路交通等。
专栏1-1《物权法》下对完善物业管理概念的讨论
何谓“物业管理”?
《物业管理条例》第二条规定:
“本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
”该规定存在两个方面的不足。
(1)对物业管理的内容规定不全面。
物业管理的内容分为财产管理和社区管理两部分。
财产管理是指对房屋及配套的设备、设施和相关场地进行维修、养护、管理,原则上只限于建筑物的共有部分,不包括专有部分。
由于国际保健机构对居住环境规定了健康、安全等标准,所以财产管理还应该包括火警防范、清洁维护、花木整理等内容。
社区管理是指对社区生活秩序和环境秩序的管理,包括制止物业管理区域内个别业主或其他出入社区之人对建筑物的毁损行为、对建筑物的不当使用行为以及其他妨碍社区生活的行为,例如擅自变更建筑物的结构,影响了整个建筑物的安全;
因缺乏社区意识而发出振动、噪音,干扰了邻居的生活;
任意堆放垃圾,妨碍了他人的正常生活,影响环境卫生等。
但这种管理行为只能是说服、劝阻、禁止,不能采取强制性的措施。
《物业管理条例》第四十六条规定:
“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为,物业服务企业应当制止,并及时向有关行政管理部门报告。
有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后,应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。
”实践中,人们只认识到了物业的财产管理,对社区管理缺乏足够的认识,有必要以法律的形式予以明确。
(2)该条只限定了在专业的物业服务公司的管理活动,而忽略了由业主自行管理的业主自营式物业管理模式。
所谓业主自营式物业管理,就是住宅小区的物业管理,由业主自己管理。
如上所述,整个建筑区划分为两个部分,一部分是专有部分,属于业主的私人财产,由业主自己管理;
另一部分是共有财产,由业主全体共有,业主自己共同管理。
业主自营式物业管理模式最大的特点是节约了开支,减轻了业主的负担,避免了我国目前常见的业主与物业服务公司的纠纷。
这种管理模式在我国台湾地区比较普遍,美国、日本、新加坡等也实行这种模式。
因物业所有权属于业主,物业管理的主体是业主,业主应该有权选择自己财产的管理模式,而且,我国国民的收入水平相对比较低,大部分人已经倾其所有购买房屋,压力很大,不少老百姓感叹,买了房子,却养不起房子。
《物权法》第八十一条规定:
“业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。
对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人,业主有权依法更换。
”《物权法》已经认识到物业管理是自治管理,业主可以选择物业管理的模式,是法律的进步,所以应修改《物业管理条例》第二条的规定,使其与《物权法》相一致。
(二)物业管理的性质
如前所述,物业服务企业所拥有的物业管理权并不是自己所固有的,而是通过与业主签订物业服务合同而获得,因此,物业管理不同于房地产的行政管理,也不同于传统的房屋管理,是一种新型的管理模式,具备与市场经济体制相适应的社会化、专业化和市场化的特征。
1.物业管理社会化
物业管理社会化有两层含义:
一是业主要到社会上去选聘物业服务企业;
二是物业服务企业要到社会上去寻找可以代管的物业。
物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相分离是物业管理社会化的必要前提,现代化大生产的社会专业分工则是实现物业管理社会化的必要条件。
物业管理的社会化使过去那种自建自管的分散管理体制得到摆脱,物业服务企业在业主(通过业主委员会)委托授权的范围内集中实施社会化的统一经营管理,从而提高整个城市管理的社会化程度,充分发挥住宅小区与各类房屋的综合效益和整体功能,使之实现社会效益、经济效益和环境效益的统一。
2.物业管理专业化
物业管理专业化指的是由专业物业服务企业通过合同或契约的签订,按照产权人和使用人的意志与要求去实施专业化管理。
因此,物业服务企业必须具备一定的专业资质并达到一定的专业水平,即有专业的人员配备、专门的组织机构、专门的管理工具设备和科学、规范的管理措施与工作程序、能运用现代管理科学和先进的维修养护技术实施专业化的管理。
3.物业管理市场化
物业管理市场化是指在市场经济条件下,物业服务企业将日常管理工作纳入市场经济运行的轨道,推行有偿服务和合理收费,并通过多种经营,使小区及各类房屋和设备的管理走上以业养业、自我发展的道路。
物业管理活动是在市场经济机制下运作的,并由此形成物业管理竞争市场。
在这个市场上,业主有权选择物业服务企业,并购买和消费其提供的物业服务;
物业服务企业则必须靠自己良好的经营和服务才能挤进和占领这个市场,从而为业主提供有偿的物业服务。
因此,物业服务市场化的集中体现就是委托和有偿。
总而言之,物业管理行业是一种服务性的行业,属第三产业,是集管理、服务和经营于一体,并寓经营与管理于服务之中的产业。
管理是物业管理的基本职能,经营是物业服务企业生存和发展的关键,而服务则是物业服务企业的宗旨和本质。
管理、经营和服务三者相互渗透、相互补充、有机联系、融为一体。
专栏1-2正确认识物业管理的行业本质——是服务还是管理
当下物业管理行业似乎面临着自诞生以来前所未有的困境,寻求切实可行的因应之策被普遍认为是当务之急,在这种大背景之下讨论物业管理行业本质之类理论问题,也许有“坐而论道”之嫌。
但笔者认为,无论探讨宏观的发展战略、中观的商业模式,还是微观的专业价值,都离不开对行业本质的准确把握。
行业本质决定专业价值,专业价值决定商业模式,科学的行业发展战略必须建立在对行业本质深刻认识的基础之上。
在这个意义上,物业管理的行业本质问题,是研究物业管理行业所有现实问题的逻辑起点。
行业本质是行业本身所固有的,决定行业状态、性质和发展的根本属性。
认清物业管理的行业本质,应当从分析物业管理活动的独特规律入手。
透过纷繁复杂的物业管理活动的表象,我们可以发现物业管理的八大基本特征。
一、现代物业(不动产)不仅是生活资料,同时也是生产资料和投资产品
传统的物业管理服务是以作为生活资料的住宅为主要对象的,无论是物业管理发源地的英国,还是源自计划体制下房屋管理模式变革的中国式物业管理,都发轫于居住物业的管理服务,乃至西方许多国家至今仍以《住宅法》作为规范物业管理活动的基本法律,而中国的《物权法》和《物业管理条例》在偏重于住宅物业管理服务的制度设计方面,同样具有明显的针对性。
但是,这种现象仅仅意味着过去,自20世纪后半期以来,人类的生产方式和生活方式发生了巨大的变化,物业(或称不动产)已经远远超越了传统意义上的遮风避雨的生活资料功能,更多地以生产资料和投资产品的面目出现在我们面前。
从生活资料到生产资料进而到投资产品,物业功能的多元化和物业价值的高端化,为物业管理的多层次、全方位发展注入了丰富的内涵,同样也为我们重构物业管理的商业模式提供了深远的想象空间。
在传统居住物业管理的基础上,物业管理行业向工业物业、商业物业及公用物业等不动产管理的所有领域的纵深发展,正是顺应物业功能和物业价值变化的大势所趋。
二、业主(客户)是物业管理的权利人和责任人,决定了物业管理的价值需求
物业管理行业的客户群体是物业的主人——业主,业主在物业管理中的地位不仅仅体现在《物权法》中建筑物区分所有权人的法律定位,作为物业管理的权利人和责任人,在物业管理商业活动中,业主更是物业管理服务的原始需求者和最终评价者。
中国物业管理发展的独特道路,决定了“政府主导、企业推动”的物业管理模式在初期阶段的必然性,但是随着业主权利意识的增强和企业市场竞争的加剧,物业管理行业已逐步实现“企业时代”向“业主时代”的转换和变迁。
业主或客户需要什么样的物业管理服务是摆在物业管理行业乃至每一个物业服务企业面前的一个必须直面的根本问题。
三、物业管理产品是一种综合性、持续性、长期性和稳定性的服务
物业管理产品的主要表现形式是无形的服务,这是其区别于有形产品的一个重要特征。
无形服务一般没有流通环节,生产和消费处于同一过程,具有同步性;
无形服务属一次性消费品,服务一经生产即被消费,具有不可储存性;
无形服务主要通过人的行为来完成,不同的服务者即使经过最严格的挑选和培训,按照最严密的流程提供服务,也难免有不同的风格和效果,即所谓服务的差异性。
如何克服服务产品的无形性、同步性、不可储存性和差异性,以保证服务品质的稳定、可感知和高评价,始终是服务行业面临的永恒难题。
四、物业管理产品是基于物业共有部分而提供的准公共性服务
当不同的业主共同拥有一个建筑物时,物业产权的多元化要求每一个业主分散自行管理其专有部分,共用设施的社会化却要求集中统一管理共有部分,近代物业管理正是为了解决物业产权多元化和共用设施社会化的矛盾应运而生的。
因此,尽管我们认为广义的物业管理应当充分包容单一业主的管理服务活动,尽管我们鼓励物业服务企业根据业主的个性需求进行服务的延展和创新,但是我们始终不能忘记物业管理的存在本源和核心价值——基于物业共有部分的准公共性服务。
提供物业共有部分的准公共性服务,是物业管理的难点之所在,也是物业管理的专业价值之所在。
五、物业服务目标的实现必须辅助以管理的手段
服务是为满足他人的需求或实现他人的利益而开展的工作,具有顺从性;
管理则是为实现一定的目标而约束或限制他人的行为,具有强制性;
两种彼此矛盾和对立的行为在物业管理活动中得到了统一。
与其他服务行业相比,物业管理行业的准公共性,决定了不同的业主(客户)对物业服务具有不同的理解和不同的偏好,个别要求和偏好可能影响多数业主的利益实现,为了满足多数业主的共性需求,就必须约束和限制少数(或个别)业主的个性需求和偏好,在这种情况下,管理就成为物业服务的一个特殊而必备的手段。
同样,从物业管理的权利本源看,物业管理权来源于业主的建筑物区分所有权,建筑物区分所有权并不具备传统所有权的绝对性和排他性,单个业主所有权的行使是受到有条件限制的,业主对专有部分行使所有权,不得妨碍建筑物的安全,不得影响建筑物的使用功能,不得破坏建筑物的外观;
业主对共有部分仅具有按约定使用的权利,而不得以共有为名擅自占有、收益和处分;
业主不得从事任意弃置垃圾、侵占通道,排放大气污染物,施放噪声和违章搭建等行为,限制业主滥用物权,约束少数业主的不当行使建筑物区分所有权的行为,是物业服务之中的“管理”内涵。
从物业管理的权利让渡看,物业服务企业根据物业服务合约取得物业管理权,为实现合约目标,业主通常在物业服务合同中明确约定,物业服务企业有权采取必要措施制止业主和物业使用人违反管理规约和物业管理规章制度的行为。
最高人民法院在《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(征求意见稿)》的司法解释中,明确规定“业主委员会或者业主实施妨害物业服务企业对建筑区划内的建筑物及其附属设施和业主共同生活秩序进行服务和管理的行为,物业服务企业请求排除妨害,消除危险,恢复原状或者赔偿损失的,应予支持”,这同样印证了物业服务中管理内容的司法判断。
六、物业服务目标的实现受制于建设单位和业主的素质
高水平的物业服务是由优秀的物业服务企业、负责任的开发建设单位和遵守公共道德的业主三方面共同努力的结果,这可以称之为“物业管理服务的互动性”,也可以称之为“物业管理三方决定论”。
七、物业服务企业是人合公司,而非资合公司,其核心竞争力是人力资本
物业管理行业的劳动密集型特征主要表现在两个方面,一是物业服务企业主要是通过投入提供服务的劳动力来生产产品(服务)和创造产值(服务费);
二是劳动力成本在物业服务总成本中占据很大的比例(一般达到50%~70%)。
因而,从本质上看,从事常规业务的物业服务企业是人合公司,而非资合公司。
八、物业管理活动是建立在等价有偿基础上的市场交易行为
尽管我们认识到物业管理服务的准公共性,尽管我们把握了物业服务的管理手段,尽管我们注意到物业服务目标的制约因素,尽管我们强调物业服务中人力资本的关键作用,但是如果忽视了物业管理服务的商业特征,那么以上所有的分析都失去了存在的价值。
物业管理是建筑物管理市场化的产物,物业管理活动必须遵循市场规律,在等价有偿的基础上实现物业服务企业和业主之间的公平交易,物业服务企业的商业性和物业服务行业的市场化是物业管理可持续发展的经济基础。
综合上述物业管理行业的八大特征,我们可以概括出构成物业管理行业根本属性的六大基本要素:
(一)主体:
物业服务企业;
(二)客体:
业主(客户);
(三)对象:
物业(不动产);
(四)方法:
管理手段;
(五)性质:
准公共性服务;
(六)目标:
商业利益。
由此,得出以下结论:
物业管理的行业本质,是一种物业服务企业从事的以物业(不动产)为基础,以业主(客户)需求为导向,以管理为手段,以准公共性服务为核心产品的商业活动。
(三)物业管理的模式
按照《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)第八十一条第一款的规定:
“业主可以自行管理建筑物及其附属设施也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理”,物业管理的模式可分为由业主自行管理和委托物业服务企业或者其他管理人管理两种模式。
所谓业主自行管理模式,就是住宅小区的物业管理既不由房地产开发公司负责也不聘请社会上专门的物业服务企业负责,而是由业主自己打理。
这种方式在我国台湾地区的城市中比较普遍。
业主自行管理模式需要业主通过选举或聘任产生业主委员会,然后业主委员会按照物业管理法规和业主的具体要求由业主自己对房屋及配套设施,相关设备场地进行维修、养护、管理,并且维护区域内的环境卫生和秩序。
对技术含量高、维护间歇周期长的项目则可临时聘用专业人员进行维护。
业主自行管理的主体是业主委员会,由全体业主民主选举或公开聘任产生,代表全体业主的意愿。
业主自行管理的客体则具有较强的灵活性,对技术含量高、维护间歇周期长和业主具体化要求的客体可以灵活管理。
业主自行管理的管理机构可依据物业管理业务和业主的需求灵活设置,从而减少不必要的人力支出,节约业务成本和机构设置运行成本。
业主自治管理模式在实际运行中会存在若干障碍,如业主类似“散户”,凝聚力差、业主委员会缺乏监管、相关职能部门缺乏支持和理解等。
因此,业主自行管理模式尽管为《物权法》所提出,但其运行的理论和实践仍需进一步探索。
委托物业服务企业管理的模式是本书所讨论的模式,在前面已做过论述,在此不再解释。
需要提出的是,委托物业服务企业管理的模式受到《物业管理条例》的规范,而对《物权法》提出的委托其他管理人管理的模式在实践中却没有相关法律法规出台,但笔者认为,本书对物业管理及物业服务企业的论述原则上应该也适用于其他管理人。
专栏1-3对物业管理创新模式——信托式物业管理模式的思考
自2007年11月至2008年5月间,北京朗琴园小区成为北京首个启用信托模式物业管理的小区还不到半年,由于朗琴园小区业委会对物业管理费用监管不力,导致小区物业管理纠纷不断,小区陷入了严重的经济危机。
至此,信托模式并未带给朗琴园和谐、美好的秩序,而是因为众多问题一次次成为业界和社会关注的焦点。
由此,信托物业管理模式也引发了范围广泛的争议。
其实早在2005年,北京的NA-GA上院也曾尝试实行“信托式”物业管理模式,但在仅仅推行了“业主对物业服务公司的股权行使信托制”之后,就难以再推行下去。
之后,北京的金地格林小镇、优山美地小区也试图尝试引入该模式,均因无法操作而流产。
直到2007年11月,北京朗琴园小区业委会首次试水“信托式”物业管理模式,业委会辞退原物业服务公司后,与新聘用的嘉浩物业管理有限公司签署了“物业管理权信托”契约,成为全国首家采用“信托式”物业管理模式的小区。
时间作了最好的证明,朗琴园信托式物业管理带给业主和社会各界的并非是惊喜,而是一连串问题,以及问题背后的思考。
业主:
“信托式”物业管理模式没有建立业主监督机制,业主对于业主委员会的监督问题无法解决,而解决小区物业管理问题的关键在于构建业主自治机制。
身为业委会主任的中国社会科学院城市发展与环境研究中心的朱光辉认为,按照国务院《物业管理条例》的规定,业主委员会是业主大会选举出来的执行管理机构,但绝非是凌驾于业主之上的组织,还是应该在业主的监督之下开展工作。
在物业管理区域内,首要解决的应该是业主参与监督机制问题。
尤其是在信托模式之下,如果出现对于业主委员会的监督失控现象,后果不堪设想。
此外,朱光辉认为,信托涉及每个业主所有权的处分。
每个业主都需要进行授权来实现物权的让渡。
信托本身就存在经营风险。
如果业主共有部分的权利让渡给物业服务企业,而企业在经营过程中出现危机,相关财产是要被强制执行的。
这就出现了建筑物区分所有权中的共有权能不能被法院强制执行拍卖的问题,这里隐藏着巨大的法律风险。
法学专家:
北京大学法学院房地产法研究中心金锦萍博士认为,信托是一种处分行为,其最本质的特征在于信托财产的独立性,即这一财产要独立于任何主体。
所以作为信托财产的财产(或者财产权利)必须是可以转移和让渡的。
而“物业管理权”不能从业主的建筑物区分所有权中剥离出来,它不可分割,不可单独转移,因此不能适用信托的规则,违背了信托财产的独立性要求。
“信托式”物业管理模式是将信托和物业服务规则简单地套用在一起,实际上是混淆了两者不同的功能和目标。
专业律师:
北京市理格丰律师事务所律师郭玉涛指出,在朗琴园的个例中,规避了《物权法》、《物业管理条例》的规定,在引入“信托”概念的同时,偷换了一部分法律概念。
首先,在物业管理活动中,根本不存在所谓信托关系委托人。
因为对于公共部位,只有一个个业主具有所有权,也只有一个个业主具有将该财产权利信托的资格。
业主并没有把自己的这个财产权利转让给业主大会或者业主委员会,所以即便是业主大会也不能享有业主的财产权利。
业主大会根本不具有财产权,就不
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