拟任物业项目经理复习题.docx

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拟任物业项目经理复习题

拟任物业项目经理复习大纲

一、物业管理概论

1、什么是物业管理？

答：

物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

2、简述物业管理的起源和发展。

答：

物业管理起源于19世纪60年代的英国；发展于19世纪末20世纪初的美国。

中国物业管理起源于1981年3月10日，这是中国第一家物业公司，距近30年。

3、简述直线制的特点及优缺点。

答：

特点：

项目经理亲自执行全部管理职能，按垂直系统直接领导，只设职能人员和协助主管人员；优点：

集指挥和管理职能于一身，命令统一，责权统一，行动效率高；缺点：

横向协调配合困难，不利于沟通信息，有些问题各部门要向直线领导机构和人员请示报告后，才能处理，影响工作效率。

4、简述直线职能制的特点及优缺点？

答：

优点：

既能发挥职能机构专业管理的作用，又便于领导统一指挥。

缺点：

组织机构较为繁琐，不利于一专多能，人员相对臃肿。

5、如何按需设置组织机构？

答：

①管理对象：

a.规模b复杂的程度②管理要求：

a.专业化水平b管理水平③管理原则：

a统一领导b分级管理c精干高效.

6、物业管理分为哪几个阶段，包含的内容有哪些?

答：

物业管理的阶段包括：

（一）前期物业管理阶段；包括:

获取项目、前期介入和前期物业管理；

（二）物业管理阶段；包括：

正常期物业管理、项目更迭；获取项目需要：

时间：

获取招标信息——中标；主体包括开发建设单位和物业服务企业；内容：

（1）获取招标信息

（2）根据招标文件编制招标文件（3）制定管理方案（4）测算管理费用。

前期介入时间：

中标——入住；主体：

开发建设单位和物业服务企业，启主要内容包括：

（1）根据项目情况修改管理方案

（2）施工现场的跟踪（3）隐蔽工程的跟踪（4）销售中的物业培训（5）入住前准备。

前期物业管理：

时间：

入住——首次业主大会代表并签订物业服务合同生效之日主体：

开发建设单位、物业服务企业和业主；内容：

（1）管理方案的全面实施

（2）项目装修现场的全面管理（3）公共秩序维护（4）环境管理（5）设施设备的维护保养（6）公共事务管理（7）合同约定以外的服务。

物业管理阶段：

时间——签订合同——终止前；主体：

物业服务企业和业主；内容：

（1）管理服务方案的全面实施

（2）公共秩序维护（3）环境管理（4）设施设备的维护养护（5）公共事务管理（6）合同约定以外的服务；项目更迭：

时间、；公告发布——更迭；主体：

物业服务企业和业主；内容：

（1）公告发布

（2）相关部门预警（3）交接工作（4）服务项目更迭

论述题：

1、试述物业管理的内容。

答：

①招投标②前期介入③接管验收④入住⑤档案建立⑥基础服务⑦达标创优⑧关系维护。

2、试述物业管理项目组织机构的组建步骤。

答：

①根据物业服务企业中标的管理方案确定管理任务和组织形式；②确定项目管理的层次，设立职能部门与工作岗位；③确定人员、职责、权限；④由项目经理根据“项目管理目标责任书”进行目标分解；⑤组织有关人员制定规章制度和目标责任考核、奖惩制度。

二、内外部制度的建立

1. 简述物业管理制度建立的意义。

答：

①物业管理区域内法治化、规范化建设的需要。

②规范物业服务企业人员的需要。

③协调物业服务企业内部各部门的需要。

④规范物业管理区域内业主和物业使用人的需要。

⑤协调物业服务企业与社会各组织的需要。

2. 简述物业管理制度制定的原则。

答：

①依法守约的原则；②以人为本的原则；③严肃稳定的原则；④创新改进的原则。

3.  简述用物业管理制度做事、管人的重要性。

答：

①物业管理制度的学习、培训、教育从项目组件落实。

②项目各级管理人员做用物业管理制度做事、管人的模范。

③从项目组建起项目经理将制度落实作为头等大事抓紧。

④项目分包服务商的监控管理。

4.  简述物业管理制度依法守约的原则。

答：

依法：

遵循《物权法》、《天津市物业管理条例》、《天津商品房住宅维修基金使用办法》、发改委《物业服务定价成本监审办法（试行）》、《劳动合同法》等法律、法规。

守约：

开发商与物业服务企业签订的《前期物业服务合同》和业主大会与物业服务企业签订的《物业服务合同》。

5.  简述物业管理制度内部制度的内容。

答：

1、人力资源管理制度。

2、财务管理制度。

3、物资采购供应制度。

4、档案管理规定。

6.  简述项目应建立的应急预案。

答：

①消防灭火处置预案；②防汛抢险处置预案；③紧急停电事故处置预案；④紧急跑水、漏水事故处置预案；⑤电梯故障（困人）紧急处置预案；⑥气体燃料泄漏处置预案；⑦公共卫生突发事件处置预案；⑧地震紧急处置预案。

论述题：

1.  项目经理在项目管理应建立管理制度有哪些？

答：

1、内部制度：

包括人力资源管理制度、财务管理制度、物资采购供应制度、档案管理制度等。

2、外部制度。

3、综合服务管理制度。

4、共用部位房屋、外檐、道路等维修养护制度。

5、共用设施设备运行、维修养护制度。

6、公共秩序维护管理制度。

7、公共区域环境卫生清洁制度。

8、公共区域绿化养护管理制度。

9、各类应预案。

2.  如何发挥项目经理在物业管理制度中的作用？

答：

1、物业管理制度的研讨制定者⑴学习、熟知相关的法律法规和项目物业服务合同⑵理解项目物业管理服务方案⑶了解业主、物业使用人和物业员工、物业分包商的情况⑷关注各部门工作衔接，推行内部客户的理念。

2、用物业管理制度做事、管人的监督执行者⑴物业管理制度的学习、培训、教育从项目组建落实⑵项目各级管理人员做用物业管理制度做事、管人的模范⑶从项目组建起项目经理将制度落实作为头等大事抓紧⑷项目分包服务商的监控管理。

3、持续改进物业管理制度的完善修订者⑴加深对物业管理制度稳定性和动态性的关系理解⑵建立物业管理制度修订程序、公开、公平、严肃认真。

三、公共法和风险规避

1、简述侵权行为的构成要件？

答：

1.侵权行为；2.损害事实（即损害结果）；3.侵权行为与损害事实之间存在因果关系；4.过错：

故意或过失。

2、简述保管合同的法律特征？

答：

①实践性合同；②原则上无偿合同；③不要式、双务合同；④保管合同仅转移标的物得占有，而非由保管人取得所有权和使用权。

3、简要列举何种民事权益受到侵害，可依照侵权责任法要求行为人承担侵权责任。

（列举五种以上）答：

生命权、姓名权、名誉权、肖像权、荣誉权、隐私权、婚姻自主权、监护权、所有权、用誉物权、担保物权、著作权、专利权、商标专用权、发现权、股权、继承权等人身、财产权益。

以上权益受到侵害，可依照侵权责任法要求行为人承担侵权责任。

4、业主的建筑物区分所有权中共用部分的权利，简称业主共有权，根据物权法的规定，共用部分应当由哪几部分构成？

答：

1、区分所有权建筑物专有部分以外的其余部分；2、不属专有部分的建筑物附属物及附属设施；3、经区分所有权人约定供共同使用的专有部分与其附属物。

5、简述治安管理处罚种类？

答：

1、警告2、罚款3、行政拘留4、吊销公安机关发放的许可证5、对违反治安管理的外国人，可以附加适用掀起处境或者驱逐处境。

6、因扰乱体育比赛秩序被处以拘留处罚的，可以同时责令其十二个月内不得进入体育场馆观看同类比赛；违反规定进入体育场馆的，强行带离现场。

7、办理治安案件所查获的毒品、淫秽物品等违禁品，赌具、赌资，吸食、注射毒品的用具以及直接用于实施违反治安管理行为的本人所有的工具，应当收缴，按照规定处理。

。

8、违反治安管理所得的财务，追缴退还被侵害人；没有被侵害人的，登记造册，公开拍卖或者按照国家有关规定处理，所得款项上缴国库。

6、简述在保安服务中，为履行保安服务职责，保安员可以采取哪些措施？

答：

①查验出入服务区域的人员证件，登记出入的车辆和物品；②在服务区域内进行巡逻、守护、安全检查、报警监控；③在机场、车站、码头等公共场所对人员及其所携带的物品进行安全检查，维护公共秩序；④执行武装守护押运任务，可以根据任务需要设立临时隔离区，但应当尽可能减少对公民正常活动的妨碍。

论述题：

１、试论述车位的分类及所有权和相应情况下产生的车位费的归属？

答：

A：

车位的分类及所有权：

①规划内的可分为地下车位（库）和地上车位（车库）；地上车位（库）包括露天车位和专用停车楼、所等。

②规划外的由业主表决决定：

利用公共区域划分车位。

B:

车位费的归属：

①地上：

车位管理事宜是否列入物业合同，是否列支“车位管理成本”？

②地下：

属于开发商所有的车位，收益归开发商，但应缴管理费。

③楼梯建筑的一层或楼梯建筑的一层或某一层、某一部分的，或是一座专门的停车楼。

2、试述保管合同中保管人及寄存人有哪些义务？

答：

保管人义务：

1、给付保管凭证义务2、妥善保管义务3、亲自保管义务4、不得使用或许可他人使用保管物5、危险通知义务6、返还保管物义务；寄存人义务：

1、支付保管费（有偿保管合同）和偿还必要费用2、告知义务3、声明义务。

寄存贵重物品未声明的，保管人只负责赔偿一般物品的义务。

案例分析题：

王某2000年1月入住某小区，自入住之日起只向物业公司交纳了2000年1月至2001年1月的物业管理费，从2001年2月至今王某以物业公司服务不到位为由，拒不交纳物业管理费，物业公司也一直没有催收相关费用。

２００８年８月，物业公司准备维护自身权益。

问：

１、物业公司能否起诉王某要求其支付物业管理费？

答：

能

２、物业公司有权获得多长期间的物业管理费？

答：

近两年的

３、业主拒交物业费的，物业公司能否将电梯停运？

答：

不能

４、业主欠费将满二年时，物业公司可以采取何种方法以便中断诉讼时效，最大限度维护企业权益？

答：

《物业费追缴通知单》、《律师函》（均需业主签收）

四、物业管理专业法规

1、简述物业管理联席会议的召集部门及成员单位的组成？

答：

2、简述物业服务合同中约定的物业管理服务内容有哪些？

3、简述新修订的《天津市物业管理条例》确立了哪些新制度？

（至少写出五项）答：

①街道办新增为成立业主大会指导和备案部门。

②将第十一条修改为：

“下列事项由业主共同决定：

制定和修改业主大会的议事规则、制定和修改管理规约、选举业主委员会或者更换业主委员会成员、选聘和解聘物业服务企业、有关共有和共同管理权利的其他重大事项等人数和面积达到总人数和总建筑面积的二分之一；筹集和使用专项维修资金和改建、重建建筑物及其附属设施的总人数和总建筑面积的三分之二。

③改建、弓箭建筑物程序更加严格。

④业主可向法院申请和撤销侵权决定。

⑤业委会决定违法接到办事处有权撤销。

⑥物业由管理者变成”服务员“

4、简述新的物业管理服务标准分几个等级及每个等级的收费标准？

5、物业服务企业对逾期不交纳物业服务费用的问题如何解决？

6、物业服务企业应当向业主公示那些内容？

答：

1专项维修资金使用情况公示2利用共用部位、共用设施设备经营的收益情况公示3场位占地费的收取标准和使用情况公示4每年四季度将物业管理共用设施设备运行状况的报告，提交业委会，在物业管理区域内公示5实行酬金制的企业至少每季度向业主大会或全体业主公布一次物业费的收支使用情况6在物业区域内显著位置将服务内容和服务标准，服务项目和收费标准予以公布。

7、天津市目前对物业管理有那些备案程序？

答：

1、《天津市前期物业挂历备案程序》；2、《天津市物业服务和偶那个备案程序》、3、《天津市物业管理招投标备案程序》；4、《天津市协议选聘物业服务企业备案程序》；5、《天津市业主大会备案程序》；6、《外埠来津物业服务企业备案程序》；7、《天津市物业服务中介机构备案程序》。

8、天津市目前针对物业管理出台了那些示范文本？

答：

1、《历史管理规约》；2、《管理规约》；3、《天津市住宅前期物业管理合同》；4、《天津市住宅物业服务合同》；5、《天津市非住宅前期物业管理合同》；6、《天津市非住宅物业服务合同》；7、《天津市业主大会议事规则》。

论述题：

1、简述新修订的《天津市物业管理条例条例》突出了政府监管职能的作用。

赋予了街道办事处（乡镇人民政府）在辖区物业管理活动的哪十项监管职责？

答：

1负责组织、协调成立首次业主大会2