体育公园测算报告.docx

体育公园测算报告.docx

《体育公园测算报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《体育公园测算报告.docx（71页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

体育公园测算报告

第一章总论

1.1项目概况

1.1.1项目名称：

江北区石子山体育公园

1.1.2项目业主：

重庆市江北国有资产经营管理有限责任公司

1.1.3项目简介

石子山体育公园位于江北区石马河街道石子山村原磨盘山、孙家湾、吴家湾和堰塘湾社处，地理位置优越，交通便捷，总占地325亩，总建筑面积87624.67平方米，停车位690个，总投资4.8亿。

其中公建建筑面积20205.04m2，配套设施建筑面积51495.24m2，车库面积22397.11m2。

容积率0.30，绿地率38.62%。

公园由残疾人活动中心和残疾人体育馆、室内网球馆、中心广场地下商业用房、标准田径场、全民健身活动中心、室外游泳池辅助用房、室外运动场、公共厕所组成。

招商内容由三部分组成：

①纯商业用房部分，总建筑面积20718.43平方米。

②体育运动设施经营场地，包括：

全民健身活动中心、室外游泳池、室外田径场、室内外网球场、有盖篮球场、室外篮球场、攀岩场、滑板运动场、门球场。

③配套停车库，室外停车位223个，室内停车位467个，共计690个停车位。

1.2结论

经测算，本项目第1、2、3、4年分别亏损76.12万、96.71万元、102.96万元、124.87万元，第五年由于发生场地翻修费用，亏损255.38万元（其中：

场地翻修费用108.6万元），第6年亏损168.70万元，第7年开始亏损减少，第8年由于发生田径场翻修，亏损322.53万元（其中：

田径场翻修费用250万元），第9年亏损72.53万元，第10年亏损181.13万元（其中：

场地翻修费用108.6万元），第11、12、13、14年亏损72.53万元，第15年亏损181.13万元（其中：

场地翻修费用108.6万元）。

1.3建议

建议为保证本项目商业与体育场馆协调统一的统筹运营，体育场馆的“企业化经营、市场化运作的模式”是较优的选择。

要进行企业化经营，必须拥有独立法人资格的企业负责本项目的经营，针对本项目可以选择项目业主投资成立一个国有控股的管理公司，负责本项目的经营管理；也可以选择将项目委托、承包或租赁予专业公司进行经营管理。

鉴于后者对国有资产在过程维护和维修方面的管理难度，且容易影响体育公园的整体定位，我们建议项目业主投资成立一个国有控股的管理公司对该项目进行整体运营管理。

要进行市场化运作，必须适当的引进管理与外包。

针对本项目我们建议采取以下运作模式：

首先，清洁、安保属于劳动密集型工作，设备维护属于技术密集型工作，我们建议以上两种工作引进外包，可以请专业公司负责。

其次，本项目绿化面积较大，也体现了本项目的定位——全民健身，绿化主要发挥公益性，但维护成本较大，对经营企业形成负担，而不能带来直接效益，就从目前国内体育场馆经营状况来看，经营企业还很难有能力承担大面积的绿化维护费用，我们建议维护绿化成本由政府承担。

最后，本项目商业设计大部分属于地下商业，且项目周围（本项目商业辐射范围内）人气不足，2万方的商业没有专业公司包装运营，很难运营好，所以我们建议商业部分请专业公司包装运营，或外包予专业公司经营。

此外，在成立国有控股的管理公司的同时，我们建议引进职业化管理经理，以公司董事为核心，职业化管理经理为骨干，建立有效的管理团队。

第二章项目情况分析

2.1项目设计分析

2.1.1项目总平面图分析

本项目总占地面积216345.79m2（约325亩），总建筑面积87624.67m2，（含有预留体育馆建设规模1100m2），其中包括：

全民健身活动中心、残疾人体育馆、残疾人活动中心、室外活动场所等。

技术指标见表2.1。

序号

项目

建筑面积

单位

备注

1

全民健身中心

39093.93

m2

包括：

2个游泳池，32个乒乓球，18个羽毛球。

2

残疾人体育馆

29835.39

m2

3

残疾人活动中心

12297.61

m2

4

中心广场地下商业

2385.68

m2

5

标准田径场

1

个

6

室外游泳池

1

个

7

有盖篮球场

2

个

8

室外篮球场

3

个

9

室外网球场

4

个

10

室内网球场

2

个

11

室外乒乓球场

16

个

12

门球场

5

个

13

滑板运动场

1

个

14

攀岩场

1

个

表2.1总平面图主要技术指标

2.1.2全民健身活动中心分析

全民健身活动中心建筑面积为39093.93m2，地上三层，地下吊二层，其中：

吊一、吊二层有室内恒温游泳池2个、及相关设备及体育配套用房；一层为乒乓球馆及辅助用房，包含32个乒乓球标准场地；二层为羽毛球馆及辅助用房，包含18个羽毛球标准场地；三层为台球活动室及相关用房。

①吊一层拥有游泳池2个、相关设备用房及具有商业性质的体育配套用房7664.23m2，具有商业性质的体育配套用房主要包括体育俱乐部、体育用品商铺、健身俱乐部等，其面积详见表2.2。

序号

项目

面积

单位

备注

1

体育俱乐部

584.50

m2

平面图右下方天井右侧开始列表

2

体育俱乐部

331.76

m2

3

体育俱乐部

502.81

m2

4

体育俱乐部

770.37

m2

5

体育用品商店

107.63

m2

6

体育用品商店

127.24

m2

7

健身俱乐部

485.41

m2

8

体育俱乐部

500.23

m2

9

体育俱乐部

181.54

m2

10

体育俱乐部

131.97

m2

11

体育俱乐部

348.14

m2

12

体育俱乐部

531.55

m2

13

体育俱乐部

1021.64

m2

14

体育俱乐部

466.58

m2

15

体育俱乐部

475.66

m2

16

体育俱乐部

351.57

m2

17

体育用品商店

415.22

m2

18

游泳俱乐部

330.41

m2

17

合计

7664.23

m2

表2.2吊二层体育配套用房面积明细表

②吊二层中除相关设备用房外，拥有具有商业性质的体育配套用房6164.65m2。

主要包括体育俱乐部、体育用品商铺、健身俱乐部等，其面积详见表2.3：

序号

项目

面积

单位

备注

1

体育成果展示区

583.58

m2

平面图右下方天井右侧开始列表

2

体育成果展示区

331.76

m2

3

体育俱乐部

502.50

m2

4

体育俱乐部

938.80

m2

5

体育用品商店

214.89

m2

6

体育用品商店

127.24

m2

7

健身俱乐部

475.26

m2

8

体育用品商店

500.26

m2

9

体育俱乐部

218.97

m2

10

体育陈列区

349.81

m2

11

体育陈列区

531.58

m2

12

体育陈列区

466.90

m2

13

体育俱乐部

923.1

m2

14

合计

6164.65

m2

表2.3吊一层体育配套用房面积明细表

③一层平面图拥有32个标准乒乓球场地、2个台球活动室及相关设备用房。

其面积详见表2.4。

序号

项目

面积

单位

备注

1

棋牌室

72.32

m2

台球活动室为考虑商业出租性质

2

台球活动室

542.14

3

台球活动室

330.17

4

合计

944.63

m2

表2.4一层体育配套用房面积明细表

④二层拥有18个羽毛球标准场地，1个乒乓球活动室，1个健身室，1个棋牌室。

其面积详见表2.5。

序号

项目

面积

单位

备注

1

乒乓球活动室

263.72

m2

2

健身室

341.58

m2

3

棋牌室

74.50

m2

4

合计

670.8

m2

表2.5二层体育配套用房面积明细表

⑤三层平面图拥有2个台球活动室，一个VIP台球室，2个棋牌室。

其面积详见表2.6。

序号

项目

面积

单位

备注

1

台球活动室

276.62

m2

无

2

台球活动室

579.52

m2

3

VIP台球室

120.99

m2

4

棋牌室

55.03

m2

5

棋牌室

148.87

m2

6

合计

1181.03

m2

表2.6三层体育配套用房面积明细表

小结：

全民健身活动中心中，可实现收益的部分为游泳池、乒乓球场地、羽毛球场地及具有商业性质的体育辅助用房（以下称“**层商业”）。

全民健身运动中心可实现收益部分见表2.7。

序号

项目

面积或个数

单位

1

游泳池

2

个

2

乒乓球场地

32

个

3

羽毛球场地

18

个

4

吊二层商业

7664.23

m2

5

吊一层商业

6164.65

m2

6

一层商业

944.63

m2

7

二层商业

670.8

m2

8

三层商业

1181.03

m2

9

商业合计

16625.34

m2

表2.7全民健身活动中心可实现收益部分表

2.1.3残疾人体育馆分析

残疾人体育馆总建筑面积29835.39m2，地下两层，地上三层。

地下为两层为车库及设备用房，负一层拥有车库207个，负二层拥有车库203个，一层为篮球比赛场馆及比赛配套用房，二层为看台及比赛配套用房，三层主要为设备用房。

各层平面分布图见附图。

残疾人体育馆地上部分不属于本项目业主招商范围，且地下负一层车库不属于本报告测算范围。

（地下负一层车库可能由重庆市残疾人联合会管理。

）

2.1.4残疾人活动中心分析

残疾人活动中心总建筑面积12297.61m2，地下一层，地上五层，地下一层为商业及车库用房（车库57个，商业面积见表2.8），一层为会议室、餐厅等，二、三、四、五层为办公室及客房，共拥有38间客房（二、三层各10间客房，四、五层各9间客房），每间客房约30平米左右，地下为商业，商业面积为2088.65m2，详见表2.8。

序号

项目

面积

单位

备注

1

商店

176.30

m2

平面图右下入口右侧列表。

商店沿防火分区布置。

2

商店

178.55

m2

3

商店

178.56

m2

4

商店

201.52

m2

5

商店

241.97

m2

6

商店

183.36

m2

7

商店

195.60

m2

8

商店

123.55

m2

9

商店

192.87

m2

10

商店

215.04

m2

11

商店

201.33

m2

12

合计

2088.65

m2

表2.8残疾人活动中心商业店铺面积表

残疾人活动中心地上部分不属于本报告测算范围。

（残疾人活动中心由重庆市残疾人联合会管理。

）

2.1.5中心广场分析

中心广场地下商业用房及设备用房总建筑面积2385.68m2，其中商业面积为2004.48m2，详细面积见表2.9。

序号

项目

面积

单位

备注

1

商店

256.56

m2

平面图自左向右列表。

2

商店

247.41

m2

3

商店

247.41

m2

4

商店

251

m2

5

商店

251

m2

6

商店

247.37

m2

7

商店

247.29

m2

8

商店

256.44