购房合同放在哪Word文件下载.docx

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所以，在这段时间，你买房子，决定贷款，一定要快，据说以后可能一折都不打了，这样就算你买房子比别人少了100元/平，但是银行贷款算下来，你实际还贵了50元/平，其实这很不划算的！

　　二、选择还款方式

　　也许很多没买过房子的人，都不知道还银行贷款还有方式可以选的。

其实我也是在看房的时候听售楼小姐说的，当时她很含糊，我觉得这里面肯定很有点猫腻，就会去上查了资料（没办法，家庭条件有限，能够省一点就省一点）。

前几天去办了银行贷款，也选了还款方式，也写下来给大家参考！

　　1、等额本息还款。

其实，你在看房子的时候，售楼小姐给你算的都是这种，因为每月还款数额固定，而且相对于另一种方式，这个金额更小，更容易被买房者接受。

但是你们知道这个的真实还款情况是什么样吗？

以贷款20年，贷款20万元，算下来月还1300元月还款为例：

每个月还银行1300------其中，800元是利息，500元是本金。

也就是说，你还的钱，大部分是银行利息，而本金还的较少。

到了还款期限一半的时候（比如是20年还，你已经还了10年了），利息已经在前10年还的差不多了，但是你的本金还有很大部分没还的，这些是必须还的，即便你10年后条件好很多了，可以提前还了，但是后面的基本是本金，利息很少，你提前还已经没有什么意义了。

你在银行，基本只跟你说这一种，因为这样，银行的利益才会最大化。

大部分家庭，既然贷款20年，不可能会在很短几年就还完，但是10年后一般能还完，这样，银行的利息收益会减少很多，所以，他们这种方式让你前10年都在还利息，而本金基本没怎么减少。

就算你有钱了，再还，银行的利息都收入了绝大部分了，你提早还对银行没什么损失。

　　2、等额本金还款。

我发现一个问题，就是，银行不会主动提出有这种还款方式。

基本都只说前一种。

还好我之前了解过，就提出要还等额本金模式。

这个还是以贷款20年，贷款20万元，算下来月还1600元月还款为例：

每月还的钱要比等额本金多300多元。

其中-------900元是本金，700元是利息，本金支出比利息高，第2个月开始，只还1597元，因为本金上月换了900元，这月利息重新计算，要少3元的利息，以此类推。

越到后面还款压力越小。

而最重要的是：

当你要提前还款的时候，比如5年后，因为你选择的方式，本金还的更多，这个时候本金已经相对上一种方式要减少了许多，提前还款的本金部分冲抵的更多，这样重新计算利息的时候要少许多利息支出（每少一年都是近万的利息）。

而且就算不提前还，这种方

　　式，还20年，也要少还1万5左右的利息！

只是前期压力较大！

但是为了长远的利益！

作为我们这种一般阶层的人，购买房子是大事情。

所以，尽量多算一下，既要在买房子的时候尽量杀价格，在签定合同后，一定要在银行贷款这方面多研究一下。

其实这样算一算，银行贷款这方面，你合理分配，可以节约2-3万元的利息支出甚至更多。

折算成房价，就是少了300-400元/平！

　　买房签合同注意事项

　　1买房签合同注意事项之五证

　　五证，一个是建设用地规划许可证，第二是建设工程规划许可证，第三是建设工程开工证，第四是国有土地使用证，第五是商品房预售许可证，简称叫“五证”。

其中前两个证是由市规划委员会核发的，开工市是由市建委核发的，国有土地使用证和商品房预售许可证是由市土地资源和房屋管理局核发的。

那么怎么样看待“五证”？

交给您一种方法，这五证最主要的应该看两证，一个是国有土地使用证，一个是预售许可证，这两种要核发，看准确了，一般原则上就没有问题，特别是预售许可证。

特别要提醒的是，购房者在查看五证的时候一定要看原件，复印件很容易作弊。

签合同前，要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺利的办理产权证。

　　买完房以后还要查验或者叫验收“两书”。

什么是两书呢，两书是开发商在竣工验收合格时通知购房者入住之后提供的两份法律文件，一个是住宅质量保证书，第二是住宅使用说明书。

住宅质量保证书通常包括工程质量监督部门核验的登记，在使用年限内承担的保修责任，正常使用情况下，各部件的保修期，比如说防水是三年，墙面、管道渗漏是一年，墙面抹灰脱落是一年，地面大面积起沙是一年，包括供热供冷系统等设备，卫生洁具、开关等等。

其他部位或者部件的保修时间可以由房地产开发商和用户约定。

　　住宅使用说明书，通常应该包括开发单位、设计单位、施工单位、委托监理单位、住宅的结构类型、装修装饰注意事项、上水下水、电、燃器、消防等设施配制的说明，以及门窗类型使用事项，配电负荷，承重墙、保温墙、阳台等部位需要说明的问题以及其他需要说明的问题。

生产厂家另有说明书的，应附于住宅使用说明书里。

　　也就是说一个房屋完整的法律文件在购房的过程中应该查验五证，同时收房子的时候应该有两书。

还有更重要的是产权证，拿到产权证，整个购房所有的法律文件就应该算齐备了。

在购房的过程中还涉及到一个问题，在有些情况下，在什么情况下签订房屋的限售合同，在什么情况下签订预售合同。

限售合同是你想买的房屋已经竣工验收并交付使用了商品房，这个时候开发商和购房者签订的是房地产的限售合同。

如果你购买的房子尚未竣工验收，就是期房，这个时候签订的是房屋的预售合同。

　　买房十大注意事项

　　当前商品房销售过程中，陷阱多多，风险多多，令人防不胜防，很多购房者深感无奈，不知所措。

下面提供一些经验,让大家避开购房陷阱的十大绝招。

　　一、查验对方身份

　　签订购房合同之前，要明确商品房真正的产权人是谁，它是购房合同的主体。

法律规定不具备主体资格的人签订购房合同是无效的，所以，合同的出卖人应当是该楼盘的开发商。

如果开发商委托中介机构签约，该中介机构应当具有相应资质和经营资格，并有开发商出具的授权委托书，才具备签约的资格。

　　二、审查有效证书

　　商品房预售和销售必须应当具备“五证”，即《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程许可证》、《商品房预售许可证》或者《商品房销售许可证》。

尤其是《商品房预售许可证》，它是购房者必须审查的最重要的文件。

缺少上述文件，则该商品房不具备销售条件。

　　三、确保买卖安全

　　除了具备上述“五证”之外，法律规定，被查封、被抵押和已销售而未经原买受人同意的商品房是不能销售的，否则，买受人则面临巨大的风险，直至财房两空。

所以，在购房前应当到有关部门查清所购商品房是否已被查封、被抵押或者已被销售，以确保交易安全。

　　四、约定定金规则

　　目前商品房买卖的通常做法是购房者买房时先签订认购书并且支付定金，然后才签订购房合同。

由于购房者事前没看到合同，在签约与不签约之间陷入两难境地：

不签吧，担心定金被没收；

签吧，合同中陷阱多多。

因此，建议购房者采取以下办法：

1、在审查购房合同，确认没有问题之后才交定金。

2、不签认购书，直接签订购房合同同时支付定金。

3、在认购书中写明如果双方就商品房买卖合同协商不成，出卖人必须向买受人退还定金。

　　五、完善合同条款

　　现在的购房合同是由国土房管局印制的标准合同，相当一部分内容已经用铅字印制好了，另一部分留空白，由双方当事人协商一致后填写。

建议购房者认真仔细地阅读、审查合同的每一条款，并做好以下工作：

1、对标准合同印制好的内容，一般不作很大修改，但并非不能修改，只要当事人认为不合理，就有权修改。

2、对于标准合同已印制好的选择性条款，购房者可以根据自己的实际情况选择对自己最有利的约定。

3、对于空白部分，不能由出卖人预先填好内容，然后要求买受人全盘接受，因为这是非常不合理的。

正确的做法应当是双方当事人就合同的每一条款协商一致。

4、对于双方不能协商一致的条款，应当做好记录，由双方签字确认，这是双方不能协商一致的书面凭证，如果买卖不成，购房者可据此索回定金和已付房款。

篇二：

签订购房合同后的权利（购买首套房必看,银行按揭必看）

　　在签订商品房买卖合同时，因为买卖双方在专业知识上信息不对称，有时买方并非出于本意或者不知道如何把握合同，以致最后在合同履行中处于被动地位。

　　购房者在签订《商品房买卖合同》前，应对合同条款及专业词语仔细阅读、理解，必要时可向房地产专业律师以及房地产开发主管部门进行咨询。

　　就合同主要条款说明如下：

（1）关于房屋面积方面的条款。

　　商品房以建筑面积计算房款，建筑面积由套内建筑面积与分摊的共有面积两部分成。

应在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有面积多少，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差的处理方式。

　　目前交付房屋时，往往建筑面积增大，且不超过3％，但套内建筑面积减少，公摊面积增大。

为避免此种对买房人不利的情况出现，合同中有必要约定套内建筑面积不得减少多少，公摊面积不得增大多少等等，比如：

2％，并约定超出此范围怎么办，退房或不退房；

退房包括哪些费用，不退房如何承担违约责任等。

　　另一种按套内建筑面积计算房款，套内建筑面积与合同约定不符时，一般按照最高院司法解释确立的一般原则即是否超过3%处理。

（2）关于价格、收费、付款额同的条款。

　　价格条款应比较明确，应有细项约束发展商不得随意加价，不应包括其他各种不合理费用。

在付款方式条款中，应明确、详细规定付款方式，如缴纳定金的时间、数额、分期付款的步骤、时间、数额等。

　　可注明买方在合同生效的几天之内向金融机构申请贷款，如果不能通过的话，买方可以取消合同，全数取回定金。

建议买方无论有无贷款的必要，最好争取加入此条款，达到留给自己一个冷静期的效果。

　　（3）关于房屋质量的条款。

　　购房者在签合同时一定要详细地把质量要求写进合同。

如：

卧室、厨房、卫生间的装修标准、等级；

建材配备清单、等级；

屋内设备清单；

水、电、气、管线通畅；

门、窗、家具瑕疵；

　　房屋抗震等级等质量要求都应涉及到。

合同中还可以规定房屋的保质期、附属设备保持期等。

双方合同中表述为“大理石地面、花岗石外墙与进口洁具、厨具”，而实际入住时业主发现，大理石地面材料实为人造大理石，而进口洁具、厨具实际上是国内产品，只是贴上外国商标。

在案件审理时，开发商使用人造大理石没有违约，因为当初在签合同时并未讲明一定要天然大理石。

而进口洁具是合资厂生产，确是外国品牌，也符合约定。

当然，使用这些产品使造价和装修档次与业主所想象的差距较大。

对这种装修条款约定不明确，双方解释条款意见不一的情形，对格式条款按《合同法》有关规定以不利于合同提供方即开发商的解释为准。

有些购房人认为，商品房竣工后已经过政府主管部门组织的竣工验收，验收合格后才允许交付使用，因此商品房不应当出现质量问题。

而且还有《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，这两书已对商品房质量的细节作了规定，因此也就没有必要在合同中约定商品房的质量问题。

但事实并非如此。

　　商品房竣工验收是以抽查的方式进行验收，因而不能保证每一套商品房的质量都合格，而且竣工验收的质量标准和购房人所希望的质量要求也可能有差距。

至于《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》关于房屋质量的规定，都是由开发商拟订，侧重保护开发商的利益，因此有必要在购房合同中约定房屋的质量问题。

　　墙体、地面、顶棚平直度，顶棚、厨房、卫生间防水情况，表面裂缝等进行必要约定。

　　（4）关于售后物业管理的条款。

　　这是购房人在签合同时容易忽略的内容，要注意防止物业管理公司变更物业费。

　　自20XX年6月1日起施行的《商品房销售管理办法》第十三条规定：

“商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业管理企业的，买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议。

”

　　但是，在实际签约时，很多房地产公司不同意在订立商品房买卖合同时与买受人签订有关物业管理协议。

对此，买受人应该据理力争，防止交房时物业公司变更物业费。

　　（5）关于履行合同的期限和方法的条款。

　　应写明房屋交付的日期，房屋价金的交付日期、金额和方法。

例如交付房价款，是一次付清，还是分期付清。

　　（6）关于产权登记的条款。

　　由双方依规定的日期会同办理，或委托代理人办理。

在办理产权过户手续时，卖方应出具申请房屋产权移转给买受人的书面报告，以及缴纳的税单。

　　按照《商品房销售管理办法》的规定，约定办理产权证的期限应为60日。

但是，实际签约时，出卖人往往将此期限延长，通常有90日、180日等等。

买房人应力争在合同中，将出卖人为买受人办理产权证的期限约定为60日，不宜太长。

如果此期限时间过长，如：

365天以上，表明此项目的土地或房屋很可能被设定了抵押担保，短期内不能解除抵押，对买受人采用公积金贷款和尽快取得房产证有很大影响。

　　（7）关于税费负担的条款。

房屋买卖中应缴纳的一切捐税、费用，应按法律规定，各自承担，并明确载入合同。

　　（8）关于违约责任的条款。

　　包括出卖人逾期交付房屋应负的责任，或不能或不履行交付房屋应负的责任；

买受人逾期付款应负的责任，以及毁约不买应负的责任等。

房产销售合同有关违约责任的条款一般都有“销售方遇不可抗力导至逾期交房，不承担责任”这样的表述。

根据我国《民法通则》第一百五十三条规定，“不可抗力”，是指不能预见、不可避免并不能克服的客观情况，如地震、火灾、战争等。

依照此规定，房产买卖合同中设定有关了延伸、扩张。

但售房方不能把发展商自己的过错，如：

对市场判断不准确投资失误、项目设计不周密修改方案等因素归之为不可抗力，同时也不能把应该预计到而没有预计到的季节影响、上级行为、政府行为等因素归之为不可

　　抗力，从而免除自己理应承担的违约责任。

因此签订合同时，应特别注意“不可抗力”在合同中是如何界定的。

　　现在开发商在购房合同中，关于逾期交房的违约责任一般约定为每迟延一日承担全部房款万分之二或三的违约金。

这个违约金的比例偏低，与支付房款的银行贷款利息相当，违约金的惩罚性体现不够，买房者应争取提高该比例，可以考虑在千分之至1之间。

　　（9）关于不可抗拒力。

　　签订合同时，注意“不可抗力”在合同中是如何界定的。

　　“不可抗力”指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况（仅指自然灾害，不包括政府行为或社会异常事件）。

任何一方不得就此做扩大解释，否则，该解释不具有约束力。

并应约定一个告知期限。

　　出卖人有时提出以下免责条款，买受人最好不要同意：

非出卖人原因，有关部门延迟发出有关批准文件的；

施工中遇到异常恶劣天气、重大技术问题不能及时解决的。

　　7、补充协议别嫌烦

　　《商品房买卖合同》补充协议内容一般包括付款方式、房屋平面图、公共面积与公用房屋分摊面积说明、装修标准、迟延交房特殊原因的说明、公建配套设施以及花园绿地的权属、物业管理等。

建议购房者在签约时一定不要局限于格式条款的内容，对有损于自己利益的条款要与卖方协商重新拟订，对遗漏的事项要加以补充。

　　买受人在签订合同时一定要将自己与开发商所约定的事项在合同中加以体现，只有这样才能在日后发生争议的情况下，有据可寻，最大限度地维护当事人的合法权益。

买受人尽可能要求开发商提供电气、供水、供暖以及其他线路和装修的平面图。

这既是购房人的一个基本知情权，也是今后解决争议的主要依据。

　　房屋平面图作为合同的附件一，是当事人意思一致的表示，也是日后发生争议的解决依据。

由于刘先生在签订合同时并没有仔细审查自己合同的附件，所以并没有意识到开发商所提供的房屋平面图与双方实际约定的并不一致，并且存在许多缺陷，而当双方发生争议时，起到证据作用的却只能是合同附件中的平面图，所以，希望广大消费者在与开发商签订商品房买卖合同时，一定要仔细审查房屋平面图的方向、尺寸、比例等具体细节是否在图中标明。

避免商住混用引发纠纷。

随着商品房的交付使用，因商住混用产生纠纷的现象时有发生，可在合同中约定出卖人保证本幢商品房只作为住宅出卖，不得作为商业用房出卖，否则承担违约责任。

　　约定“五证”复印件的真实性，否则开发商应承担相应的责任选择卖方出示《建设工程竣工验收备案表》作为房屋交付的条件。

交房时出示实测面积。

　　从市场的角度来说，适销对路的产品供不应求，仍处于卖方市场，卖方就会利用市场的优势，在履行合同的过程中不做出太多让步。

至于市场需求少或积压商品房，因存在这样那样的问题，卖方宁死也不肯让步。

从司法的角度看，房地产市场刚刚形成并高速发展，立法者、管理者从观念上和实际操作上都不能适应房地产市场快速发展的需要，且又无经验及先例可循，导致立法和管理相对于房地产业的快速发展来说比较滞后；

在几种因素的综合作用下，短期内买方与卖方是无法抗衡的，无法达到权利义务趋向于真实一致。

那么在这种买方明显处于弱势及不利的情况下，怎么能尽最大可能为自己争得一些应属于自己的但实际上却被侵犯或被忽视的权利呢？

　　买方聘请律师帮助签订购房合同的，在就合同条款进行协商、谈判的时候，买方要与自己的律师站在一个立场，要表示出对律师的高度信任，这样才有利于争取到最大的合同合法权益，最大程度减少合同内容不利于买方甚至对买方不公的结果。

在开发商表示不签就算了的情况下，即使你很想买这个房子，你也要沉着，不要轻易放弃律师为你提出的谈判条件，要知道很多谈判不是一蹴而就的，要有各自争取的过程。

　　篇二：

购房合同什么时候给

签购房合同要注意什么

　　怎么签购房合同签购房合同要注意什么

　　问帮手给我写信rss订阅邮件订阅257人关注站承诺：

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　　在对意向购买的商品房的性价比、内外部环境、生活便利度、所聘物业公司等等方面都比较满意的情况下，我们要做的就是签合同了。

　　现在购买商品房所使用的合同是统一文本，合同中对一些商品房买卖的共性问题已经做出了具体的约定，在一些具体问题双方达成共识的情况下可以放心签署。

今天我们主要讨论的是“商品房买卖的个性问题”即“购房合同中的补充协议”。

千万不要认为既然正式合同已经签过了，“补充协议”就可有可无了。

其实，“补充协议”是对“主合同”中的一些未提及的、模糊不清的问题一些的具体约定，也是我们用来最大限度地保护自己合法权益的重要手段之一。

　　下面，我就把签署“补充协议”中的一些经验与大家分享一下。

　　一、产权问题：

　　所购商品房一定是“大产权”这点应该不必再说了。

我们这里讲的是应与开发商具体约定办好“产权证”并交付到业主手中的时间。

一般来讲，在“主合同”中对取得产权证的时间都有具体约定，但是在未如期取得产权证的情况下对业主的权益保护力度存在明显欠缺。

所以，我们应在“补充协议”中做出更确实的约定如下。

　　1、应对取得产权证的具体日期做出明确规定。

如20XX年2月18日。

　　2、注明如果在上述规定日期未能取得房产证应视为“房产证无法取得的开发商一方的单方面违约行为”。

　　3、对于此项“开发商的单方面违约行为”业主有权选择退房。

开发商必须在15个工做日内（业主可自行商议）退还所有业主已交纳房款。

　　4、业主退房时如该房产价格已经上涨应按照上涨后的实际价格清退购房款项。

　　5、除了退还房款以外开发商还应对业主已发生的银行利息、装修费、误工费等款项进行赔偿（金额按具体情况协商）。

　　二、所购房屋的质量保证：

　　1、墙体平直，无非设计性的起鼓、凹陷和裂缝。

　　2、房屋顶部防水性能良好无水渍、厨房和厕所防水无缺陷、各上、下水管、口与地面结合处无渗、漏水现象。

　　3、公共管线不从室内通行，如不可避免应不裸露及保证室内表面完整、平滑。

　　4、水、电、天然气、电话、络等均可正常使用。

其中具体约定好水、电、天然气的具体开通日期。

　　5、公共区域（绿地、会所、停车场等）的建设完成日期。

约定开发商不得擅自更改其使用用途。

　　6、买受人有权聘请有资质的机构入户对所购商品房的实际面积进行测量。

如果测量结果与开发商的测量结果有差异，有权提请法院或有关机构进行最终裁决。

　　三、开发商所赠送的面积（花园、露台等）应将具体位置、面积、使用年限、装修标准在“补充协议”中详细阐述并注明使用权（或产权）。

　　四、交房条件约定：

　　1、开发商在交房时应出具该商品房实测面积、《北京市建设工程竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

　　2、在交房时所交房屋达不到“主合同”或“补充协议”约定标准的情况下，业主有权拒绝收房。

　　3、在交房时所交房屋达不到“主合同”或“补充协议”约定标准使交房期限后延的情况下，开发商应依据“合同”中的约定对业主进行赔偿。

　　4、如在规定的时间内仍然达不到约定的交房标准，购房人有权单方解除“合同”。

开发商应支付给业主的违约金和其它因无法收房入住发生的损失（双方应事先对违约金及相关损失的具体数额达成一致并体现在合同中）。

　　5、收房时应交纳的费用。

　　以上是我在签署“补充协议”中的一些经验，有一些具体情况还需朋友们根据自己的特点做出具体的分析。

总之希望大家对“补充协议”引起充分的重视，避开合同陷阱，最大限度地争取到自己应得的合法权益。

　　购房律师作客新浪谈如何签定购房合同（实录），或许对我们大家有点帮助

　　主持人：

各位友大家好，今天是新浪房产购房者俱乐部系列讲座第一讲，我们有幸请到北京市广盛律师事务所陈玉萍律师和大家谈一谈怎样签订购房合同和补充协议，希望使你的购房过程少走一些弯路。

下面，请陈玉萍律师开始本次讲座。

　　陈玉萍：

大家好。

今天我第一介绍购买之前签订的合同，一个非常重要的一点，在你定下这个房子，并且交了一定数额的定金之后，开发商会跟你签订一个定房书之类的东西，这时你要要求开发商给你提供一个商品房买卖合同和补充协议的范本，拿到之后，有比较充分的时间对相关的条款进行研究，确定与发展商在签合同过程中的一些重点方面，做好签定合同的一些准备工作。

　　第二，在签定合同之前，要再次审定房地产项目的相关证件，象项目的土地使用证、销

　　售许可证之类的，签定合同时，要再次对这些证件进行审核，这些证件主要包括土地使用权证、建设规划许可证、建设用地许可证、建设开工许可证，最重要的一个就是北京市商品房的销售或者预售许可证，按照北京市的相关规定，销售许可证的证件原件应该在售楼现场悬挂，可以在售楼现场看到证件的原件，如果你看到这个项目是现房，开发商跟你说这个房子不需要办理销售许可证，应该要求开发商给你出示其他的一些证件。

销售许可证如果你看到原件，还可以通过上查询销售许可证的号，是不是跟审批的范围