东莞市城市更新前期服务商实务要点docxWord文档下载推荐.docx
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前期服务商
合作意向方
正式合作方
综合服务商
前期服务商适用范围
村企合作单一主体挂牌招商
I前期服务商指引主体
村集体招引流程…方案编制环节
•按照集体资产管理规定衣决、公示
'
•(常平.茶山:
重大事项)
•莞城街道是向有关部门申请初审,
初审后上报城市更新小组审核,通过后报街道领导班了成员会议审议,街道办进行民主决策衣决:
:
<
J
•常平报镇党委政府联席会议审议•茶山报镇领导班了会议审议
|•万江街道报街道党政联席会议审议
I•长安镇报镇党政人人班了会议审议
I•樟木头报党政领导班了联席会议审议
I•莞城街道报街道领导班了成员会议审
I议
人J
I资质条件
集体经济组织公开招引前期服务商
政策熟悉程度
企业实力
资信情况
企业对省、市'
三
旧”改造政策认知。
理解与执行力的
熟悉程度
注册资金、融资实力、城市更新相关项□开发经验、数
量等
纳入人民法院、失
信中国失信名单的
不得报名参与
南城街道例外要求
莞城街道例外要求
企业原则须为东
莞市城市更新协
会会员
同一服务商不得在
南城街道开展超过3
总项LI(已完成除
夕卜)
报名企业能否使用股东的资质条件?
V丿
I村集体招引流程…公式、报名阶段
I村集体招引流程…集体决议阶段
尿地社区.集体:
3个连续日
民主表决确认前朋服务商
公告确认前期服务商单位
名单
I公価何:
1
»
市政府:
不少于I
15日
例外規定:
南城:
不少于5个I工作日I
I莞城:
不少于5个I!
自然日
\长安:
5个自然日)
确认帰终前期服务商
X选定方式
家报名企业符合条件
可以直接确认(常平镇.长安镇);
经股东大会或股东代表会议表决可以直接确认(茶山镇、南城街道、樟木头镇、莞城街道)
於或两家以上报名企业符合条件
常平镇、:
茶山镇、:
南城街道、:
长安镇.j樟木头镇、i莞城街道:
均有规定:
召开股东大会或股东代表会议进行表决,产生了超过三分之二股东或股东代表企业投票数的企业,则确认其为前•期服务商。
各企业获取投票数不足三分之二
选取第一轮投票数较多的两家企业进行笫二轮表决,第二轮表决票数较多的企业确认其为前期服务商
I村集体招引流程-集体决议阶段
民主决策要求
《东莞市农村(社区)集体资产管理实施办法》(东府
(2018)40号)
•股东大会:
有选举权股东的半数以上参加(或者三分之二以上的户
代表参加),经到会人员的半数以上通过
•股东代表会议:
三分之二以上股东代表参加会议,到会股东代表
的三分之二以上通过
•镇街应派员列席集体经济组织股东大会或股东代表大会,儆好录
影录像
I村集体招引流程“签约阶段
茶山镇
镇领导班子会
议审议
南城街道
签订前报司法分
局,街道农资管
理部门审査
民上决策程序
相关材料上报
农社资办审查
樟木头镇
征询司法机
构或顾问
莞城街道
莞城司法分
局作司法审
杳
签订后
I前期工作费用
专业机构技术服务费用
♦土地权属调查:
含土地权属调查、房屋测绘等;
♦规划研究费用:
包括改造片区概念规划、更新单元划定与研究成果等;
♦评估费用:
主要为政府及村集体收益评估、项目投资与风险评估等。
(常平、茶山、南城、樟木头镇、莞城街道以及长安镇均有类似规定,另长安镇称之为技术类费用)
♦主要为执行前期服务工作过程中产生的各种不具备法定收费标准的一般服务费用,包括但不限于意愿征询、编制拆赔、综合收益和招商方案文稿、一般咨询策划等工作产生的其他所有费用。
(长安)
I委托第三方专业机构
整个服务期间,前期工作涉及釆购、南城街道—招标、委托第三方开展工作的,服
务商不得以其名义开展
I莞城街道、常赣
I茶山镇
招引方案
通过镇农村集体资产交易平台确定专业技术队伍,所产生的费用由前期服务商垫付并作技术跟进。
可以由前期服务商通过委托有相应资质的第三方机构开展,选定第三方机构时需经相关职能部门核准同忌O
大部分规定了前期服务商自行实施或委托第三方实施,小部分是没有进行明确委托主体,但都规定了前期费用由前期服务商垫付。
前期工作费用结算
创昨分罰杠吹自行招引)
沬成I力推进的镇匕所底村各原担50%(政府奶)/自行承担(村集体自行招引)
完成仝部不曲产权益收购创期舷两星删K务费及垫何费由政府先行垫何;
末能完应仝潮不血厂权益吹划尬从收购保证金中111號不咼丁保证金的10%用丁支付剣时;
牌阶轻未能确认收脚丰体的前期08务商自行桑袒
政府采対或加方式委托的.囱融谄办自行承担;
集体经济组织自石公开招引血由集体经济组织收事弁配的货币收益后支何。
谁委托.谁支付;
更新单元内涉及的国有建设用她,前期工作相关费用由该不动产权利人按土地面积或其他可单独孩锌的星数占比分雄。
••込"
•、£
•.、“•,,—••=•一*“匕;
•、••兰:
谁委托.谁支付:
可聘请第三方令业机勵遊行徐緒貝形戍掖古,舗认后支付拜版俱住馬规划逢设局.农林水务局备案。
曲中标合作改迭主体的企MWH0个工作日内支何
吹目成】力魏,政府土地出让收益的货帀收益中支付(政府采痢)/集体分配的货币I
支付(村年体分开招引);
填目未成切惟进,繭期自行承担・
履约管理
•自确认为前期服务商之日起
年内不得参与同一社区内其他项
I」前期服务商的竞选(含联合体
方式)
•每季度向城市更新办报送工作
进度
•考核不及格的进行通报并限时3
个月内整改,逾期未整改到位的,
停止执行服务协议,且5年内不
允许再参与南城街道的前期服务
商招商。
自确认为前期服务商之日起"
内不得参与同一社区内其他项U前期服务商的竞选(含联合体方式):
同一服务商(含联合体)在莞城区同时开展前期服务项U不得超过3宗(已完成服务工作除外)
进度•
考核不及格的进行通报并限时3个月内整改,逾期未整改到位的,
停止执行服务协议,且5年内不允许再参与莞城街道的前期服务%商招商。
前期服务商的股权能否转让?
东莞市部分城市更新项目前期服务协议:
非经甲方同意,乙方不得擅自将相关的权利
义务转让给其他第三方,或是通过转让股权
的方式让其他第三方参与改造区域的前期工
作事宜,否则甲方有权终止服务合同,相关
损失由乙方自行承担。
.丿
前期工作内容
编报更新单元划定方案
拟定拆迁补偿方案
核查和确认不动产权益
确定政府(集体)综合收益
征询不动产权益人意愿
编报挂牌招标商方案
丿
I政策依据
♦2005年《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》(粤府令第100号)
♦2005年《东莞市集体建设用地使用权流转管理办法》(东府令80号)
♦《东莞市已建房屋补办房地产权手续总体方案》(东府(2009)41号)
♦《东莞市己建房屋补办〈房地产权证〉实施细则(东府(2009)43号)
《东莞市撷三旧"
改造土地和房屋权籍调查工作方案(试行)》(东国土资
(2017)264号)
♦《东莞市城市更新不动产权籍调查操作细则》(初稿〉
I不动产权益类型
第一类:
集体土地所有权人
集体经济组织:
经济联合社、经济社等
第二类:
依法登记的土地使用权人、房屋所有权人
土地所有权人:
宅基地、集体建设用地、国有出让地、国有划拨地等
第三类:
土地、房屋实际使用人
未依法登记但凭历史用地、转让协议实际使用土地、房屋的个人或单位
实际权利人的确认
核查和确认不动产权收益
I实际权利人的确认
「东莞市城市更新权籍调查操作细则(草案)》
•适用对象:
无产权登记的或者产权登记与实际权利状况不一致的
•国有土地:
镇街政府出具证明
出具程序:
党政联席会议决策一结果公示一出具证明书
•集体土地:
集体经济组织出具证明
村集体表决一结果公示一出具证明书
不动产情况核査
操作流程
•业内数据
•身份证明材料
•产权证明材料
镇街政府岀具权益确认意见书•集体土地:
村委会和集体经济组织出具权益确认意见书
•公式15日
•地点:
项目现场、村公告栏、政府部门网站和平面媒体
•公示无异议出具公示证明
收集权属资
料与初审
初次公示与
异议处理
相关机构核査确认
>
审査部门最终审査
二次公示与异议处理
•异议复核后再次公示
I签约主体
阶段
签约主体
要求
前期工作阶段
集体经济组织&
权益人
■可由前期服务商垫付补偿资金
挂牌收购阶段
收购主体&
•限期六个月
-经镇(街)公共法律服务中心或其委托的第三方法律服务机构见证并交镇(街)更新机构备案,或者公证签约
政策规定
♦集体经济组织在前期丄作阶段提前开展拆迁补偿工作,可山服务商垫付补偿资金,但拆迁补偿协议应以集体经济组织为主体签订,不动产权益人确认为该集体经济组织。
I东莞与深圳的拆补区别
1•深圳拆补标准相对统一,东莞拆补标准一村一策
2•深圳城中村密度高,东莞层数较低、空地较多
3•深圳对违法建筑控制严格。
东莞违建控制力度较弱
4•深圳城中村多为出租,东莞旧村庄自住比例较高
拆补原则
r
I」益均儈
便于实施
I拆补政策参考
♦《东莞市城市更新单一主体挂牌招商操作规范
(试行)》(东府[2019]29号)
♦《东莞市国有土地上房屋征收与补偿办法》
(东府[2017)25号)
♦《东莞市农民住房管理暂行办法》东府(2015J49号
♦《东莞市农民住房管理暂行办法》(2028征求意见稿)
镇街所屈不动产
《东莞市城市更新单•主体挂牌招商操作规范(试行)》(东府办[2019]29号)
政府收回,纳入政府综合收益报价,无需签署单独补偿
集体所有不动产
前期服务商制定搬迁补偿方案,民主表决,镇街批准
宅基地及房屋
其他不动产权益人
拟定搬迁补偿标准,取得该部分权益人的人数80%以上书而同意,作为收购主体与权益人协商的基础
可以根据实际需要,组织拟订对其他不动产权益人的拆迁补偿方案,作为协商的指导性标准。
I拆补政策规定
《东莞市城市更新单一主体挂牌招商操作规范(试行)》
(东府办(2019)29号)
补偿对氟
补偿方式1
镇(街)下属企事业
.按照瞅条件下的资鬥粥价与剝牛下地砸
单位的地、房屋
权市场刚古价中的如酬
集体经济组织物业
■补偿应以物业补偿为主,物业补偿占比一般不低于60%
宅基地上房屋
・四层及以下部分可采用物业置换方式1卜偿、货币补偿;
・超过四层的部分可给予货币补偿
其磧型祠产
.自主协商
拆补政策规定
不子补偿
《东莞市农民住房管理暂行办法》
(东府(2015)49号)
未取得房屋权属证书的,宗地面积150平方米以下、层高不超过四层、住宅建筑总面积不超过600平方米时部分’原则上按1疾建筑面积等面积分配;
超出部分原则上不纳入安置房补偿,仅按建筑成本给予货币补偿。
房地円页目配
《商品康买卖合同》:
由开发企业与舷置人签订《商品房买卖合同》,凭材n申请办理每单元房屋产权登记。
(2018征求意见稿)
改造主体配建的安置房,在竣工验收后移交给镇街人民政府或者集体经济组织。
改妙体可第制定安希氓方案.3^濮安鯛移交细街人Ri&
W或集体经济组织后.宙镇街人民政府或者集体经济组组织实施安置房分配。
房地产项目配建的安
《商品房遗合同》
由幵发企业与被安置人签订《商品房买卖合同》,凭
材料申请办理每单元房驴®
-宅基地补偿(建筑物基底.空域庭院等)
•建筑物补偿(建筑物、构筑物、附属物等)
1其他补偿
・搬迁费,临时安誓费;
■室内(外)装饰装修补偿:
•停产停业损失补偿•住宅擅改商适当补偿等;
■签约奖励费
•父房奖晒
■其他奖励费
本体补偿
其他补偿
行为奖励
I本体补偿
宅基地和房产分别补偿还是合并补偿?
违法建筑要不要补偿?
丿
回迁安置配备的车位如何补偿及使用?
方案拟定思路
1补偿类别
补偿科目
补偿方式
■方案思路
宅基地
.确定宅基地和地"
廖否分开补偿或合并补偿
不动产本体补偿
永久性建筑物
产权置换&
货币补偿
•结合房屋现状评估价值与同血商品房市场价值,确定匕例
•确走违法建筑.抢建、加建等新增建筑物的处置思路,不予补偿或给予重置价补偿等
•讨论是否设定家庭户的概念.忌否对家庭户置换总彳5^.
构筑物或附属物
•详细谓查构鎖物或附属物类型.结合评估分类别制定对应的货币标准
-经模底调查后按照某一确定或浮动的单价计算血搬迁费货币补偿•选择产权首换补偿方式的共支付两次(搬出和搬进)
•翅甜币补辭隠方咖技付一次(嚴出)
其他附随补偿
临时安置费
•经摸底调查租金标准后按照某-确定或浮动的单价计算补偿
•选择产後畫険的,支付周期自房屋腾空之日起至回迁安置房交付之日止
•选择货币补偿的,支付若干月的临时安置费
•可讨论给予若干月的装修期临时安置补偿
•可讨论设定是否设定裁用标准调増机制
I方案拟定思路
补偿类别
其他附旄补
室内(外)装饰装修补偿
经摸底履后按孵一的单价计算补偿.可根据稲熾兄应沁;
设定异议渠迪权利人对补偿标准有异议的,可以通过个案行艇
偿
停产停业损失补偿
补偿对象一般限于合法经营性建筑物,可结合完税情;
>I^—税济糊卜偿鳩旄补
住宅擅改商铺适当补偿
补偿对象一般限于仕宅擅自改为商舗的建筑物,可结合商铺租金标准和住宅相金标准差瞬予适当的4卜偿
签约奖励金
奖励全整体思路:
将奖励与权利人配合事项相挂沟.以起到激励束熾旳效果
在规定期限内主成拆补协议签约的.鉀敗他类似项目一次性或分多聲予贺币網霞可探讨结合签约率分^^签约烦
交房奖励金
在规定期限内搬迁、移交房慝并签窖移交确认文件89,夕照具他类似项目一次性或分多笔给予货帀补偿■可探讨结合房屋移交事项是否主成分段给予奖励
其他类型奖励
具他需由权利人配合的更雯事项.设足相应的奖励全.在权利人完成义务后支付
“钉子户”问题
应对
《东莞市城市更新单一主体挂牌招商操作
规范(试行)》(东府办[2019]29号)
第二十五条收购主体在收购期限(含延期)内完成要约收购权益土地面积合计占比或人数合计占比达到70%及以上但不足200%,并同时满足以下条件的,可在要约收购限期届满前30日内,经协商,向镇人民政府(街道办事处)书而申请收购时限中止:
(一)未收购部分属于集体土地;
(二)集体经济组织已向人民法院提起收回该部分集体土地的民事诉讼,且人民法院己受理。
《中华人民共和国土地管理法》
(2019修正)
第六十六条有下列情形之一的,农村集体经济组织报经原批准用地的人民政府批准,可以收回土地使用权
(一)为乡(镇)村公共设施和公益事业建设,需要使用土地的;
(二)不按照批准的用途使用土地的;
(三)因撤销、迁移等原因而停止使用土地的;
依照前款第
(一)项规定收回农民集体所有的土地的,对土地使用权人应当给了适当补偿。
收回集体经营性建设用地使用权,依照双方签订的书而合同办理,法律、行政法规另有规定的除外。
《关于深入推进“三旧”改造工作的实施意见》
(粤国土资规[2018]3号):
申请强制执行
农村集体经济组织少数成员拒不履行经农村集体经济组织表决通过并经市县人民政府批准的改造方案(含搬迁补偿安置内容),改造过程不涉及征收集体土地但必须对村民的房屋进行拆迁的,县级以上地方人民政府参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三章补偿相关规定执行。
人民法院裁定准予执行的,可由提出申请的市、县人民政府负责执行。
房屋征收部门提出申谴
1
—►
行政复议1
、
申请人民法院强制执行
县级以上人民政府做岀征收决定
行政就
1给予补偿后,未删定期限
■
I内搬迁
《广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》(粵府[2019]71号):
三分之二以上多数决可以中请行政裁决
1适用111形分类
相关比例条件
涉及她共有
份额A2/3的按份共有人赞成
涉及建筑物区分所有权
专有部分占建筑物总面积、人数均二2/3赞成
拆除范围内用地包含多个地块
符合规定的地块总用地面积二拆除范围用地面积的80%
属于旧村庄改造用地
农村集体经济组织以及>2/3的村民或户代表赞成
《广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》(粤府(2019)71号):
行政裁决的程序
对搬补协议合理性进行裁决,!
井要求限期搬迁。
!
行政馳
「行政复议
超期不主张对裁决的异议,申请人民法院强制执行
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