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目录
1引言1
2房产税的概述1
3房产税征管的现状及问题1
3.1征收范围的局限性,同经济发展不相适应1
3.2计税依据的缺陷性,造成房产税税源流失2
3.3税收条款缺乏可操作性,给具体税收工作带来难度2
3.4新旧制度不匹配造成房产税的税基呈现萎缩势2
3.5监控机制不健全,征收管理难度大3
4房产税改革的目标及原则3
4.1房产税改革的目标3
4.2注重民众利益,不能加重普通民众的负担3
4.2.1“开源方式”保证财政收入来源3
4.2.2收入分配调节功能,确保民众利益4
5房产税改革的内容及建议4
5.1房产税改革的内容4
5.1.1纳税人的范围扩大4
5.1.2征税范围扩大4
5.1.3改变了计税依据4
5.1.4调整了税率5
5.1.5扩大了地方的权力5
5.1.6完善价格评估制度5
5.2改革方向建议5
6.房产税改革的影响6
6.1房产税改革的积极影响6
6.2对房产税的消极影响6
7结论7
参考文献8
致谢9
1引言
房产税作为一种财产税,其特点是税源稳定、易于控制管理,而作为地主税收,其收入归地主财政。
开征房产税的主要目的在于:
运用税收杠杆,加强对房屋的管理,提高房屋使用率,配合国家房产的调整合理调节房产所有人和经营人的收入,为城镇建设积累基金。
本文通过对房产税的再认识,就当前税收征管现状、问题做一浅析并提出相应对策。
2房产税的概述
房产税是以城市、县城、建制镇和工矿区的房产为征税对象,依据房产价格或房产租金收入向房产所有人或经营人征收的一种税。
房产税的纳税义务人是征税范围内的房屋产权所有人,包括国家所有和集体、个人所有房屋的产权所有人、承典人、代管人和使用人。
房产税的征税对象是房产,即有屋面和围护结构,能够遮风避雨,可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。
现行的房产税采用的是比例税率。
在第二步利改税以后开征的,1986年9月15日,国务院正式发布了《中华人民共和国房税暂行条例》,从当年10月1日开始实施。
国务院同意发展改革委《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》。
《意见》指出,出台资源税改革方案,逐步推进房产税改革。
房产税试点将于2012年开始推行。
但鉴于全国推行难度较大,试点将从个别城市开始。
3房产税征管的现状及问题
房产税实施10年来,对加强房屋的管理,提高房屋的使用效益,配合房产政策的改革,调节纳税人收入,起到了比较重要的作用。
但是,随着我国建立社会主义市场经济目标的确立,经济环境和经济政策都发生了较大变化,同时,房产税本身也存在许多需要解决的问题,因此,房产税已不能适应现在的经济形势,有必要进行适当的调整和改革。
3.1征收范围的局限性,同经济发展不相适应
根据《中华人民共和国房产税暂行条例》规定,房产税仅在城市、县城、建制镇和
工矿区征收,但是对农村的房屋没有纳入征税范围。
同时对城镇居民自用住房以及国家机关、行政、事业单位自用房产通过免税的方式将这类房产排除在征税范围之外。
过窄的征收范围影响了其公平性,同时免除这部分房产拥有者的房产税实际上是国家放弃了调节收入分配的一种手段。
3.2计税依据的缺陷性,造成房产税税源流失
我国房产税采取从价计税和从租计税两种方式。
这两种计税方式存在以下问题:
首先,从价计税的房产,以房产的历史成本为计税依据,即为固定资产帐簿所载购入该房产时的价值,使得该价值与房产的现有市值存在差异。
现行的房产税对经营性自用房产只考虑到了房屋的自然损耗,并没有考虑到房屋后期的增值,造成了房产税的税收负担与房产的获利水平不相适应,也造成了房产价值形式的不同而税收负担差异过大。
其次,从价计税和从租计税造成同等规模的房产用于自营和出租,税负截然不同。
再次,出租人在出租房产时与承租人达成协议让渡少额的租金由承租人缴纳房产税,造成了纳税人不纳税,非纳税人纳税的现象,使得纳税人与负税人相背离,转嫁了税负,增加了税务机关日常的征管难度。
3.3税收条款缺乏可操作性,给具体税收工作带来难度
我国现行《房产税暂行条例》规定,“房产税由产权所有人缴纳。
产权所有人、承典人不在房产所在地的,或者产权未确定及租典纠纷未解决的,由房产代管人或者使用人缴纳。
”但是因不同情况的存在,造成经营管理单位、承典人、房屋代管人或使用人均有可能成为实际意义上的房产税纳税义务人。
3.4新旧制度不匹配造成房产税的税基呈现萎缩势
我国房产税暂行条例规定房产税的计税依据是房产余值或房产租金收入。
也就是说房产税的原值是以历史成本为核算原则,不考虑时间、折旧等因素,虽然按照此原值征收房产税比较客观、可靠,也能使房产税的税收收入较为稳定,但是这种规定实际上也使得房产税的计税依据始终处于静态,没有随着房产的市价的变化而变化,导致税基不能随经济条件的变化而正常增长。
.现行的房产税对“房产原值”的定义是按照会计制度规定,在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。
可见,“固定资产”科目中记载的房产原值是计算缴纳房产税的关键因素。
房产税的计税依据中包括土地使用权的成本;
随着经济建设的发展步伐不断加快,生产和生活建设用地扩大,土地资源将会更加紧缺,
终将会导致地价的上升,也将抬高土地使用权的价值在房产价值中的比例,从而加剧了房产税的下降。
3.5监控机制不健全,征收管理难度大
房产税源点多面广、隐蔽分散,税源管理牵涉到房产、建设、物管、街道等部门和单位,需要多方面的信息共享和协作把关。
但由于未建立较为完善的部门协作机制和信息交换平台,地税部门难以及时取得房产的登记资料及变动情况,掌握的税源信息明显滞后于动态变化。
4房产税改革的目标及原则
4.1房产税改革的目标
重塑地方财政模式,稳定地方税源房产税改革的目标主要是调控房价还是筹集收入,这是改革者先应明确定位的问题,也是解决中央和地方思路分歧的关键,房产税的主要目标在于调节收入分配与重塑地方财政模式,这才是中央推行房产税改革的最初目标,这一点可从2010年上半年以来,中央政府刻意弱化公众用税收调控房价的期望,强调房产税并非针对房地产市场,而是完善税制改革,为地方提供稳定的财源可见一斑。
房产税的改革可以和土地、住房等有关部门的政策协调起来,在一定程度上可以影响房屋交易价格,朝公众所期望的方向发展,但不应冀望它在房价问题上是压倒骆驼的最后一棵稻草,因为税收不可能作为房价调控的唯一工具。
4.2注重民众利益,不能加重普通民众的负担
既然明确了房产税改革目标是重塑地方财政模式,稳定地方税源,那有一点改革原则,不容忽视房产税不能加重普通民众的负担。
否则,房产税出台的结果与初衷将是南辕北辙。
4.2.1“开源方式”保证财政收入来源
房产税改革应注重改变畸形的地方财政模式,具体举措可考虑在对居民自用房屋征收房产税的同时,将土地出让收益全部作为税收纳入中央国库,既可以让地方政府获得相对稳定的税源,同时又可消弭其通过推高房价抬高地价的欲求与动力。
因为地方政府的卖地冲动由来已久,只有通过房产税等税收改革增加地方政府的收入,免除其后顾之忧,方可抑制其卖地冲动。
而且土地出让由中央统一管理,房屋成本中少了地价的恶性哄抬,这样也就可以起到进一步促进房价稳定的作用,一定程度上满足公众开征房产税
压低房价的期待。
当然,有人担忧因为开征房产税可能会发生炒房者将税收成本转嫁给购房者现象,从而导致房价在现有基础上不降反升。
但需要看到的是,只有在房产税征收额度有限的情形下才会发生税收转嫁现象,如果房产税征收额度高到购房者无力接盘,而炒房者又无力自己承担与消化的程度,就能避免税收转嫁现象出现,迫使炒房者降价出售房产。
4.2.2收入分配调节功能,确保民众利益
对于那些房地产市场的投资、投机者以及超过普通安居标准之外的购房者(如购买豪宅与别墅的高收入阶层等),就需要以增税方式发挥它应有的调节功能,方能体现出税收调节的公平目标。
因为购买首套房以及改善性购买二套房,属于公民合理购房行为,不但不应被加重税负,反而应当得到政府的税收政策支持。
在已有一套大面积住房情形下购买二套房以及购买三套及以上住房,大多数都属于炒房行为,理当成为房产税的重点征收对象。
而且,从民众对新政的迎合心理来说,对炒卖的房屋征收房产税,绝大多数民众都会支持。
所以,只要能够做到对首套房以及改善型购买二套房免征房产税,就不会像有的地方政府所担心的,先行试点与对居民非营业用房征收房产税会导致市民的抵触。
5房产税改革的内容及建议
5.1房产税改革的内容
5.1.1纳税人的范围扩大
现行房产税只对国内企业征收,改革后,纳税人将扩大到外资企业和外国企业。
5.1.2征税范围扩大
现行房产税的征税范围仅限于城市、县城、建制镇和工矿区,随着农村经济和乡镇企业的发展,农村的经济实力有了很大的提高,有了一定的负担能力。
为了体现公平税负,平等竞争的原则,改革后,房产税的征税范围将扩大到农村。
纳税人为所有在中华人民共和国境内拥有房屋产权的单位和个人。
5.1.3改变了计税依据
现行房产税的计税依据是房产的价值和房租收入,采用租金为计税依据的,税负明显高于按房屋价值计算的税负,而且我国现行营业税已有对租金征税的规定,再按租金征税有可能造成重复征税。
因此,改革后的房产税采用了房产的评估价值为计税依据。
5.1.4调整了税率
改革后的房产税将采用幅度比例税率,税负与以前大体持平。
实行幅度税率可以便于地方根据本地实际灵活确定适用税率。
5.1.5扩大了地方的权力
房产税是一个地方税种,改革后将把房产税税率的具体确定权、实施细则的制定权和解释权下放给地方,体现合理分权、理顺分配关系的原则,使税收制度更能符合各地的实际情况,便于调动地方组织财政收入的积极性。
5.1.6完善价格评估制度
目前我国不动产价值评估处于体系未建立、市场不规范、配套不完善阶段,因此在目前情况对于下不动产税德征收没有较好的技术基础。
当前最常用的技术思路主要有以下两种:
1、将土地基准地价做为基础然后再加地上物的折余价值;
2、直接以公开市场上可获取的房地产市场价值作为课税价值基础。
同时还可以引入加拿大等国家的CAMA(计算机辅助批量评估技术)技术,来降低评估成本,提高税基的评估效率,同时也增加税基评估的透明度,可以大大减少人为因素的干扰。
5.2改革方向建议
最重要的是以人为本。
可以引入“第一居所”概念。
在我国房地产税制中引入第一居所概念的目的是,对于第一居所的房产给予低税率,然而其他居所适用较高税率,从而有利打击地产市场的投机行为,以保证房地产流通市场的稳健发展。
完善信息共享机制,降低征税成本。
由于房产税的征税范围很广,这必然会给纳税申报、征收、稽查等工作带来一些的困难。
首先在申报环节对于纳税人身份的鉴定,应税房屋的评估及税收优惠减免情况的认定,需要税务机关掌握精确地房产资料和户籍信息。
因此房地产管理局和地税系统要实现信息共享。
另外鉴于房产税征收工作的重复性和相对稳定性,在纳税人第一次完成申报以后就可以每年按时在指定的银行完成房产税的缴纳,或者直接由银行代扣代缴纳税人的应交税费。
这样就可以大大降低地税局的征税成本。
确定适当的免税面积,例如:
厨房、卫生间、客厅等空间,一个和两个人居住所需要的面积并没有太多的变化。
对于特殊住房的处理。
这里所指的特殊住房是即可作为商用,又可作为居民住房的房产。
认为对于该类的房产并没有必要特殊设计税收制度。
因为一般的楼是不适宜正常居住的,所以这类房产本就不在居住免税的优惠之列,本就应该按照税法规定从租或者从价征收房产税。
而如果是在家里办公的话,政府和国家所提倡的节能环保,同时和国家鼓励创业及就业政策所相吻合,是值得引导和鼓励的。
故没有必要多征税收。
6.房产税改革的影响
任何事物都是矛盾统一体,是一分为二的,有积极的一面,也有消极的一面,所以都是需要重视的。
6.1房产税改革的积极影响
房产税是政府一个可靠的税收来源由于房屋等不动产不能随便移动,隐匿比较困难,故房产税等财产税源比较可靠。
房产课税可以成为地方政府的一个相当丰富的税收来源。
便于地方征管由于财产课税具有税源分布广泛的区域性特征,因此,适宜于地方政府对这一税源实施严格监控;
同时,由于房产等财产具有不可隐匿的特点,减少了偷税漏税的可能性,征收相对方便,从而可以降低管理成本。
弥补商品税和所得税的不足商品税主要对商品交换过程中的流转额课税,不能对某些产品如不动产、继承财产进行课税,而所得税对不使用资本和财产也不能进行课税。
因此,课征房产税可以拾遗补缺,发挥税制整体调节功能。
有利于公平税负房产占有的多少及总价值的高低,在一定程度上反映纳税人的收入水平和负担能力,因为财富除能带来所得外,也使其所有者的生活得以自立和有保障。
并拥有有利购买或消费的机会。
如果只对纳税能力主要或唯一来源于所得税的人征税,而对那些以这种或那种形式享有财富的人不征税,就违反了公平的原则。
而且财富多的人通过房产税的方式多纳税,也是合理的。
6.2对房产税的消极影响
对房价和房地产市场均衡发展的消极影响。
我国房地产市场长期处于供不应求的不均衡状态。
在这样一种供求失衡的格局中,房地产税的实行并不能有效解决这一对突出矛盾。
还有可能是政府开征房产税又会成为开发商提高房价的借口。
房产税实施的相关配套措施尚未完善可能引发的社会问题
税收具有法制性和固定性,而从目前来看,房产税并未有一部真正有效力的、成文的法律规范加以调整与规范,即使是作为试点,也应纳入到法制的轨道,否则依法治国就会只成为一句口号。
而且税基的确定对于税收有非常重要的影响,因为它直接决定着纳税的多少、居民的切身利益。
对于房产税来讲,涉及到对房产的估价、面积的测量等。
而目前我国独立的、富有资质的评审机构严重匮乏,从属于政府的评审机构作为利益相关方,会影响到评审结果的客观公正性。
普遍认为的可行方案是依据市场价格估价,然而市场价格经常变化且区域差别大,操作起来困难重重。
此外,缺乏必要的监管和制度保证,这一措施的出台又可能产生各种各样的逃避税行为。
在实施房产税的地方已经出现了隐匿个人房产、虚假过户和假离婚的事情,以期达到逃避税行为,由此引发的社会问题也不少,而目前的法律制度又不能很好的解决这些问题。
7结论
国家开征房产税的目的本是为了抑制房价的过快增长,为的是打击房地产市场的投机和泡沫。
但是依国际经验来看,房地产税的收入作为地方政府主要的收入,其用途也多是用于公立教育和基础设施建设等。
而我国的房产税收入主要是用于保障性住房建设的支出。
此举措在一定程度上可以平抑房价。
重庆、上海试点以后,房产税的全国征收已经指日可待了。
参考文献
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