注册税务师税法二房产税Word下载.docx
- 文档编号:19811557
- 上传时间:2023-01-10
- 格式:DOCX
- 页数:13
- 大小:26.82KB
注册税务师税法二房产税Word下载.docx
《注册税务师税法二房产税Word下载.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《注册税务师税法二房产税Word下载.docx(13页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
(二)从租计税:
12%
1.个人出租住房,按4%的税率征收房产税。
2.对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房,减按4%的税率征收。
第三节 计税依据和应纳税额的计算
一、计税依据——按房产余值计税和按租金收入计税两种。
1.对经营自用的房屋——以房产的计税余值作为计税依据。
所谓计税余值,是指依照税法规定按房产原值一次减除10%至30%的损耗价值以后的余额。
(1)房产原值是指纳税人按照会计制度规定,在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。
(2)房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。
(3)纳税人对原有房屋进行改建、扩建的,要相应增加房屋的原值。
(4)更换房屋附属设施和配套设施的,在将其价值计入房产原值时,可扣减原来相应设备和设施的价值;
对附属设备和配套设施中易损坏,需要经常更换的零配件,更新后不再计入房产原值,原零配件的原值也不扣除。
(5)自2006年1月1日起,凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑,包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等,均应当依据有关规定征收房产税。
对于与地上房屋相连的地下建筑,如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等,应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。
(6)对出租房产,租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的,免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。
(7)对按照房产原值计税的房产,无论会计上如何核算,房产原值均应包含地价,包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。
宗地容积率低于0.5的,按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。
(8)产权出典的房产,由承典人按余值缴纳房产税。
(9)在确定计税余值时,房产原值的具体减除比例,由省、自治区、直辖市人民政府在税法规定的减除幅度内自行确定。
(10)如果纳税人未按会计制度规定记载原值,在计征房产税时,应按规定调整房产原值。
2.对于出租的房屋——以租金收入为计税依据。
3.投资联营及融资租赁房产的计税依据。
(1)对投资联营的房产,在计征房产税时应予区别对待。
对于以房产投资联营,投资者参与投资利润分红,共担风险的,按房产的余值作为计税依据计征房产税;
对以房产投资,收取固定收入,不承担联营风险的,实际是以联营名义取得房产租金,应根据暂行条例的有关规定由出租方按租金收入计算缴纳房产税。
【典型例题1】某企业有一处房产原值1000万元,2011年7月1日用于投资联营(收取固定收入,不承担联营风险),投资期为5年。
已知该企业当年取得固定收入50万元,当地政府规定的扣除比例为20%。
该企业2011年应缴纳房产税( )。
A.6.0万元
B.9.6万元
C.10.8万元
D.15.6万元
[答疑编号3605050101]
『正确答案』C
『答案解析』应缴纳房产税=1000×
(1-20%)×
1.2%÷
2+50×
12%=10.8(万元)
(2)对融资租赁房屋的情况——由承租人自融资合同约定开始日的次月起依据房产余值缴纳;
未约定开始日的,由承租人自合同签订的次月起计算缴纳。
(新增)
4.居民住宅区内业主共有的经营性房产的计税依据。
对居民住宅区内业主共有的经营性房产,由实际经营(包括自营和出租)的代管人或使用人缴纳房产税。
其中自营的,依照房产原值减除10%至30%后的余值计征,没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的,由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值;
出租的,依照租金收入计征。
二、应纳税额的计算
(一)地上建筑物
从价计征:
年应纳税额=应税房产原值×
(1-扣除比例)×
从租计征:
年应纳税额=租金收入×
12%(个人出租住房为4%)
【典型例题2】
(2010年单选题)
赵某拥有三套房产,一套供自己和家人居住;
另一套于2009年7月1日出租给王某居住,每月租金收入1200元:
还有一套于9月1日出租给李某用于生产经营,每月租金5000元。
2009年赵某应缴纳房产税( )元。
A.1088
B.1664
C.2688
D.3264
[答疑编号3605050102]
『正确答案』A
『答案解析』应缴纳房产税=1200×
6×
4%+5000×
4×
4%=1088(元)
【典型例题3】
(2011年单选题)
某企业2010年初委托施工企业建造仓库一幢,9月末办理验收手续,仓库入账原值400万元;
9月30日将原值300万元的旧车间对外投资联营,当年收取固定利润l0万元。
当地政府规定房产计税余值扣除比例为30%。
2010年度该企业上述房产应缴纳房产税( )万元。
A.3.60
B.3.93
C.4.14
D.6.25
[答疑编号3605050103]
『正确答案』B
『答案解析』以房产进行投资,收取固定收入,不承担投资风险,按租金收入计算缴纳房产税。
应缴房产税=400×
(1-30%)×
12×
3+300×
9+10×
12%=3.93(万元)
(二)地下建筑物
房产用途
应税原值
税额计算公式
1.工业用房产
房屋原价的50%~60%作为应税房产原值
应纳房产税的税额=应税房产原值×
(1-原值减除比例)×
2.商业和其他用房产
房屋原价的70%~80%作为应税房产原值
3.出租的地下建筑,按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。
4.地下建筑物的原价折算为房产原值的具体比例,由各省、自治区、直辖市和计划单列市财政和地方税务部门在上述幅度内自行确定。
【典型例题4】
2010年某企业有两处独立的地下建筑物,分别为工业用途房产(原价30万元)和非工业用途房产(原价20万元)。
该企业所在省规定房产税依照房产原值减除30%后的余值计算缴纳,工业用途地下建筑房产以原价的50%作为应税房产原值,其他用途地下建筑房产以原价的80%作为应税房产原值。
2010年该企业的地下建筑物应缴纳房产税( )元。
A.2604
B.2576
C.3864
D.4200
[答疑编号3605050104]
『答案解析』应缴纳房产税=[30×
50%×
1.2%+20×
80%×
1.2%]×
10000=2604(元)
第四节 减免税优惠
下列房产免征房产税:
(一)国家机关、人民团体、军队自用的房产。
(二)国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产。
【典型例题1】某省政府机关有办公用房一幢,房产价值5000万元。
2011年年初将其中的四分之一对外出租,取得租金收入100万元。
已知该省统一规定计算房产余值时的减除幅度为20%,该省政府机关当年应纳的房产税为多少?
[答疑编号3605050105]
『答案解析』①省政府机关办公用房免税。
②出租部分应以租金交税。
应纳房产税=100′12%=12(万元)
(三)宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产。
(四)个人拥有的非营业用的房产。
(五)经财政部批准免税的其他房产。
1.企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产免税。
2.经有关部门鉴定,对毁损不堪居住的房屋和危险房屋,在停止使用后,可免征房产税。
3.自2004年8月1日起,对军队空余房产租赁收入暂免征收房产税。
4.凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚和办公室、食堂等临时性房屋,在施工期间一律免征房产税。
但是如果在基建工程结束以后,施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的,应当从基建单位接收的次月起,依照规定征收房产税。
【典型例题2】某企业2011年2月委托一家施工单位新建厂房,9月对建成的厂房办理验收手续,同时接管基建工上价值100万元的材料棚,一并转入固定资产,原值合计1100万元。
该企业所在省规定的房产余值扣除比例为30%。
2011年企业该项固定资产应缴纳房产税( )万元。
A.2.1
B.2.31
C.2.8
D.3.08
[答疑编号3605050106]
『答案解析』应缴纳房产税=1100×
1.2%×
3/12=2.31(万元)
5.自2004年7月1日起,纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的,在房屋大修其间免征房产税。
【典型例题3】某企业拥有A、B两栋房产,A栋自用,B栋出租。
A、B两栋房产在2011年1月1日时的原值分别为1200万元和1000万元,2011年4月底B栋房产租赁到期。
自2011年5月1日起,该企业由A栋搬至B栋办公,同时对A栋房产开始进行大修至年底完工。
企业出租B栋房产的月租金为10万元,当地省政府确定按房产原值减除20%的余值计税。
该企业当年应缴纳房产税( )。
A.15.04万元
B.16.32万元
C.18.24万元
D.22.72万元
[答疑编号3605050107]
『答案解析』应缴纳房产税=1200×
1.2%/12×
4+1000×
8+4×
10×
12%=15.04(万元)
6.纳税单位与免税单位共同使用的房屋,按各自使用的部分划分,分别征收或免征房产税。
7.老年服务机构自用的房产暂免征收房产税。
8.按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房,免征房产税。
9.对于邮政部门坐落在城市、县城、建制镇、工矿区范围内的房产,应当依法征收房产税。
10.对房地产开发企业建造的商品房,在出售前不征收房产税。
但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。
11.铁道部所属铁路运输企业自用的房产,继续免征房产税。
12.对行使国家行政管理职能的中国人民银行总行(含国家外汇管理局)所属分支机构自用的房产,免征房产税。
13.天然林的保护工程相关的房产免税。
(2011年多选题)
下列房产免征房产税的有( )。
A.老年服务机构自用的房产
B.大修停用三个月以内的房产
C.停用的毁损不堪居住的房产
D.房管部门向居民出租的公有房产
E.实行差额预算管理的事业单位的房产
[答疑编号3605050108]
『正确答案』ACDE
『答案解析』选项B,纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的,在房屋大修期间免征房产税。
【典型例题5】
下列房产应征房产税的有( )。
A.企业办公用的房产
B.军队出租的空余房产
C.个人拥有的营业性房产
D.宗教寺庙中宗教人员生活用的房产
E.施工期间在基建工地附近租用的房产
[答疑编号3605050109]
『正确答案』ACE
『答案解析』选项B,对军队空余房产租赁收入暂免征收房产税;
选项D,宗教寺庙中宗教人员生活用的房产免税。
第五节 申报和缴纳
一、纳税义务发生时间
1.原有房产用于生产经营的,从生产经营之月起缴纳房产税;
2.纳税人自建房屋用于生产经营,自建成之日的次月起缴纳房产税;
3.纳税人委托施工企业建房的,从办理验收手续次月起纳税;
在办理验收手续前已使用或出租、出借的,从使用或出租、出借的当月起计征房产税。
4.纳税人购置新建商品房,自房屋交付使用次月起缴纳房产税。
5.纳税人购置存量房地产,自办理办理房屋权属转移、变更登记手续,房产证签发次月起缴纳房产税。
6.纳税人出租、出借房产,自交付出租、出借房产之次月起缴纳房产税。
7.房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房,自房产使用或交付次月起缴纳房产税
二、纳税期限:
房产税实行按年征收、分期缴纳的征收方法,具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。
三、纳税地点:
在房产所在地缴纳。
房产不在同一地方的纳税人,应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关缴纳。
【本章总结】
1.纳税人;
2.计税依据和税额的计算;
3.免税优惠;
4.纳税义务发生时间。
第八章 城镇土地使用税
【考情分析】本章为考试非重点章节,平均分值在8分左右。
一、概念:
城镇土地使用税是以开征范围的土地为征税对象,以实际占用的土地面积为计税标准,按规定税额对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。
二、特点:
1.对占用土地的行为征税(准财产税);
2.征税对象是土地;
3.征税范围有所限定;
4.实行差别幅度税额。
第二节 征税范围、纳税人和适用税额
一、征税范围:
城市、县城、建制镇、工矿区内。
其中城市的征收范围为市区和郊区;
二、纳税人:
凡在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人,为城镇土地使用税的纳税义务人。
1.城镇土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。
2.土地使用权未确定或权属纠纷未解决的,由实际使用人纳税。
3.土地使用权共有的,由共有各方分别纳税。
【典型例题】甲企业,有A、B、C三块生产经营用地,A土地使用权属于甲企业,面积10000平方米,其中幼儿园占地1000平方米,厂区内绿化占地2000平方米;
B土地使用权属甲企业与乙企业共同拥有,面积5000平方米,实际使用面积各半;
C面积3000平方米,甲企业一直使用但土地使用权未确定。
假设A、B、C的城镇土地使用税的单位税额为每平方米5元,甲企业全年应纳城镇土地使用税( )。
A.57500元
B.62500元
C.72500元
D.85000元
[答疑编号3605080101]
『答案解析』应纳城镇土地使用税=(10000-1000+5000÷
2+3000)×
5=72500(元)
三、适用税额:
城镇土地使用税采用定额税率,实行分级幅度税额。
注意:
1.省、自治区、直辖市人民政府,应当在规定的税额幅度内,根据市政建设状况、经济繁荣程度等条件,确定所辖地区的适用税额幅度。
市、县人民政府应当根据实际情况,将本地区土地划分为若干等级,在省、自治区、直辖市人民政府确定的税额幅度内,制定相应的适用税额标准,报省、自治区、直辖市人民政府批准执行。
2.经省、自治区、直辖市人民政府批准,经济落后地区土地使用税的适用税额标准可以适当降低,但降低额不得超过规定最低税额的30%。
经济发达地区土地使用税的适用税额标准可以适当提高,但须报经财政部批准。
第三节 计税依据及应纳税额的计算
一、计税依据
城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积(平方米)为计税依据。
1.纳税人实际占用的土地面积,以房地产管理部门核发的土地使用证书与确认的土地面积为准;
2.尚未核发土地使用证书的,应由纳税人据实申报土地面积,据以纳税,待核发土地使用证后再作调整。
应纳税额=计税土地面积(平方米)×
适用税额
土地使用权由几方共有的,由共有各方按照各自实际使用的土地面积占总面积的比例,分别计算缴纳土地使用税。
【教材例题】某市一商场坐落在该市繁华地段,企业土地使用证书记载占用土地的面积为6000平方米,经确定属一等地段;
该商场另设两个统一核算的分店均坐落在市区三等地段,共占地4000平方米;
一座仓库位于市郊,属五等地段,占地面积为1000平方米;
另外,该商场自办托儿所占地面积2500平方米,属三等地段。
计算该商场全年应纳城填土地使用税税额。
(一等地段年税额4元/平方米;
三等地段年税额2元/平方米;
五等地段年税额1元/平方米。
当地规定托儿所占地面积免税)
[答疑编号3605080102]
『答案解析』
(1)商场占地应纳税额=6000×
4=24000(元)
(2)分店占地应纳税额=4000×
2=8000(元)
(3)仓库占地应纳税额=1000×
1=1000(元)
(4)商场自办托儿所按税法规定免税。
(5)全年应纳土地使用税额=24000+8000+1000=33000(元)
一、减免税优惠的基本规定
城镇土地使用税的免税项目有:
(一)国家机关、人民团体、军队自用的土地。
(二)由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地。
(不包括实行自收自支、自负盈亏的事业单位)
企业办的学校、医院、托儿所、幼儿园,其用地能与企业其他用地明确区分的,可以比照由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地,免征土地使用税。
(三)宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地。
宗教寺庙自用的土地,是指举行宗教仪式等的用地和寺庙内的宗教人员生活用地。
公园、名胜古迹自用的土地,是指供公共参观游览的用地及其管理单位的办公用地。
以上单位的生产、经营用地和其他用地,不属于免税范围。
(四)市政街道、广场、绿化地带等公共用地。
(企业内部绿化用地不免)
(五)直接用于农、林、牧、渔业的生产用地。
(不包括农副产品加工场地和生活、办公用地)
(六)开山填海整治的土地
自行开山填海整治的土地和改造的废弃土地,从使用的月份起免缴土使用税5年至10年。
开山填海整治的土地是指纳税人经有关部门批准后自行填海整治的土地,不包括纳税人通过出让、转让、划拨等方式取得的已填海整治的土地。
(七)由财政部另行规定免税的能源、交通、水利用地和其他用地。
(八)省、自治区、直辖市地方税务局确定减免土地使用税的优惠
1.个人所有的居住房屋及院落用地;
2.免税单位职工家属宿舍用地;
3.民政部门举办的安置残疾人占一定比例的福利工厂用地;
4.集体和个人举办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园用地。
【典型例题1】某市肉制品加工企业2006年占地60000平方米,其中办公占地5000平方米,生猪养殖基地占地
28000平方米,肉制品加工车间占地16000平方米,企业内部道路及绿化占地11000平方米。
企业所在地城镇使用税单位税额每平方米0.8元。
该企业全年应缴纳城镇土地使用税为( )。
A.16800元
B.25600元
C.39200元
D.48000元
[答疑编号3605080103]
『答案解析』应纳土地使用税=(60000-28000)×
0.8=25600(元)
二、减免税优惠的特殊规定
(二)免税单位与纳税单位之间无偿使用的土地
对免税单位无偿使用纳税单位的土地(如公安、海关等单位使用铁路、民航等单位的土地),免征土地使用税;
对纳税单位无偿使用免税单位的土地,纳税单位应照章缴纳土地使用税。
(三)房地产开发公司建造商品房的用地
房地产开发公司建造商品房的用地,除经批准开发建设经济适用房的用地外,对各类房地产开发用地一律不得减免城镇土地使用税。
(十二)企业的绿化用地
对企业厂区(包括生产、办公及生活区)以内的绿化用地,应照章征收土地使用税,厂区以外的公共绿化用地和向社会开放的公园用地,暂免征收土地使用税。
(二十三)民航机场用地
1.机场飞行区用地、场内外通讯导航设施用地和飞行区四周排水防洪设施用地,免征城镇土地使用税。
2.在机场道路中,场外道路用地免征城镇土地使用税;
场内道路用地依照规定征收城镇土地使用税。
3.机场工作区(包括办公、生产和维修用地及候机楼、停车场)用地、生活区用地、绿化用地,均须依照规定征收城镇土地使用税。
(二十八)供热的企业用地
暂免征收房产税和城镇土地使用税的“供热企业”,是指向居民供热并向居民收取采暖费的企业,包括专业供热企业、兼营供热企业、单位自供热及为小区居民供热的物业公司等,不包括从事热力生产但不直接向居民供热的企业。
免征房产税和城镇土地使用税的“生产用房”和“生产占地”,是指企业为居民供热所使用的厂房及土地。
对既向居民供热、又向非居民供热的企业,可按向居民供热收取的收入占其总供热收入的比例划分征免税界限;
对于兼营供热的企业,可按向居民供热收取的收入占其生产经营总收入的比例划分征免税界限。
310页(二十九)(新增):
2011-1-1至2020-12-31,对天然林保护工程的土地继续免征。
【典型例题2】某供热企业房产原值8000万元,占用土地10000平方米。
2008年全年经营收入9000万元,其中向居民供热收入300万元,无法准确划分向居民供热的生产用房。
该企业所在地计算房产余值的减除比例为20%,城镇土地使用税年税额为3元/平方米。
2008年该企业应缴纳城镇土地使用税和房产税各( )万元。
A.2.79
B.2.9
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 注册 税务 税法 房产税