天津房地产估价师《相关知识》：房地产拍卖注意事项试题.doc

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天津2017年房地产估价师《相关知识》：

房地产拍卖注意事项试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、下列属于商品房在销售时的禁止行为的是__。

A．商品房在建成前销售

B．房地产开发企业采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房

C．房地产开发企业不得在未接触合同前，将其作为合同标的物的商品房再行销给他人

D．商品房必须按套销售，不得分割拆零销售

2、下列关于物业服务企业的资质管理，表述正确的是__。

A．物业服务企业资质等级分为一级、二级、三级

B．新设立的物业服务企业，其资质等级按照二级核定，并设一年的暂定期

C．国务院建设主管部门负责一级、二级物业服务企业资质证书的颁发和管理

D．设区的市人民政府房地产主管部门负责二级、三级物业服务企业资质证书的颁发和管理

3、转让以划拨方式取得土地使用权的房地产项目，不可以不办理出让手续的有。

A：

私有住宅转让后用于商业经营的

B：

经济适用住房转让后用于经济适用住房的

C：

同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的

D：

按照国务院有关规定出售公有住房

E：

执行层的组织协调

4、我国目前国家债券的收益率为9%，经测算，零售商业用房市场相对于整个投资市场的风险系数为0.23，整个投资市场的平均收益率为18%，则零售商业用房的预期收益率为（）。

A．11.07%

B．12.45%

C．13.59%

D．10.78%

5、某建筑安装工程中，建筑安装发包与承包价按综合单价法计价，直接费为800万元，间接费为160万元，利润率为5%，该建筑安装工程利润应为__万元。

A．36

B．48

C．64

D．82

6、某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为15万元/月，并当租户的月营业额超过150万元时收取3%的百分比租金。

当租户的月营业额为180万元时，其应缴纳的租金是（）万元/月。

A．13.2

B．15.9

C．19.5

D．20.4

7、根据《中华人民共和国物权法》，不动产登记费按__收取。

A．面积

B．套

C．成交价格

D．件

8、现有某待开发项目建筑面积为3850㎡，从当前开始自开发期为2年。

根据市场调查分析，该项目建成时可出售50％，半年后和一年后分别售出其余的30％和20％，出售的平均单价为2850元/㎡。

若折现率为15％，则该项目开发完成后的总价值的当前现值为万元。

A：

766

B：

791

C：

913

D：

1046

E：

工业用地的监测点评估价格

9、有一宗前后临街的矩形宗地，总深度27米，前街路线价为2000元/m2，后街路线价为1000元/m2，若按重叠价值法估价，则前街影响深度为__米。

A．9

B．13.5

C．15

D．18

10、某房地产企业的资产负债表上显示，负债合计为2500万元，资产合计为4000万元，流动资产和流动负债分别为2000万元和1000万元，存货为1200万元，则该企业的流动比率为__。

A．62.5%

B．80.00%

C．133.33%

D．200.00%

11、将存量房屋市场分为租赁、转让、抵押等市场的划分方式是__。

A．按照房地产的用途和等级划分的

B．按照房地产的交易形式划分的

C．按照地域范围划分的

D．按照房地产购买者目的划分的

12、我同土地用途管制的核心是__。

A．实行土地有偿有限期使用制度

B．经营土地有偿使用

C．不能随意改变农用地的用途

D．不能随意改变建设用地的用途

13、在采用假设开发法中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是（、）：

A．未知、需要求取的待开发房地产的价值

B．投资者购买待开发房地产应负担的税费

C．销售费用和销售税费

D．开发成本和管理费用

14、以下不是房地产投资信托特征的是__。

A．流动性好

B．高现金汇报

C．市场价值不稳定

D．抵御通货膨胀

15、张某购买了A房地产开发公司在B市的住房一套，因质量问题，与A房地产开发公司发生了质量纠纷。

如果张某认为该住房存在严重的主体质量问题，应以作为能否退房的依据。

A：

B市人民政府的核验结果

B：

B市土地部门的核验结果

C：

B市房管部门的核验结果

D：

B市质量监督站的核验结果

E：

房地产估价机构必须加盖公章

16、物业服务成本的构成一般包括__。

①管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利等；②物业共用部位、共用设施设备的更新、改造费用；③物业管理区域清洁卫生费用；④办公费用；⑤物业管理区域秩序维护费用；⑥物业管理区的绿化养护费；⑦物业管理企业的酬金；⑧物业管理企业固定资产折旧；⑨物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用

A．①②③④⑤⑥⑧⑨

B．①②③⑤⑥⑦⑧

C．①②③④⑤⑥⑦⑨

D．①③④⑤⑥⑧⑨

17、完成并出具估价报告后，估价人员应对涉及该估价项目的一切必要材料进行整理、归档和妥善保管。

对估价材料的保存时间一般应在__年以上。

A．5

B．10

C．15

D．20

18、在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于。

A：

社会因素

B：

环境因素

C：

人口因素

D：

行政因素

E：

工业用地的监测点评估价格

19、征收集体土地的补偿费归__所有。

A．县级以上人民政府土地管理部门

B．乡（镇）人民政府

C．土地使用者

D．农村集体经济组织

20、关于房地产位置固定性的说法，错误的是。

A：

房地产位置固定性决定了房地产市场是一个地区性市场

B：

房地产位置固定性意味着房地产的社会经济位置也固定不变

C：

房地产位置固定性决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费

D：

房屋平移技术不能完全改变房地产位置固定这一特性

E：

工业用地的监测点评估价格

21、某投资市场的平均收益率为12％，银行贷款利率为5.17％，国债收益率为3.5％，房地产投资市场的风险相关系数为0.5。

那么，当前房地产投资的折现率为。

A：

3.5％

B：

5.17％

C：

7.75％

D：

8.59％

E：

借款合同

22、下列关于现行经济适用住房政策，表述错误的是__。

A．其销售基准价格及浮动幅度，由有定价权的价格主管部门会同经济适用住房主管部门，依据经济适用住房价格管理的有关规定，在综合考虑建设、管理成本和利润的基础上确定并向社会公布

B．集资、合作建房是经济适用住房建设的组成部分

C．市、县人民政府直接组织建设的经济适用住房项目利润率按不高于3%核定

D．经济适用住房制度是解决城市低收入家庭住房困难政策体系的组成部分

23、拆除未到期限的临时建筑__。

A．不予补偿

B．适当补偿

C．等价补偿

D．收取罚款

24、下列房地产中，变现能力相对较强的是。

A：

用途专业的房地产

B：

价值较大的房地产

C：

独立使用的房地产

D：

不可分割的房地产

E：

工业用地的监测点评估价格

25、某建筑物建筑面积为4000m2，经济寿命40年，单位建筑面积的重置价格为2500元/m2，有效经过年数为15年，残值率为5%，该建筑物现值为__万元。

A．523.45

B．593.75

C．643.75

D．1000

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、对零售商业物业进行分类的主要依据有__。

A．建筑规模

B．经营商品的特点

C．商业辐射区域的范围

D．周围环境

E．服务人口的收入水平

2、借贷记账法以作为记账理论依据。

A：

会计法

B：

会计规则

C：

会计规程

D：

会计恒等式

E：

执行层的组织协调

3、预计某宗房地产未来第一年的净收益为18万元，此后各年的净收益会在上一年的基础上增加1万元，该类房地产的资本化率为8%，该房地产的价格为__万元。

A．225.00

B．237.50

C．381.25

D．395.83

4、实行施工总承包的房地产开发项目，施工现场的安全应由负责。

（2007年试题）

A：

开发商

B：

监理单位

C：

分包单位

D：

总承包单位

E：

借款合同

5、国际上通行的衡量房地产泡沫的指标有以下几种__。

A．房价收入比

B．实际价格/理论价格

C．房地产价格指数

D．期内吸纳率/历年同期吸纳率

E．房地产投资需求/房地产使用需求

6、开发商的主要合同关系通常包括__等。

A．保险合同

B．分包合同

C．销售合同

D．勘察设计合同

E．加工合同

7、要做到现金流量折现，首先应做到__。

A．后续开发经营期间究竟多长要估算准确

B．各项支出收入何时发生要估算准确

C．各项支出、收入在其发生时所发生的金额要估算准确

D．投资项目评估中的现金流量分析的途径是否一致

E．各项支出、收入发生的机率

8、依代理委托方的不同，物业代理可以分为__。

A．联合代理

B．买方代理

C．独家代理

D．卖方代理

E．双重代理

9、承接方必须持有由建设行政主管部门颁发的__，在证书规定的业务范围内承接勘察设计业务，并对其提供的勘察文件的质量负责。

A．工程勘察资质证书

B．工程设计资质证书

C．工程勘察资质证书或工程设计资质证书

D．工程勘察资质证书和工程设计资质证书

10、甲、乙两块土地，其区位及实物状况都基本一样。

甲地块土地单价为506元/m2，容积率为1.5，土地使用年限为50年。

乙地块土地单价为820元/m2，容积率为2.4，土地使用年限为70年。

在用楼面地价来判断甲、乙两地块的投资价值时，若土地报酬率为8%则下列表述中正确的有__。

A．乙地块比甲地块贵

B．甲地块的70年使用权楼面地价低于341.67元/m2

C．甲地块与乙地块的楼面地价相等

D．甲地块比乙地块贵

E．乙地块的70年使用权楼面价高于340元/m2

11、下列财务指标中，反映企业营运能力的指标有。

A：

流动比率

B：

速动比率

C：

存货周转率

D：

应收账款周转率

E：

资本金利润率

12、估算房地产开发项目的收入，首先要制定切实可行的（）。

A．融资计划

B．出租计划

C．销售计划

D．租售计划

13、下列不属于房地产金融特点的是__。

A．集中性

B．资金周转期短

C．资金运动同定性

D．资金增值性

14、下列有关中国现行房地产各税种的税率，表述不正确的是__。

A．房产税实行比例税率，按房产余值计征，为1.2%；按房产租金收入计征，为12%

B．城镇土地使用税实行差别税率，具体适用税率为0.5%、10%、15%、30%5个档次

C．土地增值税实行四级超额累进税率：

30%、40%、50%、60%

D．耕地占用税实行定额税率，具体分4个档次

15、下列属于不得转让房地产情況的有。

A：

司法机关依法决定查封的

B：

经过其他共有人书面同意的共有房地产

C：

未依法登记领取权属证书的

D：

依法登记领取权属证书的

E：

权属无争议的

16、下列，属于加重纳税人负担的措施。

A：

附加

B：

加成

C：

减税

D：

免税

E：

规定起征点和免征额

17、房地产置业投资的效果主要表现为等。

A：

企业实力提升

B：

租金收入

C：

对社会贡献增加

D：

物业增值

E：

物业权益份额增加

18、投资决策分析主要包括工作。

A：

机会寻找

B：

机会筛选

C：

市场分析

D：

财务评价

E：

投资决策

19、在估价报告中陈述__，既是维护估价人员正当权益的需要，又是提醒委托人和估价报告使用者在使用估价报告时需要注意的事项。

A．估价师声明

B．估价的假设和限制条件

C．估价方法

D．