某市住宅工程常见质量缺陷防治措施Word下载.docx

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2015年6月1日起，没有施工完毕的住宅工程，其尚未施工的工序按“100条”实施。

实施“100条”的主要原则为：

一、设计标准或施工措施标准高于“100条”时，按高标准实施；

当设计标准或施工措施标准低于“100条”或施工图纸未明确时，按“100条”实施。

二、在工程结算时，若工程预算清单没有包含“100条”的内容，实施了的项目所增加的实体工程量应列入工程结算。

三、原《xx市建筑工程质量通病防治措施》（2004版）与“100条”有冲突的按“100条”实施。

四、其他建筑工程参照“100条”实施。

xx市住房和城乡建设管理局

2015年4月30日

序言

住宅工程常见质量缺陷是指住宅工程中经常发生的、较为常见的质量问题。

例如：

墙面开裂、渗漏；

混凝土楼板裂缝；

卫生间楼板、屋面渗漏；

给、排水管道渗漏；

阳台护栏高度不足等。

这些质量缺陷，有的影响观感质量，有的影响建筑物的使用功能，严重的将影响到房屋的使用寿命。

仔细分析这些缺陷产生的原因，总离不开影响工程质量的“人、机、料、法、环”这五大因素，这些缺陷大多数成型在施工实施阶段，因此在施工过程中加以预防、控制和治理就变得尤为重要。

xx市2004年出台了《xx市建筑工程质量通病防治措施》（2004年版），在早期五年得到认真贯彻，曾对我市建筑工程“沉、裂、漏”质量通病有效治理，对钢结构安装过程中出现的重大事故等得到有效遏制，还对房屋抗震措施在施工阶段的落实有效提高。

但近五年有所松懈，工程质量投诉相当突出。

xx市自2010年推行住宅分户检验以来，为提升住宅工程的质量起到了积极作用。

但从各年度质量监督抽查、分户检验及住户投诉统计来看，我市住宅工程质量缺陷主要体现在砌体裂缝、混凝土构件裂缝及抹灰空鼓；

外墙、门窗、楼地面渗漏；

管道渗漏；

栏杆扶手高度和安全玻璃应用等方面。

为加大对住宅工程常见质量缺陷的防治，进一步提高住宅工程质量，根据国家的有关技术规范、标准，吸收各地防治住宅工程质量缺陷的一些先进经验，结合住建部工程质量治理两年行动计划，xx市土木建筑学会编制了《xx市住宅工程常见质量缺陷防治措施100条》（以下简称“100条”），其中土建工程88条，建筑设备安装工程12条。

“100条”可作为指导xx市住宅工程施工、监理、设计、建设、施工图审查、物业管理和质量监督等单位进行质量控制及质量管理之用。

由于编制的时间比较仓促，新规范、新标准不断颁布，“100条”难免会存在不够完善，不够全面、不够准确的缺陷。

恳请各单位和部门对于在执行“100条”过程中的不足之处能提出宝贵意见，并随时将有关的意见和建议反馈给xx市土木建筑学会，以供今后修订完善。

“100条”编制单位及有关人员、审查机构如下：

主要编制单位：

xx市土木建筑学会

主要参编单位：

xx市建设工程质量监督站

主要起草人员：

杨秀敏黄海涛张斌肖华明李家亮冯志华

黄国良梁智雄郭才昌朱健春郑梅阳宋桂琴

麦健平刘定国熊自强曹金彪刘彩霞谢文涛

黄秋江梁玉华黄锦荣黄珊珊梁永坚

主要审查机构：

xx市房屋建筑和市政基础设施工程技术专家委员会

序

号

部位或

项目

缺陷现象

防治措施

一、三

结构常见缺陷

一、一结构常见缺陷

砌体

裂缝

1.蒸压加气混凝土砌块应经现场抽检合格，严禁厂家代做试件送检。

2.蒸压加气混凝土砌块要查验出厂日期，在施砌时产品龄期不应小于28天（宜大于40天）；

严禁使用干砖上墙，应控制砌块砌筑时的含水率，表面有浮水时不得施工。

3.蒸压加气混凝土砌块和轻骨料混凝土小型空心砌块不宜与其他块材混砌。

4.砌筑过程应随砌随勾缝，采用专用工具勾出深1～3mm的凹缝。

砌体灰缝应厚度一致，砂浆饱满，不得出现瞎缝、透亮现象。

5.蒸压加气混凝土砌块在常温条件下的日砌高度应控制在1.5m以内。

6.非承重砌体顶砖的砌筑角度应控制在60°

～75°

，并保证顶紧。

应待砌体砌筑完毕至少间歇14天后补砌。

7.内墙不同材料基体交接处，必须铺设抗裂钢丝网片，其钢丝直径应为1mm，网孔尺寸宜小于20mm×

20mm，与各基体间的搭接宽度不应小于150mm。

顶层填充墙应采取满铺钢丝网片加强措施。

8.墙面抹灰前应清扫砌体浮灰，填塞孔洞和缝隙，作基层表面拉毛处理，或在前一天适当浇水湿润后用聚合物水泥细砂浆涂满或用齿式刮板刮满砌体表面，厚度为1～3mm，涂刮要密实，表面要粗糙。

9.墙面抹灰应在墙体砌筑30d后方可进行。

10.对设计要求的洞口、管道、沟槽和预埋件等，应在砌筑时预留或预埋；

当必须在砌筑完成的墙体上开洞、开槽时，应采用专用机具钻洞、切槽，避免锤击、打凿；

洞槽修补时应采用适当的材料，保证密实粘结牢固，抹灰层应设置加强网等防裂措施。

11.填充墙砌体留置的拉结筋应连接牢固，后置筋应做拉拔试验；

留置位置应与砌体皮数相符合，不得弯折使用。

多层建筑顶层填充墙拉结筋应采用沿墙全长贯通设置；

高层建筑的顶部三层填充墙拉结筋应采用沿墙全长贯通设置。

12.外墙通长窗下、支承在悬挑梁和悬挑板的墙体、设置的钢筋砼构造柱间距不大于3米。

构造柱伸入墙体的拉结筋间距不大于600mm，长度不少于700mm，末端应有90°

弯钩；

门窗高≥2m或面积≥6㎡的门窗框应固定在混凝土构件上。

一、

现浇混凝土结构

抗震削弱及

13.地梁面与承台面标高相同时，伸出承台的地梁支座负筋长度不应小于承台间净跨的1/3，梁箍筋密箍长度从承台边开始计算不应小于梁高的1.5倍。

伸入承台的地梁钢筋构造应满足设计要求。

柱、剪力墙竖向钢筋偏位大于规范允许偏差时，严禁擅自弯折钢筋，施工单位应按设计单位确认的处理方案进行处理。

14.梁柱箍筋制作安装应符合下列要求：

（1）正常情况下，梁柱箍筋应按图14.1制作安装，其中d为箍筋直径，“10d”是指弯钩伸入混凝土核心的平直段长度（可长不可短），不包含弯弧段。

当箍筋制作安装错误，达不到图14.1要求时，应按图14.1a或图14.1b加固；

圆柱按图14.1c加固；

（2）非正常情况下，比如箍筋弯钩受二排钢筋位置限制或梁柱纵筋搭接处，应按图14.2制作安装。

当箍筋制作安装错误，达不到图14.2要求时，应按图14.1a或图14.1b加固；

（3）剪力墙、柱箍拉筋必须按图14.3制作安装；

（4）框架梁柱箍筋和墙柱箍拉筋1350弯钩弯弧段的制作应符合图14.4的要求；

D为弯弧直径，不小于纵向钢筋直径且不小于4d。

（5）推广应用成熟的闪光对焊箍筋，如图14.5，闪光对焊箍筋制作安装工艺应正确应用。

15.现浇楼板的设计厚度不宜小于120mm（厨房、卫生间等有防水要求的楼板及飘板厚度不应小于120mm）。

16.严格控制现浇板厚度，在混凝土浇筑前应做好现浇板厚度的控制标识，每块楼板中间设置不少于一处。

17.现浇板的板底推广应用免抹灰措施，但板底的管线宜预埋，严禁装修时在楼板底及混凝土墙柱凿槽铺设管线。

18.PVC电线导线管的布线应进行优化设计，管线的最大外径不宜超过结构板厚的1/3。

宜减少导线管的数量，避免导线管重叠，否则结构应采用加大板厚、增强配筋等加强措施。

交叉布线处宜采用过线盒。

预埋PVC电线导线管顶部未设板面负筋处，应增设双向直径不小于6mm，间距不大于150mm的抗裂钢筋网，伸出最外侧管线的长度不小于300mm。

图18预埋管件的钢筋网补强措施

19.外墙转角处现浇板应设置放射钢筋6～8根Φ8@100，长度为板长向跨度的1/3，且不得小于1.5m。

飘窗板应配置直径不小于10mm，间距不大于150mm的面筋。

20.下列部位的混凝土现浇板内应配置防裂构造钢筋（双层双向钢筋网，直径不小于8mm，间距不大于150mm）：

（1）当建筑物平面不规则时，在房屋凹角处的楼板；

（2）建筑物两端阳角处及山墙处的楼板；

（3）厨房、卫生间的楼板；

（4）屋面板、露台板；

（5）与周围梁、柱、墙等构件整浇且受约束较强的楼板；

（6）单边长度超过1m的剪力墙转角处。

图20防裂构造钢筋

21.严格控制现浇楼板钢筋保护层厚度，禁止采用碎石做垫块，受力钢筋保护层推广应用能承受100公斤重量的塑料垫卡（若采用砂浆垫块，其强度应不小于25MPa，面积应不小于40×

40mm），间距不得大于500mm×

500mm；

负弯矩钢筋下面应设置间距不大于500mm的钢筋保护层支架。

22.当选用长板马凳（如下图）时，搁置按排连续放置，排间距不大于800mm，边排距端部边缘不应大于200mm。

支撑件应置于板底钢筋以上，不得直接搁置于模板上。

图22长板马凳加工示意图

23.现浇地下室墙板、地下室外露顶板、屋面板的混凝土设计时宜添加纤维措施增加混凝土的抗裂性能。

24.在满足施工要求的条件下，宜采用较小的混凝土坍落度。

泵送混凝土入模坍落度不应大于180mm，非泵送混凝土不应大于150mm。

应对每车混凝土进行交接检验，严控施工坍落度。

严禁现场加水。

25.混凝土浇筑必须使用相适应的插入式振动棒，楼板必须使用平板振动器。

混凝土浇筑后，分别在混凝土初凝后和终凝前，各进行一次抹面处理（即二次抹面）。

第二次抹压收光应采用电动转盘式抹光机进行。

26.柱、梁等部位的混凝土施工缝，混凝土终凝后必须进行凿毛处理。

27.现浇混凝土必须加强养护和温度控制，混凝土应覆盖或喷雾、蓄水养护，养护时间不得少于7天；

大体积混凝土养护时间不得少于14天。

28.地下室外墙带模养护时间不应少于3天，养护时间不少于14天。

29.后浇带处的模板支顶，在后浇混凝土强度达到设计要求前，严禁拆除，严禁拆后再顶。

30.混凝土浇筑后12小时内，不得在其上踩踏或安装模板、支架等施工作业。

31.因工期原因涉及赶工的工程，必须保证有足够套数的周转模板，保证混凝土达到拆模强度才能拆除模板。

32.楼板混凝土施工缝不得随意留置，其位置应在施工技术方案中确定。

当因意外原因停滞且造成混凝土已初凝，应在24小时后对接缝处按施工缝进行处理，然后才能继续浇筑混凝土。

空鼓

33.推广使用预拌砂浆，设计文件应明确砌筑及抹灰砂浆的品种、厚度及强度等级要求。

内墙抹灰砂浆强度不小于5.0MPa，外墙抹灰砂浆强度不小于7.5MPa，蒸压加气混凝土砌筑砂浆强度不小于5.0MPa；

若有顶棚抹灰的，应采用聚合物水泥抹灰砂浆，强度不小于5.0MPa。

34.现浇混凝土楼板底的抹灰厚度不宜超过5mm；

当墙面批荡层厚度大于35mm时，应采取与基层粘接并加抗裂网的加固措施。

35.地下室及潮湿环境抹灰应采用具有防水性能的砂浆。

36.水泥应进行凝结时间、安定性及强度检测。

37.抹灰用砂宜采用中砂，含泥量不应超过5%。

38.不得使用脱水硬化的石灰膏；

不得直接使用未熟化的生石灰粉及消石灰粉。

39.抹灰工程施工前应做配合比试验，抹灰实际使用材料及用量应与施工配合比试验相一致。

严禁未经材料检测及配合比试验擅自使用外加剂，偷用“砂浆王”等破坏性添加材料的抹灰分项工程必须铲除重做。

40.抹灰砂浆应留置试块。

内墙抹灰砂浆试块留置批量为每50个自然间不得少于1组（大面积房间及走廊按抹灰面积以30平方米为一个自然间），不满50个自然间的，应留置1组；

外墙抹灰砂浆试块留置批量为抹灰面积每1000平方米留置1组，不足1000平米的，应留置1组。

试块的养护与实验室养护条件相同。

41.内墙抹灰、外墙或顶棚抹灰砂浆试块抗压强度检验不合格或未留置砂浆试件，应对抹灰层进行现场拉拔粘结强度检测或返工重做。

42.外墙窗底部应设置混凝土防渗窗台板，厚度为100mm，强度等级不低于C20，内配2Φ10纵筋和Φ6@200分布筋，两端入墙不小于200mm。

二、一使用功能常见缺陷

二、

使用功能常见缺陷

外墙

渗漏

43.采用蒸压加气混凝土砌块的外墙，找平层应满挂钢丝网，钢丝直径不小于1.5mm，网格尺寸不大于20mm×

20mm。

防水层宜采用聚合物水泥砂浆。

44.外墙推广应用外墙内保温系统。

外墙饰面砖必须先做样板，样板经拉拔检测合格后方可按样板工艺进行面砖粘贴。

45.若外墙必须使用外墙外保温的，不应采用粘贴饰面砖做饰面层。

采用涂料或干挂饰面的外墙外保温，也必须具有专项技术方案且经有关部门审查通过，施工前应在实际现场采用相同材料和工艺制作样板单元，经拉拔检测合格且各方确认后方可进行施工。

46.外墙批荡层必须设置分格缝，应结合立面线条合理设置分格缝，分格缝竖向间距不宜大于12m，横向间距不宜大于6m。

分格缝宽度宜为5～10mm，深度不宜小于10mm，并应采用耐候胶防水密封处理，确保面层不渗水。

47.外墙饰面应设置分隔缝，在分格嵌条时，要四周交接严密，横平竖直，不得有扭曲现象，分隔缝嵌缝应密实、光滑、无砂眼。

48.批荡前基层表面应清理干净，并做界面处理。

批荡层与基层以及各批荡层之间必须粘结牢固，无空鼓、裂纹。

49.外墙批荡停息点应留置在楼层混凝土梁或圈梁的中部，各批荡层的停息点应相互错开。

50.凸出外墙的挑板、雨蓬在嵌入墙体位置应增设混凝土翻边挡水，高度不小于150mm。

如图50所示。

图50挑板、雨篷砼翻边高度

51.当采用饰面砖装饰时，应采用专用粘结剂和勾缝剂。

砖粘贴应采用满粘法施工，面砖拼缝的宽度不宜小于5mm，缝深不宜大于3mm，也可采用平缝，不得采用密缝。

墙面阴阳角处宜采用定型角砖。

52.面砖的勾缝应在面砖固定至少24小时、达到稳定并具一定强度后进行。

面砖勾缝应连续、平直、光滑、无裂缝、无空鼓；

宜按先水平后垂直的顺序进行。

面砖粘贴后应及时将表面清理干净。

53.外墙脚手架拆除前，应先完成外墙饰面砖拉拔检测，并进行外墙淋水试验，发现渗、漏等质量缺陷，应及时处理。

门窗

54.门窗进场必须进行材料检验。

门窗安装前应进行相关性能的见证检测（抗风压性能、水密性能、气密性能、传热系数、玻璃遮阳系数、可见光透射比、中空玻璃露点）。

55.外门窗框周边与砌体或混凝土构件的连接处，应先用防水砂浆做二次塞缝、二次勾缝处理。

56.外门窗框周边与砌体或混凝土构件的连接处施打密封胶应在基层干净干燥后实施，采用中性硅酮密封胶。

外墙铝合金门窗框与墙体连接处应双面打胶，再用耐候硅酮密封胶对连接处的外表面做密封处理。

严禁在涂料面层上打密封胶。

57.门窗窗框安装应采用镀锌铁片连接固定，镀锌铁片厚度不应小于1.5mm，固定点间距：

转角处不大于180mm，框边处不大于500mm。

严禁用长脚膨胀螺栓穿透型材固定门窗框。

58.门、窗洞口外的飘板，应按不同外装饰材料分设外低、内高的滴水线或滴水槽。

窗台板应做出由内向外的排水坡度。

屋面

59.采用块状挤塑板做隔热层必须进行分缝处理，分格缝间距不应大于6m，分格缝宽不小于15mm，缝内嵌填柔性密封材料。

块状挤塑板保温层与天面女儿墙周边应留不小于250mm天沟（兼做伸缩缝）。

块状保温层内应设置排气系统。

排气道应纵横贯通，其间距根据保温层厚度确定，最大不宜超过6m，排气口应设置在不易被损坏和不易进水的位置。

60.屋面应按二道柔性防水设防，其中一道应为卷材防水，采用合成高分子防水卷材，其厚度不应小于1.5mm；

采用高聚物改性沥青防水卷材，其厚度不应小于3mm。

推广应用倒置式屋面（隔热层在防水层上面）。

61.屋面坡度应符合设计要求，建筑找坡不应小于2%。

天沟、沿沟纵向找坡不应小于1%。

62.铺设屋面防水卷材的找平层应设分格缝，分格缝纵横间距不大于6m，缝宽为20mm。

找平层当采用水泥砂浆时，强度不小于10MPa，当采用细石砼时，其强度等级不应低于C25。

63.刚性保护层应采用配筋细石混凝土，其强度等级不小于C25，厚度不小于50mm，分格缝间距不应大于6m，缝宽不应大于30mm，且不小于12mm。

刚性保护层与山墙，如女儿墙及突出屋面结构的交接处，应留缝做柔性密封处理，并铺设高度、宽度均不小于250mm卷材泛水附加层。

64.屋面女儿墙、压顶等纵向构件，应沿纵向每3米设置钢筋混凝土构造柱（如图64-1、64-2），女儿墙、压顶批荡层每隔6米及易产生变形开裂部位设分格缝，分格缝宽为10mm，缝内嵌填密封材料。

图64－1钢筋砼压顶图64－2女儿墙构造柱设置

65.屋面落水口、出屋面管道、井（烟）道等部位，与刚性保护层交接处应留20mm×

20mm凹槽，嵌填密封材料，并做附加防水卷材增强处理,其高度不应小于250mm，上口用管箍或压条，将卷材上口压紧，并用密封材料封严，如图65-1、65-2。

图65-1伸出屋面管

1-保护层；

2-密封材料；

3-C20细石混凝土填实；

4-防水层；

5-保温层；

6-金属镀锌抱箍

图65-2直水落口

2-附加增强层；

3-水落口；

5-密封材料；

6-密封材料填实

66.出屋面管道根部直径500mm范围内，找平层应抹成高度不小于30mm的圆锥台。

伸出屋面井（烟）道及上屋面楼梯间周边应同屋面结构一起整浇一道250mm高钢筋混凝土防渗圈。

67.卷材防水层泛水收头施工，当女儿墙为砖墙时，泛水高度不应小于250mm，防水层收头应在砖墙凹槽内用防腐木条钉压固定，钉距不得大于500mm，并用密封材料封严。

当女儿墙为钢筋混凝土时，泛水高度不应小于250mm，防水层收头用金属压条钉压固定，钉距不得大于500mm，密封材料封边，再在上部用金属覆盖保护。

图67防水层在立墙上的收头处理

1—附加增强层；

2—密封材料；

3—防水层；

4—金属盖板；

5—保护层

68.屋面变形缝施工时应采用卷材粘贴封盖。

变形缝两侧（或一侧）泛水矮墙宜与屋面结构一起整浇，泛水高度不应小于250mm，缝内填充聚苯乙烯泡沫塑料，上部填放衬垫材料，并用卷材封盖，顶部加扣混凝土或装饰盖板。

图68变形缝防水构造

1-合成高分子卷材；

2-预制钢筋混凝土压顶；

3-衬垫材料；

4-保护层；

5-聚苯乙烯泡沫板；

6-金属盖板

69.配筋细石混凝土保护层施工除应符合标准的相关规定外，还应该满足以下要求：

（1）钢筋网片应采用焊接型网片。

（2）混凝土浇捣时，宜先铺设三分之二厚度混凝土并压平，再放置钢筋网片，后铺三分之一混凝土振捣且碾压密实。

收水后分二次压光。

抹压时不应在表面加浆或撒干水泥。

（3）分格缝上下贯通，缝内不得有水泥砂浆粘结，在分格缝和周边缝隙干净、干燥后用与密封材料相匹配的基层处理剂涂刷，待其表面干燥后，立即嵌填防水油膏密封，材料底层应填衬泡沫棒，分格缝上粘贴左、右均不小于200mm宽的卷材保护层。

（4）保水养护不少于14天。

图69分格缝构造

1-衬垫材料；

2-防水密封材料；

3-卷材附加层；

4-防水层

70.屋面防水施工完毕后，应进行蓄水或淋水试验。

楼地面

71.厕浴间等有排水要求的房间与相邻房间建筑地面面层间应有高差且不得小于30mm。

72.厕浴间和有防水要求的建筑地面必须设置防水层。

73.建筑地面工程采用的材料应按设计要求和规范规定选用，进场时应查验材料的质量合格证明文件、性能检测报告，防水材料应经现场抽检合格后方可使用。

74.卫生间四周除门洞外、烟道和井道周边的楼板，应做混凝土翻边，其高度不应小于150mm。

75.管道穿楼板处，应设置套管。

穿越天面或有防水要求的楼板处，应设置金属套管。

安装在楼板内的套管，其顶部高出装饰地面20mm；

安装在卫生间及厨房内的套管，其顶部应高出装饰地面50mm，底部应与楼板底面相平。

有防水要求的楼板中的预埋套管中间宜增设止水环。

穿过楼板的套管与管道之间缝隙应用阻燃密实材料和防水油膏填实，且端面光滑。

管道的接口不得设在套管内。

76.整体面层施工时，墙面与地面交接处宜做成半径为10mm的小圆角。

R≥10mm

图76墙地面小圆角

77.整体面层的抹平应在水泥初凝前完成，压光应在水泥终凝前完成。

并应根据不同的气候条件，及时养护，养护时间不应少于7天。

78.穿过有防水要求楼板的管道、地漏留洞封堵密实以及防水层施工完成后必须分别进行蓄水检验，蓄水高度30mm～50mm，蓄水时间不少于24小时。

生活给水系统

管道渗漏

79.根据给水系统的工作压力、水温、敷设场所等情况合理选材，并且管件应严格与管材配套。

80.给水系统应按《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》（GB50242