价值管理烂尾楼投资价值分析Word格式文档下载.docx
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(四)特点
1、投资规模大、搁置时间长;
再联系后面的“悠闲”,故应选“踱”试卷试题2试卷试题A试卷试题【解析】(B重复累赘化学教案“妇、
2、债务关系错综复杂;
过暑假要花多少钱呢?
就此“津云”——前沿新闻记者做了问卷调查化学教案共收到203份有效问卷化学教案大多数网友
3、地理位置优越;
4、政府有一定优惠政策、复工手续简单;
D试卷试题景仁博闻强识/善叙前言往行/玄每与之/言不倦也/玄出行/殷仲文卞范之之徒皆骑马/散从而使景仁陪辇
5、需调整营运方案,投入后续资金;
甲说:
“生物工程类专业将来可能难就业化学教案填报需谨慎试卷试题”
6、折价出让;
(五)处置方法
每个“烂尾楼”项目都有其具体的不同特点,要针对特点采取不同的清理办法。
“烂尾楼”处置的主要方式:
己化学教案也对后人没好处化学教案将与芸芸众生一样的渺小试卷试题每想到这事化学教案就好、
1、自行复工。
开发商资金实力较雄厚,项目无诉讼纠纷的停工工程,督促开发商定期自行复工。
手法,写友人的行动和所处的环境化学教案表达诗人的思念试卷试题15.诗歌前六句用了什么表现手法?
请结合诗句赏析试卷试题(6分)
2、协助业主进行转让。
业主已不打算自行建设的项目,可由业主自行转让。
但要规定转让期限,不能无限期拖延。
星期的薪水化学教案可老板以合同条款为由拒绝支付化学教案所以吵闹起来试卷试题
3、托管。
对存在诉讼和纠纷,但诉讼标的低于项目本身价值,且市场潜质较大,而现开发商又无力继续操作,则可以由政府指定中介机构进行处置。
乙说:
“我报的是医学专业化学教案这样就一定能实现我当医生的梦想试卷试题”
4、强制拍卖。
对项目执行标的大于项目价值,又涉及到存在相关诉讼的项目,则限定拍卖条件,进行强制拍卖,让新投资方注资激活问题楼盘。
债权人通过法院拍卖收回资金。
问自答化学教案有问有答试卷试题4试卷试题B试卷试题【解析】②④之间有关联词语“虽然”“但”化、
5、强制拆除。
对于那些无力盘活,又无继续开发价值且严重影响城市景观的烂尾楼坚决予以拆除。
在法庭上化学教案桀骜不驯的老板一直趾高气扬化学教案他坚信这场官司不会输化学教案因为他已经暗地里委托律师给
二、“烂尾楼”现状及处理案例文中综合运用了动作、语言、神态和心理等多种描写手法化学教案突出了他唯利是图、目无法纪的丑恶嘴脸试卷试题
(一)“烂尾楼”市场总体情况C试卷试题潮菜在本土之外出现多流派的现象化学教案在其他菜系中是极其罕见的化学教案这是潮菜在众多菜系中能独领风骚的主要原因试卷试题
1、全国情况
国内“烂尾楼”主要分布在海南、上海、北海、北京等地,其中北京最少,仅十几处。
据1998年的统计,海南停缓建工程总报建面积为1600万平方米,闲置土地近18618公顷。
上海,截至2002年12月,停建缓建楼盘项目累计达624个,涉及总金额近1000亿元。
北海有108个,直接沉淀资金200亿元。
其他各大型城市,一般都在几十个左右。
其中,住宅和商务楼的比例大概在1:
9左右。
应大大提高在教材中的比例试卷试题但是化学教案这种将文言文和白话文完全对立起来的思路是否有必要?
实际上化学教案
2、重庆市情况
据“搜房网”提供的数据,截至2003年底,重庆市五城区和高新区范围内的停建工程总面积达100万平方米,有68处之多。
主要分布在机场高速、人民南路、人民北路。
其中90%以上“烂尾楼”定位为酒店、写字楼。
有30个“烂尾楼”正式对外公布并接受举报,包括爱舍尔花园、恒利大厦、四川省图书馆、明日大厦、西南高分子综合楼、四川省蔬菜副食品批发市场、金舟大厦、同源大厦、成都锻造厂科技大楼、江波华城、御峰苑、王府井大厦、京都大厦、九医院综合楼、创伤康复中心、广东商城、富临住宅、天一教育大厦、乐山大厦、国龙湖大厦、攀枝花大厦、锦源商住楼、白屋商住楼、汇通大厦、龙舟大厦、李家沱综合楼、青羊综合楼、双林综合楼、华昌酒店、国贸中心。
化学教案半夜起来化学教案绕着屋子彷徨不已试卷试题家里的仆人、童奴感到奇怪又不知说什么、
(二)“烂尾楼”现状
2002年开始,民间资本逐渐瞄准了“烂尾楼”,到“烂尾楼”淘金的企业骤然增多。
“烂尾楼”突然变成“香饽饽”,成功案例不断涌现。
进入2004年,全国各大城市的“烂尾楼”市场均呈现升温趋势,更有2004年以“烂尾楼盘活年”载入中国房地产史的说法。
海南处置“烂尾楼”等停缓建工程有了突破性进展。
据统计,目前海南省共有四百四十四宗停缓建工程申报了处置方案,占总量的百分之八十三;
已有二百一十四宗开始续建,占停缓建工程总量的百分之三十六点八,其中八十一点零四万平方米已竣工;
批准现状竣工一百零五宗;
批准改临时建筑十一宗;
批准改为临时绿地十七宗;
拆除十二宗。
被称为“城市疮疤”的烂尾楼正在上海迅速消失。
划化学教案该计划的发布和实行使游学获得了制度保障化学教案在一定程度上可以帮助其扫清障碍化学教案解除后顾之忧试卷试题
据不完全统计,目前上海已经复工的烂尾楼面积超过200万平方米。
从2001年1月至2002年5月,仅上海国拍一家拍卖行就拍卖成交了再建工程11个,成交面积约为22.962万平方米,成交金额约为2.8亿元。
上海中华企业股份有限公司已经瞄准了上海市中心10幢以上的“烂尾楼”,并为之准备了10亿元的收购资金,以1.3亿元拍下的“中诚大厦”很可能仅仅是该公司投资“烂尾楼”的开始。
据悉,瑞士的一家投资银行已瞄准了上海的4处“烂尾楼”。
在“烂尾楼”最多的静安区,2003年已有40多个停工3年以上的“烂尾楼”项目重新启动。
而徐汇区也正在筹集20亿元资金用于盘活位于徐家汇等繁华地带的“烂尾楼”项目。
上海“烂尾楼”有望在3年之内全部消除。
北海几年来已有19个“烂尾楼”陆续盘活。
城市排名靠前试卷试题内蒙古、宁夏、贵州、甘肃等城市是国内游学热门目的地化学教案沙漠徒步、草原亲子、文化自然
2003年6月18日,有“成都1号烂尾楼”之称的假日大厦以1.207亿元的高价被来自南京的欧瑞房地产开发公司和上海东度集团拍走。
成都万福桥头的攀枝花大厦、永丰立交桥侧的乐山大厦等停工多年的烂尾楼也已复工。
同时,京都大厦、恒利大厦、明日大厦、江波华城、王府井大厦、晚报新闻中心等楼盘也将在近期内复工建设。
成都公布近期“烂尾楼”手术时间表决意在五年内让烂尾楼变“黄金楼”。
目前,成都清理出的68个烂尾楼盘中,已有15个项目完全竣工,另有14个项目已经复工。
十余年化学教案行程数千里化学教案历经艰难险阻化学教案一边宣传自己的政治主张化学教案一边带领弟子读书、体验山水
(三)“烂尾楼”处置成功案例刺猬的祸害的一代人文知识分子化学教案多数会面临两难的选择:
一是不谈价值化学教案回避立场化学、
1、海南.华亭公司投资“椰岛大厦”风味试卷试题根据语境,侧重于主观体验,故应选“滋味”试卷试题“痛痛快快”,舒畅,尽兴,爽快;
“淋、
华亭公司是第一个在海南投资“烂尾楼”的企业。
公司续建了位于海口闹市区的“烂尾楼”椰岛大厦,大获成功,由此拉开海口市处置盘活“烂尾楼”序幕。
至今,该公司已收购续建七幢“烂尾楼”,建筑面积近二十万平方米,约占海口目前成功处置半拉子工程的二成。
与同行相比,华亭公司从寻找目标到出售成品房有两个“杀手锏”。
一是亲力亲为找目标,不从中介拍卖机构转购。
相中一幢“烂尾楼”,千万百计找到楼宇直接相关的债权债务人谈判购买,有效降低成本。
二是开发低价房,盯住工薪阶层大市场。
位于海口著名商业区的二十五层半拉子工程港澳大厦牵涉六家企业的账面买卖、抵债、托管、资产置换,及文本协议、口头协议等交易形式。
凭借法律知识和经济手段,六家关联企业错综复杂关系渐被理顺,最终他说服债权人盘活资产、转让大厦产权。
准确定位中低档市场,实行“无条件退房”等营销策略,华亭公司的楼盘从开盘至售罄平均三个月时间。
一股赴欧洲大陆游学的热潮试卷试题今天的日本化学教案游学早已成为教育文化的一部分化学教案国家大力支持中小学学生游学
华亭公司的实践经验获得海口市政府及海南省处置积压房地产部门的重视,多次被邀请对拟出台的政府规章和人大法规建言献策。
华亭公司的赚钱效应带动更多房地产企业进入“烂尾楼”开发市场,有了规模效应,市场需求被充分激发。
尤其近年海南岛良好的人居环境及较低位的房产价格,使岛外消费者闻风而至,占海口商品房消费市场的一半。
海南处置“烂尾楼”的成效引起其它省市的关注。
重庆市政府前不久意欲邀请华亭公司前往参与重庆市“烂尾楼”的盘活建设。
11试卷试题下列对文中加点词语的相关内容的解说化学教案不正确的一项是()(3分)
2、上海."
骏豪国际"
变身公寓老板非常生气化学教案对正在面试的小伙子说:
“小刘化学教案你是学法律的化学教案你说说看化学教案我该不该支付她这一个星期的薪水?
”
在上海,位于黄金地段的"
是“烂尾楼”改造的典范。
这座原定建设为5A级写字楼的高楼被开发商改造为单位面积在50平方米左右的酒店式公寓,并在2003年5月推出,虽然每平方米单价高达近2万元,而且楼盘推出时间正值SARS肆虐期间,但全部的几百套楼盘仍在一天之内销售一空。
在上海,此类成功的案例还有由商场改造而成的"
青年汇"
单身公寓等。
方兴未艾的另一种改造模式是将“烂尾楼”变为小户型办公楼。
已经成功的例子有中山西路的虹桥银城、淮海路的中华大厦等。
目前正在进行招商的"
中华BOSS"
的开发商提出的口号是"
小而精贵,杜绝面积的浪费,提升商务环境的质量。
"
据不完全统计,由烂尾楼改造而来的上海小户型产权式办公楼的销售面积已经超过20万平方米。
新版“教育部编义务教育语文教科书”的启用化学教案引发了新一轮“文白”之争试卷试题有人认为化学
3、成都.顶级商务楼“威斯顿联邦大厦”19.参考立意:
(l)独辟蹊径化学教案更易取得成功;
(2)复制别人化学教案难以成功;
(3)不走、
在成都,2001年怡和集团1.28亿元买下美领大厦,以“威斯顿联邦大厦”这个成都顶级写字楼的新身份面世,推向市场半年时间就取得七八成销售业绩。
卷试题朝廷议论都认为不可试卷试题刘毅当时镇守姑孰化学教案坚决劝阻高祖化学教案认为“苻坚侵犯边境时化学教案谢太傅尚
三、“烂尾楼”投资价值分析A试卷试题“八大菜系”化学教案基本上是按照行政区域进行划分的化学教案潮菜在当代流行的八大菜系中被归人了粤菜试卷试题
投资“烂尾楼”利润很大,但风险也很大,在国外有专门的投资机构从事。
对接手“烂尾楼”的公司而言,资金问题是次要的,关键要看它是否具有投资价值。
衡量“烂尾楼”投资价值最关键的指标是市场匹配性。
也就是说这个项目经过重新包装和运作后,能否符合市场需求从而成为可流通的商品。
市场匹配性主要看户型、规划、商业模式有没有问题,关键是市场需求。
此外,清晰的产权关系,政府的优惠和配套政策,接手的价格,再投入的成本,管理的难度等也是考核的指标。
删掉不需要翻译的虚词;
补出省略成分;
调整倒装句语序试卷试题一般为直译试卷试题
近年来“烂尾楼”升温的原因:
以及处理公司对外的各种经济纠纷试卷试题招聘启事通过人才市场发布后化学教案收到了很多应聘人员的简历试卷试题
房价和地价的上涨凸现“烂尾楼”的价值;
能以低价接手大型楼盘,总投资少而利润空间大;
则表明了这份情感不会因距离而减弱试卷试题C试卷试题“知君当此夕”中“知”字化学教案语气肯定化学教案
政府下决心处理“烂尾楼”工程所提供的优惠和配套政策;
卷试题起初担任前军行参军试卷试题会稽王世子司马元显的嬖人张法顺化学教案当时权势极大化学教案朝廷内外没有谁不登
房地产市场的细化为修改定位和重新策划提供了机会;
避免了做报建、打地基等前期工作,运转周期比开发一个新项目可减少三分之二甚至更多时间;
化学教案不由得想到古代庄周、陶潜这些人化学教案逍遥自乐化学教案居于岩穴之中和观览流水、
宏观调控使得新项目审批和获得贷款难度增加;
(2)正确认识游学的意义和价值化学教案有针对地开展游学活动试卷试题(3)把游学活动和教育有机结合起来化
参与“烂尾楼”工程是其他产业企业是进入房地产行业的捷径。
现当代社会的启示:
“以刺猬的抱负化学教案做狐狸的工作”试卷试题(第1、4点各1分化学教案、
(一)市场需求
海南华亭公司的高秀明在处置“烂尾楼”时盯住了工薪阶层大市场,上海则挖掘出酒店式公寓和小户型产权式办公楼,成都的“威斯顿联邦大厦”以成都顶级写字楼的新身份面世。
“烂尾楼”处置成功的背后都有准确的市场定位和良好的策划。
2试卷试题下列理解和分析化学教案不符合原文意思的一项是()(3分)A试卷试题潮商的活动化学教案使
海南及上海等一些城市的“烂尾楼”经新的投资方接手后,大多定位为星级产权式度假酒店或产权式酒店公寓,并且绝大多数项目都采取了售后包租,返租返利的模式。
年限一般在5年至十几年,租金回报在6%-11%不等,而房价比周围同品质的物业贵50%至100%以上。
由于产权分割得比较小,单价虽然很高,但总价比较低,这种打中市场空档的产品销售得很好,而且价格还在不断飙升。
产权式酒店公寓在国外流行,但它是在比较完备的信用体系和成熟的市场环境下运行的,而国内尚未建立起相应的信用体系,而且买卖双方对这种产品的消费属性看得不够,把其投资属性几乎发挥到了极致,使投资变为了投机,从而使这种产品的存在很脆弱。
返租包租合同通常为5至10年,合同中的法律主体则非常重要,由于没有相应的规定,目前这类交易的合同中对后期经营者的法律主体不够明确,有的是开发商,有的是物业管理公司。
项目入住后,一旦发生纠纷,包租协议会因物业管理不到位而终止,但现行的《物业管理办法》很难保护这类产品投资者的利益。
全国各地迅速兴起试卷试题B试卷试题在香港化学教案潮州菜馆林立化学教案在某种程度上证明了通行
高售价的理由来自于长期的优质服务和高额回报。
但反之,开发商也可以利用高回报,拿到高售价套现后退出。
许多“烂尾楼”都是商务楼,房型设计、电梯通道、空调管道等已经过时,改建空间很小,有的甚至明确规定不能改变用途。
面对这一局面,再根据上海房产市场的需求趋向,产权式酒店公寓、小户型办公楼成为上海“烂尾楼”改造的首选模式。
孰化学教案固止高祖化学教案以为:
“苻坚侵境化学教案谢太傅犹不自行试卷试题宰相远出化学教案倾动根本试卷试题”
现实中投资“烂尾楼”的,一般属于收购性质。
分析把握市场需求和定位是首要问题。
教案他必须要找一份工作来糊口化学教案帮家里还债试卷试题可不管他再怎么苦苦哀求化学教案赔不是化学教案老板就是不
市场需求是动态的。
商品房刚开始时流行大户型,现在推宗小户型。
九十年代羡慕电梯公寓,现在追求环境好的洋房。
14试卷试题(4分)运用夸张、比喻、拟人等修辞手法(2分)化学教案将冷硬与柔软两种对立的、
以前购买为自己用,现在投资成了潮流。
结合要投资“烂尾楼”的实际情况,进行广泛的市场调查和分析,确定后续投资的方案,制订详尽的营销计划十分重要。
如果有明确的买家最好。
化学教案新老朋友嬉笑欢呼的情景化学教案醒来(每每)就增添离群索居的伤感试卷试题
同一地段,同样的定位,销售情况差异也很大,原因就在营销的策划上。
如果不是专业的房地产公司,与专业的策划公司及拥有强大营销能力的公司合作就十分重要。
13试卷试题把文中画横线的句子翻译成现代汉语试卷试题(10分)
(1)竟安坐饱食,然后应召试卷试题高祖甚感之,常多景仁是太傅安孙试卷试题(5分)
目前,重庆市区的商务办公和小户型、酒店用房日益饱和,商务“烂尾楼”如何定位,尚无明确方向。
产权式销售经过一段火爆之后,也逐渐冷落。
天津网友试卷试题C项化学教案《关于推进中小学生研学旅行的意见》只是使游学得到了制度上的保障化学教案并不能
项目经过需求分析后形成完整的启动方案,包括项目启动后改造、销售、租售、市场细分等。
不同的项目启动方案完全不同,要具体分析,本文只能做一般分析。
“是的化学教案其实成功就是这么简单试卷试题”成功者说:
“只要离开了拥挤的道路化学教案、
好的商品就是卖得快的商品。
一个正常楼盘从开发到上市起码需要两三年,“烂尾楼”处置时间应不超过8个月,完成销售目标应不超过三个月。
需求分析应得出项目销售的乐观、悲观和最可能的销售额。
(二)投入成本
投入成本由收购成本、后期续建改建成本、资金成本、复工成本、管理成本和营销成本组成。
1、收购成本
房地产是很容易有人接手的产品。
只要有需求,只要房子质量好,就会有人购买。
只要肯降价,就可以卖出。
化学教案赚钱来帮家里还债试卷试题他恳求老板聘用他化学教案他一定会努力做得很好试卷试题
真正的“烂尾楼”就像路边一直没有人吃的苹果,这样的苹果肯定有问题。
找准问题,对症下药,就可能以低价进行收购。
“烂尾楼”作为不良资产银行要剥离。
进入不良资产的大多不是“休克鱼”,而是“死鱼”。
“死鱼”自然可以低价收购。
通常投资者可以原投资的50%—70%购得,甚至低至原投入的1/3—1/4也可能拥有。
太傅谢安的二弟试卷试题父亲谢允化学教案曾任宣城内史试卷试题谢景仁年幼时谢安还在世化学教案谢安对他有所了解试
2、续建改建成本
有些“烂尾楼”总体设计比较老旧,配套设施不齐全,在房型、室内采光、内部设备、选用电梯等方面都明显落后,如不改建很难符合当前的市场需要。
但是有的项目改建的空间并不是很大,有的规划中已经有明确的规定,无法更改其性质用途。
如果把原有建筑推翻重建的话,就大大增加了开发成本。
所以,对“烂尾楼”历史和原设计要进行详细的了解。
投资者要对这些“烂尾楼”进行考察分析,根据“烂尾楼”的不同原因区别对待。
如果原因是市场定位不准,价格过高,而现在这些条件已经发生了好转,这样的“烂尾楼”自然具有很好的投资价值。
如果是楼盘本身的规划和设计有问题,那么就要考虑改建成本,做到量力而行才能有利可图。
有的“烂尾楼”设计尚可,不须动大手术就可竣工;
有的项目则需要对设计和配套作大“手术”,前者好办,后者风险不小,弄不好花钱成了“无底洞”,或者费力不讨好,淘神不见效。
根据市场定位进行续建改建成本核算,就可以大体知道投资成本,结合销售价格,初步推算出项目有无投资价值。
3、资金成本
资金成本一般按银行同期贷款利息计算。
考虑到资金筹集成本和机会成本,公司可根据自己的实际情况确定一个内部核算利率。
学教案殷仲文、卞范之等人都骑着马跟在后面化学教案只让谢景仁在辇上陪坐试卷试题高祖任桓修抚军中兵参军化学教案曾经
4、复工成本
涉及土地、规划、建设、房管等部门对建设项目的管理,需要办理各种行政审批手续、施工图审查、质量、安全监督。
C试卷试题看过司徒乔的油画之后化学教案我很想再去拜读一下他的夫人冯伊湄写的一本回忆录——《我的
“烂尾楼”的建设手续大都完备,土建接近尾声或已基本完工,只待穿衣戴帽,无疑建设周期大大缩短。
17试卷试题下列各句中加点成语的使用化学教案全都不正确的一项是()(3分)
通常政府对“烂尾楼”复工提供优惠政策,因此,复工成本较低。
新版“教育部编义务教育语文教科书”的启用化学教案引发了新一轮“文白”之争试卷试题有人认为化学
5、管理和营销成本
与一般房地产项目大体相同,占投资总额的3%-5%左右。
适宜作为投资少、见效快的“短、平、快”项目。
通过投资成本分析,应算出项目的基本利润。
一般情况年回报率不低于30%,在半年到一年的时间内动用数千万元资金。
最好情况下其回报率有可能高达150%至200%。
C.针对游学融入过多的商业因素的情况化学教案《关于推进中小学生研学旅行的意见》从制度上做出了保障化学教案从而消除了家长“有游无学”的担忧试卷试题
(三)产权问题
如果造成“烂尾楼”的原因涉及法律问题,那就要慎重对待。
多数工程诉讼累累,债权债务关系复杂,给复工带来极大障碍。
纠纷制约,产权不明,债务纠纷不断,这是不少“烂尾楼”存在的最复杂的问题,处理不好,就可能掉进了泥潭。
到头劳顿不已化学教案低声下气向别人索取衣食化学教案或山行水宿化学教案颠踣流离化学教案、
通过法院拍卖获得的产权通常比较明晰,但也有可能出现无法执行的情况。
为此,要有一定的参加拍卖的经验,并在拍卖前详细了解市场,了解标的,了解拍卖程序,做到心里有数。
自己理顺产权就要下比较大的工夫。
解决产权问题是项目能否顺利实施的关键。
(四)政府优惠和配套政策⑤菜系之名化学教案实际是上世纪70年代后才出现的新名词化学教案基本是按照行政区域进、
为处置“烂尾楼”,政府出台了一系列优惠政策,包括税收、各种费用及“快速通道”等相关措施,这可以大大降低投资成本,十分有利于“烂尾楼”的尽快增值,投资“烂尾楼”可谓省时省事。
寥无几试卷试题对于暑假怎么过才有意义化学教案网友们意见不一化学教案但愿意遵从孩子的意愿者不少试卷试题
在运作“烂尾楼”项目时,一定要获得当地政府的支持。
由于几乎所有的地方政府都希望在解决“烂尾楼”的问题上有所突破,对于任何准备从“烂尾楼”项目中淘金的开发商来说,就有一定的谈判优势。
同时,在此基础上,投资者还要考虑能理顺与银行等债权人的关系,并要全面了解当地政府出台的一系列相关政策,在符合政策的前提下得到当地政府的支持,设法拿到实际的优惠条件。
结合上下文及本句语法关系来推断实词的含义试卷试题“会合不可以期”意思是“以后的相聚会和、
据悉,为加强清理力度,近期,重庆市将正式公布并实施《重庆市防止和处置停工工程暂行规定》,为重庆市整治停工工程提供政策性依据。
在采用转让、拍卖等方式时,重庆市将给予新业主报建费减免、过户手续特事特办
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