物业管理行业分析报告.docx

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物业管理行业分析报告

2017年物业管理行业分析报告

2017年4月

目录

一、行业管理体制和主要政策法规5

1、行业主管部门5

2、行业主要政策法规5

二、行业特点7

1、周期性7

2、区域性7

三、行业现状8

1、物业管理行业主要服务内容8

2、物业管理行业市场服务范围9

四、行业市场规模10

1、物业存量规模屡创新高，基础物业服务空间广阔10

2、多种经营创新驱动，未来发展前景巨大11

3、资本市场助力企业发展，行业通过并购持续壮大12

五、影响行业发展的因素14

1、有利因素14

（1）城镇化水平不断增长14

（2）我国GDP增长速度稳定15

（3）居民人均可支配收入稳定增长15

（4）商品住宅升级提升物业管理行业覆盖16

（5）相关政策支持16

2、不利因素17

（1）劳动力成本上升，行业利润率受压缩17

（2）缺乏专业化及差异化服务17

（3）高端管理人才匮乏，限制行业转型发展17

（4）与业主的关系维持不稳定18

六、行业上下游的关系18

1、与上游行业的关系19

2、与下游行业的关系19

七、行业竞争状况20

1、行业竞争格局20

2、行业进入壁垒21

（1）品牌壁垒21

（2）资质壁垒22

（3）资金壁垒23

（4）科技壁垒23

（5）管理壁垒23

3、行业主要企业情况24

（1）万科物业发展有限公司24

（2）绿城物业服务集团有限公司24

（3）长城物业集团股份有限公司25

物业管理行业，指物业服务企业受物业所有人或使用人委托，运用现代管理与服务手段，按照物业管理委托合同，对已经投入使用的各类物业实施企业化、社会化、经营化、规范化的管理和服务；为物业所有人或者使用人提供高效、周到的服务，创造良好的居住、工作环境，提高物业的使用价值和经济价值。

我国物业管理行业伴随房地产行业的产生而产生，最早可以追溯至二十世纪。

1981年3月9日，第一家市场化运营的物业服务企业深圳市物业管理公司的成立标志着中国内地物业管理行业的诞生。

自此，中国物业管理行业迅速成长，2003年国务院、发改委以及住建部等部委发布了《物业管理条例》和《物业服务收费管理办法》，为规范物业管理行业提供了法律框架，行业发展逐渐规范。

2010年之后，中央以及各地政府出台相关政策鼓励物业服务企业多元化经营，在2014年公布的《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》，废除了住宅物业的价格控制及指导政策。

物业管理服务从地产开发业务的附属品，向自主经营，为业主提供多元化服务，市场化程度提升的方向发展。

同时，随着房地产行业高速增长时代的结束，中国已逐步从房地产发展的增量发展时代过渡到存量开发时代，海量的存量房市场为物业管理行业发展提供了巨大的空间以及盈利点。

一、行业管理体制和主要政策法规

1、行业主管部门

行业的主管部门是住房和城乡建设部，根据国务院《物业管理条例》，国务院建设行政主管部门，即住房和城乡建设部，负责全国物业管理活动的监督管理工作。

县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

作为行业的主要国家监管部门，住房和城乡建设部主要负责制定产业政策、部门规章及规范性文件等工作，如颁布《物业管理企业资质管理办法》《住宅专项维修资金管理办法》《业主大会业主委员会指导规则》《物业承接查验办法》等。

行业的自律组织是中国物业管理协会，主要职能包括协助政府贯彻执行国家的有关法律、法规和政策；协助政府开展行业调研和行业统计工作，为政府制定行业改革方案、发展规划、产业政策等提供建议等。

2、行业主要政策法规

我国的物业管理法律法规日臻完善，形成了以国家立法权为中心，多级（中央、省、地方）并重、多类结合的立法体制。

国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作，行业的宏观管理主管部门是国家发展和改革委员会、住房和城乡建设部，二者负责制订产业政策。

《物业管理企业资质管理办法》《物业服务收费管理办法》《业主大会和业主委员会指导规则》等部门规章规范了物业管理行业的正常运行。

除上述法律法规和司法解释外，地方立法机构和行政管理部门也针对物业管理行业的情况颁布了相应的地方法规、地方政府规章及其他规范性文件。

二、行业特点

1、周期性

物业服务的新增需求与新建居民住宅、办公用房规模密切相关，由于房地产投资规模受宏观经济周期性波动的影响较大，因此，新增物业管理服务需求具有周期性特征。

由于存量物业管理项目普遍已经形成稳定的市场需求，受宏观经济以及房地产行业投资周期影响较小，未有显著周期性特征。

2、区域性

我国物业管理行业在不同区域的渗透率存在明显差异。

其中，北京、上海、广东有超过65%的物业都经由专业的物业服务企业进行管理经营，但从全国范围来统计，只有不到35%的物业的日常管理是委托给专业的物业服务企业。

根据中国物业管理协会统计数据显示，经济较发达的东部地区在物业管理规模方面依然走在全国前列，2015年约占全国管理面积的45.1%，较2014年上升0.6%；中部物业管理规模保持增长，2015年约占全国的25.3%，较2014年增长2.3%；西部地区2015年占比与2014年几乎持平，东北部地区2015年占比与2014年相比呈现下降趋势，由2014年占全国管理面积的8.7%，下降为2015年占比6%。

下图为2015年与2014年我国各区域物业管理面积对比：

2014年及2015年我国各区域物业管理面积对比图

三、行业现状

1、物业管理行业主要服务内容

物业管理服务内容主要包括物业管理服务和社区增值服务。

根据2016年中国物业服务百强企业研究报告统计结果，2015年，在物业管理行业进入跨界融合、创新发展的大背景下，百强企业紧抓历史机遇，大胆创新实践，全年实现营业收入总值1135.61亿元，同比增幅达27.24%，实现快速增长。

其中物业管理服务收入贡献达到960.95亿，占比84.62%，是百强企业营业收入的主要来源。

同时，百强企业也大力创新，积极拓展其他多种社区增值服务，2015年百强企业社区增值服务贡献收入174.66亿，占比15.38%。

随着现代物业管理水平的不断提高和科学技术的不断进步，物业管理行业涵盖的服务已经从最初的基础服务纵向延伸至房地产前期的规划、设计、设施设备选用顾问，中期的招商策划、营销策划、营销代理，后期的尾盘销售、商业物业经营、房地产经纪业务等整个链条；横向扩张至消费者居家养老、家政服务、房屋租售、电子商务等个性化需求服务产业。

2、物业管理行业市场服务范围

物业管理涵盖市场范围主要包括：

住宅、办公物业、商业物业、工业园区物业及其它物业。

2016年中国物业服务百强企业研究报告显示，2015年百强企业住宅物业管理收入506.5亿元，占物业服务费总收入的53.6%，与2014年同期的301.34亿元相比增长68.1%，是物管企业收入的坚固基石。

办公、商业、工业园区管理收入占比分别为22.34%、6.80%和4.75%，其中工业园区管理收入增长显著，而办公和商业物业收入增速都要低于住宅增长水平。

四、行业市场规模

根据2016年中国物业服务百强企业研究报告统计结果，近年来，随着中国新型城镇化的推进以及中国房地产市场快速发展，存量房市场规模日益增大，为物业服务百强企业提供了巨大的发展空间。

1、物业存量规模屡创新高，基础物业服务空间广阔

2014年全国商品房竣工面积为10.7亿平方米，存量房市规模再创新高。

根据近三年年均复合增长率计算，全国未来三年物业管理市场容量将新增35亿平方米的规模，为物业服务企业发展提供了广阔的空间。

截止到2015年末，全国物业管理面积为174.5亿平米（物业管理面积根据物业管理协会数据以及历年竣工面积计算），而根据2000年以来的已竣工项目面积分布来计算，住宅面积占比达到77%，办公项目占比为2.64%，商业项目占比为10.39%，工业园区及其他项目占比为9.27%。

2、多种经营创新驱动，未来发展前景巨大

物业管理行业迎来了并购扩张和业务拓展的大趋势，在行业整合和扩张的大背景下，物业管理公司正在突破传统的经营模式向多种经营模式进行转型和创新，多种经营模式依托家政、电商、房屋经纪等增值服务和顾问咨询等高附加值服务满足业主日益丰富的多元化服务需求。

未来，物业公司凭借与业主近距离高频率接触的便利条件，可以进一步开发业主需求，最快响应业主需要，将多种经营的物业服务渗透到业主生活的方方面面，强大的创新驱动力正在逐步展现，行业未来发展极具想像空间，从百强物业公司收入结构图可以看出，多种经营未来拓展空间较强，行业推动力不容小觑。

百强物业公司多种经营收入结构图如下：

根据中国物业管理协会公布的数据，从收入结构来看，2015年物业管理服务占比达到83.27%，百强企业物业服务总收入945.67亿元，同比增长33.23%，在企业大举兼并收购和积极外拓项目的驱动下，物业服务收入增长明显。

百强企业大力创新、拓展多种经营服务，多种经营收入总额为189.9亿元，增速为3.94%，占营业收入比例为16.73%。

多种经营业务主要包括社区服务、顾问咨询以及各物业公司根据自身特色开发的其他业务。

其中社区服务收入总值为70.83亿元，占多种经营比重37.29%，房屋经纪服务和社区电商服务是大部分百强企业开展多元业务的重要方向，两者在多种经营收入中占比分别为6.68%和5.42%，基于自身技术优势和丰富的管理、运营经验，百强企业开展的顾问咨询业务全年收入727.10万元，占为8.04%。

3、资本市场助力企业发展，行业通过并购持续壮大

继彩生活2014年独立上市并且市值超过从事开发业务的母公司后，越来越多的物业公司拥抱资本市场。

中海物业、中奥到家和绿城服务在2015年实现上市，部分中型物业管理公司也成功登陆新三板，其他龙头房地产开发商譬如碧桂园亦有分拆物业资产上市的行动。

业内百强企业借助资本市场的力量，通过全资或入股操盘的方式兼并收购，拓展管理规模。

根据中国指数研究院的数据，TOP100企业2015年合计收购200余家物业服务商，收购管理面积合计3.85亿平米，占TOP100企业15年管理面积增量的22.11%，其中彩生活以3亿元并购开元国际100%股权，并购面积逾3000万平米，有效的弥补了彩生活的高端物业管理业务短板。

得益于天然的用户贴近度和用户粘性，物业公司的经营观念开始由管理者向服务商转变，社区是家庭消费场景的天然入口，物管公司将逐渐叠加电商、家政、出行、洗车、美容、理财等各行业的特色服务，随着物业管理企业角色向服务商不断转变，物业管理企业兼并收购的需求将持续增长。

部分百强企业兼并收购情况

五、影响行业发展的因素

1、有利因素

（1）城镇化水平不断增长

城镇化增加导致城市的数量以及规模增加，对应住宅、商业以及其他地产项目增加，而对于对应物业管理服务的需求也越来越多。

根据国家新型城镇化规划（2014-2020），预期常住人口城镇化率将于2020年达到60%，而小康水平的城市人均居住建筑面积则可达到35平米，按照2015年的人口数据推算存量住宅的总建筑面在2020年的时候可以达到288亿平方米。

城市人口数量的增加是居住、商业消费、办公需求增长的根本原因。

截止到2016年末，我国在建项目的总面积为129.2亿平米，其中住宅项目66.9亿平米，按照当前价格计算物业管理行业总规模价格会超过万亿。

中国总人口，城市人口及城镇化率情况

（2）我国GDP增长速度稳定

在过去十年间，我国国内生产总值始终保持6%及以上的增长速度。

在过去十年中，我国国内生产总市值翻了4倍，这为房地产行业和物业管理行业的整体发展提供了强有力的保障。

下图为我国2013年至2016年GDP总值及各年增长速度。

（3）居民人