农贸大市场一期建设项目可行性研究报告.docx

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农贸大市场一期建设项目可行性研究报告

第一章总论

1.1项目基本情况

1.1.1项目名称、建设性质及建设地点

项目名称：

XX市XX农贸大市场一期建设项目

建设性质：

新建

建设地点：

XX市XXXX路。

建设时间：

2011年6月-2013年12月

1.1.2项目定位

项目定位国内星级大型农贸市场，是一个集运输配送、现代仓储冷藏、包装加工、物流信息、商贸交易展览为一体的综合性大市场。

农贸大市场开发主题：

环保、人文、生态、时尚。

按照大市场、大流通、大发展的要求，构建以“XX”为核心，以区域性市场为骨干，以城乡市场为基础的布局合理，结构优化，功能齐全，设施完备，管理规范，运行高效的农产品现代流通体系。

该项目主要经营粮油、肉禽类、果蔬、水产品、农资等产品。

项目建成后将将更好地发挥“XX”核心区的交通和区位优势，极大地推动“XX”现代农业示范区的整体建设和发展，成为辐射周边4个县市、13个乡镇、50万人口的农产品物流集散地。

1.1.3项目单位基本情况

项目单位名称：

XX市XXXX农产品物流有限公司

所有制形式：

有限责任公司

公司由XX市XXXX置业有限公司出资组建，于2013年7月22日成立公司，公司住所XX市XXXX路，注册资本1000万元，主要从事农产品交易、仓储、冷藏，停车服务。

公司是XX市XXXX2011年重点招商引资企业之一，现有员工20人，其中技术人员8人，管理人员12人。

公司将充分发挥XX“XX”核心区的地理优势，以现代化的农产品物流服务带动第三产业发展，推动“XX”现代农业示范区的整体建设和长远发展。

1.2可行性研究报告编制依据

1.《中共中央国务院关于加快发展现代农业进一步增强农村发展活力的若干意见》（中发〔2013〕1号）

2.《国务院关于深化流通体制改革加快流通产业发展的意见》（国发〔2012〕39号）

3.《国务院办公厅关于促进物流业健康发展政策措施的意见》（国办发〔2011〕38号）

4.《国务院办公厅关于加强鲜活农产品流通体系建设的意见》（国办发〔2011〕59号）

5.《商务部关于贯彻落实〈中共中央国务院关于加快发展现代农业进一步增强农村发展活力的若干意见〉的实施意见》（商建发[2013]51号）

6.商务部办公厅《关于印发“双百市场工程”农贸市场建设标准和验收规范的通知》（商建字[2009]88号）

7.《XX市经济和社会发展第十二个五年规划纲要》

8.《“XX”核心区综合发展总体规划（2012-2020）》

9.《XX市农业经济发展“十二五”规划》（2011年-2015年）

10.《XX市商务发展“十二五”规划》（2011年-2015年）

11.《产业结构调整指导目录（2011年本）》（发展改革委令2011第9号）

12.《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》（发改投资[2006]1325号）

13.项目单位提供的相关资料。

1.3项目建设背景

1.3.1项目提出背景

改革开放以来，我国国民经济持续发展，但“三农”问题随着经济的进一步发展逐步显露出来，其与土地管理体制、政府职能发挥、农民的组织化程度、农业服务体系等诸多体制因素密切相关，在农村市场体系建设中尤为突出，诸多问题亟待解决。

近年来，党中央、国务院对完善社会主义市场经济体制做出了许多重要决定，特别对健全农业社会化服务、农产品市场体系建设等提出了新的目标和具体要求，加强农村市场体系建设已成为当前各级政府的紧迫任务。

农村市场体系的核心是农业生产资料、农村日用消费品供应和农产品销售，它是保证农村经济发展和城乡居民生活水平提升的物质基础。

没有发达的农村市场体系，就难以保证农业生产资料、农民生活资料的供应，就难以实现农产品的市场价值，难以有效保证农民利益，也就不可能有农村经济乃至整个国民经济的可持续发展。

XX市作为“北粮南运”、“南菜北运”、“西果东送”重要节点城市，将担负起农产品流通和交易平台的重任。

随着我国中部崛起战略的深入，XX省“两圈一带”以及XX市“XX”战略的稳步推进，在农产品流通上，XX市目前还不具备农产品集散和辐射功能。

本项目的建设和投入运营，将填补这个空白，为XX市融入中部城市圈，促进“XX”核心区建设，实现城乡统筹发展起到重要推动作用。

综合来看，建设XX农贸大市场是顺应社会发展方向，符合国家产业政策和发展战略，并具有极大发展前景的利国利民之举。

1.3.2项目建设的必要性

1.项目建设是落实党中央、国务院加快发展现代农业，增强农村发展活力的需要。

中央2013年1号文件《中共中央国务院关于加快发展现代农业进一步增强农村发展活力的若干意见》（中发〔2013〕1号）围绕“保供增收惠民生、改革创新添活力”的工作目标，将“提高农产品流通效率，完善农产品市场调控，提升食品安全水平”作为建立重要农产品供给保障机制的重要工作内容，进一步强调了完善农产品流通体系对于加快发展现代农业，增强农村发展活力的重要作用。

商务部为贯彻落实中央1号文件，制定下发了《实施意见》（商建发[2013]51号），要求各级商务主管部门要结合贯彻落实《国务院关于深化流通体制改革加快流通产业发展的意见》（国发〔2012〕39号）、《国务院办公厅关于印发国内贸易发展“十二五”规划的通知》（国办发〔2012〕47号）等文件，充分发挥农产品流通的基础性和先导性作用，围绕服务“三农”和民生工作，加快构建农产品产销平稳运行长效机制，推动形成以农批零对接为主体，以农超对接为方向，以直供直销为补充，以网上交易为探索的农产品现代流通体系，努力促进农民增收和居民便利消费。

本项目将建设一个集运输配送、现代仓储冷藏、包装加工、物流信息、网上交易、产品博览为一体的综合性大市场，形成以农批零对接为主的农产品现代流通体系。

2.项目建设是落实“XX”发展战略，推进“三化”同步发展的需要。

2010年，XXXXXX现代农业示范区“XX·XX”总体规划通过国家农业部审批，“XX”战略已上升为XX省重大发展战略。

项目地处“XX”建设的核心区域，已纳入“XX”核心区建设规划。

项目运营后将通过优惠的扶持政策和配套的基础设施，创造良好的投资环境，吸引广大客商进场交易，所产生的聚集效应又进一步扩大了项目商圈，增加了交易机会，从而带动整个核心区的经济发展。

3.项目建设是加快城市现代化发展的需要。

城市居民消费观念和方式的深刻变化，以及城市现代化的加速发展，迫切要求对城市农贸市场进行改造提升。

经过二十多年的改革开放和经济社会发展，社会生产力水平和人民生活水平迈上了一个新台阶，城乡居民生活消费水平迅速提高，消费观念和方式发生了深刻变化，人们对食品安全越来越关注，对影响食品安全的购物环境要求越来越严格。

同时，在人们生活中扮演重要角色的农贸市场开始暴露出诸多弊端，其进货渠道广而杂，规范管理难度大，环境脏、秩序乱、服务差、产品劣、价格贵以及偷税漏税等问题逐步显现出来。

在超市消费异军突起的形势下，原有农贸市场急需改造和提升已摆上议事日程。

4.项目建设是带动“XX”核心区农业产业化发展的需要。

我国的“三农”问题牵动着整个社会，解决“三农”问题，已是迫在眉睫、刻不容缓的大事。

建设农贸批发市场，易于发挥其在农产品集散交易、价格发现、仓储运输、信息传播、农产品标准与质量检测、市场配套服务等方面的功能，引导带动当地农业和农村经济的发展。

信息在市场经济条件下对农业发展起着日益重要的作用，特别是在引导农民生产，帮助农产品销售方面的作用越来越突出。

本项目建成后将以信息化带动农业产业化，提高农业市场流通效率，增加农民收入，提高农民素质水平，并促进特色区域经济发展格局的形成，从而带动整个“XX”核心区的农业产业化发展。

1.4项目建设概要

1.4.1建设规模与建设内容

一期项目主要建设内容为建设农产品经营区、调味品区、副食品区、种子区、饲料区等“五大专业市场”，同时配套建设检验检测、产品销展、物流配送、分拣加工、电子结算、电子商务、综合服务等“七大功能中心”。

一期项目实际占地94675.68㎡，其中已办理土地使用权证（荆国用﹙2012）010006294）面积为94675.68㎡，另有约300亩用地作为项目二期预留地。

项目建设内容表1—1

总用地面积

94675.68㎡（141.94亩）

建筑总面积

117766.72㎡

农产品经营区

8611.49㎡

调味品区

2303.97㎡

副食品区

11639.40㎡

种子区

11639.40㎡

饲料区

10914.90㎡

交易大厅、金融等

综合服务区

36328.78㎡

检验检疫、宾馆等

综合配套服务区

36328.78㎡

建筑密度

42%

容积率

1.17

绿地率

25%

地上停车位

810辆

1.4.2建设期限

项目建设从2011年6月至2013年12月，建设期为30个月。

1.4.3投资及资金来源

一期项目总投资为20023.78万元，其中土建工程投资11958.89万元，土地购置5003.01万元，设备和仪器购置及安装费200.00万元，其他费用1083.45万元，预备费655.23万元，建设期贷款利息1123.20万元。

项目总投资20023.78万元，其中：

单位自筹12023.78万元，银行贷款8000.00万元。

1.4.4项目效益

1.经济效益

税后增量财务内部收益率26.62%，税后增量财务净现值（Ic=10%）6995.74万元，税后动态投资回收期3.19年，年均净利润1406.65万元。

2.社会效益

（1）XX农贸大市场一期项目的建设，可以从根本上解决“XX”核心区没有上规模的农产品批发交易场所的局面，同时加强了农产品批发交易与物流配送的紧密结合，从而解决“XX”及周边地区农产品信息狭窄、流通不畅、产品质量不高、交易成本过高等问题创造了条件。

（2）本项目建设规模大、功能全、信息广，以农产品物流的发展带动农业结构调整和农业产业化发展，对促进“XX”核心区农业产业化发展，将农产品优势变为商品优势和经济优势，以及增加农民收入都将起到积极的推动作用。

（3）本项目实施后，估计直接吸收从业人员3800人以上，有利于解决就业和社会和谐稳定，促进城乡一体化发展。

（4）项目建设将带动当地商贸、服务等第三产业的发展，对于改善城市环境，增强城市功能和促进当地经济发展具有十分重要的作用。

（5）项目建设还将加快“XX”核心区及周边地区农业产业调整步伐，加快种植、养殖业发展速度，扩大种植和养殖业规模，降低农产品生产成本，提高农户及农产品的竞争力。

1.5综合评价

1.5.1主要结论

XX农贸大市场一期建设项目符合国家产业政策和“XX”战略总体规划，已被列入XXXX“十二五”重点规划项目，项目用地符合选址原则，地理位置优越，地质条件良好，交通方便，水、电供应有保障，适合本项目建设。

本项目充分发挥了XX“XX”核心区独特的区位优势，是实施“XX”发展战略，加快农谷核心区建设的重要内容，是推进XX工业化、城镇化和农业现代化“三化”同步发展的具体实践和重要抓手。

对培育农副产品现代流通方式和新型流通业态，有效节约资源、减少损耗、降低物流成本，保障“菜篮子”稳定安全的供应，平抑农副产品物价都将起到很大作用。

另外，项目建设对推动“XX”核心区城乡一体化建设，完善城市配套设施，丰富城市服务功能，加速农村社会结构转型，转移、吸收大量农村人口就业，缩小城乡区域发展差距和居民收入分配差距，巩固公司在农产品批发市场领域的领先地位，增强公司的核心竞争力都具有重要意义。

因此，XX农贸大市场一期建设项目项日技术上是可行的，经济上是合理的，建设条件是充分的。

1.5.2项目建议

1.公司要加强与地方政府的联系，尽快落实相关配套设施建设，以及各项优惠政策的执行。

建议地方政府积极配合，进行拟建项目的市场论证，尤其是在项目场地的土地、相关政策及资金等问题上，协调有关部门给予