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v人民币是我国唯一的合法通货
v人民币的发行权集中于中央
v人民币的发行保证
v人民币实行有管理的货币制度
v人民币成为可兑换货币
6、近年来人民币升值和存款贮备金利率的上调对我国房地产金融市场有何影响?
货币升值会引致商品的出口竞争力下降
存款准备金是金融机构为应付客户提取存款和资金清算而准备的货币资金,是银行存款量与贷款量之间的一个固定差额部分。
准备金占存款或负债总额的比例就是存款准备金率。
第二章房地产金融概述
1、试比较房改金融与商业性房地产金融的差异。
房改金融与商业性房地产金融的区别
房改金融
商业性房地产金融
目的
筹集并融通住房建设资金
盈利
资金来源
强制性、特定、低成本、地方性
多样化、无强制性、无地方性
资金运用
专款专用、优惠利率、期限长、地方性
机构自主、可跨区域调剂资金、商业利率
发展方向
阶段性
长期性
业务X围
只涉及住房
各类房地产
2、与一般金融相比,房地产金融有什么特点?
房地产金融的特点
v相对较高的安全性
有担保的信用:
人的担保(第三方保证)和物的担保(抵押、质押)
位置的固定性、使用的耐久性
保值增值性
v流动性较差。
证券化的趋势
v业务成本较高,但收益较好
v政策性强
3、借鉴国外住房金融的发展经验,试讨论我国房地产金融未来的发展方向。
国外房地产金融的发展——各具特色的房地产金融制度
v英国:
互助性的建筑协会,1775年理查德.凯特雷在伯明翰
v美国:
高度发达的抵押贷款金融机制、职能分工完善的抵押贷款机构及担保机构、发达的证券化制度
v日本:
完善、各有分工的住房金融支持体系、住房金融公库制度
v新加坡:
中央公积金制度
v德国:
住房储蓄银行——合同储蓄制度
4、结合本书第九章住房公积金的内容,对比新加坡中央公积金制度与我国住房公积金制度的异同。
强制储蓄模式
v即在资金短缺的情况下,国家通过建立各类基金以保证房地产金融资金的供应。
v基本特征:
资金稳定性强、资金存款期限长、筹资数额大、筹资成本低。
v主要以新加坡中央公积金、巴西的强积金为代表。
第三章、房地产金融市场
1、如何理解房地产金融市场的概念?
房地产金融市场,房地产资金供求双方运用金融工具进行各类房地产资金交易的场所与行为的总和。
2、房地产金融市场有何特点?
房地产金融市场的特点
v资金需求量大,融资数额高
v房地产信贷资金运动过程中期限结构不对称
v证券化的需求迫切
v房地产金融业务专业性强、成本高、收益好
v受政府宏观调控政策影响大
v担保方式多元化
3、房地产金融市场有何分类?
房地产金融市场的分类——按照市场层次的不同
v一级市场是指资金需求者通过房地产金融中介机构或者资本市场进行初始资金融通的市场。
v二级市场是指资金需求者通过房地产抵押贷款证券化或房地产有价证券的再交易进行资金再融通的市场。
房地产金融市场的分类——按有无中介机构参与
v直接金融市场是指资金需求者直接从资金所有者那里融通资金的市场。
v间接金融市场是资金的供求双方通过银行等金融机构作为信用中介进行资金融通的市场,主要包括金融机构展开的各类房地产信贷业务。
房地产金融市场的分类——按金融交易期限的不同
v货币市场是指一年期以内短期房地产资金融通的金融市场。
v资本市场是指一年期以上的中长期房地产资金融通市场。
v货币市场是资本市场的基础。
房地产金融市场的分类——按服务对象的不同
v房产金融市场是指银行及其他金融机构为房屋再生产进行资金融通的市场。
其中由于住房商品的特殊性,住房金融市场成为各国房产金融市场的重要组成部分。
房地产金融市场的分类——按照主要资金来源渠道的不同
v政府主导基金型房地产金融市场是由政府建立全国性的基金管理局,为房地产开发投资和住房消费提供稳定的信贷资金来源。
v合同储蓄型房地产金融市场主要通过住房储蓄制度和合同制度进行住房资金融通。
v抵押型房地产金融市场是指房地产业所需资金以抵押为基础通过抵押市场和资本市场来筹集,不需要建立强制性的储蓄和住房基金作为金融机构房地产信贷业务的资金来源。
v混合型房地产金融市场兼具基金型和抵押型房地产金融市场的特点。
房地产金融市场的分类——按照融资工具的不同
v房地产抵押贷款市场是指企业或购房者以符合条件的房地产作为借款担保向房地产金融机构融通资金的市场,包括个人房地产消费信贷市场和房地产企业开发贷款市场。
v房地产证券市场是指围绕着房地产股票、债券、抵押贷款证券、投资基金券等各种有价证券的发行和买卖形成的各种交易关系总和。
4、房地产金融市场由哪些基本要素构成?
房地产金融市场的构成要素——交易主体
交易主体是指房地产金融市场的参与者。
房地产金融市场的构成要素——交易客体
交易客体是指房地产金融市场的交易对象。
房地产金融市场的构成要素——交易价格
每笔房地产金融交易都是按照一定的价格成交的,通常以利率表示。
房地产金融市场的构成要素——市场机制
即市场运行的实现机制,是指市场机制体内的供求、价格、竞争、风险等要素之间互相联系及作用机理。
5、简述我国房地产金融机构体系的构成。
我国房地产金融机构体系
v一是以金融监管当局和行业自律性组织为核心的监管体系。
v二是以国有控股商业银行为主,股份制商业银行、城市商业银行、信用合作机构等机构并存的银行类房地产金融机构体系。
v三是专业性住房储蓄银行。
v四是服务于住房融资及担保、保险业务的非银行类金融机构,比如信托投资公司、住房置业担保公司、保险公司等。
详见教材46页
6、商业银行的房地产金融业务主要有哪些?
第四章、房地产信贷
1、利率的概念及其分类是什么?
利率,是指在一定时期内,利息额同贷出资本额(及贷款本金额)的比率。
贷款利率按照不同标准,可以分为以下种类:
(1)按期限单位划分。
可以划分为:
年利率、月利率和日利率;
(2)按利率决定方式划分。
法定利率、公定利率和市场利率
(3)按利率是否浮动划分。
可划分为浮动利率和固定利率。
(4)按利率制定划分。
可分为基准利率和差别利率
(5)按利率真实水平划分。
划分为名义利率和实际利率。
2、何谓房地产信贷?
其分类是什么?
房地产信贷是指以商业银行为主体的房地产金融机构针对房地产的开发、经营、消费活动开展的信贷业务。
房地产信贷的分类——按贷款主体划分
v房地产企业贷款包括房地产开发贷款和经营性持有物业贷款。
v个人贷款包括个人住房贷款、个人商业用房贷款,及其附属信贷产品和衍生信贷产品,如二手房贷款、转按揭、加按揭等。
房地产信贷的分类——按信贷资金来源划分
v自营性房地产贷款的资金来源是商业银行吸收的各类银行存款;
v委托性房地产贷款的资金来源是其他非银行机构自有或根据相关政策规定募集的资金。
v对于商业银行而言,信贷资金来源不同,所承担的风险不同,利润来源也不同。
3、房地产开发贷款的类别及操作流程是什么?
房地产开发贷款分类
v土地开发贷款。
银行向政府所属土地储备机构或受政府委托进行土地整理的房地产开发企业发放的,用于土地一级开发(包括土地收购及土地前期开发与整理)的贷款。
v商品房开发贷款。
银行向房地产开发企业发放的,用于开发、建造向市场销售、出租等用途的商品房项目的贷款。
v房地产开发企业流动资金贷款。
由于其用途不指向具体开发项目,监控的难度较大,贷款资金多被反复挪用,商业银行一般会严格控制此类贷款的发放。
v建筑安装企业流动资金贷款。
用于解决建筑安装企业在项目建设施工过程中流动资金不足的贷款。
垫资施工使该类贷款存在较大法律风险,监管更加困难。
银行一般持极为审慎的态度。
v项目储备贷款。
向符合一定条件的大型、特大型优质房地产开发企业发放的,用于其解决住房项目前期资金需求的贷款。
属于过渡性贷款,一般会在发放商品房开发贷款后,收回相应的住房项目储备贷款。
存在较大政策性风险,也是银行严格控制的房地产开发贷款。
房地产开发贷款的一般操作流程
4、个人住房贷款的类别及担保方式有哪些?
个人住房贷款的类别:
v按信贷资金来源划分
委托性个人住房贷款、自营性个人住房贷款
v按贷款用途划分
个人住房贷款,是指贷款银行向借款人发放的用于购买自用住房的贷款。
个人存量房贷款,俗称“二手房贷款”,指贷款银行向借款人发放用于购买售房人已取得房屋所有权证、具有完全处置权利,在二级市场上合法交易的个人住房或商用房贷款。
个人商用房贷款
个人住房抵押综合消费贷款
个人住房装修贷款
个人车位贷款
个人住房抵押贷款的担保方式
v保证担保
v抵押担保
v抵押加阶段性保证担保
v期房抵押
v质押担保
5、从各种还款方式的月供计算公式,分析借款人每月偿还银行贷款本息的变化,试说明不同还款方式对借款人个人收支的影响。
个人住房贷款还款方式——等额本息还款法
v即贷款期限内每期以相等的还款额偿还贷款本金和利息。
最为常用的一种归还贷款本息的方式。
贷款利率确定后,当银行与借款人约定了贷款期限(还款月数)和贷款额后,代入公式4-15,便可计算当月还款额。
每期固定的还款额R包含了当期的所偿还的贷款本金与利息。
一旦R确定,在贷款期限内,利用In=iPn、Qn=Rn-In、Pn+1=Pn-Qn,可计算出任一期的期末应付贷款利息;
期末所还贷款本金;
期末贷款本金额,即下期贷款本金期初余额。
个人住房贷款还款方式——等额本金还款法
v等额本金还款法,即贷款期限内,按月分期偿还贷款本金和利息,其中每期所还本金相等。
其中:
Pn——第n期应还贷款本金;
P——贷款本金总额;
N——贷款总期数。
i--贷款利率;
n--当期贷款期数;
In--第n期应还利息。
Rn——第n期末应还款金额。
5、某借款人申请了40万元个人住房贷款,贷款年利率5%,贷款期限为20年,若在整个贷款期内,利率不变,月等额本息还款方式下该借款人第一个月末应偿还本金额,利息金额和贷款余额分别是多少?
等额本金还款方式下,第一月末和最后一期期末还款额分别是多少?
月等额本息还款方式
月利率为5%÷
12=0.00417
根据公式(4-15)计算出月均还款额为2646元
第一个月末向银行偿还了本息合计2646元,其中,第一个月应付利息为
400000×
0.00417=1668(元)
第一个月末偿还贷款本金为
2646-1668=978(元)
第一个月末尚未偿还的贷款本金额为
400000-978=399022(元)
等额本金还款方式
根据公式(4-22),可计算出每月应还本金为
P1=P2=…=Pn=P/N=400000÷
240=1666.7(元)
根据公式(4-23),第一期期末应还利息为,I1=[400000-(1-1)×
1666.7]×
0.00417=1668
根据公式(4-24),第一期期末还款额:
R1=1666.7+1668=3334.7(元)
最后一期应还利息:
I240=[400000-(240-1)×
0.00417=6.9(元)
R240=1666.7+6.9=1673.6(元)
第五章、房地产证券化
1、什么是房地产证券化?
房地产证券化包括哪两种形式?
房地产证券化的含义:
将非证券形态的房地产转化为证券形态的过程。
房地产证券化包括房地产抵押贷款债权证券化和房地产物权证券化。
2、房地产证券化的意义有哪些?
v房地产证券化有利于我国资本市场的完善和发展
v房地产证券化有利于房地产市场的长远发展。
v房地产证券化有利于房地产企业的发展壮大。
v房地产证券化有利于商业银行转移金融风险。
v房地产证券化有利于房地产投资队伍的培育。
3、按股东承担的风险大小和享有的权利,房地产股票可以分为哪两种?
他们之间有什么区别?
房地产股票的类别——按股东承担的风险大小和享有的权利
普通股是在优先股要求权得到满足之后才享有对公司利润和资产分配权利的股票
优先股是指在剩余索取权方面较普通股优先的股票。
房地产股票的类别—按是否记名
记名股票是指在股票上载有股东某的股票。
公司备有股东名册记录股东某及地址等信息。
无记名股票是指不在股票上记载股东某的股票。
4、房地产股票发行方式有哪些?
房地产股票的新设发行需要什么条件?
房地产股票发行方式:
v根据发行目的的不同分为设立发行和增资发行
v根据发行对象不同分为公募和私募。
v根据发行是否借助中介分为直接发行和间接发行。
房地产股票的新设发行需要条件:
v其生产经营符合国家产业政策
v其发行的普通股限于一种,同股同权。
v发起人认购的股本数额不少于公司拟发行的股本总额的35%
v在公司拟发行的股本总额中,发起人认购的部分不少于人民币三千万元,但是国家另有规定的除外。
向社会公众发行的部分不少于公司拟发行的股本总额的25%,其公司职工认购的股本数额不得超过拟向社会公众发行的股本总额的10%;
公司拟发行的股本总额超过人民币四亿元的,证监会按照规定可以酌情降低向社会公众发行的部门的比例,但是最低不少于公司拟发行的股本总额的10%
v发行人在3年内没有重大某行为。
v证券委规定的其他条件。
5、我国房地产公司股票上市经历了怎样的发展历程?
v1988—1994年,房地产企业股票上市的产生及兴起
v1994—1999年,房地产企业IPO上市暂停。
v1999—2006年,房地产企业恢复IPO的试点。
v2006—2008年,房地产企业IPO逐步进入正常、规X发展的轨道。
6、房地产公司债券的类别有哪些?
(一)按抵押担保状况分为信用债券、抵押债券、担保信托债券和设备信托证。
(二)按利率可分为固定利率债券、浮动利率债券、指数债券和零息债券。
(三)按内涵选择权可分成可赎回债券、偿还基金债券、可转换债券和带认股权证的债券。
7、房地产公司债券的发行条件是什么?
(1)公司的生产经营符合法律、行政法规和公司章程的规定,符合国家产业政策;
(2)公司内部控制制度健全,内部控制制度的完整性、合理性、有效性不存在重大缺陷;
(3)经资信评级机构评级,债券信用级别良好;
(4)公司最近一期末经审计的净资产额应符合法律、行政法规和中国证监会的有关规定;
(5)最近三个会计年度实现的年均可分配利润不少于公司债券一年的利息;
(6)本次发行后累计公司债券余额不超过最近一期末净资产额的40%;
金融类公司的累计公司债券余额按金融企业的有关规定计算。
8、住房抵押贷款证券有哪些主要类别?
转手证券
是抵押贷款证券最基本的品种之一。
以抵押贷款集合中的本金和利息收入为基础发行证券,证券发行商在扣除一定比例的服务费和担保费等后,将集合中的本息收入全部按比例分配给投资者。
抵押支持债券
抵押支持债券是指银行以其持有的住房抵押贷款作为担保发行的债券。
抵押转付债券
抵押转付债券也是以住房抵押贷款为担保而发行的一种证券,是前两种证券化工具的衍生形式,结合了抵押过手证券和抵押支付债券的优点。
担保抵押债券
担保抵押债券是抵押转付债券的衍生品,也是以抵押贷款组合为担保而发行的债券,注入资产组合的本金和利息“过手”给债券投资者。
剥离式抵押支持证券
剥离式抵押支持证券又称为抵押贷款剥离证券,其基本做法是将抵押贷款组合中的本息收入流分开,分别以贷款的利息收入和本金收入流为基础发行抵押贷款本金证券(PrincipleOnly,PO)利息证券(InterestOnly,IO)。
9、结合本章案例专题,谈谈住房抵押贷款证券化如何运作?
包括如下主要环节:
资产出售—信用增级—信用评级—证券发行—证券清偿。
信用增级
10、证券化的信用增级措施有哪些?
外部信用升级
v政府或准政府机构担保
v保险公司保险
v专业担保公司担保。
通常为AAA级信用级别的机构
v银行担保:
信用证、部分损失担保。
v保险公司提供的保险,严格来讲不是一种信用担保,它保护的是抵押资产的价值,而不是保证投资者能否按时收到足额的本息偿付。
间接地保护投资者本息的回收,对于其他影响投资者收回本息的风险,如结构风险和管理风险等则无法提供保护。
内部信用升级
vA.优先附属结构。
发行人多购买附属级证券。
vB.利差账户担保。
发行人用贷款资产组合收益率扣除证券利息和证券化费用后的利差收入存入利差账户,作为证券本息及时支付的第一层损失保证的方式。
vC.超额抵押。
发行人建立一个大于所发行的抵押贷款证券规模的抵押资产组合,以超额部分作为担保。
vD.准备金和现金担保。
11开展住房抵押贷款证券化应具备哪些条件?
你认为我国开展住房抵押贷款证券化的条件成熟了吗?
为什么?
v成熟的房地产市场。
住房抵押贷款是在房地产市场上形成的资金债权债务关系,没有成熟的房地产市场,也就不可能有成熟的住房抵押贷款一级市场。
v拥有成熟的住房抵押贷款一级市场——是实现证券化的前提和基础。
v成熟的证券市场。
住房抵押证券是二级市场的目的和表现形式,证券的设计、承担、承销、交易都需要成熟的证券市场。
v强大的中介机构
v完备的法律法规和会计准则
v政府的主导作用
第六章、房地产信托
1、何谓房地产信托,并简述信托的运作原理。
房地产信托
是指各类专营或兼营的房地产信托机构受委托人的委托,为了受益人的利益,代为管理、营运或处理委托人托管的房地产及相关财产或将其委托资财运用于房地产行业的信托行为。
信托原理
信托的运作过程中,通常由委托人要求受托人代为管理或处理其财产,并将由此产生的利益转移给受益人;
受托人接受委托人的委托,代为管理、处理信托财产,以自己的名义将信托财产产生的利益转移给受益人,既不能占有信托财产及其产生的收益,也不承担信托过程某托财产发生的亏损,只收取委托服务费;
信托收益在扣除了有关费用之后全部归受益人独享,同时因不可抗拒的原因造成的损失也由受益人承担。
2、信托的基本要素包括哪些?
信托主体:
委托人、受托人以及受益人。
信托客体:
信托客体主要是指信托财产。
信托行为:
是指信托当事人为使信托具有法律效力而履行的一种手续。
通过信托行为,确立了信托当事人之间的法律关系。
一般通过书面的信托合同、个人遗嘱、法院的裁决命令书等形式体现。
信托目的:
由委托人提出,并在信托契约中写明的,委托人通过信托行为所要达到的目的。
信托报酬:
受托人承办商事信托业务所取得的报酬,通常是按照信托财产或信托收益的一定比率或者一定基础上的比率计算。
3、我国房地产信托业务主要有哪些?
资产管理业务
房地产资金信托(以集合资金信托为主,发放各类信托贷款、股权投资或直接投资进行房地产开发);
部分投资银行业务
投资银行业务包括证券承销和自营、公司理财、企业并购、投资咨询、基金管理和风险资本管理等。
自营业务
4、房地产信托资金通常如何筹集?
如何运用?
房地产信托资金筹集:
(1)房地产资金信托
(2)房地产投资基金(3)房地产集资信托和代理集资信托(4)信托存款
房地产信托资金的运用:
(1)信托贷款
(2)房地产委托贷款(3)股权投资和契约投资(4)独立、直接地进行产业投资5、何谓REITs?
REITs有哪些特点?
房地产投资信托REITs
即(RealEstateInvestmentTrusts,以下简称REITs)是指通过发行股票或受益凭证,向投资者公开或非公开募集资金,然后将所募集资金交由专门机构进行多元化投资经营,并将投资综合收益按比例分配给凭证持有人的一种集合投资制度。
REITs有哪些特点:
(一)面向中小投资者,满足公众的房地产投资需求的同时具有强大的融资能力
(二)享受税收优惠政策,投资回报率高
(三)专业化管理与多样化的投资组合,有效化解风险
(四)以不动产为主的长期投资战略。
6、按照投资方向、组织结构和管理运作模式,REITs可以分为哪些类别?
(一)REITs的分类—按照投资方向的不同
v权益型REITs,将资金直接投资于公寓、写字楼、购物中心等收益性房地产项目,以获取租金收入及房产增值收益。
又称“股本型REITs”。
v抵押型REITs则将资金用于发放面向房地产项目持有人及经营者的房地产抵押贷款或投资于房地产抵押支持证券,以获取贷款及证券利息收入。
又称“按揭型REITs”。
v混合型REITs是上述两种REITs的混合体,既可以投资于房地产资产,也可以投资于抵押贷款等债权类资产,因而,既有机会获取较高的房地产经营收入,又可获得稳定的利息收入。
v目前美国市场上权益型REITs的数量占近80%,市值占90%左右。
(二)REITs的分类—按照基本组织形式
v公司型REITs基本结构由投资人(即股东)、REITs投资公司(即委托人、受益人)和基金保管公司(即受托人)三方构成。
161页图6-2。
v契约型REITs以信托契约为基础形成代理投资行为,本身不具有法人资格。
其基本结构由投资人(即资金委托人和受益人)、受托人(即REITs基金本身)、基金托管公司三方构成。
162页图6-3。
v美国、日本、韩国等国家和我国某地区的REITs多采用公司型,新加坡及我国某地区的REITs多采用契约型。
(三)按照管理运作模式的不同,REITs可以分为外部管理模式和内部管理模式。
第七章、房地产保险
1、如何理解保险的内涵?
保险与其他经济补偿制度有何区别?
保险:
投保人根据合同约定,向保险人支付保险费,保险人对于合同约定的可能发生的事故因其发生所造成的财产损失承担赔偿保险金责任,或者当被保险人死亡、伤残、疾病或者达到合同约定的年龄、期限时承担给付保险金责任的商业保险行为。
对保险内涵的理解
v1.从经济角度看:
分摊损失、提供经济保障的财务安排。
v2.从法律意义上说,保险是一种合同行为。
即通过签订保险合同,明确双方当事人的权利与义务,一方以缴纳保费获取保险合同规定X围内的赔偿,另一方则有收受保费的权利和提供赔偿的义务。
v3.从风险管理角度看
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