现有信托产品投资价值分析报告文案.docx
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现有信托产品投资价值分析报告文案
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现有信托产品投资
价值分析报告
一、基本情况介绍
项目名称
主要容
收益来源
期限
面临的风险
国投CBD资金信托计划
以信托贷款的形式投资CBD项目运作
来源于信托贷款的利息收入,预计可达4.8%
5年
利率风险
信用风险
管理风险
某国投上磁悬浮交通股权信托计划
某国际集团以某磁悬浮交通发展的股权(2亿元)收益支持1.88亿元的信托规模
收益主要来源于运营过程中的股权投资收益分配,预计年收益可达3.8%
1年半
利率风险
股权投资风险
可实现收益风险
二、具体条款分析
(一)国投项目
1、项目现金流示意图
0
1
2
3
4
5
该项目的主要收益来源于信托贷款的利息收入,按照现在人民银行规定的固定资产贷款利率来计算(如下表):
期限
利率
一至三年(含三年)
5.49
三至五年(含五年)
5.58
五年以上
5.76
只要不存在信用风险,这个利率足够支付4.8%的预期收益,而且随着管理费用的降低,这个收益会进一步提高,上限最多为5.76%(假设管理费用为0)
2、项目具体风险
(1)利率风险
利率风险主要体现为作为贷款基准利率的固定资产贷款利率可能受到人民银行的调整,导致可能承担利率上调的风险。
而这种可能性在五年期的信托投资期限是非常可能的。
现阶段我国整体利率走势实际上处于历史低位(见下图):
随着通货紧缩局面的改善,升息的可能性非常大,投资者面临实际收益减少的危险,而且更重要的是现在的固定资产贷款利率是在一定的存款利率的基础上加了较高的存贷差确定的,这个差大致为3%左右,较之于国外1.5—2%的存贷差而言,普遍较高,随着中国加入WTO后利率市场化进程的加快,这个存贷差很可能下降,这意味着投资者在五年的投资期间中,不过承担着基准利率上升导致的实际收益的下降风险,还可能面临着贷款利率不能同比例上调补偿这一损失的可能,这方面的风险在国投的项目中没有进行风险提示,也没有预防风险的具体措施。
实际上考虑到5.76%与4.8%之间有0.96个百分点的空间,如果管理人的管理费用作相应的调整,可以规避利率的微调风险,在这方面国投CBD项目较之于某国投在其“新某国际大厦项目”中承诺的通过调整管理费弥补利息风险的举措来说,投资者承担了一定的利率风险。
(2)信用风险
贷款的本金安全和利息收入保障对确保投资者收益的实现具有突出的作用。
在这方面,项目的收入直接来源于土地一级开发的净收益,收益来源具有垄断性和稳定性,而且区政府承诺由区财政对不足部分予以不足,实际上用政府信用保证了投资者本金和贷款利息的安全,我们认为项目的信用风险极低。
(3)管理风险
由于这次投资者的收益来源于贷款利率与管理费用支出的差值,收益的来源是确定的,保证投资者收益的关键在于对管理费用的控制方面,在这方面,尽管在计划书中,国投承诺通过强化管理来控制风险,但在具体保障方面,并没有具体的规定,在先前的爱建信托计划和上国投计划中,在管理费用方面有明确的规定,如果收益率不能满足预期的收益率,受托人将降低管理费用,甚至不收管理费用,这一规定对控制管理风险,避免管理费用对贷款收益的侵蚀是有力的,在这方面,北国投项目没有具体的界定,可能存在管理风险对投资者利益的侵蚀可能。
(二)某国投项目
0
6
12
18
单位:
月
1、项目现金流示意图
该项目的主要来源于所投资的某磁悬浮交通发展公司的股权分红,通过股权分红的收益来支付投资者3.8%的收益。
2、项目具体分析
(1)利率风险
在当前的利率环境下,该产品仍然面临着利率上浮的利率风险,但考虑到该项目的时间期限较短,只有一年半,并且采取了到期一次性还本付息的支付方式,有效地规避了分期支付收益可能带来的再投资风险。
而且现有的3.8%的预期收益率比现行的1.98——2.25%的基准利率相比高出了1.5个百分点,在1年半的期限,基准利率的调整不可能有这么大的程度,所以我们认为在利率风险方面该股权信托项目风险较小。
(2)股权投资风险和收益可实现风险
由于收益来源于股权投资收益,这涉及两个问题,首先某磁悬浮交通项目能否盈利,盈利的水平能否达到预期的3.8%的收益,第二尽管在帐面上获得了股权投资收益,但某磁悬浮交通公司必须向股东进行现金分红,只有这样某国投才能用这些现金支付投资者的预期收益。
可见,投资者实现预期的收益必须面临两个限制条件:
1、磁悬浮公司的盈利能力。
从计划的介绍来看,磁悬浮交通运行期间的股权收益率大致为6%,如果低于这个收益率,不足部分可以获得市政补贴,从而保证了第一个限制条件的满足。
但是对于第二个限制条件,则存在风险。
整个1.88亿的股权规模仅占整个投资公司股权比例的10%,不足以影响公司的分红决策,这意味着可能不采取现金分红,或采取较少的现金分红,使得到期后,投资者有可能不能获得足额的现金偿付。
这一风险在计划书中没有明确指出,也没有直接的措施予以控制(尽管存在优先受益权条款,即某国际集团委托上国投管理的2亿元股权中,1.88亿信托份额将优先获得2亿元股权的收益),应该引起投资者注意。
三、研究结论
从收益性比较,信托产品的收益率远远高于其他投资品种
三年期投资品种比较
爱建信托产品
(3年)
某国投“新某”项目(三年)
3年期银行存款
3年期国债
3年期企业债
5%
4%
2.52%
2.07%
3.5%
五年期投资品种比较
国投CBD
(5年)
银行存款
(5年)
国债
(5年)
企业债
(5年)
4.8%
2.79%
2.33%
4%
一年半期投资品种比较
某国投股权信托(1年半)
银行存款
(2年)
国债
(2年)
企业债
(2年)
3.8%
2.25%
2.08%
2.7%
从风险性来看,北国投的CBD项目因为期限较长,面临的主要是利率风险,而在本金和利息支付上有政府信用支撑,信用风险较少。
而上国投磁悬浮交通项目期限短,利率风险小,但存在本金支付不足的信用风险,尽管有一定的股权收益优先受偿权,仍可能存在因分红不足导致的支付问题。
综合以上分析,我们认为投资者在选择这两个信托产品时,对于相对激进的投资者可以选择某国投的股权信托计划,收益较高,但信用风险相对较高,而国投主要是利率风险,但信用风险小,适合稳健投资者。
新华信托“住房按揭贷款资金信托”投资分析报告
该计划适合于有短期资金运作需求的投资者,购买的投资者的风险类型属于相对稳健性
一、研究结论
从收益率来说,与同期限的其他投资品种相比具有一定的优势:
新华信托计划
(1年)
某国投股权信托
(1年半)
银行存款
(1年)
国债
(1年)
企业债券
(2年)
3%
3.8%
1.71%
1.86%
2.7%
从流动性而言,新华信托计划下的信托权益经受托人同意可以转让,但需要交0.1%的手续费。
这一点与其他信托产品规定相似,但考虑到信托产品的期限仅为一年,流动性的需求相对不那么重要。
从安全性来说,新华信托计划本金的安全性有银行信用作担保,信用风险较小,但存在资产收益不能达到预期的风险,由于缺乏具体的信息来源,无法作详细的分析,但考虑到新华信托作为专业化的金融机构,该产品作为该公司的首例产品,在部应该有相关的风险控制程序,我们对此持谨慎乐观的评价。
二、项目基本情况介绍
项目名称
资金用途
偿还资金来源
预计收益
期限
项目风险
新华信托“住房按揭贷款资金信托”
用于购买某市商业银行住房按揭贷款债权
本金由某商业银行承诺回购
收益来源于贷款利息和再投资收益
3%
1年
信用风险
资产收益实现风险
管理风险
三、项目条款具体分析
(一)该项目的现金流示意图
该项目主要用于购买某市商业银行的住房按揭贷款,到期后,某市商业银行承诺回购这笔贷款的债权,从而保证贷款本金的收回。
在到期前,贷款每月的利息收入作为信托的收益计入,在扣除管理费用后支付给投资者,预计收益不低于3%。
在整个项目运作期间,投资面临的风险主要包括某商业银行的回购承诺可信性产生的信用风险,信托对应的贷款利息收益大小的资产收益风险,以及新华信托的管理风险。
(二)某商业银行的回购承诺的可信性——信用风险的分析
信托的本金安全完全取决于某商业银行到期后的回购承诺,面临高达亿元的资金运作和资金流动性管理,对某商业银行的信用分析至关重要。
从商业银行2001年的年报分析,商业银行作为某当地的银行机构有较高的信用等级,注册资本金为16亿元,按照8%的资本充足率要求,能够支持的资产规模高达200亿元,对于规模1亿左右的信托资产而言,应该有足够的资产变现支持到期承诺的兑现。
从商行现有的资产的流动性来看(如下表):
2001年商业银行流动资产规模为159亿元,其中以现金和银行存款形式存在的规模为1.54亿,以中央银行存款形式存在的规模为19.25亿元,以国债形式的短期投资规模为3.3亿,这些高流动性的资产对承诺的超额抵押比例高达20-23倍,所以我们认为商业银行在信托到期后有充足的现金流用于实现回购贷款的承诺,出现信用风险的可能性极小。
(三)信托计划购买的按揭贷款的实际收益率——资产收益的实现风险
住房按揭贷款作为银行贷款中相对质量较为优质的资产,每年可以为银行带来相对稳定的收益,为什么某商业银行要把这部份资产卖出后再回购回来,在这一过程中,银行是受益了还是受损了?
这一结论直接影响着我们对商业银行转让贷款的动机的判断。
如果假设在期初购买的贷款规模为1亿元,根据信托合同,主要是2002年发放的20年期的年利率为5.31%的贷款,这部份贷款按照等额偿还的方式每月需要偿还资
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