海龙地产房地产政策研读及对应策略简述Word格式文档下载.docx
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加强
廉租住房等保证性住房建设;
09.12.14
常务会议
在保持政策连续性和稳固性的同时,加快
保证性住房建设,加强市场监管,稳固市
场预期,遏制部分都市房价过快上涨的势
头
财政部国税局
09.12.22
关于调整个人住
房转让营业税的
通知
公布营业税减免细那么;
2020年1月1日起
个人住房转让营业税免征时限由2年变更
为5年,不足5年非一般住房全额征税
中国人民银行
09.12.23
货币政策定调
连续实施适度宽松的货币政策;
依照新形
势提高政策的针对性和灵活性;
引导金融
机构适度放宽,幸免波动
国土部
闲置土地处理
召开挂牌督办房地产开发闲置土地处置新
闻通气会,通报了挂牌督办的18宗房地产
开发闲置土地情形;
国土部同时披露,目
前全国闲置的房地产用地仍有约1万公
顷,其中因规划调整为主的政府部门缘故
和司法查封的约占55%。
09.12.28
温家宝讲话
国务院总理温家宝同意新华社专访,提出
四项措施抑制房价过快上涨:
加大保证性住房的建设力度;
要鼓舞居民
购买自住房和改善性住房;
要运用好税
收、差别利率以及土地政策等经济杠杆加
以调控,稳固房地产的价格;
要爱护房地
产市场秩序,打击捂盘惜售、占地不建、
哄抬房价等违法违规的行为。
10.01.10
国十一条
二套及以上购房贷款首付比例不低于40%;
首次与非首次购房将作为是否为投资性需
求的重要标准
10.01.18
上调存款预备金
率
上调存款类金融机构人民币存款预备金率
0.5个百分点,农村信用社等小型金融机构
暂不上调
10.01.28
全国土地工作会
议
2020年国土部将加快编制保证性住房用地
供应打算,严格操纵低密度大户型住房用
地;
连续完善土地出让招拍挂制度,加大
闲置土地的处理力度,对囤地炒地行为进
行专项整治;
银监会
银行业调控主线
中国银监会主席刘明康在银监会2020年第
一次经济金融形势通报会上指出,银行业
将合理操纵信贷增量,做到有保有控,继
续扩大首套自住型住房等消费信贷。
10.02.12
10.03.10
国土部19条
要求各地确保保证性住房、棚户改造和自
住性中小套型商品房建房用地,确保上述
用地不低于住房建设用地供应总量的70%。
土地出让最低价不得低于出让地块所在地
级别基准地价的70%,竞买保证金不得低于
出让最低价的20%。
土地出让成交后,必须
在10个工作日内签订出让合同,合同签订
后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付
款,余款要按合同约定及时缴纳,最迟付
款时刻不得超过一年。
郑州房管局
3.17
预售行为
1、严格商品房预售许可条件。
原那么上应以项目为单位申请预售许可,不得分层、分单元申请预售许可;
2、预售方案应当具体说明项目差不多情形、项目楼盘表、项目用于销售以及企业保留自有的情形、项目建设进度打算情形、落实预售资金监管情形、项目销售打算和销售方式、预售价格及价格调整方式
3、房地产开发企业取得«
商品房预售许可证»
后,在3日内一次性公布全部房源,严格按照申报价格,明码标价、公布对外销售;
不得以各种借口分批、分次销售,严禁捂盘惜售、囤积房源,不得通过散布虚假信息等违法违规行为。
未取得商品房预售许可证的项目,房地产开发企业不得非法预售商品房,也不得以认购〔包括认定、登记、选号等〕的名义收取预订款性质费用等各种方式变相预售商品房。
4、开发企业预售商品房后,必须通过商品房预〔销〕售合同网上备案系统进行即时备案,并及时修改现场楼盘表中的相关信息。
5、商品房预售款必须严格按照«
郑州市商品房预售款监管方法»
〔郑政文[2020]276号〕的规定,专户储备、专款专用。
6、公布的房地产广告应载明房地产广告主全称或代理销售、策划推广机构全称,预售许可证号,项目具体座落、类型、配套设施、环境、销售价格及价格执行有效期等规定内容。
公布房地产广告不得显现虚假、夸大、模糊等欺诈、欺诈性质的内容。
不具备销售条件的,不得擅自通过媒体或展销会等形式公布房地产销售广告,或盗用其他项目预〔销〕售许可证进行广告宣传。
3.25
5.1日起执行
规范销售价格
1、商品住房销售必须按国家规定明码标价。
房地产开发企业在商品住房公布销售之前,应当对许可纳入交易的所有商品住房按规定实行明码标价。
2、房地产开发企业应当在商品住房销售场所的醒目位置放置标价牌、价目表或者价格手册,有条件的可同时采取电子信息屏、电脑查询等方式。
采取多种方式明码标价的,标价内容应当保持一致。
3、商品住房销售明码标价实行一套一标。
房地产开发企业应当对每套商品住房进行明码标价,并要做到价目齐全,标价内容真实明确、字迹清晰、标示醒目。
按照建筑面积或者套内建筑面积计价的,还应当标明建筑面积单价或者套内建筑面积单价。
4、商品住房销售必须严格执行预售许可证制度。
未取得商品房预售许可证,不得有任何预售行为,不得向预购人收取任何预订性质的费用。
5、进一步加大对新建商品住房销售价格行为的监督检查。
对商品住房开发、经营过程中违反规定乱摊成本、乱收费用、价外加价、不按规定明码标价、或者利用标价形式和价格手段进行价格欺诈的,政府价格主管部门将依照法律、法规和规章依法从严查处。
4.13
预售监管制度
加强商品住房预售行为监管。
未取得预售许可的商品住房项目,房地产开发企业不得进行预售,不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用,不得参加任何展销活动。
取得预售许可的商品住房项目,房地产开发企业要在10日内一次性公布全部准售房源及每套房屋价格,并严格按照申报价格,明码标价对外销售。
房地产开发企业不得将企业自留房屋在房屋所有权初始登记前对外销售,不得采取返本销售、售后包租的方式预售商品住房,不得进行虚假交易。
严肃查处捂盘惜售等违法违规行为。
各地要加大对捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的查处力度。
实行代理销售商品住房的,应当托付在房地产主管部门备案的房地产经纪机构代理。
房地产经纪机构应当将经纪服务项目、服务内容和收费标准在显著位置公示;
不得分解收费项目和强制收取代书费、银行按揭服务费等费用。
房地产经纪机构和执业人员不得炒卖房号,不得在代理过程中赚取差价,不得通过签订〝阴阳合同〞违规交易,不得公布虚假信息和未经核实的信息,不得采取内部认购、雇人排队等手段制造销售旺盛的虚假氛围。
4.15
各省供地打算
河南省批复用地7372.35公顷,合110580亩;
其中保证住房及棚户改造用地各占22%;
中小套型商品房用地为3176.73公顷,占43%。
4.17
新国十条
对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女,下同),贷款首付款比例不得低于30%;
对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;
对贷款购买第三套及以上住房的,贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高,
(一)大政方针
1、2009年12月9日,国务院常务会议决定:
二手房营业税征免2年变5年,其他住房消费政策连续实施。
国家进展改革委主任张平同日表示,我国将完善住房消费和调控政策,增加中低价位和限价商品房的供应,抑制投机性购房。
中央经济工作会议也提出,要增加一般商品住房供给,并连续支持自住型和改善型住房需求。
分析:
不管是增加供应依旧抑制投机,差不多上期望在稳固当前房地产市场和相关政策的基础上,抑制部分都市过高的房价,并努力排除泡沫,让市场逐步回来到理性的轨道上。
营业税〝2变5〞政策,传递了政府鼓舞自住型和改善型购房需求,抑制投资投机性购房需求的政策信号。
政策推出后,购房者至少要多花5.5%的税费成本,会在一定程度上冲抵投资或投机型购房的实际利润空间,能够在一定程度上抑制这些需求。
在房价上涨过快的都市中,投资型需求的购房比例相对比较高。
营业税征免时限复原为5年,增加了〝快进快出〞的投机成本,能够在一定程度上改变非理性的购房行为,形成更合理的供求关系。
长期来看,对稳固市场、抑制房价快速上涨有好处。
2、2009年12月14日,国务院常务会议明确提出:
要抑制投资投机性购房,遏制部分都市房价过快上涨的势头。
3、2009年12月27日,温家宝总理同意新华社记者独家专访,提出调控房地产的四项措施,强调要运用好税收、差别利率以及土地政策等经济杠杆加以调控,稳固房地产的价格;
要爱护房地产市场秩序,打击捂盘惜售、占地不用、哄抬房价等违法犯罪的行为。
分析:
〝捂盘惜售、占地不用、哄抬房价〞定义为〝违法犯罪〞,足可见中央对房地产政策调整的决心,对住房刚性需求的爱护;
对投机的遏制。
4、2010年1月10日,国务院办公厅下发«
关于促进房地产市场平稳健康进展的通知»
,即〝国十一条〞,为2020年房地产市场,定下了基调。
〝国十一条〞明确指出:
金融机构在连续支持居民首次贷款购买一般自住房的同时,要严格二套住房购房贷款治理,合理引导住房消费,抑制投资投机性购房需求。
对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女),贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率严格按照风险定价。
〝国十一条〞不但强调了加大差别化信贷政策执行力度,而且去掉了改善性住房那个内容,强化了打击投资投机购房的目的。
此外,〝国十一条〞还首次提出了增加一般住宅用地供应,增加保证房和低价商品房的市场供应,并强调落实地点政府的执行责任。
能够说,〝国十一条〞开释了政府全面、深化房地产调控的信号,对打击投资投机购房、开发商囤地炒地以及严格执行二套房贷政策等方面具有专门强的针对性。
而从〝取消改善性住房、规定开发商拿地的首付款比例不得低于全部土地出让款的50%〞等政策,以及中央政府对房价上涨的态度从〝抑制〞升级为〝遏制〞、将〝捂盘惜售、占地不用、哄抬房价〞等定性为〝违法犯罪的行为〞等方面来看,比2007年那一轮调控要严格得多,中央政府的态度要坚决得多。
而且采取了调控政策密集连发、出其不意的策略,以化解市场预期行为对调控产生的对冲效应。
5、2010年4月17日,新〝国十条〞规定:
对贷款购买第三套及以上住房的,贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高,具体由商业银行依照风险治理原那么自主确定。
要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。
商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可依照风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;
对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
地点人民政府可依照实际情形,采取临时性措施,在一定时期内限定购房套数。
对境外机构和个人购房,严格按有关政策执行。
〔二〕金融利率
1、在2020年央行工作会议上,央行表示:
将在保持货币政策的连续性和稳固性、连续实施适度宽松的货币政策同时,有效治理通胀预期,严格执行有关房地产信贷政策。
2、2010年1月12日,人民银行决定:
从2010年1月18日起,上调人民币存款预备金率0.5个百分点;
2月12日,央行宣布,自2月25日起,再次上调存款类金融机构人民币存款预备金率0.5个百分点,房地产金融政策将是从紧的。
3、央行要求:
商业银行全面收紧二套房贷政策,包括改善型住房在内的所有二套房均要执行首付四成的比例。
对二套房贷款,明确以家庭为单位认定,且不再区分是否改善型,贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率按照风险定价。
对国土资源部门认定的建设用地闲置2年以上的房地产项目,禁止发放开发贷款。
4、春节前夕,银监会下发了«
关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知»
,取消2020年给予房地产信托的〝特惠〞政策,明确要求信托公司发放贷款的房地产开发项目,必须满足〝四证〞齐全、开发商或其控股股东具备二级资质、项目资本金比例达到30%。
5、从2月初开始,中国银行已正式取消房贷利率7折优待,将首套房的优待利率由7折升至8.5折;
先后取消或调整个人首套房贷7折优待的中国建设银行、中国银行这两家银行,在住房按揭贷款中占有率合计约40%;
光大银行的首套房贷贷款,也全部取消7折利率优待,将首套房利率分成7.5折和8.5折两类;
一套房贷利率七折优待已普遍取消,三成首付越来越普遍,且审批困难。
金融调控政策涉及到开发商贷款的门槛,从紧了融资渠道;
利率调控阻碍了购房者的支出成本,然而阻碍最大的是对投机者的限制。
〔三〕土地政策
1、2009年11月12日,国土资源部公布«
限制用地项目名目〔2006年本增补本〕»
和«
禁止用地项目名目〔2006年本增补本〕»
的通知。
对商品住宅用地的宗地出让面积给出了明确的上限:
大都市20万平方米〔约300亩〕,中等都市14万平方米,小都市〔镇〕7万平方米。
2、2009年12月17日,财政部、国土资源部、中国人民银行、监察部、审计署五部委联合下发了«
关于进一步加强土地出让收支治理的通知»
。
新政策首次明确规定:
开发商拿地,分期缴纳全部土地出让价款期限原那么上不得超过一年;
专门项目能够约定在两年内全部缴清。
首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%。
假如开发商拖欠价款,不得参与新的土地出让交易。
3、2010年1月28日,全国国土资源工作会议:
2020年的工作重点之一是尽快编制2020年-2020年保证性住房的用地供应打算,确保保证性住房用地;
调整供地结构,提高中低价位、中小造型、一般商品房建设用地的比例,严格限制低密度、大套型住宅的用地;
加强土地供应开发治理,完善土地出让招拍挂制度,严格土地出让合同和划拨治理,其中,要重点清理〝小产权房〞和高尔夫球场。
通过«
违反土地治理规定行为处分方法»
〔即15号令,土地治理纷乱将问责地点领导〕、土地利用督察调查组等方式,对市场闲置土地进行专项整治。
此举一在打击开发商囤地炒地;
二那么对拿地的开发商实力有了更高的要求;
三那么刺激开发商尽快开发出售,从而增加市场供给,以起到供求平稳的目的。
4、调整住房供应结构
保证性住房、棚户区改造和中小套型一般商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%,并优先保证供应;
将住房销售价位、套数、套型面积、保证性住房配建比例以及开竣工时刻、违约处罚条款等纳入土地出让合同,确保中小套型住房供应结构比例严格按照有关规定落实到位。
5、国土部2010年4月15日公布各省供地打算,河南省批复用地7372.35公顷,合110580亩;
总结:
依照开年时刻的政策回忆,2020年国家在连续深入的调控房地产行业时,通过硬性政策、金融税收、土地管控等方式,目的仍在于坚持房地产业的平稳进展,挤压由投机引起的房地产泡沫;
同时通过抑制投机炒房,增加首套房的供应,以尽可能的遏制房价的上涨。
因为抑制房价上涨,是今年两会的最大议题之一。
那么在面临上述调控政策的同时,也看到了深化调整的政策空间。
依照推测,今年可能开征物业税。
基于长远来看,作为房地产税制改革的重要组成部分,开征物业税,将是优化社会财宝二次分配的标志之一,有利于实现社会效益和经济效益的最大化,而且客观上将是遏制房价上涨、打击投资购房投机炒房最有效的手段,是我国房地产市场走向成熟的标志之一,具有积极的社会、经济意义。
其次,〝住房保证法〞可能择机出台,要紧保证差不多住房,包括住房面积、差不多配套设施、质量安全标准及地段等,以解决低收入者的差不多住房需求。
同时,政府还将加快落实放宽中小城镇落户的政策,推进中小城镇建设。
第三,取消或修正商品房预售制度,不排除在今后取得突破的可能,因为广西南宁开始了取消商品房预售制度的试点。
而依照4月17日公布的预售监管通知,在落实国务院关于促进房地产平稳进展的通知上,预售监管除了往常的预收款由银行监管外,增加了限制预售定金等方式,从资金回收和摸底探价来讲,对开发商阻碍较大,同时也对操盘者对市场的推测和分析提出了更高的要求。
然而实际落实结果及相关要求,还要依照房管局等直属机构的具体政策。
二、执行层面〔郑州〕
一、关于预售治理
1、郑州房管局3月17日公布«
关于进一步规范商品房预〔销〕售行为的
通知»
;
要紧内容包括:
房地产开发企业预售商品房,原那么上应以项目为单位申请预售许可,不得分层、分单元申请预售许可;
预售方案应当提供经有关部门批准的规划建设方案,具体说明项目差不多情形、项目楼盘表、项目用于销售以及企业保留自有的情形、项目建设进度打算情形、落实预售资金监管情形、项目销售打算和销售方式、预售价格及价格调整方式。
2、房地产开发企业取得«
后,应当在规定时刻内销售商品房。
在3日内一次性公布全部房源,严格按照申报价格,明码标价、公布对外销售;
不得以各种借口分批、分次销售,严禁捂盘惜售、囤积房源,不得通过散布虚假信息等违法违规行为,进行价格欺诈、哄抬房价、误导消费者。
3、开发企业预售商品房后,必须通过商品房预〔销〕售合同网上备案系统进行即时备案,并及时修改现场楼盘表中的相关信息。
4、商品房预售款必须严格按照«
任何单位和个人不得挪用和违规使用商品房预售款。
5、公布的房地产广告应载明房地产广告主全称或代理销售、策划推广机构全称,预售许可证号,项目具体座落、类型、配套设施、环境、销售价格及价格执行有效期等规定内容。
尽管房管局严格按照国家规定出台了具体的执行政策;
然而相关于项目操作来说,仍留有较大的空间和余地,最关键的是看房管局如何具体落实这些政策,同时开发商如何变通策略,达到预售、摸底目的。
三、关于价格治理
应当对许可纳入交易的所有商品住房按规定实行明码标价。
2、房地产开发企业应当在商品住房销售场所的醒目位置放置标价牌、价目表或者价格手册,采取多种方式明码标价的,标价内容应当保持一致。
从上述执行政策来看,规定是在2020年5月1日起执行,这恰好将项目3期包纳在内,假如真要公示价格,那么关于价格调整将有阻碍,不利于价格的暗箱操作。
如何规避这些监管,一是要看房管局对该政策的执行力度;
二那么和同行业其他公司沟通,协商如何化解价格公示的弊端。
三、郑州市一季度商品房市场反映概况〔中原楼市信息〕
在国家包括两会后、地点政府相关政策监管下,从市场、消费者心态有何变化呢?
依照相关分析,具体分述如下:
1、一季度住宅供应及均价情形
从近3年1季度郑州市商品住宅供销情形来看,08年严峻供过于求,09、10年情形与08年恰相反,供小于求。
但拿09年和10年同期相比来看,10年供销比有所上升,说明供不应求的局面略有改善,这一方面表现出宏观政策对楼市刺激作用较为明显,市场运行情形良好,另一方面也表现出政府和开发商对市场信心增加,同时市场上也存在大量的刚性住房需求。
2、一季度住宅均价情形
从近3年1季度郑州商品住宅成交均价情形来看,2020-2020年分别为3893、4220和4931元/平米,同期涨幅分别为25.4%、8.4%和16.8%。
显示现08年和10年的1季度的市场成交价格均呈快速上涨态势,而09年1季度因受政策阻碍涨幅较少。
单从价格涨幅来看,郑州的商品住宅成交价格上涨速度在全国名列前茅,这表现出郑州近几年楼市处于快速进展时期,但目前商品住宅成交均价已接近5000元/平米,相比于2020年郑州市市区城镇居民人均可支配收入1451元/月,当前的房价差不多处在高位运行线。
当前房地产市场依旧保持回升向好的态势,但综合多方面因素考虑,以后郑州商品住宅成交价格环比增幅可能出现先高后低趋势。
3、购房者心态变化〔重要〕
上图为郑州市3月份商品住宅购买对象区域分布情形,其中以省内其他地区为主,占49.39%,其次是郑州市城区购房者占36.31%,再次是外省市的比例,占9.2%,最后是本市郊县和其它地区。
由此可见,郑州作为河南省省会都市,具有强大的都市号召力和向心力,除郑州市外的省内其他客户为郑州市房地产业进展做出了庞大的奉献。
近几年商品住宅购买对象差不多由以郑州市区为主,转向省内其它地区为主。
另一方面,从消费群在年龄分布上也发生了变化,从35-45岁为主体转移为35岁以下,表现在2020年为:
35岁以下占56.42%,35-45岁之间占28.57%,45岁以上占15.01%。
另外据我司在今年春季的住交会商品住房消费需求调查报告显示,37%的受访者在近期有购房需求,33%的受访者在以后2-3年内有购房需求,13%的购房者处于持币观望中,17%的受访者对楼市感到迷惘。
与去年同期调查结果不一样的是,今年的受访者持币观望比例有所下降,消费需求增加,但同时对楼市感到迷惘的人比例增多。
从房价预期来看,41%的购房者认为今年房价仍旧会上涨,但涨幅有限;
有32%的购房者认为当前房价有泡沫,会降;
各有15%和12%的人认为房价会疯涨或者狂跌;
那个数据也说明当前
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