台湾省上半房地产估价师《案例与分析》:住宅房地产市场调查研究报告内容构成考试试卷.doc
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台湾省2017年上半年房地产估价师《案例与分析》:
住宅房地产市场调查研究报告内容构成考试试卷
本卷共分为2大题50小题,作答时间为180分钟,总分100分,60分及格。
一、单项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,只有1个事最符合题意)
1、监理的基本方法就是控制,基本工作是“三控”、“两管”、“一协调”。
其中,“一协调”是指。
A:
片面的组织协调
B:
全面的组织协调
C:
领导层的组织协调
D:
决策层的组织协调
E:
执行层的组织协调
2、《中华人民共和国宪法》规定,国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对土地实行并给予补偿。
A:
征收
B:
征用
C:
征收或者征用
D:
征购
E:
执行层的组织协调
3、当房地产价格的变动过程持续上升或者下降,并且各期上升或下降的数额大致接近时,宜采用预测房地产的未来价格.【2005年考题】
A:
数学曲线拟合法
B:
平均增减量法
C:
平均发展速度法
D:
移动平均法
E:
工业用地的监测点评估价格
4、某宗可比实例房地产2007年1月30日的价格为800美元/m2,该类房地产以人民币为基准的价格变动平均每月比上月上涨0.1%。
假设人民币与美元的市场汇率2007年1月30日为1美元=7.8650元人民币,2007年6月30日为1美元=7.6835元人民币。
则该可比实例的价格调整到2007年6月30日的结果是__元人民币/m2。
A.6323.52
B.6804.37
C.6.657.48
D.6650.25
5、根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的定价方法是()。
A.目标定价法
B.成本加成定价法
C.随行就市定价法
D.价值定价法
6、现代商业银行特有的职能是__。
A.充当信用中介
B.变货币收入为货币资本
C.充当支付中介
D.创造派生存款
7、房地产估价师执业资格考试合格人员或者资格互认人员,受聘于具有房地产估价资质的机构内从事房地产估价活动,即可申请__。
A.初始注册
B.续期注册
C.变更注册
D.撤销注册
8、房地产估价委托合同的内容可以不包括__。
A.估价服务费
B.估价目的
C.估价人员
D.委托人的协助义务
9、某宗房地产未来第一年的净收益为20万元,此后每年的净收益会在上一年的基础上增加3万元,该类房地产的报酬率为8%。
该房地产的价格为万元。
A:
695.83
B:
681.25
C:
715.83
D:
718.75
E:
工业用地的监测点评估价格
10、相对于现金回报率来说,()中的收益包括了还本付息中投资者所获得的物业权益增加的价值,还可以考虑将物业升值所带来的收益计入投资收益。
A.投资利润率
B.投资回报率
C.资本金利润率
D.资本金净利润率
11、求取建筑物重新构建价格的具体方法不包括。
A:
单位比较法
B:
分部分项法
C:
造价分析法
D:
指数调整法
E:
工业用地的监测点评估价格
12、下列不属于直接代为登记的房屋包括__。
A.房地产行政主管部门直管的公房
B.依法由房地产行政主管部门代管的房屋
C.有人主张权利的房屋
D.无人主张权利的房屋
13、下列有关标志,表述错误的是。
A:
品质标志是指不能用数量表现而只能用文字说明,但不能用符号或代码进行说明的标志
B:
王某大专学历是指其品质标志
C:
王某今年40岁,是指其数量标志
D:
凡是反映品质标志单位组成的总体称为属性总体;凡是反映数量标志组成的总体称为变量总体
E:
执行层的组织协调
14、某套住宅总价为30万元,套内建筑面积为125㎡,套内墙体面积为20㎡,分摊的共有建筑面积为25㎡。
该套住宅每平方米建筑面积的价格为元/㎡。
A:
1667
B:
1765
C:
1875
D:
2000
E:
工业用地的监测点评估价格
15、下列不属于土地增值税扣除项目的是。
A:
取得土地使用权时所支付的金额
B:
土地开发成本、费用
C:
建房及配套设施的成本、费用,或者旧房及建筑物的评估价格
D:
与转让房地产无关的税金
E:
执行层的组织协调
16、拆迁估价时点一般为__之日。
A.接受估价委托
B.实地现场勘察
C.开始实施拆迁
D.房屋拆迁许可证颁发
17、在房地产市场自然周期的复苏阶段,房地产市场中的空置率与合理空置率的关系是__。
A.空置率>合理空置率
B.空置率<合理空置率
C.空置率=合理空置率
D.不能判断
18、某房地产开发项目的土地使用期限为50年,项目建设期为5年,自估价时点至建成还需2.5年,建成后的建筑面积为11000㎡,年净收益为350万元,若报酬率为7%,折现率为10%,建筑物经济寿命与土地使用期限同时结束,则建成后的房地产于估价时点的价值为万元。
A:
3752
B:
3806
C:
4128
D:
4830
E:
工业用地的监测点评估价格
19、银行为某家庭提供了年利率为6%、按月等比递增偿还、期限为20年的个人住房抵押贷款,若月还款递增率为0.2%,首期偿还额为1600元,则该家庭在第6年最后一个月的还款额是__元。
A.1843.86
B.1847.55
C.2279.87
D.2291.27
20、下列不属于申领建筑工程施工许可证的条件是。
A:
已经办理该建筑工程用地批准手续
B:
已经确定施工企业
C:
有保证工程质量和安全的具体措施
D:
建设单位已支付工程款
E:
执行层的组织协调
21、下列关于资金时间价值的表述中,错误的是。
A:
从投资者的角度来看,资金的增值特性使其具有时间价值
B:
从消费者的角度来看,资金的时间价值体现为放弃即期消费应得到的补偿
C:
即使资金存在时间价值,也可以直接比较不同时点发生的现金流量
D:
利率是资金时间价值的一种标志
E:
借款合同
22、商品房预售合同登记备案的申请人应是。
A:
购房人
B:
房地产开发企业
C:
商品房销售代理机构
D:
购房人和房地产开发企业
E:
执行层的组织协调
23、《房地产管理法》第三十八条规定了以出让方式取得的土地使用权,转让房地产开发项目时的条件,其中,满足出让合同成立的必要条件是__。
A.按出让合同规定已经支付全部土地使用权出让金
B.取得土地使用权证书
C.支付丁土地使用权出让金
D.A和B
24、某一在出让土地上建的商场,土地使用权出让年限为40年,建造期为3年,建筑物的经济寿命为60年,在这种情况下,采用直线法计算建筑物折旧的经济寿命应为__年。
A.37
B.40
C.60
D.63
25、有关统计分析表明,在大城市中心区,土地费用已经占到总开发成本的__。
A.20%~30%
B.30%~40%
C.40%~50%
D.50%~60%
二、多项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。
错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0.5分)
1、房地产权利的种类中,属于自物权的是__。
A.所有权
B.典权
C.抵押权
D.地役权
2、某房地产开发项目采用20%的折现率计算出的项目净现值为16万元,该项目的财务内部收益率__。
A.小于20%
B.满足目标收益率要求
C.大于20%
D.不满足目标收益率要求
3、在司法处置拍卖中,某房地产评估价格为100万元,如果第一次拍卖流拍,则第二次拍卖保留价的范围应在万元之间。
A:
60~100
B:
64~80
C:
64~100
D:
80~100
E:
执行层的组织协调
4、被征用土地所在地的市、县人民政府,在收到征用土地方案后应于10日内将方案进行公告,征地补偿安置方案公告的内容应包括__。
A.被征用土地的位置、地类、面积、地上附着物和青苗的种类、数量,需要安置农业人口的数量
B.土地补偿费的标准、数量、支付对象和方式
C.安置补助费的标准、数量、支付对象和方式
D.地上附着物和青苗的补偿标准和支付方式
E.办理征地补偿的期限、地点
5、下列指标中,属于房地产投资项目静态盈利能力指标的有。
A:
净现值
B:
投资利润率
C:
现金回报率
D:
静态投资回收期
E:
内部收益率
6、评估国有土地上被征收房屋价值的房地产估价机构,首先由选定。
A:
被征收人协商
B:
房屋征收部门
C:
市、县级人民政府
D:
房屋征收实施单位
E:
执行层的组织协调
7、初步可行性研究主要解决的问题包括。
A:
项目的投资机遇如何
B:
分析机会研究的结论,在详细资料的基础上做出是否投资的决定
C:
是否有进行详细可行性研究的必要
D:
有哪些关键问题需要进行辅助研究
E:
做出投资与否的决策
8、国有企业改组为有限责任公司中涉及的划拨土地使用权,可采取()方式处置土地使用权。
A.保留划拨性质
B.改为出让
C.作价入股
D.租赁
E.抵押
9、下列关于变形缝的做法,表述正确的是。
A:
伸缩缝要从基础顶面开始,将墙体、楼板、屋顶全部断开
B:
屋顶部分也需另做伸缩缝
C:
伸缩缝只设在墙、楼地面、屋顶上,基础不设缝
D:
沉降缝则从屋顶到基础,全部构件部位均需设缝分开
E:
防震缝与沉降缝结合设置时,基础不应分开
10、投资基金中,发起人与管理人、托管人之间是一种__的关系。
A.投资合同
B.基金发行办法
C.信托契约
D.基金章程
11、在我国下列属于限制民事行为能力人的有。
A:
18周岁以上的成年人
B:
10周岁以上的未成年人
C:
不满10周岁的未成年人
D:
不能完全辨认自己行为的精神病人
E:
不能辨认自己行为的精神病人
12、房地产抵押估价报告应用有效期从__起计,不得超过一年。
A.估价时点
B.估价委托日
C.估价报告出具日
D.估价开始作业日
13、工业用地的出让最高年限为__。
A.70年
B.50年
C.40年
D.100年
14、某房地产占地面积40000m2,上存楼房三栋。
甲楼4层,每层建筑面积均为3000m2乙楼建筑面积为3层,每层6000m2;丙楼6层,每层7500m2,则该宗土地的建筑覆盖率为__。
A.242.4%
B.50%
C.41.259%
D.187.5%
15、在房地产相关业务中,目前没有职业责任保险。
A:
工程师责任
B:
注册会计师
C:
开发商
D:
律师
E:
执行层的组织协调
16、对于出租经营或自营的房地产投资项目,清偿能力指标之中的()指标的计算非常重要。
A.借款偿还期
B.利息备付率
C.流动比率
D.偿债备付率
E.资产负债率
17、某宗出让土地,产权登记为居住用地,但可以通过合法手续变更其用途,经评估如果在该宗土地上进行商业开发的话,其价值为3000万元;如果进行居住开发的话,其价值为2000万元,进行工业开发的话,其价值为2500万元,则该宗土地的评估价格应为__万元。
A.2000
B.3000
C.2500~3000
D.2000~3000
18、从权益的角度来看,现实中的房地产估价对象包括等。
A:
有建筑物的土地,包括建筑物尚未建成的土地
B:
“干净”的房屋所有权和划拨土地使用权的房地产
C:
有租约限制的房地产
D:
未来状况下的房地产
E:
共有的房地产
19、开发商在申请领取施工许可证时,若建设工期不足一年的,则其到位资金原则上不得少于工程合同价的__。
A.20%
B.30%
C.40%
D.50%
20、下列关于各资质等级房地产估价机构注册资本或出资额,表述正确的是。
A:
一级资质有限责任公司的注册资本人民币为200万元以上
B:
一级资质合伙企业的出资额人民币为120万元以上
C:
二级资质有限责任公司的注册资本人民币为100万元以上
D:
二级资质合伙企业
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