酒店项目投资分析报告可行性实施报告Word文档格式.docx
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⑶定位优势:
本项目定位于屏山县首个三星级标准酒店,中高档次,并得到屏山县政府的大力支持,无竞争对手;
⑷交通优势:
本项目位于新屏山县城入口处,石盘工业园区内,与307省道相连接,与宜宾县高场镇毗邻,距宜宾城37公里,距向家坝水电站30公里,至宗场新机场仅半小时车程,交通非常便捷;
⑸人口聚集优势:
县城建成后周边1.5公里内聚集人口3万余人;
搬迁建设前期以施工单位及政府部门为主,后期以企事业单位及居民消费为主;
⑹公共设施配套优势基本完善;
⑺人文景观、自然景观优势:
水库建成后形成向家坝旅游观光、会展优势,现阶段老君山等自然风光旅游优势;
⑻理念优势:
本项目将用开放的思路、创新的理念、科学的态度和务实的精神去促使本项目更加合理、有效(融入老屏山文化、环境等元素);
⑼沁禾品牌优势:
本项目是在“沁禾茶楼”、“沁禾缘大酒楼”、“沁禾超市”、“锁旺物业”的基础上做产业延伸,而本身“沁禾大厦”和“沁禾茶楼”、“沁禾缘大酒楼”“沁禾超市”、“锁旺物业”就非常具有知名度;
⑽资源优势:
本项目用房为政府移民过渡安置房,我沁禾公司拥有其15年使用权,主体建筑面积近5000平方米,附属功能楼达2860平方米,且这部分附属功能楼一旦修建装饰好,带来的升值空间也相当大,并可终身使用。
⑾人力资源优势:
沁禾公司本身以餐饮娱乐、超市购物、物业管理等服务业为主,80%的员工都具备餐饮、酒店等服务业的专业知识,这样就可以充分利用人力资源、减少成本;
公司管理、行政、财务、采购等部门可以配合使用;
⑿物资成本控制优势:
公司旗下的超市可供应本项目购物中心等,肉联厂的货物等可以供应餐饮部,物资当日可配送;
⒀带动优势:
若本项目取得成功,将带动新屏山县经济发展,让房产增值,让相关配套产业增效。
对商圈的打造、形象、档次都将上一个新台阶。
2、劣势(WEAKNESSES)
⑴产品生命周期的劣势:
本项目定位中高端人群、投资金额大(约1650万元)、资金回收较慢,产品和市场还有一定的磨合期,市场接纳程度还依赖于消费者群体的认同度和宣传、营销,有一定风险;
⑵县城迁建期人口少的劣势:
目前该区域虽无大型餐饮住宿酒店,但县城在新建初期人口密度有限,随县城建设完工将逐渐好转。
3、机遇(OPPORTUNITIES)
⑴今年宜宾餐饮发展迅猛、态势良好、稳步上升,随着城市化的进程加快及人们外出就餐的习惯加剧,项目成功度极高;
⑵产品生命周期的机遇:
目前沁禾缘大酒楼市场认同度很高,再加上把川菜特色加强并引进粤菜系含宵夜和西餐菜系,下午茶,茶房,火锅,KTV,足浴,按摩,住宿等搞出特色、创新菜肴,加强管理,并借助于成功的宣传、营销,其市场空间大,引导市场消费的能力较强,市场利润较高;
⑶巨大的消费群体和潜力:
本项目位于工业园区内,靠近政府等行政事业单位,客运中小,可充分利用和发挥区域、时间优势,抢占先机,把握企业后勤社会化、交通客流服务带来的商机,同时也可以为政府、企业、施工单位以及观光游客等提供灵活的就餐、住宿、办公地点。
4、威胁(THREATS)
⑴现阶段处于县城新建时期,居民类消费相对较少;
主要满足政府接待及施工单位的消费。
⑵定位于三星级酒店,前期装饰及附属功能楼的修建、装修需有较大的投资。
(二)市场调查与分析
1、客流量的统计:
本项目将引领屏山县餐饮娱乐发展,消费群体主要来源于政府、施工单位、企业及居民。
辐射的固定消费人群约3万人,流动人群约1—2万人。
2、屏山县现阶段餐饮、住宿、购物、娱乐行业情况:
现阶段新屏山县餐饮、住宿、购物、娱乐还处于原始状态,接待能力相对不足,管理方式落后,满足不了中、高层次人群需求;
且菜品味道相对宜宾市区落后很多。
3、上述人群的年龄、收入、家庭结构、可支配收入及消费习惯等能适应本项目的定位标准。
(三)目标客户群的确定
1、各种企业老板业务接待
2、施工单位接待消费及自由消费
3、政府行政单位接待消费及自由消费
4、屏山县及高场镇居民各类宴席接待
5、外来接洽业务消费接待
6、观光游客消费接待
三项目定位
(一)主题定位
本项目位于新屏山县城入口处,石盘工业园区内,定位为一个集餐饮、住宿、会议、办公、娱乐、休闲康乐、购物等为一体的三星级酒店,满足政府、企事业单位、观光游客等的接待及灵活就餐、住宿、办公需要。
(二)功能定位
本项目为中高端,因此不得不既要引入先进理念,又要避免照搬所谓的先进理念,同时也要尊重地方消费习惯,设计时要尽可能考虑通风、采光、棋牌、私密、环境、品味、温馨、大方、气派。
管理上引入酒店管理服务理念,同时又要以私房菜作收费。
(三)形象定位
情牵金沙渡,凤仪岷江流
本项目一定是“屏山印象”中的重要符号,同时,也需要为光顾屏山的游人留下一个不需要完全记住,但潜意识里能够感受的符号。
引入移民文化,让新屏山人记住老屏山。
综合的、层次丰富的、独具特色的、引入了酒店管理理念的,给人最好的感觉就是可口的、休闲的、温馨的高档酒店。
四规划和装修设计策略
(一)平面布局、功能布局策略
1、规划设计应有机结合地形、处理好建筑空间的拓展与建筑成本的关系,巧妙的通过地形组织建筑景观和空间;
2、规划方案应合理运用各项经济技术指标,科学规划总平面图,注意整体设计;
3、注重场地水平和垂直交通关系,注意场地和外围道路的合理连接;
4、注重场地消防设计。
(二)内部布局、立面设计策略
1、一楼宴会大厅部分(包席35桌),约550㎡;
总台接待大厅约340㎡;
商务中心约50㎡;
茶楼约210㎡;
火锅城约178㎡;
厨房约350㎡;
购物中心及办公室约510㎡;
公卫约65㎡。
A、主打为了假日的婚寿宴等大型包席;
B、可考虑非假日时段的零餐、卡座、早茶、下午茶、西餐、宵夜消费;
C、营造温馨和谐的用餐环境和休闲的空间;
D、根据现有的场地情况立面形式,突出可识别性和时代精神以及文化底蕴;
E、兼顾现有的建筑序列情况、融入整体景观序列中;
2、雅间、会议厅部分(包房16个,大中型会议厅3个)约1215㎡;
KTV约528㎡;
康乐中心约510㎡。
A、坚持以人为本的规划思想、立足实用、满足对日照、通风、生活、休憩、安全、本地气候特点等各项要求;
B、满足国家相关规范要求;
C、室室方正、无异型包间;
D、通风采光、无黑屋;
E、根据现有地形、功能、家用、客户需求分割雅间。
3、三楼、四楼为住宿客房,约2430㎡。
A、体现人性化设计,各项功能布局合理,使用方便、安全,充分满足顾客需求;
B、内外装修采用高档、豪华材料,工艺精致,具有突出风格;
C、气氛豪华,风格独特,装饰典雅,色调协调,光线充足;
D、有独立式空调,各区域通风良好。
4、五楼为员工宿舍,约820㎡。
A、男女员工分区;
B、配有部分高管及双职工员工单间;
C、考虑了公共卫生间及浴室。
构想:
进大门前:
一次高潮对外景观(在5楼南侧做巨型广告牌,在正公路上可看见)——渐变景观(从正路转进)——二次高潮对外景观(正面店招)——渐变景观(大堂)——三次高潮景观(大厅)——渐变景观(上楼过道)——四次高潮景观(雅间及客房)
1、整体景观和立面装饰要求
整体色彩基调以暖色调为主,辅助色彩以黑色或咖啡色为主,局部点缀色彩,色调与整体景观和谐舒适为宜。
2、设计强调材质软硬、虚实对比,赋予韵律以及细节或节点设计,以现代材料及构造表达形象清新典雅,创造富有特色的造型,在传统形式基础上,形象简洁、大方、新颖,体现传统风貌和时代气息。
以石材、铝材、半透明玻璃、反光玻璃、瓷砖为主。
3、尽量采用经济型材料、尽量运用新材料,降低成本。
4、对于门头在原有立面基础上作进一步的简化、优化,既注重效果,又经济适用。
5、结合景观效果、实用效果、充分考虑空调进出风口位和外机摆放点的美化。
(三)环境景观设计策略
1、总体体现简洁、休闲舒适、和谐的特点;
2、以移民文化,老屏山传承,新屏山建设为主题,文化用品点缀搭配设计;
3、景观小品,体现文化气息的雕塑等;
4、注重步行区域的设计,周围结合丰富的景观设计,创造和谐、浪漫的气氛;
5、温馨背景音乐的配置;
6、考虑婚、寿表演台的位置;
7、考虑会议的大气和多功能性;
8、考虑雅间的大小搭配和多功能性;
9、考虑客房不同标准的多标性;
10、考虑KTV的隔音和环境;
11、考虑康乐中心的休闲性;
12、考虑通道指引的位置;
13、灯光搭配的考虑;
14、公共休闲设施的配置,如座椅等;
15、植物配置点缀。
(四)商业资源整合
1、主题以中餐、火锅、住宿、会议、娱乐、购物中心、休闲康乐、KTV等为主的中高端消费;
2、可引进西餐元素、宵夜元素、茶道元素、书吧元素、咖啡厅元素、酒水超市元素、酒吧元素、网络元素。
五经济分析
(一)项目投入分析
一、设施设备
空调、新风系统40万
电梯30万
消防100万
安防40万
厨房设备(餐具)100万
锅炉15万
桌椅凳家私150万
机麻12万
家电30万
背景音乐、点菜系统、光纤、内部电话、无线上网10万
KTV、宴会厅、会议用音响、麦克风50万
布草20万
窗帘15万
摆件10万
灯具50万
店招亮化30万
设施设备合计702万
二、15年租赁费202万
三、土建两侧附属功能楼建设2076㎡×
800.00元/㎡166万
土建顶层附属功能楼建设820㎡×
500.00元/㎡41万
土建合计207万
四、装饰、装修
总台接待大厅340㎡×
1500.00元/㎡51万
宴会大厅550㎡×
800.00元/㎡44万
茶楼210㎡×
600.00元/㎡12.6万
商务中心50㎡×
600.00元/㎡3万
一楼公卫65㎡×
800.00元/㎡5.2万
火锅城178㎡×
500.00元/㎡8.9万
厨房350㎡×
200.00元/㎡7万
购物中心、办公室510㎡×
250.00元/㎡12.75万
二楼雅间、会议室1215㎡×
700.00元/㎡85.05万
三、四楼客房2430㎡×
500.00元/㎡121.5万
KTV528㎡×
800.00元/㎡42.24万
康乐中心510㎡×
600.00元/㎡30.6万
装饰装修合计423.84万
五、设计费、监理费
设计费39.3万
监理费10万
设计监理费合计49.3万
六、开办费、培训费、服装费
开办费10万
培训费10万
服装费200人×
2套×
300.00元/套12万
开办培训服装费合计32万
以上项目合计:
1616.14万
七、其他杂费33.86万
总合计:
1650万
(二)项目回收分析
一、经营成本分析:
1、投资1650万,利息按8‰计算132,000.00元/月
2、折旧综合按180个月计算91,666.00元/月
3、房租、产权、非产权已进入开办成本,不再另计
4、人工工资:
前厅150人,按1000.00元/人,计150,000.00元/月
后厨40人,按1400.00元/人,计56,000.00元/月
5、水电气按沁禾缘大酒楼运行做分析,计50,000.00元/月
6、发票及其他30000.00元/月
共计费用:
509,666.00元/月
二、收益分析
初步设计规模、定价策略:
1、餐厅收益:
综合毛利率按50—55%计算
对比经营指标(单位:
元)
营业
设计经营指标
大厅35桌
(大厅席费)
每月节假日8—9天,35×
500
30×
500×
8=120000
35×
8=140000
20人间(3个)
1080×
3=3240
未消费到预定档次则收取雅间费
3×
上座率60%=58320
80
会议厅(3个)
300(上午或下午)=900
500(全天)=1500
按全天计3×
上座率40%=18000
10人间(13个)
580×
13=7540
13×
上座率60%=135720
40
会议厅用餐
6桌/8桌×
3=9000
6×
上座率20%=54000
合计386040.00
雅费收入、酒水收入、烟收入、茶收入,按占餐费的15%计:
386040.00×
15%=57906.00元
合计:
443946.00元
毛利润:
443946×
50%=221973.00元
2、客房收益:
三、四楼综合毛利率按80—85%计算
房间类型
数量
折后房价
上座率
每月30日
收益
普通标间
12×
2
98.00元
80%
30
56448元
豪华标间
5×
118.00元
28320元
单间
128.00元
36864元
套房
2×
228.00元
60%
16416元
138048.00元
138048×
80%=110438.40元
3、火锅城收益:
综合毛利率按60—65%计算
14—18桌,按14桌计算×
每桌消费150元左右×
上座率70%×
30天=44100.00元
酒水、烟收入:
按占餐费的15%计算,44100×
15%=6615.00元
50715.00元
50715×
60%=30429.00元
4、购物中心收益:
综合毛利率按15—20%计算
购物中心全场面积383㎡,按现经营经验预估计:
30万元/月×
15%=45000.00元
各商家费用收取:
8000.00元/月
53000.00元
5、茶房及大堂吧收益:
综合毛利按90—95%计算
茶房雅间收益:
7间×
10.00元/小时/间×
4小时/天×
30天
雅费共计5880.00元
茶收益:
4人×
平均10.00元/杯×
茶费共计5880.00元
大厅机麻,免茶水费,包场:
4小时/场,每天2场,20.00元/场
8台机麻×
2场×
30天×
20.00元/场×
上座率70%=6720.00元
大堂吧6桌,主要经营茶水、饮料、咖啡
6桌×
每桌消费20—40元,上座率20%
20.00元/桌×
20%×
30天=720.00元
大厅机麻共计7440.00元
茶房及大堂吧收益合计:
19200.00元
19200.00元×
90%=17280.00元
6、KTV包房收益:
综合毛利率按75—80%计算
其中套豪包1间,普包8间
普包消费:
最低600—800元×
8间×
80%=115200.00元
套豪包消费:
最低980元×
1间×
80%=23520.00
KTV收益合计:
138720.00元
138720.00元×
75%=104040.00元
7、康乐中心收益:
综合毛利率按80—85%计算
按摩房:
6间×
每人平均消费60—80元/小时×
每天3—5小时
60×
30天=32400.00元
足浴房:
24张床×
每人平均消费40—60元/小时×
24×
40×
30天=86400.00元
康乐中心收益合计:
118800.00元
118800.00元×
80%=95040.00元
以上项目总收益:
餐厅221973.00元+客房110438.40元+火锅城30429.00元+购物中心53000.00元+茶房17280.00元+KTV104040.00元+康乐中心95040.00元=632200.40元
三、每月总收益
632,200.40元-每月总成本509,666.00元=每月净利润122,534,40元
年净利润为:
122,534,40元×
12月=1,470,412.80元
15年总计净利润为:
1470412.80元×
15年=22,056,192元
减去总投资:
22,056,192元-16,500,000.00元=5,556,192.00元
因此,根据以上分析可以看出,本项目15年保守预计总收益为5,556,192.00元,但其中有利因素还很多:
1、按与政府的合同约定,我方修建的房屋到期后,每平方米政府给予我方800.00元的补偿,
即:
(2076+820)×
800=2896×
800=2,316,800.00元
2、我方投资的可动产、设备到期后可搬走,也可折价,则预估计残值为:
7,020,000×
20%=1,404,000元
3、本项目属招商引资项目,可享受税收减免政策
按现预算每月税收3万×
180月=540万,力争能减免税收30%,
则为:
540×
30%=162.00万元
4、本项目在测算时以最大资金规模计算的利息,若从第2年开始,每年减少150万,则利息应少:
第一年总利息为:
1650×
8‰=13.2万×
12月=158.4万
第二年总利息为:
1500×
8‰=12万×
12月=144万少14.40万
第三年总利息为:
1350×
8‰=10.8万×
12月=129.6万少28.80万
第四年总利息为:
1200×
8‰=9.6万×
12月=115.2万少43.20万
第五年总利息为:
1050×
8‰=8.4万×
12月=100.8万少57.60万
第六年总利息为:
900×
8‰=7.2万×
12月=86.4万少72.00万
第七年总利息为:
750×
8‰=6万×
12月=72万少86.40万
第八年总利息为:
600×
8‰=4.8万×
12月=57.6万少100.80万
第九年总利息为:
450×
8‰=3.6万×
12月=43.2万少115.20万
第十年总利息为:
300×
8‰=2.4万×
12月=28.8万少129.60万
第十一年总利息为:
150×
8‰=1.2万×
12月=14.4万少144.00万
第十二年总利息为:
0×
8‰=0
应支出13.2万×
180月=2376万,实际支出950.40万,总计少支出792万
则1650万15年总资金利息为2376万元,实际经过每年利润还款150万,实际只支出了950.40万元,因此节约了1425.6万元
5、若在经营管理和宣传营销上再下功夫,则还可以增大利润。
总之,15年后的总利润应该为:
直接利润5,556,192.00元+期满补偿2,316,800.00元+残值1,404,000.00元+减免税1,620,000元+少支出利息14,256,000.00元=25,152,992.00元
因此预估计本项目完成,约有2500万的收益。
六项目宣传营销
(一)以签约单位折扣形式
(二)以VIP贵宾卡折扣形式
(三)以存款办卡返点形式
(四)以活动实惠形式
(五)建立客户档案定期问候
(六)媒体运用:
报纸、电视、外招、DM单、现场特价看板
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