黑龙江2016年下半年房地产估价师《相关知识》：居住区规划的任务和内容试题.doc

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黑龙江2016年下半年房地产估价师《相关知识》：

居住区规划的任务和内容试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的的款额后，抵押权人方可优先受偿。

A：

税金

B：

拍卖费用

C：

土地使用权出让金

D：

土地使用成本

E：

工业用地的监测点评估价格

2、某宗房地产的总价值为5000万元，其总地价为2000万元，总建筑面积为10000m2。

甲拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为90万元，该部分的建筑面积为200m2。

按土地价值进行分摊，甲占有的土地份额为（）。

A．1%

B．1.5%

C．2%

D．2.5%

3、某宗面积为5000㎡的房地产开发用地，市场价格（楼面地价）为800元／㎡，容积率为2，受让人需按照受让价格3％缴纳契税等税费，则土地取得成本为万元。

A：

824

B：

924

C：

844

D：

944

E：

工业用地的监测点评估价格

4、下面说法正确的是。

A：

房地产估价师可以受聘于两个房地产估价机构

B：

委托人和估价报告使用者通常是估价利害关系人

C：

依法从事房地产估价活动必须受到行政区域、行业限制

D：

房地产估价报告应由估价师个人出具

E：

工业用地的监测点评估价格

5、某家房地产企业获得贷款1000万元，期限为2年，年利率为12％，若借贷双方约定按季度付息，则房地产企业每次为该笔贷款支付的利息总额是万元。

A：

120

B：

200

C：

220

D：

240

E：

借款合同

6、某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元／㎡，交易税费均由买方负担。

已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5％缴纳有关税费，买方按正常价格的3％缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于元／㎡。

A：

2427

B：

2500

C：

2575

D：

2632

E：

工业用地的监测点评估价格

7、某住宅小区附近新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价值贬损属于。

A：

物质折旧

B：

功能折旧

C：

经济折旧

D：

会计折旧

E：

工业用地的监测点评估价格

8、2008年，某市可供租售的房屋面积为3000万in2，其中可供销售的住宅面积为1800万㎡，可供出租的住宅面积为450万㎡;当年销售和出租的房屋总面积为2750万I112，其中销售的住宅面积为1680万㎡，出租的住宅面积为320万㎡。

该市2008年住宅市场吸纳率为__。

A．71.11%

B．88.89%

C．91.67%

D．93.33%

9、房地产是__三者的结合物。

A．实物、权益、区位

B．实物、区位、用途

C．实物、权益、用途

D．权益、区位、用途

10、拆除公益事业用房的货币补偿，通过__确定其价格。

A．成本核算

B．协商

C．评估

D．房地产管理部门规定

11、投标截止后，开发商应按规定的时间__。

A．认标

B．评标

C．开标

D．验标

12、全国工程竣工验收的监督管理工作由__负责。

A．土地管理局

B．城市规划管理部门

C．国务院建设行政主管部门

D．国务院

13、土地使用者超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满年未动工开发的，国家可以无偿收回土地使用权。

A：

4

B：

3

C：

2

D：

1

E：

执行层的组织协调

14、在人均耕地特别少的地方，可以增加安置补助费。

但土地补偿和安置补助费之和不得超过土地被征用前3年平均产值的__。

A．15倍

B．20倍

C．25倍

D．30倍

15、某宗土地总面积2000㎡，容积率为3．2，对应的土地单价为450元／㎡，现允许将容积率增加到4．3，楼面地价不变，则理论上应补地价的数额为。

A：

27．4万元

B：

30．9万元

C：

42．7万元

D：

99万元

E：

工业用地的监测点评估价格

16、《宪法》规定，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行__并给予补偿。

A．征收

B．征用

C．征收或者征用

D．征购

17、城市用地分类中，工业用地不包括。

A：

工矿企业的生产车间用地

B：

工矿企业的库房用地

C：

工矿企业的生产车间附属设施等用地

D：

露天矿用地

E：

执行层的组织协调

18、某物业当前的市场售价为5000元／㎡，其业主拟采用租金按年5％等比递增方式出租，并希望在20年的出租期内租金收入的现值之和与当前售价相当。

如果折现率为12％，则第一年的租金应该确定为元／㎡。

A：

482．79

B：

448．24

C：

467．25

D：

498．53

E：

借款合同

19、房地产开发项目自__之日起满一年未动工开发的，可以征收土地闲置费。

A．土地使用权出让合同签订

B．土地使用权出让合同约定的动工开发

C．土地使用权出让金缴纳

D．土地使用权证书取得

20、估价结果报告通常包括委托人、估价机构、估价对象、估价目的、估价时点、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、其他需要说明的事项、注册房地产估价师及其他参与估价的人员和．【2007年考题】

A：

价值类型和定义、估价作业日期、估价的假设与限制条件

B：

价值类型和定义、估价对象分析、致委托人函

C：

价值类型和定义、估价的假设与限制条件、估价报告应用的限制

D：

价值类型和定义、估价作业日期、估价报告应用的限制

E：

工业用地的监测点评估价格

21、某房地产开发用地，其土地面积为10000㎡，土地使用条件与规划限制所规定的容积率为1.2，楼面地价为1500元／㎡。

后经规划调整，容积率提高到1.6，楼面地价不变，则该房地产开发用地因容积率提高需补地价万元。

A：

375

B：

450

C：

500

D：

600

E：

工业用地的监测点评估价格

22、动产拍卖的成交一般以__为标志。

A．拍卖标的物财产所有权的转移

B．拍卖标的物实际占有的转移

C．拍卖过程中最高应价者的确定

D．拍卖合同的签订

23、估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为1200m2，现空置。

估算估价对象的租金时，最适宜作为可比实例的为__。

A．建筑面积1800m2，两年前租出，年租35万元，位于同一工业区

B．建筑面积1100m2，近期租出，年租150元/m2，位于20km外

C．建筑面积10000m2，近期租出，年租180万元，位于同一工业区

D．建筑面积1000m2，近期租出，年租20万元，位于同一工业区

24、某单位拥有的房地产每年可产生100万元净收益，同时此单位有2000万元资金以5%的年利率存入银行每年可得到与该宗房地产所产生的净收益等额的收益，则对该单位来说，这宗房地产与__万元的资金等价。

A．2000

B．400

C．4000

D．10000

25、设计方案评价原则中，下列关于考虑项目全寿命费用的原则，说法错误的是。

A：

所谓项目全寿命费用，就是项目从投资一开始一直到项目产品不能再继续利用为止所发生的一切费用

B：

项目全寿命包括项目建设过程和使用过程两部分

C：

项目全寿命费用包括建设过程的投资成本，即工程造价和项目建成后使用过程发生的使用成本

D：

坚持考虑项目全寿命费用的原则，就是要求在设计过程中要兼顾建设过程和使用过程，力求项目全寿命费用最高

E：

执行层的组织协调

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、建筑构造中的条形基础适用于__建筑中。

A．砖木结构

B．砖混结构

C．钢筋混凝土结构

D．钢结构

2、某房地产开发项目的占地面积为10000㎡，规划容积率≤4，预计开发完成后可供销售面积为总建筑面积的80％，项目的固定成本为5000万元，预计平均销售单价为4500元／㎡．则使项目达到盈亏平衡的单位变动成本为元／㎡。

A：

2350

B：

2937.5

C：

3250

D：

4062.5

E：

借款合同

3、投资者进行房地产投资的主要目的一般是__。

A．获取房地产当期收益

B．获取房地产未来收益

C．直接从事房地产开发经营活动

D．间接参与房地产开发经营活动

4、下列关于地租理论，表述正确的是。

A：

地租是使用土地的代价，即土地这种生产要素的价格

B：

土地的需求曲线与供给曲线的交点，决定了土地的正常价格，即地租

C：

地租由土地的需求与供给所决定

D：

土地的需求通过土地产品的需求得以反映，它取决于土地的边际收益产量

E：

当其他生产要素的投入量固定不变时，随着土地使用量的增加，边际收益产量呈递减趋势

5、下列关于房地产市场周期循环的表述中，正确的有。

（2007年试题）

A：

房地产周期循环是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生

B：

在房地产周期循环的最低点，空置率最高

C：

房地产周期循环的供求平衡点是长期均衡价格

D：

在房地产周期循环的最高点，供给增长率等于需求增长率

E：

在房地产周期循环中，价格（租金）和空置率通常是同向变动的

6、由于房地产权益投资风险较高，和储蓄机构等存款性金融机构极少或者根本不参与房地产权益融资。

A：

建设银行

B：

工商银行

C：

商业银行

D：

农业银行

E：

借款合同

7、对评估中数据估算误差引起的最终结果变化进行分析的常用方法是__。

A．保本点分析

B．敏感性分析

C．现金流量分析

D．统计试验分析

8、下列各项符合房屋租赁政策的有__。

A．出租人持有《房屋所有权证》

B．公有房屋出租时，在同等条件下，其他共有人有优先承租权

C．房屋需要拆迁时，租赁合同自动解除

D．承租人在租赁期间死亡的，租赁房屋的共同居住人要求继承原租赁关系的，出租人应当继续履行原合同

E．拖欠租金累计六个月以上的，出租人有权中止租赁合同

9、某基金允许持有人申购或赎回所持有的基金单位或股份，若依据基金证券能否赎回划分，这种基金属于__基金。

A．契约型

B．公司型

C．封闭型

D．开放型

10、资金的时间价值的大小，取决于多方面的因素。

从投资的角度来看主要有。

A：

风险因素

B：

资本化率

C：

通货膨胀率

D：

投资利润率

E：

资金总额

11、下列保险险种中，属于商业保险的有。

（2007年试题）

A：

责任保险

B：

失业保险

C：

工程保险

D：

人寿保险

E：

劳动工伤保险

12、下列对房地产估价的本质描述中，不正确的是__。

A．房地产估价是评估房地产的价值而不是价格

B．房地产估价是房地产估价师在给房地产定价

C．房地产估价或房地产估价机构是对估价对象在市场上可实现价格的保证

D．房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内

E．房地产估价既是科学又是艺术

13、《城市房屋权属登记管理办法》规定，房屋权属登记机关自受理房屋权属登记申请之日起__日内应当决定是否予以登记。

A．3

B．5

C．7

D．10

14、房地产价格评估收费，按照房地产评估价格总额采取__计算。

A．固定费率

B．差额费率分档累进

C．定额费率

D．评估机构自定费率

15、为了加强工程勘察和工程设计单位的资质管理，保障国家财产和人身安全，促进技术进步，提高工程勘察设计水平，建设部颁发了__。

A．《建设工程勘察和设计管理条例》

B．《建设工程勘察和设计管理规范》

C．《建设工程勘察和设计单位资质管理规定》

D．《建设工程勘察和设计单位资质管理条例》

16、某类房地产2005年～2009年的价格见下表，各年增长量的权重分别为0.1、0.2、0.2、0.5，则利用平