房地产司法鉴定估价报告.docx

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房地产司法鉴定估价报告

房地产司法鉴定估价报告

报告编号：

重立信房评报（2018）鉴字第292号

估价项目：

位于重庆市长寿区葛兰镇健东二路15号的5栋工业及配套房地产市场价值估价

估价委托人：

重庆市长寿区人民法院

房地产估价机构：

重庆立信资产评估土地房地产估价有限公司

司法鉴定人：

肖其全（执业证号：

5001040721）

斯德书（执业证号：

5010102972）

估价报告出具日期：

二〇一八年十一月十五日

致估价委托人函

重庆市长寿区人民法院：

受贵院的委托，我公司根据国家有关房地产价格估价的规定，本着独立、公正、客观、合法的原则，按照科学的方法，对估价对象房地产市场价值进行司法评估，按照中华人民共和国建设部发布的《房地产估价规范》及《房地产估价基本术语标准》的要求，致函如下：

估价对象：

重庆腾安农业发展有限公司所有的位于重庆市长寿区葛兰镇健东二路15号的5栋工业房地产，房屋建筑面积合计10731.59平方米及其对应的分摊土地使用权面积。

估价目的：

为委托方受理的“申请执行人重庆农商行长寿支行与被执行人重庆市正品农业发展有限公司、重庆腾安农业发展有限公司金融借款合同纠纷”一案[（2018）渝0115执评委2476号]，提供涉案房屋在价值时点的市场价值参考。

价值时点：

二〇一八年十一月十二日

估价方法：

成本法

估价结果：

估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并结合估价经验与对影响估价对象价格因素的分析，估价对象在价值时点的市场价值如下：

估价结果明细表

估价对象

权属证书

权利人

坐落

结构

房屋用途

土地使用权类型

楼层

建筑面积（㎡）

建面单价（元/㎡）

评估价值（万元）

1

渝（2016）长寿区不动产权第000789367号

重庆腾安农业发展有限公司

长寿区葛兰镇健东二路15号主车间

钢筋混凝土结构

工业

出让

负1层，1-5层

2364.22

1760

416.10

2

渝（2016）长寿区不动产权第000799513号

重庆腾安农业发展有限公司

长寿区葛兰镇健东二路15号锅炉房

钢筋混凝土结构

工业

出让

1层

104.16

1560

16.25

3

渝（2016）长寿区不动产权第000799639号

重庆腾安农业发展有限公司

长寿区葛兰镇健东二路15号原料库

钢结构

仓储

出让

1层

5316.19

1710

909.07

4

渝（2016）长寿区不动产权第000798267号

重庆腾安农业发展有限公司

长寿区葛兰镇健东二路15号综合办公楼

钢筋混凝土结构

办公

出让

1-2层

1022.09

1880

192.15

5

渝（2016）长寿区不动产权第000799392号

重庆腾安农业发展有限公司

长寿区葛兰镇健东二路15号成品库

钢结构

仓储

出让

1层

1924.93

1710

329.16

　合计　

10731.59

1862.73

估价对象市场价值合计:

￥1862.73万元，大写人民币金额：

元整。

特别提示：

本次估价结果系在满足本报告所列的全部假设和估价师声明的条件下做出的，请报告使用者使用本报告前，认真阅读本报告的“估价师声明”和“估价的假设和限制条件”。

重庆立信资产评估土地房地产估价有限公司

法定代表人：

二〇一八年十一月十五日

估价师声明

我们郑重声明：

一、注册房地产估价师在估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。

二、估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制。

三、注册房地产估价师与估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。

四、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）、《房地产估价基本术语标准》（GB/T50899-2013）进行估价工作，撰写本估价报告。

五、我们于二〇一八年十一月十二日对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，并对查勘对象的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的实地查勘仅限于其外观和使用状况，对其建筑结构及质量部分未作鉴定。

六、我们所提供的估价服务是依据专业估价标准来进行的，本报告是对估价对象的标的物及其相关权益在特定条件下的市场价值提出的专业意见，请仔细阅读本报告书以及有关附件。

七、估价委托人提供的所有资料，我们仅作一般核对,不负责鉴定其资料的真实性和合法性。

八、本估价报告的估价结果仅作为估价委托人在本次估价目的下使用，不得做其他用途。

未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任何一部分均不得向估价委托人、报告使用者、报告审查部门以外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。

九、本报告的其他责任及免责条款从属于国家及重庆市评估行业行规。

十、本报告的解释权属于本估价机构。

估价的假设和限制条件

本估价报告中的分析、意见和结论受以下及本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制：

一、估价假设条件

1、一般假设

本次估价根据委托人提供的《重庆市不动产权证》复印件确认估价对象的权属、面积、用途等。

我们假设估价委托人提供的资料是合法、真实、准确的。

本次估价对房屋安全、质量缺陷、环境污染等影响估价对象价值或价格的重大因素给予了重大关注；根据估价对象的现状和查阅相关资料，我们仅作出估价对象房屋安全和不存在噪声、水文、空气等环境污染的常规判断。

查勘时仅对房屋进行了一般性的察看，并未进行结构测试，因此估价人员对建筑物质量缺陷不能确定,本次估价假设估价对象工程质量合格，能正常安全持续使用。

本报告出具的估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化及遇到自然力和其他不可抗力可能对委估房地产价格造成的影响。

本报告的估价结果假设在公开市场条件下形成的价值或价格。

交易的目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开并不具有排它性的交易市场。

本次估价未考虑特殊交易方式对估价结论的影响。

假设估价对象为合法使用和按估价设定用途继续使用。

而且假设估价对象所涉及房地产在估价目的经济行为实现后，仍按照预定之开发经营计划、开发经营方式、开发经营规模持续开发或经营，与估价对象经营有关的国家产业政策、金融政策、税收政策等宏观环境相对稳定。

估价对象为所在物业中的一部分，估价对象应享有公共部分的通行权以及水、电、气等公共配套设施的使用权。

2、未定事项假设

本次估价不存在未定事项的假设。

3、背离事实假设 

据估价委托人提供估价对象产权资料显示，至价值时点，估价对象1-5已设定抵押，尚未注销。

本次估价是设定估价对象不存在他项权利前提下的市场价值。

4、不相一致假设

本次估价不存在不相一致假设。

5、依据不足假设

估价对象《重庆市不动产权证》未记载房屋的建成年代，经估价人员实地查勘了解，估价对象房屋建成年代约为2015年，本次估价房屋建成年代以实际调查为准。

二、报告使用限制条件如下：

1、由于估价委托人未提供《重庆市不动产权证》原件，估价人员仅收取《重庆市不动产权证》复印件。

估价人员仅对其进行了必要的关注和进行了一般的查验，未向有关政府部门核实，委估房地产产权的合法性和完整性由估价委托人自行负责。

本估价结论是建立在估价委托人提供资料完整、属实，房屋产权人对委估房地产拥有合法产权且不存在抵押等他项权利的基础之上。

2、本估价报告的估价结果仅为估价委托人在本估价目的服务，不得做其他用途。

3、本估价报告不作为估价对象权属确认的依据。

4、估价报告应用的有效期自完成并提交估价报告日起原则上规定为一年，当市场变化较大时，报告的有效期不超过半年。

重庆立信资产评估土地房地产估价有限公司

二〇一八年十一月十五日

估价结果报告

重立信房评报（2018）鉴字第292号

一、估价委托人

委托人：

重庆市长寿区人民法院

联系人：

屈刚

联系电话：

40231240

二、房地产估价机构

机构名称：

重庆立信资产评估土地房地产估价有限公司

法定代表人：

周文

机构住所：

重庆市渝中区上清寺美专校街66号鑫隆达大厦A座11-1

统一社会信用代码：

91500103795852556L

首次获准登记日期：

2010年02月26日

业务范围：

资产评估（综合B级）司法鉴定、土地评估（全国范

围内执业）司法鉴定、房地产评估（二级）司法鉴定

颁证机关：

重庆市司法局

有效期限：

2015年01月26日至2020年01月25日

颁证日期：

2017年08月10日

三、估价目的

为委托方受理的“申请执行人重庆农商行长寿支行与被执行人重庆市正品农业发展有限公司、重庆腾安农业发展有限公司金融借款合同纠纷”一案[（2018）渝0115执评委2476号]，提供涉案房屋在价值时点的市场价值参考。

四、估价对象

根据估价委托人提供的有关基础资料和数据，并进行了初步的核对，估价范围为：

位于重庆市长寿区葛兰镇健东二路15号的5栋工业及配套房地产，权利人为重庆腾安农业发展有限公司，房屋建筑面积合计10731.59平方米及其对应的分摊土地使用权面积。

（一）实体状况

1、建筑物状况

估价对象1位于重庆市长寿区葛兰镇健东二路15号主车间，建成年代：

2015年；房屋结构：

钢筋混凝土结构；建筑面积为2364.22平方米；所在建筑物共6层，地下负1层，地上5层，一层层高约为5.5米，二层层高约为7米，三、四层层高均为3.8米，五层层高约为5.8米；设施设备：

无电梯；所在建筑物外墙抹灰，安装塑钢窗，室内为水泥地面，内墙面及顶面涂料刷白；目前该房作为主车间使用，未见明显变形、渗漏现象，维护保养较好。

水、电、通讯等基础设施完好、齐备。

估价对象2位于重庆市长寿区葛兰镇健东二路15号锅炉房，建成年代：

2015年；房屋结构：

钢筋混凝土结构；建筑面积为104.16平方米；所在建筑物共1层，层高约为5米；所在建筑物外墙抹灰，安装卷帘门、塑钢窗，室内为水泥地面，墙面刷白，顶面刷白；目前该房作为锅炉房使用，未见明显变形、渗漏现象，维护保养较好。

水、电、通讯等基础设施完好、齐备。

估价对象3位于重庆市长寿区葛兰镇健东二路15号原料库，建成年代：

2015年；房屋结构：

钢结构；建筑面积为5316.19平方米；所在建筑物共1层，层高约为9.2米；所在建筑物下端为钢混墙，上端为钢结构，入户安装滑门，安装塑钢窗，室内水泥地面；目前该房作为原料库使用，未见明显变形、渗漏现象，维护保养较好。

水、电、通讯等基础设施完好、齐备。

估价对象4位于重庆市长寿区葛兰镇健东二路15号综合办公楼，建成年代：

2015年；房屋结构：

钢筋混凝土结构；建筑面积为1022.09平方米；所在建筑物共2层，一层层高约为2.7米，二层层高约为2.5米；所在建筑物外墙抹灰，室内地面铺设地砖，墙面刷白，顶面铝扣板；目前该房作为综合办公楼使用，入户为推拉门，安装塑钢窗，未见明显变形、渗漏现象，维护保养较好。

水、电、通讯等基础设施完好、齐备。

估价对象5位于重庆市长寿区葛兰镇健东二路15号成品库，建成年代：

2015年；房屋结构：

钢结构；建筑面积为1924.93平方米；所在建筑物共1层，层高约为9米；所在建筑物下端为钢混墙，上端为钢结构，入户安装滑门，安装塑钢窗，室内为水泥地面；目前该房作为成品库使用，未见明显变形、渗漏现象，维护保养较好。

水、电、通讯等基础设施完好、齐备。

2、土地状况

估价对象1-5在同一宗地上，土地