产业地产项目开发与规划讲解学习.docx

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产业地产项目开发与规划讲解学习

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通过学习本课程，你将能够：

●知道产业地产的发展历程；

●认知产业地产的功能与价值；

●了解产业地产的类型与特点；

●掌握产业地产的开发模式；

●明白产业地产的盈利模式；

●学会成功进行产业地产项目开发。

产业地产项目开发与规划

一、产业地产的兴起与发展

1.产业地产的兴起

2003年，联东集团率先提出“产业地产”的概念。

2008年金融危机和2011年房地产市场严厉调控之后，产业地产投资呈现火热局面，约有12%的传统房地产开发商开始转投产业园建设项目。

究其原因，一方面，产业地产可合理分散持续多年的住宅调控政策风险；另一方面，产业地产后期持续而稳定的增长性的收益为开发商们所看重。

很多原来做住宅或者做其他地产投资的大开发商已经进入产业地产开发：

富力地产投资了广州花都空港经济圈内的富力空港物流园，计划投资额高达30亿元；2011年初，远洋地产正式推出金石IT产业园，占地面积达66万平方米；复地集团更是早已涉及该领域，其投资了中环天地、金石湾产业园等项目。

2.产业地产的优点

产业地产的优点在于，在不少开发商陆续进入三、四线甚至更小的区域市场时，做产业或物流中心更易于“催熟”地块，以达到逐步引入人口的条件。

地块催熟之后才会产生需求，才能做住宅，而随着人口的迁入才可以做商业配套，这是一种渐次的打造过程。

3.产业地产的定义

产业地产是一种将产业运营和地产开发相结合的地产形式，是工业地产的升级与换代产品。

产业地产的出发点是调整产业结构、发展创新经济和战略性新兴产业。

【案例】

义乌小商品城的产业地产

20世纪80年代前，义乌因资源匮乏、人口众多、商品交易萧条，其经济在浙江省县市级中排名靠后。

20世纪80年代初，义乌小商品城形成。

2000年以后，随着义乌小商品贸易的逐步展开，上下游产业形式逐渐增多，从最初的研发，到生产，再到交易、物流、仓储，分别形成了一系列产业环节。

2008年金融危机，义乌交易额仍达到492.3亿元。

2011年，义乌专业市场交易额达到了515亿元，全国排名第6位。

由此可见，义乌小商品城这样的产业地产，对城市的发展真正起到了调整产业结构、发展战略性新兴产业的目的。

产业地产最大的特点是，整合产业从研发、生产、仓储、销售、物流到原辅料集散等，甚至包含相配套产业，使上下游产业一体化。

二、产业地产的功能与价值

产业地产对经济发展的推动作用主要体现在以下方面：

企业加速孵化功能；产业集聚功能；辐射渗透功能；融合功能；产业地产内部互为客户，降低营销、物流、信息等成本；产业自动升级、转型，优化产业结构。

1.企业加速孵化功能

产业地产通过向企业提供合理的地产及其他环境和条件、通过向企业提供各种扶持，促进企业成长壮大。

产业地产不仅给企业提供成长过程中的基础设施等硬环境，而且还提供高密度的智力资源、完善的社会化服务以及支持型的政策法规等软环境，因此发挥着孵化器的作用，加速了城市的产品孵化与企业孵化。

例如，义乌小商品城产生了浪莎集团、文博日用品等一系列知名品牌，常熟服装城产生了波司登羽绒服等知名品牌，这些都属于通过产业地产的形式孵化企业，形成品牌的案例。

2.产业集聚功能

产业地产能够凭借与其他发展运营模式的比较优势，使分别掌握在各种社会组织中的各类资源集聚在一起，协同发挥作用。

由于产业地产具有丰富的创新资源和良好的创新环境，如专业人才、风险投资、技术信息、优惠政策、配套服务等，因此可以吸引那些选择差别化竞争战略的、与产业地产设计相符的企业进入，从而形成企业集聚。

各种组织的集聚，有利于增加竞争气氛，促进各种组织的分工合作，进一步促进资源的优化整合。

【案例】

福建泉州南安市水头镇石材基地

福建泉州南安市水头镇是中国两大石材基地之一，全镇面积110平方公里，人口10万，石材企业1000多家，石材行业从业人员3万多人，在外地产经营石材的人员有8万多人。

水头镇石材基地包含中外石材原料集散、加工、仓储、销售、物流等一系列产业，有建筑石材、装饰石材、观赏收藏石材、人造石、石材机械、五金、配件、石材安装辅料等一系列产品，年交易额达50多亿元。

优秀的产业地产会形成物流、人流、信息流、技术流、资金流、政策流。

 物流

物流包括原料流、成品流、机械设备流等。

 人流

人流，即积聚。

好的产业地产一定有很多人慕名而来，形成产业积聚，其交易不局限于区域，而是向外辐射，其目标客户群体是一个大范围。

如福建水头镇的石材交易已面向全国各地，甚至到了世界很多国家。

 信息流

现代社会是一个信息社会，信息交易的价值有时远胜过实质产品交易，所以信息流非常重要。

信息流包括产业信息、技术信息、资本信息、人才信息等的交易信息。

要点提示

优秀产业地产必备“六流”：

① 物流；

② 人流；

③ 信息流；

④ 技术流；

⑤ 资金流；

⑥ 政策流。

 技术流

产业地产最大的功能是，通过集聚之后，可以自动进行整合、升级换代。

所以，优秀的产业地产应包含技术和科研成本。

【案例】

中国五金科技城——浙江永康

浙江永康市被称为“中国五金科技城”。

从铝质拖把到儿童小电单车，从水杯到防盗门、防盗窗、铝制家用梯，很多都产自永康。

20世纪80年代中后期，永康开始生产保温杯，之后又开始生产家用产品，如铝制拖等，接着又生产防盗门，最后又生产感应门。

围绕着科技发展，永康五金产业不断更新换代。

由此可见，技术流在产业地产的发展过程中发挥着重要作用。

 资金流

产业聚集必然伴随着资本聚集，因此，优秀的产业地产一定有资金流。

 政策流

产业地产的形成和发展离不开政策支持。

产业地产最大的特点是先有政策导入成立项目，然后随着产业地产越做越好，对整个区域、城市的经济起到推动作用。

3.辐射渗透功能

辐射渗透作用是指，产业地产区域对毗邻区域和没有形成产业规模部门的渗透、扩散和影响作用，也包括对地区经济、科技和社会等方面发展的促进作用。

如中国五金科技城永康逐步向周边的武邑、金华地区辐射。

4.融合和整合功能

融合作用是指，产业地产在推动科技和经济相结合方面发挥的作用和体现出的能力。

 产业地产是技术与资金的融合

有了资金才能做研发，有了研发成果才能形成市场效益。

技术推动资金的增值，资本的增值又推动技术的发展。

 产业地产是成果与转化的结合

产业地产成果的转化速度非常快，产业地产的科技发展来源于市场的实际需求，需求的创新推动科技的升级换代。

5.互为客户和降低成本功能

产业地产将上下游产业、周边配套产业整合在一起，使产业内部互为客户。

上游研发企业的研发成果可以卖给下游的生产企业，生产的产品可以销售给下游的贸易商，贸易商可以通过物流企业将商品运输到全国各地，从而快速完成整个产业交易和过程。

这种互为客户的关系，很大程度降低了产业之间营销、物流、信息等成本。

6.自动升级、转型与优化功能

产业地产内部的产业可以自动升级和转型。

随着企业的不断进入，产业内同质化增强，内部竞争加剧，一方面使差异化产品逐渐产生，另一方面使不符合区域产业需求的企业淘汰出局，最终实现区域产业结构的优化升级。

产业地产的六大功能说明：

政府政策是产业地产的基础，金融是产业地产的依托，地产是产业地产的载体，办公楼宅、配套住宅、研发及生产用房、商业及休闲配套、景区等是产业地产的建筑形式。

除投资、开发外，产业地产还要具备技术教育、产业孵化、产业集聚、持续经营、配套住宅、商业服务等功能。

产业地产是同时具备城市综合体和产业综合体两大特征的城市混合经济发展模式。

对于开发商而言，产业地产是房地产行业业态经营的多元化选择，其优点包括：

一是一个城市中同种业态的地产形式一般只有一种；二是在竞争上形成差异化竞争；三是对于房地产开发商而言，可以得到持续、稳定的增长收益。

三、产业地产的类型与特点

产业地产从区域位置来看，有都市产业园与新区产业园；从主导产业类型来看，有媒体产业园、创意产业园、动漫产业园、IT产业园、高新产业园、旅游产业园、大学科研产业园、汽车产业园等。

从产品类型来说，产业地产有总部综合体、产业综合体。

1.总部综合体

 概念

总部综合体是指，在城市中心或副中心区域，以打造高品质、规模化的总部楼宇载体为手段，以培育和运营总部经济为目的，形成以总部首脑企业为核心，聚合上下游及现代服务业等高端产业资源，形成发展总部经济的企业集群。

 特点

总部综合体具备以下特点：

第一，位于产业和商贸集中和发达的中心城市或一、二线城市；

第二，城市经济为外向型，信息发达；

第三，城市海、陆、空交通发达；

第四，人口多，人才多；

第五，大专院校和研究机构多。

2.产业综合体

 概念

产业综合体是指，在各业态之间建立一种相互依存、相互助益的上下游链接关系，从而形成的一个支持区域发展第二、三产业的综合体。

【案例】

北京798艺术园

北京798艺术园是一个典型的产业综合体。

798艺术区位于北京朝阳区酒仙桥街道大山子地区，故又称为大山子艺术区，原为国营798电子厂的老厂房。

2001年，北京朝阳区政府开始对该区域进行改造，来自北京周边和北京以外的艺术家开始集聚798厂，他们以艺术家独有的眼光发现了此处对从事艺术工作的独特优势。

通过改造，空置的厂房逐步发展成为画廊、艺术中心、艺术家工作室、设计公司、酒吧等各种各样的业态聚集地。

餐饮、酒吧等各种各样的空间的聚合，成了具有国际化色彩的SOHO式的艺术聚集和LOFT艺术生活，引起了国内外的众多关注，因此北京也多次被评为“具有影响力的城市”。

上海张江高科技园区规划

上海张江高科技园区是20世纪90年代初随着上海浦东大开发由上海市政府浦东区政府推动而形成的一个高科技园区。

高科技产业区主要包括生物医药产业基地、集成电路产业区和科技产业区。

技术创新区主要包括孵化楼、办公楼、标准厂房和商业中心、文体中心、地铁站、公寓、别墅等公共配套设施，重点发展孵化和创新项目，引入了很多世界500强高科技企业。

科研教育区主要包括区域研发中心、国家信息安全基地、生物医药产业基地（二期）、大学园区、医院、国家实验室等，重点发展高等教育和科学基础研究。

居住服务区主要包括一个面积为40万平方米的主题公园及商业、金融配套等。

北京丰台总部基地

北京丰台总部基地是中关村丰台园与英国道丰国际集团合作开发的项目.占地65公顷，总建筑面积106万平方米，容积率约1.59，平均绿化率50%左右，总投资约45亿元人民币.主要为1000～5000平方米独体独栋、独立产权、独立冠名的总部楼。

丰台历来是“北京金角”，是北京重要的陆路码头，进出北京的若干水、陆、空干线都可顺利直驱这里。

近邻京石、京开、京津塘高速公路，亚洲最大的北京西客站和全国最大的丰台货运编组站。

毗邻西南四环快速路和城市地铁9号线；距首都第二航空港——南苑机场仅４公里。

丰台总部基地配套有约40000平方米的五星级酒店、约40000平方米商业配套总部小公寓、几十个200至500平方米不等的各种风味餐厅、全宿制双语幼儿园、健身中心、国际医疗诊所、全科医师、信贷、银行、邮政、超市、餐饮、娱乐等。

总部基地将建设700栋独立办公楼，每栋面积1000～5000平方米，主导楼每栋面积3000～5000平方米，12层高。

其中500栋供单个企业作为总部所在地，其余200栋可分层出售。

楼体间灵活连接，在群体结构上巧妙布局，使各总部楼在追求独立的同时，又可分、可合、可大、可小，可适应不同企业总部发展性需求的任意组合。

中国庭院与西方开放式街区结合，公共与私密结合，独立楼宇和共享庭院结合，单元式总部楼与公建区商务楼围合布局。

庭院式中心绿化，点式组团绿化，带状公共绿化合。

丰台总部基地目前入驻各类企业比例：

50%中央级企业和部委机构转制的大型国有企业,30%～40%在