物业前期介入工作总结文档格式.docx
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5、绿化及清洁用水:
未合理设置绿化和外围清洁相配套的水系统,景观区域内不再设置高杆取水方式;
高层建筑每栋楼中水井内未设置拖帕池,水井内未做防水施工处理,甚至还有部分抹灰层都未进行。
6、未在水景内设置相关的二次循环使用的相关设施系统。
7、围墙明沟设置不能满足相关排水,也未收集起二次利用。
(如:
修建集水坑供绿化使用)
8、山体排水不畅,3#车库门前道路下雨后一直细水长流至岗亭,给业主和使用人出行带来极大的不变。
9、部分电梯地坑未设置排水系统。
(三)防水部分:
1、各楼栋单元之间的伸缩缝需要在屋面做伸缩防水处理和侧面部分未施工到位,造成交房后二次施工整改。
2、花园洋房一层及负层的防水及防潮层,出现渗水及反碱现象。
3、车库的顶部出现较多渗水现象,责任不够明确,交叉施工没有完成后续工程。
(四)土建
1、室内墙面、地面等空鼓裂缝较多,部分墙面掉沙严重,门框不正。
2、公共通道的地砖施工中破损未更换。
3、花台鹰嘴沟水。
4、阳角外墙砖部分未碰角。
5、女儿墙裂缝和屋面裂缝。
6、部分负一层外墙面,保温及外墙砖未施工到位。
7、负一层顶棚施工粗糙。
8、电梯机房顶面和机房施工粗糙,未进行找平处理或者刷漆等处理措施。
造成卫生很难清洁。
9、部分空间设计确实存在不合理。
如:
露台的空调板设计就存在很多使用上的缺陷。
10、消防水泵房应该做明沟处理,同时把贴上地砖为宜。
11、顶层的露台存在日晒雨淋的现象,给物业装修管理带来极大的不便。
给物业违反审批带来企业经营风险。
12、一层与负一层楼梯施工事宜,造成业主在装修现浇成分,给物业违法审批带来了企业经营风险。
13、发电机房贴地砖或者刷漆为宜。
(五)电梯
1、电梯安装验收合格后移交时间过长,导致物业管理和甲方的质保缩短。
2、电梯前期施工细节问题太多,移交不规范。
3、花园洋房的电梯轿厢过小,显得很拥挤。
(六)门、窗
1、美心门
防盗门的标志存在很多松动。
防盗门的表面出现部分凹陷和交叉施工中檫伤较多。
门上部分装饰盖未安装等细小的物品未安装到位。
单元门锁具生锈较为严重。
单元门的闭门器力度过大。
部分防火门无法关闭和正常使用。
部分水电井门未安装锁具。
防火门的玻璃破损。
2、塑钢门窗
塑钢门框变形严重。
部分塑钢门在施工中被损坏。
塑钢门锁具锈蚀。
部分阳台栏杆的踏步高度不符合施工规范。
部分门窗安装固定件在外裸露。
一层未安装门窗,给节能措施的实施和装修管理带来极大的不便。
(七)供配电
1、配电存在设计过大,损耗过大。
变压器630KVA一台供小区的公共部分,显然过剩。
2、照明配置和不合理,如:
小区的部分楼道应该安装照明,而未安装,如小区景观草坪灯做成路灯,效果不能完全满足夜间小区生活等。
3、电缆沟施工完成后存在排水不畅等。
4、岗亭用电未能分开计量。
(八)智能化
1、中控室设置存在不隐蔽和透明等。
2、监控安装位置不合理。
3、智能化的施工不规范,线路裸露和未按规定把线路埋地深度。
(九)消防
1、消防水泵房内的配电箱存在安全隐患,如:
水管爆裂,可能造成水淹后就无法正常启用。
2、消防的部分安装需要在设计与施工中规范。
消火栓的安装高度和方向。
3、消防的溶胶灭火器未能有效使用
(十)资料
1、资料的完善能够物业管理带来很大的方便,目前还有部分资料未完善。
智能化竣工图。
2、资料移交最好给物业一份施工图和施工变更单等。
3、资料的移交最好一次性移交。
(十一)甲供材料
1、甲供材料完成时,清单给通知物业,否则物业不知道质量保修时间和起计日以及供货单位,无法跟踪等。
灯具的采购
2、甲供材料请给予预留备件支撑,否则物业无法进行后期维护,特别是特殊制作和工艺的材料。
安全出口指示灯的玻璃。
(十二)施工单位选择
选择好的施工单位可以对质量保修工作提供好保障。
同时也能够即使解决疑难问题。
(十三)质量保修
1、质量保修直接关系到物业管理的服务工作。
何时计算成了物业质保管理的关键。
2、质量保修合同未能提供完整,由于甲方的施工单位较多和供货单位特殊等等,物业根本无法理清全部的单位基本情况。
故在整改物业接管中,物业可能有些未能提及到都有。
(十四)计量部分:
在C组团施工过程中,虽然大多数能够满足物业管理单独计量的需求,但是有如下未能满足和需要完善:
1、1-4栋的公共照明完全可以与花园洋房的公共照明一样计量方式,由供电单位直接超表。
为此,在公摊过程中可能会出现没有发票和业主拒交的理由。
2、水景属于公摊范围,而未单独计量,现与绿化用水一起计量,造成业主的觉得物业服务存在相关管理问题。
(十五)车库
车库墙壁未能刷白,地面硬度不够,对物业管理的车库服务费审批带来极大的不便;
同时也对节能降耗造成浪费。
(十六)外墙
篇二:
物业前期介入方案
物业管理前期介入方案
目录
第一部分前期介入服务的四个阶段
一、物业顾问组建阶段
二、建设施工阶段
三、竣工验收阶段
四、物业销售阶段
第二部分物业管理模式及服务目标
一、服务管理模式的设想
第三部分项目组织架构与岗位人员设置
一、组织机构设置与岗位人员配备情况
二、各部门主要工作职责
第四部分物业前期管理开支计划预算
一、行政办公用品计划表
二、维修工具计划表
三、护卫、消防装备计划表
四、环境绿化装备计划表
五、前期介入日常费用开销预算表
第五部分前期物业管理工作的开展
一、前期物业工作重点
二、前期管理流程及工作计划
三、前期管理要求
四、物业接管验收的前期管理
五、接管验收程序及注意事项
六、设备设施试运行
一第一部分前期介入服务的四个阶段住宅小区的前期介入物业管理,是指物业正式进驻前的物业管理,其主要目的是:
及时发现设施、设备的遗留问题,为日后物业的顺利运作打好基础,进行沟通渠道、管理架构和相关资源准备,确保业主顺利进驻以及正式进驻后的良好管理效果。
针对住宅小区的前期物业管理特点及项目进度安排,从客户关系、制度管理、技术资料管理三个环节入手,制定出完善、高效、科学的作业流程和工作计划,以保障住宅小区物业的正常、有序运转,协助集团使之物业建立良好之窗口形象。
要使今后的物业管理顺利进行,物业管理的前期介入将会起到至关重要的作用,将根据物业施工进度的实际情况,制订科学、成熟、相应的物业管理前期介入工作计划,并按计划和阶段开展各项工作,为将来的物业管理工作顺利开展打下坚实的基础。
对于物业管理前期介入,建议公司邀请极具专业见解及工作经验的各相关专业专家,组建“项目前期顾问团”。
根据物业特点,提出合理建议。
前期介入人员需要参与小区规划设计方案的变更讨论,从管理的角度审视规划设计方案是否合理,力求使小区的设计方便日后的物业管理工作。
1.小区人车分流的设计;
人员、车辆进出智能化“一卡通”系统;
2.电梯联动监控和消控中心的设置五方通话,刷卡上下梯系统;
3.会所功能设计;
4.公共照明开关设置位置及开闭形式;
5.家用空调穿墙孔和室外机座位置的预留;
6.信报箱的设立,公共告示栏的配置;
7.直饮水系统功能配置;
8.公共洗手间的设置;
9.小区垃圾房的设置;
10.物业管理用房的位置设计;
11.附属工程配置设施建设的设计参与。
建设过程中,物业前期介入人员及物业顾问每日到现场了解工程进度、施工情况,逐步对物业的硬件增加了解,对有些影响使用功能的问题早发现、早协调、早解决,为今后的物业管理工作奠定良好的基础。
1.提出设备的设置和服务方面的改善意见及设计遗漏工程项目的建议;
2.分析物业建造选料及安装,改善设备使用效果,减轻后期管理的压力;
3.审查有关工程(包括绿化工程)的优劣,提供改善意见;
篇三:
物业公司工程人员前期介入工作要点
前期介入工作要点
一)、招聘关键岗位人员
时间:
在交付前两个月,或者外施工开始时,关键岗位人员应到岗。
包括各部门主管、工程人员等。
会计、出纳、综合主管、客服收费等岗位因牵扯到对公司制度、工作流程、收费价格以及收费系统的熟悉,协助经理做好交付前的准备工作;
工程人员要对施工现场跟进检查,熟悉现场,发现问题,反馈整改,因此应根据接管计划表提前到岗。
二)、对现有人员进行培训
人员到岗后,要对他们进行培训。
包括:
公司理念及制度、服务意识、工作流程、前期介入知识、案例、接管验收、入住办理培训等。
三)、工程人员前期介入的工作重点及注意事项。
交付前两个月,物业处应将工程人员招聘到位。
工程人员
应保证水暖、电工各一人,如能招聘到弱电工更好。
此时要安排两天时间对工程人员进行前期介入知识、公司制度进行培训,使其了解基本的工作重点,对公司文化有所了解,之后可进入现场检查阶段.
1、现场检查工作要点:
a、作为物业工程人员,前期介入时要以业主的眼光去检查物业项目,在使用功能和安全适用上提出自己的建议。
b、物业工程人员首先要初步了解水电、暖通以及土建方面的基本规范要求,同时尽快熟悉设计图纸,在实际中,常常会出现现场与图纸不符的现象,这时应向甲方或相关专业的监理工程师了解是否有变更,并记录下来。
2、工程施工现场检查的主要内容:
1)巡查工程土建构造、管线走向、出入线路、保安系统、内外装饰、设施建设、设备安装的合理性。
重点察看给排水系统、强弱电系统、智能化系统、消防安全系统、空调系统、车库及公用停车位、交通运输及电梯设备等,提出整改意见,检查整改结果。
2)提出符合物业管理需要的建议,磋商解决办法。
3)对日后维修、养护的要点进行记录,图纸更改要点记录。
4)熟悉房屋中的各种设备和线路,包括房屋结构、管线布置
及所用建材。
5)检查工程施工进度(根据需要参与建造期有关工程联席会
议和建筑师定期碰面会等)。
6)检查前期工程的施工质量,并就设计不合理但又可以更改
的部分提出建议。
7)配合设备安装、管线布置,进行现场监督,确保安装质量。
8)对物业配套设施设备进行提出建议和要求,使配套设施设
备满足管理需要,减少今后的物业管理成本。
9)参与竣工验收。
*在施工现场的检查中,最好将实际外个项目的走向在平面图中画下来,作为将来维修的第一手资料。
3、工程施工现场检查要点:
a、土建工程前期介入时的检查要点
1).房屋外型结构尽量减少外凸(比如我们通常的腰线),以免造成安全隐患和维护隐患,顶层排水尽量不使用天沟的设计。
2).所有单元入户门应设计安装雨遮,最好做成现浇同墙体连接;
复式上层露台要设计安装符合要求的雨遮。
3).电表最好设计出户,集中安装,方便管理和计量。
4).避免两家入户门冲突,中间入户门的开启方向。
5).要考虑预留物业管理用房及面积大小以及库房和垃圾房的位置。
6).小区出入路口要尽可能的设置少,避免增加人员值守成本;
道路的设置要考虑容易清雪和人车分流,同时要考虑机动车、非机动车的车位和车棚位置。
7).消防中心最好与监控中心合并,尽量减少监控中心数量。
8).信报箱的样式及安装位置,同时要考虑防雨水。
9).商铺要考虑独立水电计量,要考虑餐饮的油烟处理,商铺排水尽可能设计独立;
10).商铺要设计室外空调机的位置,孔要向外倾斜5%的角度。
注意马桶与浴缸、洗手盆、墙的距离。
11).屋面防水要按施工工艺实施,使用合格的材料;
分水器要安装在有防水措施的厨房或卫生间;
厨房和卫生间的防水施工要注意检查。
12).地暖管要按施工图铺设,间隙按要求排列;
打混凝土前要打压,并保压至混凝土铺设后的24小时,不掉压为正常。
13).卫生间要考虑设置通风排气孔。
b、暖通、给排水、高低压外系统介入要点
1).水暖管线要按设计施工,要关注施工工艺。
比如垫沙层的厚度、支撑的架设、过检查井管线套管的安装等等。
2).管线的埋设深度要在冻土层以下,坡度符合要求,防腐保温措施到位。
3).暖气、供水管线要按区域设置阀门,包括总管阀、支管阀、单元阀等,以方便维修,减少影响范围。
4).地下管控制阀的要考虑预留作业空间,方便日后的检修。
5).强、弱电管线不得共管,合理设置人孔井;
电气井要有防水措施。
6).商业用水、电和民用水、电要分开计量。
路灯、草坪灯、景观动力用电也应单独计量,开关箱应集中设置在门卫室中。
7).高位水箱内排水管径大于溢流管径;
水箱底部做成斜坡面,便于清洗。
8).北方考虑外露管道冬季防冻;
污水井避免设置靠近房屋阳台附近;
阳台地漏、冲凉房向污水管排放;
避免设置在单元门口。
9).暖气分水器应设置在室内有排水的地方;
暖气设计时注意与外墙设计和门的设计相配合,考虑热损失,并考虑防冻措施;
地暖应考虑做全部地面的防水层。
10).单元暖气及供排水管井内的位置要合理,要预留足够的维修空间;
暖气进水和回水应分别设置阀门,进水管安装过滤器。
所有外漏的管线均应做保温措施。
c、单个房屋前期介入要点
1).电器开关箱内元、器件的规格型号符合设计要求,无损坏;
各控制回路正确,标识清楚;
接地良好,电表安装正确。
2).电的负荷要以层或单元为单位平均分配,地下室、楼层照明要有计量;
插座要使用安全型插座。
3).要做好厨房卫生间的防渗水控制,水平排水管的坡度,管件的位置。
4).空调外机位要有一定的坡度;
窗户、窗沿处的防水符合规范要求。
5).注意应急按纽、插座、开关的安装高度、位置以及可视对讲的高度位置。
6).煤气管道与电器线路要有足够的安全距离(距离不小于30CM)。
7).检查窗户没有明显的歪斜、变形,玻璃无破裂。
d、供配电及照明系统前期介入要点
1).电梯、泵房、消防、景观动力等动力设备要设计为独立计量方
式。
2).配电间、电梯间、电表箱应考虑安装物业专用的统一通用锁芯。
3).配电间、电梯间等设备间要考虑通风和防小动物措施。
4).室外高低压电缆保护管要使用钢管。
5).景观照明、道路照明分别控制;
车库和路灯以及室外景观照明等系统要设计为分路控制(最佳为3路)。
6).水景照明电压要采用安全电压、要接地、漏电保护。
7).室外景观照明、水景照明不要设计灯过多,只要能满足亮度既可;
8).楼道照明灯应设计为声光控复合开关,节能型灯管;
9).灯具、开关等品种要少,最好使用大路货,以便将来维修更换。
10).公共照明的灯座最好选用与住户室内照明灯座(含业主地下室)不同的类型。
e、电梯前期介入要点
1).电梯机房要考虑通风降温措施。
2).轿箱内紧急呼叫系统要实现与监控室的通话功能。
3).电梯基坑内要设计排水。
4).电梯门厅地面要适当设置导坡,防止水流入电梯轿箱。
5).电梯要具有自动平层功能。
6).电梯机房窗户要采取防盗措施,安装栅栏和防盗门。
4、就检查问题与地产公司对接
1)、每日检查结束后工程人员整理检查出的问题并汇总,填写《工作联系单》,交予前期介入组长(小区经理)。
2)、前期介入小组成员每周参加监理例会,由组长将《工作联系单》一式两份提交地产公司现场部经理并签字确认,一份留档。
现场执行经理安排施工单位进行整改完毕后,前期介入小组成员进行复验。
现场执行经理未能解决的,物业前期介入小组应立即上报地
篇四:
物业管理早期介入人员工作职责
物业管理早期介入人员工作职责
(建安阶段)
为掌握工程施工的进展状态,确保工程质量,方便后期物业管理,确保为业主提供优质服务,物业管理应在施工过程中参与项目施工管理。
1.全面掌握建设物业的基本情况,熟悉相关文件图纸等,包括房屋结构,主要设施配置,主要材料性能等,为后期物业管理打下基础。
2.协助和督促建设单位选择优秀的施工单位和材料物资供应商。
3.检查和跟踪项目建设进度状态,督促施工单位严格按国家有关技术规范和合约进行施工,对其质量问题提出质疑,并报甲乙双方有关部门及时修改。
4.跟踪和监督建设单位使用的材料、构件和设备的规格与质量,协助有关方面对其进行验收和检查。
5.实施对工程项目进度的控制,对现场情况进行调查分析,协助有关部门解决工程建设中的问题,做好有关单位的协助沟通工作。
6.根据后期使用要求,提出设备设置和服务方面的改进意见及设计遗漏项目的建议。
7.详细记录各种隐蔽工程施工状况,对管线敷设及走向,设备安装情况等作好记录并作好归档工作。
8.配合设备安装工作,作好现场监督,确保安装质量,掌握其使用功能,做好设备调试工作,建立后期管理有关规章,收集归档相关使用说明及保修文件。
9.熟悉小区强弱电,给排水设计状态,对后期使用状态作出准确判断,根据实际情况提出可行性意见。
10.参加建设单位和施工单位的有关工程会议,掌握设计变更内容,并及时作好记录。
11.完成领导交办的其它任务。
篇五:
物业前期介入总结
期工程遗留问题总结和建议
期现已完工,但仍然存在部分遗留问题,需予以整理,并对问题持续跟进、关注、处理和部分问题提前准备好解决方案,现总结如下:
一、按专业分类的遗留问题及需注意的问题
1、管道方面
因位于3#楼屋面的消防水箱室内地面无地漏、未做防水,(设计无,因水箱内有浮球控制电磁阀控制进水),故只有浮球控制一道控制措施,启动消防系统后及时定期巡查,检查控制系统,若该系统故障,消防水外溢,损失很大。
户内生活阳台给水管未做保温(设计问题),入冬前户内给水管进行排水并将不用水住户的阀门关好,以免因冻坏造成已装修户的损失。
户内厨房、卫生间的排水管施工方部分未装存水弯,业主装修时,建议加装存水弯,避免发生返臭现象。
阳台地漏安装因规范要求高于地面2cm,但雨天若阳台发生积水,易渗入楼下,造成纠纷(尤其11层有露台的更易发生积水)。
(3期未销售房屋较多,随着时间推移,阳台防水效果会越来越差。
)
环内室外排污管下沉,施工方正在进行维修,我方需持续跟进并同地产方对维修结果进行检查。
环内从楼内去排污井的污水管需进行检查,因为排污主管下沉的部分管道正在进行维修,但该段管道也在下沉范围内,但未做维修,我方需进行详细检查。
化粪池的排气孔问题,高度偏低;
pvc管易损坏;
在人行道上,不明白的行人容易将烟头扔进排气孔从而导致事故(化粪池内有沼气)。
园区排污管与雨水管与市政管未连通,需持续跟踪推进。
园区所有井盖需重新检查,部分井盖偏低,井沿破损。
设计井盖与地坪标高一样,望联系地产全部统一维护至井盖高于地坪2cm。
暖气管在顶层的供回管间的旁通少部分未做,详细检查让施工方补做。
绿化取水点取水盒内鹅卵石未放满,感官不好同时,取水器易磕碰损坏。
西门及环路沿雨水篦子承重力较差,容易损坏,需要进行整改。
2、强弱电方面
环内楼宇部分户内电线未穿管敷设,我方需持续跟进检查,后期若业主装修发现,极易发生纠纷。
设备间水泵房控制箱下电缆在电缆沟内,无支架,且沟内有水,部分电缆在水中,该处需整改。
发电机房从发电机出来的铜排未热缩处理,部分铜排外漏,保护遮板晃动,铜排与母线连接的支架偏少,母线不牢固,存在安全隐患(设计应采用电缆与桥架作为发电机与配电柜的连接,较为安全和施工方便,成本也较低。
15#、20#号楼原楼道施工时采用翘板开关,现需要进行更换为声光控开关。
电梯五方通话需要持续跟进,测试,现通话声音过小,需联系维保尽快解决。
2、土建方面
1、2、3号楼平层通道门打开后易磕碰消防箱,导致消防箱玻璃破损,现虽然安装了挡门块,但该挡门块在与门磕碰几次后极易松动脱落,(业主做不到随手关门;
现已发现有挡门块脱
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