年贵阳市中心城区土地定级与基准地价更新实施细则文档格式.docx
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年贵阳市中心城区土地定级与基准地价更新实施细则文档格式.docx
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工业用地
一般工业用地
战略性新兴产业用地
仓储物流用地
标准厂房用地
生产性服务业用地
采矿用地
公共管理与公共服务用地
机关团体用地
文化体育用地
公共娱乐用地
科研用地
教育用地
医卫用地
民政福利设施用地
风景名胜设施用地
公园与绿地
公共设施用地
交通运输用地
交通运输通道用地
交通运输节点用地
水利设施用地
水工建筑用地
特殊用地
殡葬用地
监教场所用地
宗教用地
地下空间
地下第层商业利用
地下第层停车场、仓储
(二)贵阳市国有建设用地分用途年划拨基准地价(附表)
(三)贵阳市中心城区基准地价用途分类、城市用地分类及其适用范围
依据《国土资源部发展改革委科技部工业和信息化部住房城乡建设部商务部关于支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用地的意见》(国土资规[]号)、《土地利用现状分类》()、《城市用地分类与规划建设用地标准》()对贵阳市中心城区土地用途分类、城市用地分类进行相应的更新调整,年调整结果及基准地价适用范围见(附表)
附表贵阳市中心城区年土地用途分类、城市用地分类及基准地价
适用标准表
基准地价用地类型
基准地价用地细分类型
基于《土地利用现状分类》()的细分用地类型及本次更新调整的含义
与《城市用地分类与规划建设用地标准》()的对照关系
细分用地类型的含义
对应土地二级类名称及编码
对应用地类别名称及代码
对应城市用地用途分类含义
临主次干道的商品零售用地,如商场、商店、超市、加油站等及其附属的小型仓库、车间、工场等的用地,金融保险、电信、移动、邮政、供水、燃气、供电、供热等其他公用设施营业网点用地、洗车场、洗染店、维修网点、理发美容店、洗浴场所、废旧物资回收站等其他商服设施用地(临主次干道)
新增:
照相馆、旅游信息服务
批发零售用地()
零售商业用地()
:
以零售功能为主的商铺、商场、超市等用地(不含市场)
加油加气站用地()
零售加油、加气、专业独立的充电站等用地
其他商服用地()
其他公用设施营业网点用地()
独立地段的电信、邮政、供水、燃气、供电、供热等其他公用设施营业网点用地
指单纯提供餐饮的餐厅、酒店、酒吧等用地(临主次干道)
住宿餐饮用地()
餐饮用地()
饭店、餐厅、酒吧等用地
指各类批发(零售)的市场用地,如小商品市场、工业品市场、专业市场等用地
批发零售用地()
批发市场用地()
以批发功能为主的市场用地
以零售功能为主的市场用地
企业、服务业等办公用地,以及经营性的办公场所用地,包括写字楼、商业性办公场所和企业厂区外独立的办公场所等用地
新增:
下一代信息网络产业(通信设施除外)、新型信息技术服务、电子商务服务等经营服务项目用地
商务金融用地()
金融保险用地()
银行、证券期货交易所、保险公司等用地
其他商务用地()
贸易、设计、咨询等技术服务办公用地
指提供住宿等综合服务的各类宾馆、酒店、饭店、旅馆、招待所、度假村及其附属设施等用地
旅馆用地()
宾馆、旅馆、招待所、服务型公寓、度假村等用地
业余学校、民营培训机构(含驾校)、私人诊所、动物医院等其他服务设施用地
驾校(汽车教练场用地)、检车场
其他服务设施用地()
业余学校、民营培训机构(含驾校)、私人诊所、宠物医院、检车场等其他服务设施用地
经市政府认定的用于自身办公的总部经济用地
类
居住小区按规范配置的商业服务设施用地,其他不临主次干道的商业服务设施用地
居住用地
住宅配套的服务设施用地
普通住宅用地
除政策性住宅以外的其他各类用于生活居住的普通住房用地
城镇住宅用地()
带有政策性的居住用地,如人才公寓、民工公寓、公共租赁房、经济适用房、拆迁安置房等政策性用房用地
:
指除战略性新兴产业以外的各类工业企业的生产车间、库房及直接为工业生产服务的附属设施等用地
工业用地()
工矿企业的生产车间、库房及附属设施等用地,包括专用的铁路、码头和附属道路、停车场等用地,不包括露天矿用地
指属于国家及省、市产业政策支持的新能源、新材料、节能环保、生物、物联网、核电关联等战略性新兴产业及直接为其生产服务的附属设施等用地
产品加工制造,高端装备修理
指普通仓库、危险品仓库、堆场等各类直接为工业生产服务的用于物资储备、中转的场所用地,包括独立登记的各类企业附属仓储、营业性仓储企业及物流公司的库房、堆场和包装加工车间及其附属设施等用地
仓储用地()
物流仓储用地
物资储备、中转、配送等用地,包括附属道路、停车场以及货运公司车队的站场等用地
指用于经营的标准厂房项目用地
指列入市重点项目目录的物流、研发设计、产品研试、文化创意产业、产品展示、服务外包等生产性服务业用地
指采矿、采石、采砂(沙)场,盐田,砖瓦窑等地面生产用地及尾矿堆放地。
采矿用地()
采矿、采石、采沙、盐田、砖瓦窑等地面生产用地及尾矿堆放地
党政机关、社会团体、群众自治组织、事业单位等办公机构及相关设施用地
机关团体用地()
行政办公用地()
党政机关、社会团体、事业单位等办公机构及其相关设施用地
广播电台、电视台、电影厂、报社、杂志社、通讯社、出版社等事业单位办公场所的用地
新闻出版用地()
文化艺术团体、图书展览、体育场馆和训练基地,以及文化宫、青少年宫等游乐用地(不含独立地段的游乐场、舞厅、老年活动中心等用地)
文体娱乐用地()
图书展览用地()
公共图书馆、博物馆、档案馆、科技馆、纪念馆、美术馆和展览馆、会展中心等设施用地
文化活动用地()
综合文化活动中心、文化馆、青少年宫、儿童活动中心、老年活动中心等设施用地
体育用地()
体育场馆和体育训练基地等用地,不包括学校等机构专用的体育用地
艺术传媒用地()
文艺团体、影视制作、广告传媒等用地
指电影院、剧场、音乐厅、杂技场、赛马场等演出场所,以及独立地段的游乐场、俱乐部等游乐设施用地
娱乐用地()
剧院、音乐厅、电影院、歌舞厅、网吧以及绿地率小于的大型游乐设施等用地
康体用地()
赛马场、高尔夫、溜冰场、跳伞场、摩托车场、射击场,以及水上运动的陆域部分等用地
指除产业政策支持的生产性服务业以外的其他各类独立的科研、勘测、设计、观察测试、技术推广的用地
新增研发设计、勘察、检验检测、技术推广、环境评估与监测项目用地
科教用地()
科研用地()
研发设计、勘察、检验检测、技术推广、环境评估与监测项目用地
各类教育(含幼儿园)、科普等用地
教育科研用地()
高等院校、中等专业学校、中小学、特殊教育用地、包括为学校配建的独立地段的学生生活用地
医疗保健、卫生防疫、急救康复、医检药检等设施用地
医卫慈善用地()
医疗卫生用地()
医疗、保健、卫生、防疫、康复和急救设施等用地
老年公寓、福利院、养老院、老年活动中心、孤儿院等社会福利设施用地,以及休养所、疗养院等用地;
残疾人福利设施用地
社会福利用地()
为社会提供福利和慈善服务的设施及其附属设施用地,包括福利院、养老院、孤儿院等用地
名胜古迹、革命遗迹、主题公园、景点小品等旅游景点游览设施用地及管理机构的建筑用地
风景名胜设施用地()
文物古迹用地()
具有保护价值的古遗迹、古墓葬、古建筑、石窟寺、近代代表性建筑、革命纪念建筑等用地,不包括已作其他用途的文物古迹用地
其他建设用地()
包含边境口岸和风景名胜区、森林公园等的管理及服务设施用地
公园、苗圃、动植物园、街心花园和用于休憩及美化环境的园林绿化、广场用地
公园与绿地()
公园绿地()
向公众开放,以游憩为主要功能,兼具生态、美化、防灾等作用的绿地
防护绿地()
具有卫生、隔离和安全防护功能的绿地
广场用地()
以游憩、纪念、集会和避险等功能为主的城市公共活动场地
给排水、供电、供气、供热、邮政、电信、消防、环卫、公用设施维修等用地(不含营业网点用地)
属于水资源利用与节水、新能源发电运营维护、环境保护及污染治理中的排水、供电及污水、废物收集、贮存、利用、处理以及通信设施的项目用地
公共设施用地()
区域公用设施用地()
为区域服务的公用设施用地,包括区域性能源设施、通信设施、广播电视设施、环卫设施、排水设施等用地
供水用地()
城市取水设施、自来水厂、再生水厂、加压泵站、高位水池等设施用地
供电用地()
变电所、开闭所、变配电所等设施用地,不包括电厂用地
供燃气用地()
分输站、门站、储气站、加气母站、液化石油气储配站、灌瓶站和地面输气管廊等设施用地,不包括制气厂用地
供热用地()
集中供热锅炉房、热力站、换热站和地面输热管廊等设施用地
通信用地()
邮政中心局、邮政支局、邮件处理中心、电信局、移动基站、微波站等设施用地
广播电视用地()
广播电视的发射、传输和监测设施用地
环境设施用地()
雨水、污水、固体废物处理等环境保护设施及其附属设施用地
消防用地()
消防站、消防通信及指挥训练中心等设施用地
其它公用设施用地()
其他公共设施用地中的施工、养护、维修等设施用地
①用于铁路等线路、站场等用地。
包括设计内的路堤、路堑、道沟、林木等用地(不含客运站场用地)
铁路用地()
铁路编组站、线路等用地
②用于公路用地。
新增国道、省道、县道和乡道的用地。
包括设计内的路堤、路堑、道沟、桥梁、汽车停靠站、林木及直接为其服务的附属用地(不含客运中心)
公路用地()
国道、省道、县道和乡道用地及其附属设施用地
③用于人工修建的客运、货运、捕捞及工作船舶停靠的场所及其附属建筑物的用地(不含客运中心)
港口码头用地()
港口用地()
海港和河港的陆域部分,包括码头作业区、辅助生产区等用地
④用于民用机场的用地
机场用地()
民用及军民合用机场用地,包括飞行区、航站区等用地
⑤用于运输煤炭、石油、天然气等管道及其相应附属设施的地上部分用地
管道运输用地()
运输煤炭、石油和天然气等地面管道运输用地
⑥用于城镇内部公共道路(含立交桥)及行道树的用地,(含单独供地的居住小区及小区级以下的道路用地)
街巷用地()
城市道路用地()
快速路、主干道、次干路和支路等用地,包括其交叉口用地
公共交通场站用地()
城市轨道交通车辆基地及其附属设施,公共汽车首末站、停车场(库)、保养场,出租汽车站场设施等用地,及轮渡、缆车、索道等的地面部分及其附属设施用地
公共停车场、各类交通客货运站场(含交通售票)等用地
社会停车场用地()
独立地段的公共停车场和停车库用地,不包括其他各类用地配建的停车场和停车库用地
其他交通设施用地()
除以上之外的交通设施用地(不包含驾校)
交通枢纽用地()
铁路客货运站、公路长途客运站、港口客运码头、公交枢纽及其附属设施用地
指人工修建的水利、水工建筑物用地
水工建筑用地()
区域公用设施中的水工设施、排水设施等用地
防洪用地()
防洪堤、防洪枢纽、排洪沟渠等设施用地
指陵园、墓地、殡葬场所用地
殡葬用地()
区域公用设施用地()、其他服务设施用地()
、:
区域公用设施用地和其他服务设施用地中的殡葬设施用地
指用于监狱、看守所、劳改场、劳教所、戒毒所等的建筑用地
监教场所用地()
安保用地()
监狱、拘留所、劳改场所和安全保卫设施等用地,不包括公安局用地
指专门用于宗教活动的庙宇、寺院、道观、教堂等宗教自用地
宗教用地()
宗教活动场所用地
地下室第层作为商场、办公等经营性场所
地下室第层作为经营性停车场、仓库等用地
三、宗地价格评估方法
宗地评估地价=分用途基准地价×
区域及个别因素修正系数×
容积率修正系数×
土地使用年期修正系数×
期日修正系数×
规划成熟度修正系数其他因素修正值
(一)区域及个别因素修正
按照《年贵阳市中心城区土地定级及基准地价更新成果报告》中关于宗地地价影响因素指标说明表、修正系数表确定。
(二)容积率修正
、一类商业用地
适用范围:
商业用地中的商服用地、市场用地。
容积率修正公式为
一级地:
×
×
(…)×
二级地:
三级地:
四级地:
五级地:
六级、七级地:
八级地:
(…)×
式中:
代表容积率修正系数;
、、…分别代表商业房屋第层、第层、第层…第层分摊的容积率。
为底层房屋临街(主次干道)深度修正系数,为底层房屋临街深度(M)。
当深度小于或等于M时,;
当深度大于M时,计算式为:
一、二、三级地:
[()×
];
不临主次干道时,。
四、五级地:
[()×
六、七、八级地:
、二类商业用地
商业用地中的商务办公旅馆用地、总部经济办公用地、居住小区服务设施用地,公共管理与公共服务用地中的机关团体用地、文化体育用地、公共娱乐用地、科研用地、教育用地、医卫用地、民政福利设施用地、风景名胜设施用地。
=*%
其中:
代表容积率修正系数,为实际容积率。
限高M及以下,%;
限高M,%;
限高M,%
限高M以上,%
若为纯二类商业用地,容积率若小于或等于时,按计
、住宅用地
限高M及以下多层住宅,%;
限高M及以下高层住宅,%;
限高M高层住宅,%;
限高M以上超高层住宅,%。
若纯住宅用地容积率小于或等于时,按计;
若为住宅、商业混合用地,住宅用地容积率为分摊容积率。
、工业用地
工业用地,公共管理与公共服务用地中的公园与绿地、公共设施用地,交通运输用地,水利设施用地,特殊用地。
⑴容积率小于或等于时,不作修正。
⑵容积率大于时,涉及缴纳土地出让金评估的,不作修正。
涉及企业土地转让、抵押二级市场评估的,容积率修正公式为
=()×
%
⑶根据《国务院关于促进节约集约用地的通知(国发〔〕号)》关于“对现有工业用地,在符合规划、不改变用途的前提下,提高土地利用率和增加容积率的,不再增收土地价款;
对新增工业用地,要进一步提高工业用地控制指标,厂房建筑面积高于容积率控制指标的部分,不再增收土地价款”的规定,增加厂房建筑面积的,不增收土地价款。
⑷根据《国土资源部发展改革委科技部工业和信息化部住房城乡建设部商务部关于支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用地的意见》(国土资规[]号)文件要求:
对现有制造业企业通过提高工业用地容积率,调整用地结构增加服务型制造业务设施和经营场所的,其配建比例不超过原总建筑面积的,可继续按原用途使用土地,但不得分割转让。
(三)土地使用年期修正
基准地价土地使用年限及土地还原率:
商业年、;
住宅年、;
工业年、。
实际使用年限与基准地价内涵不一致的,土地使用年期修正系数公式为
[
]÷
[
]
——土地使用年期修正系数;
——土地还原率;
——基准地价土地使用年限;
——宗地实际使用年限。
(四)规划成熟度修正
宗地所处区域的实际开发程度未达到级别对应开发程度时,应按照附表、、进行规划成熟度修正。
附表四通规划成熟度修正系数表
级别开发程度
项
目
级别对应开发程度(实际标准)
中配置
低配置
开发情况
系数()
四通
通路
道路畅通,形成网络,达到规划设计标准,路面质量较高
有主干道路通过,但未形成网络。
基本能够通达,路面质量一般。
接近主干道,或远离主干道路,无法直接通达,路面质量差。
通电
建有变电站,通过地下电缆或架杆明线输送电源。
电力供应充分,达到规划设计标准。
有输电线路经过,接电方便,电力基本能满足需要。
远离输电线路,接电不
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- 关 键 词:
- 贵阳市 中心 城区 土地 定级 基准 地价 更新 实施细则