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同时,通知中也对开发商的开发、销售等行为,做出了更严厉的限制性规定,包括提高土地增值税预征率、实行商品房预售资金监管、提高商品房预售条件等。
其中最引人注目的是“住房限购令”。
业界解读宁波限购令细则
虽然此次政策细则只是一个治标不治本药方的具体版本,但是短期内,他对市场依然具有强大的杀伤力,尤其是限购政策将对市场形成显著的影响。
再次政策形势下,四季度宁波楼市将会出现明显降温。
它已经从源头上打击了炒房者投资客,如果要说新政对宁波楼市的影响,我觉得成交量会立马大跌,不仅是下跌,会大跌。
房产的成交量影响到国家的经济增长。
短期来说,今年年底到明年上半年,我个人认为不会出现松动。
从本次宁波限购令的条款上看,是非常严厉的,如果执行到位的话,影响也会很大。
不
过从前面几次的政策调控到最后的执行力度来看,往往会出现或这或那的问题。
这次政策从根本上来改变中国房地产发展的格局模式。
中国房地产发展接近二十年,一路调控。
这次“限购令”肯定会带来深远的影响。
遏制高房价也毫无疑问,马上就显现出来。
在这种情况下,目前房价还能坚挺一下,未来房价还像08、09年一样,我觉得不太可能。
新国十条的出台是为了起到稳定房价的作用,这一点是毋庸置疑的,第二,也使得投资客不敢贸然出手。
至于首次置业者,心理预期大于自己的需求,但是并不会真正阻碍这些要购买房子的首次置业者,毕竟现在结婚也好还是生活也好,在中国人传统的思维中,房子还是必需品。
这次新政中,限购令对宁波市场的影响无疑是
最大的,它不仅打击了投资,也抑制了改善型需求。
从目前来看,对别墅等大户型产品的影响会更为明显。
我认为“限购令”对几类人影响比较大呢?
第一类是投资客,第二类是想改善(住房)的客户,第三类是外地人,想在宁波安家落户的一类人。
我想主要对这三类人影响比较大。
对房地产企业资金压力会比较大,资金方面要做好安排。
附:
宁波限购令全文
关于进一步落实住房限购政策有关事项的通知
甬建发〔2011〕31号
各县(市)区建设行政主管部门、房管处(中心),各房地产开发企业、中介机构,各有关单位:
为贯彻落实《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国办发〔2011〕1号)、《浙江省人民政府关于认真贯彻落实国务院常务会议精神进一步做好房地产市场调控工作的通知》(浙政发明电〔2011〕22号)和《宁波市人民政府办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》(甬政办发〔2011〕38号)精神,合理引导住房需求,进一步落实住房限购政策,现就有关事项通知如下:
一、在本市已有1套住房的本市户籍居民家庭、能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税证明或社会保险缴纳证明的在本市无房的非本市户籍居民家庭,暂定限购1套住房。
对在本市已有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、已有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭,暂停在本市向其售房。
违反规定购房的,不予办理房地产登记。
二、本市户籍居民家庭是指全部或部分成员为本市户籍居民的家庭。
家庭成员包括购房人、配偶及未成年子女。
新购住房是指在本市行政区域内购买的新建商品住房或二手住房(存量住房)。
居民家庭已有住房包括该家庭成员已经完成房屋产权登记的住房、已经受理交易过户的存量住房和已进行网签合同备案的商品住房。
新购住房交易时间的认定,新建商品住房以本市房地产主管部门信息系统网签合同备案时间为准;
存量住房买卖以交易过户受理时间为准。
三、各地要加强对居民家庭购房资格的审查。
购房人在购买住房前,应当向拟购住房所在地的房屋登记机构提出家庭住房情况核查申请;
拟购住房所在地在市海曙、江东、江北和宁波国家高新区的,由宁波市房产交易中心统一受理购房人家庭住房情况核查申请;
其它行政区域的,由拟购住房所在地的房屋登记机构受理核查申请。
各房屋登记机构应在5个工作日内完成购房人家庭住房情况核查。
对于符合条件的,出具《宁波市家庭住房记载情况证明》(见附件1,下同);
不符合条件的,不予出具证明。
四、购房人提出家庭住房情况核查申请时,应提交下列材料:
(一)本市户籍居民家庭提交家庭成员身份证、婚姻证明、户籍证明和《购房家庭住房情况申报表》(见附件2,下同)的原件、复印件。
驻甬部队现役军人在提供有效身份证明原件、复印件和团级以上单位出具的购房家庭全部成员相关户籍证明后,视同本市户籍居民。
本市户籍人员在外地服兵役的,在提供相关证明后,视同本市户籍居民。
外地在宁波市范围内就读的学生,在提供就学所在地户籍证明后,视同本市户籍居民。
本市人员赴外地求学且户籍迁往外地的,在提供因求学原因将本市户籍迁往外地的证明后,视同本市户籍居民。
(二)非本市户籍居民家庭提交家庭成员身份证、婚姻证明和《购房家庭住房情况申报表》的原件、复印件,以及提交自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税证明或社会保险缴纳证明。
属引进人才的非本市户籍居民家庭购房的,需提交家庭成员身份证、婚姻证明和《购房家庭住房情况申报表》的原件、复印件,当地组织(人事)部门出具的相应证明。
五、房地产开发企业、经纪机构应当在销售现场、经营场所显著位置公示住房限购政策,不得向限制购房对象出售住房或提供中介服务。
在签订商品房买卖合同前,各房地产开发企业应查验购房人及家庭成员的身份证、户籍证明、婚姻状况证明、《购房家庭住房情况申报表》和《宁波市家庭住房记载情况证明》等证件原件。
其中,《购房家庭住房情况申报表》、《宁波市家庭住房记载情况证明》原件作为合同附件,购房人家庭成员的身份证复印件、户口簿、婚姻状况证明复印件等证明材料由房地产开发企业留存备查。
存量住房买卖交易双方经中介机构签订合同时,中介机构要对购房人家庭成员的身份证、户籍证明、婚姻证明、《购房家庭住房情况申报表》和《宁波市家庭住房记载情况证明》等证件原件进行查验。
《购房家庭住房情况申报表》和《宁波市家庭住房记载情况证明》原件等证明材料作为附加申请登记的材料,由购房所在地的房屋登记机构留存。
六、住房被征收(含拆迁、搬迁)的家庭选择货币补偿的,新购买住房前,可凭安置补偿(拆迁、搬迁)协议、家庭成员的身份证、户籍证明和婚姻证明的原件、复印件,到购房所在地的房屋登记机构,直接申请出具《宁波市家庭住房记载情况证明》,办理交易过户登记或商品房买卖合同备案手续。
住房被征收(含拆迁、搬迁)的家庭选择调产安置的,凭安置补偿协议办理交易过户登记手续。
七、房屋登记机构在办理存量住房买卖交易过户登记手续时,应查验《购房家庭住房情况申报表》和《宁波市家庭住房记载情况证明》,发现购房人提供虚假信息的,不予办理相关房产登记。
新建商品住房在签订商品房买卖合同时,若不能提供《宁波市家庭住房记载情况证明》的,合同不予备案。
八、房屋登记机构对2户及以上家庭共同新购住房的,应分别按其所属不同家庭审查购房条件,均符合住房限购政策的,方能办理商品房买卖合同备案或房屋登记手续。
九、境外机构和个人购买住房的,应严格按照住房和城乡建设部、国家外汇管理局在2010年11月4日下发的《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》(建房〔2010〕186号)有关规定执行。
十、购房人在签订房屋买卖合同时,应当就提供信息的真实性以及法律责任在合同中作出约定。
对于提供虚假信息、违反住房限购政策的,应当约定由购房人承担因此产生的全部经济和法律责任。
十一、房地产开发企业、中介机构与购房人串通违反住房限购政策的,应承担相应法律责任,并按照有关规定进行处罚、予以曝光,记入不良信用记录。
十二、各县(市)、区建设行政主管部门必须强化市场调控和监管,严格执行住房限购政策,加强对房地产开发企业、中介机构的监督检查,确保限购政策的有效执行。
北京限购令
北京限购令出台,北京成为全国已公布细则城市中执行力度最严厉的城市。
本文对北京限购令对北京房地产市场的影响进行分析,提供新政后的购房注意事项。
1、房价调控目标适时公布
国务院出台的“新国八条”明确提出,2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力,合理确定本地区年度新建住房价格控制目标,并于一季度向社会公布。
陈志表示,北京也将根据国家的相关规定,适时公布相关信息。
2、限购以房为准
卖旧仍可买新
“原来有一套房,卖了就不算(拥有房产)了!
”北京市房地产业协会副秘书长陈志(微博)告诉记者,限购令中对于本市及外地户籍者拥有房产的数量,是按照实际拥有状况认定的,“就是看权属记录中有几套房。
”也就是说,把家庭名下的房产都卖了,就可以按照无房户的标准在京购房。
不过他同时表示,京版国八条中并没有对购房者在外地拥有房产状况进行具体规定。
此外,陈志表示,去年5月1日起在京执行的“一个家庭只能新购一套住房”政策也随通知出台而自动终止,“根据通知里的政策推导,去年‘五一’的政策也就随着终止了。
”
3、认房还是认贷仍需明确
“二套房的首付比例、利率这些,都有再提高的可能。
”陈志告诉记者,根据规定,二套房首付流程、1.1倍利率是执行的基准,“政策把权限交给银行了,可以视市场情况研究提高。
”他表示,如果在京版国八条出台后,市场仍然出现过热或放量的情况,不排除本市将出台更加严格的二套房差别化信贷政策的可能性。
对于银行在放贷时,如何认定“二套房”时,陈志表示,通知中并未明确表示,在贷款买房时,是认房还是认贷,还需要相关部门在具体执行时认定。
4、社保证明不用自己开
“社保证明不用自己提供,只要提供身份证号,房管系统就自动向社保部门查你的社保记录了。
”陈志表示,根据规定,外地人购房需要提供的社保证明、纳税记录,只需要提供其中一种即可,而目前房管系统已经与社保系统联网,购房者无须自己向社保部门申请打印社保记录,只需向房管部门提供身份证号,相关部门即可自行查阅是否符合规定。
另外,他表示,从今年3月1日起,税务部门将开始使用一种新型的纳税发票,在票面上清晰记载纳税人5年的纳税记录。
需要提醒读者的是,纳税证明必须妥善保管,如果需要购房,还需要购房者自行提供纳税证明材料。
北京限购令细则解读
1、外地人购房须5年纳税证明
限制京15%购房者
北京市关于宏观调控的座谈会今天召开,暂不公布北京调控目标。
会上,北京出台楼市调控15条细则,外地人购房须提供五年纳税证明。
独家解读:
市场不好时的外地购房往往以刚性为主,回暖后投资及过度消费型外地人进入越来越多,这也说明当前市场的火热,与非刚性需求外地人介入交易市场过多有关,适时提高外地人购房门槛,对于外地人过度消费恐慌购房起到了急刹车作用。
2、限购以认房为标准
已有1套房外地人暂停购房
继北京版“国八条”昨日正式获批后,北京楼市调控15条细则在今日出台。
目前所知的内容有:
外地人购房须提供五年纳税证明,限购以认房为标准。
京版“限购”以“认房”为标准显得更加合理。
避免了一刀切情况的发生。
一方面进一步抑制了投机性需求的进入,另一方面也适当的保护了以换房为目的改善性需求。
3、京十五条回归居住本质
投资归零
与之前两轮调控不一样的是,
2011年继续落实调控措施,利用限购等政策获得增加供应的时间,对投资投机需求继续实施减法。
调控政策表示将增加住房有效供给,且保持土地供应平稳。
在加减法的配合下,2011年的调控力度前所未有。
(坚决完成2011年本市保障性安居工程目标任务)
4、开发商定价及成本差异过大将追责
今年春节前后,“国八条”的北京落地细则何时出台,成为了社会关注的热点。
而近两天,北京市委、市政府密集召开会议,研究北京的落地调控细则。
此次细则出台后,中高档商品房审批将会从严,对于不合理定价也不会允许入市。
这样一方面会影响中高档房的供应逐渐趋紧,从而导致成交占比减少,拉低整体成交均价。
同时,另一发面也规范了开发商定价,部分项目可能会调低价入市。
北京限购令全文
京十五条全文
国务院办公厅
二○一一年一月二十六日
北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知
京政办发[2011]8号
各区、县人民政府,市政府各委、办、局,各市属机构:
《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发〔2010〕10号)和《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》(京政发〔2010〕13号)印发后,本市房地产市场出现积极变化,房价过快上涨的势头得到初步遏制。
为巩固和扩大调控成果,坚决贯彻落实《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国办发〔2011〕1号)精神,进一步做好本市房地产市场调控工作,逐步解决城镇居民住房问题,促进房地产市场平稳健康发展,结合本市实际,经市政府同意,现就有关问题通知如下:
一、认真落实促进房地产市场平稳健康发展的责任
(一)进一步贯彻落实国家和本市房地产市场调控政策,切实将房价控制在合理水平。
各区县政府和市有关部门要切实承担起住房保障和稳定房价的责任,积极采取措施,继续增加土地有效供应,进一步加大保障性住房和普通商品住房建设力度,严格执行差别化住房信贷和税收政策,进一步有效遏制投机投资性购房,加强监管,促进房地产市场平稳健康发展。
二、全力做好住房保障工作
(二)建立和完善基本住房制度,逐步形成符合首都实际的保障性住房体系和商品住房体系。
加快实施保障性安居工程,“十二五”期间全市计划建设、收购各类保障性住房100万套,比“十一五”翻一番,全面实现住有所居目标。
坚决完成2011年本市保障性安居工程目标任务,通过新建、改建、购买、长期租赁等方式筹集保障性住房20万套以上,发放租赁补贴2万户,竣工保障性住房10万套。
全面推进旧城保护性修缮和人口疏解工程,基本完成门头沟采空棚户区等“三区三片”棚户区改造任务,启动京煤集团房山矿区等五片棚户区改造工作。
继续实施无城镇危房户和老旧住宅抗震节能综合改造工程,改善群众住房条件。
(三)大力发展公共租赁住房。
在加大政府投入的同时,完善体制机制,运用土地供应、投资补助、财政贴息或注入资本金、税费优惠等政策措施,合理确定租金水平,吸引机构投资者参与公共租赁住房的建设和运营。
继续鼓励房地产开发企业在普通商品住房建设项目中配建一定比例的公共租赁住房,并持有、经营,或由政府回购,扩大公共租赁住房供应规模。
全面启动公共租赁住房申请、审核、配租工作,2011年年底前实现配租入住1万户以上。
积极与金融机构合作,落实公共租赁住房建设和运营中长期贷款。
三、加强税收征管
(四)严格执行国家关于个人转让住房的营业税、个人所得税征收政策。
财政部门会同税务、住房城乡建设等部门根据市场情况及时动态调整存量房交易最低计税价格,坚决堵塞“阴阳合同”产生的税收漏洞。
(五)实行差别化土地增值税预征率。
房地产开发企业应当在新开盘项目销售前,将项目的土地成本、建安成本和销售价格等报送住房城乡建设部门备案,经税务部门核定,对定价过高、预计增值额过大的房地产开发项目提高土地增值税预征率,具体办法由税务部门会同住房城乡建设部门制定公布。
(六)加强对土地增值税清算情况的监督和检查。
对已经达到土地增值税清算标准但不申请清算、定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目,进行重点清算和稽查。
四、切实执行差别化住房信贷政策
(七)各金融机构和北京住房公积金管理中心对贷款购买第二套住房的家庭,要切实执行“首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1
倍”的政策。
中国人民银行营业管理部可根据房地产市场情况,在国家统一信贷政策基础上,研究提高本市第二套住房贷款首付款比例和利率。
银行业监管部门要加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查,对违规行为要严肃处理。
五、严格住房用地供应管理
(八)增加住房用地有效供应。
全面落实本市2011年国有建设用地供应计划,优先保证保障性住房建设用地,确保保障性住房建设用地占全市住房供地的50%以上,各类保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地年度供应总量的70%。
商品住房用地计划供应量不低于前2年年均实际供应量。
总结本市“限房价、竞地价”的经验,并在中低价位普通商品住房用地供应中全面施行。
(九)加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查。
参加本市土地竞买的单位或个人,必须说明资金来源并提供相应证明。
对擅自改变保障性住房用地性质的,要坚决纠正和严肃查处。
开展商品住房用地使用情况专项检查,对超过2年没有取得施工许可证进行开工建设的,必须及时收回土地使用权,并处以闲置
1年以上罚款。
依法查处非法转让土地使用权的行为,对房地产开发建设投资达不到25%以上的(不含土地价款),不得以任何方式转让土地及合同约定的土地开发项目。
六、合理引导住房需求
(十)继续巩固限购政策成果。
自本通知发布次日起,对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭(含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭,下同)、持有本市有效暂住证在本市没拥有住房且连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭,限购1套住房(含新建商品住房和二手住房);
对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5
年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭,暂停在本市向其售房。
(十一)加强对购房人资格的审核,确保限购政策落实到位。
住房城乡建设部门会同公安、税务、民政、人力社保等部门要进一步完善信息共享和购房人资格核查机制。
对提供虚假证明文件的购房人,不予办理产权登记手续,并由其承担相应的经济和法律责任。
对未严格核实购房人购买资格、违规签订商品住房销售合同或代理合同的房地产开发企业、房地产经纪机构,依法严肃处理。
七、建立健全约谈问责机制
(十二)各区县政府要按照本通知要求,认真落实房地产市场调控各项政策措施,确保完成住房保障目标责任书规定的各项任务。
优先保证保障性住房供地,加快建设进度,按期完成开工和竣工任务,并确保工程质量和安全。
加快配租配售工作进度,严格房源分配使用管理,全面落实保障性住房全过程“阳光工程”。
保证普通商品住房供应,加强房地产市场监管,完善个人住房信息系统。
(十三)发展改革、国土、规划、住房城乡建设、财政、税务、公安、民政、统计、人力社保、监察等部门要密切配合,健全机制,确保各项政策措施落实到位。
国土部门要确保住房用地供应,并严格依法查处闲置用地,盘活存量土地资源,杜绝土地出让中连续出现楼面地价超过同类地块历史最高价的情况发生。
住房城乡建设部门要进一步加强统筹协调,不断完善政策,抓好保障性住房建设管理工作;
加强房地产市场监测分析,完善监管长效机制,巩固房地产市场秩序整治成果;
完善个人住房信息系统,为落实房地产调控政策提供基础数据。
税务部门要进一步加强个人转让住房税收征管,认真做好土地增值税的征收管理工作。
财政、税务、住房城乡建设等部门要相互配合,积极开展应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作,坚决堵塞税收漏洞。
统计部门要按照《住宅销售价格统计调查方案》,进一步做好房价分类统计和发布工作。
(十四)进一步加强对各区县政府、市有关部门住房保障和稳定房价工作的监督、检查和考核。
对没有完成住房保障工作目标任务,房地产市场调控政策落实不到位,工作不得力的,进行约谈和问责。
八、坚持和强化舆论引导
(十五)新闻媒体要强化舆论宣传和正面引导。
要大力宣传本市住房保障和房地产市场调控工作取得的进展与成效,深入解读政策措施,引导居民理性消费,为促进房地产市场平稳健康发展和加快推进住房保障体系建设提供有力的舆论支持,防止虚假信息或不负责任的猜测、评论误导消费预期。
对制造、散布虚假消息的,要追究有关当事人的责任。
上海限购令
对居民家庭向商业银行贷款购买第二套住房的,其首付款比例不得低于60%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。
对为改善居住条件购买第二套住房的,住房公积金个人贷款首付比例不得低于60%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。
坚决贯彻落实国家和本市各项房地产市场调控政策措施,切实将房价控制在合理水平。
根据本市经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力等,综合研究确定新建住房年度价格控制目标,并于2011年3月底前向社会公布。
上海限购令细则出台,各方评论不一
上海房价控制目标较为合理,这个目标实现的可能性较大,主要有两个原因。
第一,由于受到限购令作用,上海一些高端住宅成交遭遇冻结,无法拉升上海新建商品住宅均价。
第二,目前上海新开楼盘涨价现象已极为稀少。
与其他已出台本年度新建住房调控目标的城市普遍一致,上海的调控目标也是与全市GDP和居民人均可支配收入的增长水平挂钩,基本上就是随大流。
上海近两年GDP增长水平的确比全国其他城市偏低,估计今年上海房价涨幅最终也就是7%、8%的样子。
与其他已公布房价调控目标的城市相比,上海所出的目标相对好一些,但是与
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