某公租房建设项目可行性研究报告Word文件下载.docx
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单位
数量
1
建设用地面积
m2
20127
2
总建筑面积
22235.96
其中:
地上建筑面积
15078
7157.96
3
容积率
0.68
4
建筑密度
%
14.48%
5
绿地率
35%
6
设计住宅套数
套
236
套均面积
60
7
总居住人口
人
756
8
总投资
万元
3383.59
1.2研究范围
本可研报告通过对##市困难居民住房的现状及综合其发展需要进行认真分析,提出项目建设的必要性,从需求分析确定建设规模,项目的选址,建筑方案的选择,项目实施管理措施、分析项目对环境的影响提出保护措施,分析项目的主要能耗提出节约能源的措施,通过建筑方案对投资进行了估算,分析社会效益,研究消防、劳动安全与卫生等。
1.3编制依据
1、《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发[2007]24号)和《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》(国办发[2008]131号);
2、《##省人民政府关于健全和完善住房保障体系切实解决城市低收入家庭住房困难的通知》晋政发[2008]2号;
3、《关于印发##省公共租赁住房管理暂行办法的通知》##省人民政府办公厅晋政办发〔2010〕89号;
4、《##市城市总体规划》(2006-2020年);
5、《##市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》;
6、《城市居住区规划设计规范》(GB50180—93)(2002版);
7、国家建设部令143号《民用建筑节能管理规定》;
8、国家发展改革委、建设部颁布的《建设项目经济评价方法与参数》(第三版);
9、国家计委《投资建设项目可行性研究指南》(试用版);
10、##省建设工程投资估算指标、定额、标准;
11、现行行业规定、产业政策、法律法规、设计标准;
12、项目单位提供的基础资料。
1.4项目预期目标
通过本项目的建设,基本满足困难居民保障性住房建设标准的要求,完善配套功能和基础设施,改善最困难居民居住条件,为##市实施国家保障性住房政策创造一个较好的保障平台,使之为全市的经济社会发展发挥更大作用。
具体目标:
(1)解决部分中等偏下收入家庭和新就业职工等夹心层等群体的住房困难,保障基本居住要求。
(2)完善配套市政设施和公共服务设施,改善城市环境,集约利用土地,推进城镇化健康发展。
1.5研究结论
(1)实施公租房建设,有利于加快解决中等偏下收入家庭和新就业职工等夹心层等群体的住房困难,提高生活质量,改善生活环境;
有利于加快完善配套市政设施和公共服务设施,改善城市环境,集约利用土地,推进城镇化健康发展;
有利于带动社会投资,促进居民消费,扩大社会就业;
有利于发展社区公共服务,加强社会管理,推进平安社区建设,是扩内需、惠民生、保稳定的重要结合点。
本项目建设符合国家保障性住房政策要求。
(2)本项目符合国家相关建设标准要求,符合《##市城市总体规划》和项目区群众的实际需要,符合国家相关建设规范和强制性标准。
功能布局科学合理,建设指导思想明确,项目管理措施具体,建设资金有保障,建设条件具备。
(3)工程建设方案本着实事求是、因地制宜、功能实用、建筑美观、装修简朴的原则,建设规模适度,建设标准选取合适,建设区无不良地质水文条件,建筑材料供应充分,建设工程技术可行。
本项目符合国家的方针政策。
从项目实施的技术性和建设条件分析,本项目属保障性住房基本建设项目,有上级政府、主管部门和当地政府、各相关部门的支持,按国家基本建设程序进行实施,项目的建设是可行的。
1.6项目建议
在建设工程中选用正规的大型施工、设计、监理单位,完善招标投标程序,以便在建设过程中确保工程质量。
第二章项目建设的必要性及可行性
2.1项目建设背景
2.1.1项目党和国家方针政策背景
20多年来,我国住房制度改革不断深化,城市住宅建设持续快速发展,城市居民住房条件总体上有了较大改善。
但城市廉租住房制度建设相对滞后,经济适用住房制度不够完善,政策措施还不配套,部分城市低收入家庭住房还比较困难。
据调查,截至2006年底,全国人均住房面积在10平方米以下的低保家庭有400万户,如果扩大到低收入家庭,总共有近1000万户,占城镇家庭总户数的5.5%。
对此党中央、国务院高度重视解决城市居民住房问题,始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的。
把住房问题列为重要的民生问题。
2007年8月7日国务院国发〔2007〕24号《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》明确加快加快保障性住房建设步伐。
保障性住房建设要符合以下要求:
困难住户的住房得到妥善解决;
住房质量、小区环境、配套设施明显改善;
困难家庭的负担控制在合理水平。
明确保障性住房建设是改善民生的重大举措。
实施保障性住房建设,有利于加快解决中低收入群众的住房困难,提高生活质量,改善生活环境,共享改革发展成果,提高党和政府的威信,增强人民群众的向心力和凝聚力。
##省人民政府要求以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导,深入贯彻落实科学发展观,把改善群众居住条件作为保障性住房建设的根本目的。
截至2013年12月底,全省全年新开工城镇保障性住房24.2万套,为国家下达任务(18万套)的134.5%;
基本建成22.1万套,为国定下达任务(17万套)的130%;
完成投资542.85亿元,为省政府确定年度投资任务(392亿元)的138.5%。
近年来,##省陆续出台了9个关于住房保障工作的规范性文件,初步形成了廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房、限价普通商品住房、各类棚户区改造、农村危房改造等六大类、全方位的住房保障体系。
截至2013年底,##省城镇保障性住房覆盖面占到城镇家庭总户数的11.79%,高于全国平均水平。
城镇人均住房建筑面积由“十五”末的24.79平方米增长到“十一五”末的30.25平方米。
特别是已开工建设廉租住房20.54万套,通过实物配租和货币化补贴两种方式,按原定标准对符合廉租住房保障条件的申请家庭实现了应保尽保。
2011年4月12日,经##省政府常务会议研究决定,##省“十二五”期间保障性住房建设规模由原定的80.86万套调整为116.93万套,增加了36.07万套,增幅为44.6%。
2012年底前,基本完成3000平方米以上的集中连片城市和国有工矿棚户区改造;
2015年底前,对房屋整体存在危险的农村困难家庭住房全部实施改造。
##省各类保障性住房的分类目标是:
新建廉租住房21.47万套;
新建公共租赁住房15万套;
新建经济适用住房16.6万套;
新建限价普通商品住房5万套;
改造城市棚户区20.57万套;
改造国有工矿棚户区9.2万套;
改造林区、垦区和兼并重组的国有煤矿棚户区6.76万套;
改造农村危房22.33万套。
“十二五”时期完成116.93万套保障性住房建设任务后,##省城镇保障性住房覆盖面将达到城镇家庭总户数的22.98%。
2.1.2项目宏观经济背景
当前席卷全球的金融危机的经济复苏存在巨大不确定性,对我国的影响也在逐步显现,全球经济放缓,我国经济增长同样在降低。
为应对这场危机,中央提出实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策,千方百计保增长促发展。
广义货币供应量将同比增17%左右。
国家投入扩大内需资金1.18万亿元,带动地方政府及社会投资将达到4万亿元。
保障性住房基础设施建设应当纳入当地经济社会发展总体规划。
给保障性住房建设发展带来良好机遇。
2.1.3项目实施地##市政策环境
当地党委、政府明确提出在面临新的机遇和挑战中,要认真贯彻党的十七届三中全会、中央“三农”政策和中央经济工作会议精神,紧紧围绕市委、市政府工作思路和要求,认真分析研究目前面临的困难,结合实际,强化和提高思想认识,开拓思路,抓住机遇,发挥优势。
特别是在积极争取项目和资金问题上下功夫,把项目建设和管理列入工作的重点。
要在项目争取上多做努力,并做到领导分工明确,有专人开展项目建设管理。
积极争取上级各部门的支持,同时加强部门之间的沟通和协调,认真抓好各项工作。
2.1.4项目建设单位概况
云冈机场位于##县倍加造镇北,距##市中心15.2公里。
云冈机场是国家民航总局支线机场建设网络的重要组成部分,是##第四大民用机场,省、市重点工程项目。
该机场占地2159亩,最初机场等级为3C,工程概算总投资29320万元,于2001年4月18日开始实施“四通一平”工程,7月29日,正式奠基开工。
当年,机场飞行区跑道、联络道、停机坪、给排水工程全部建成。
2002年,航站区土建工程经过11家施工单位联合作战,于年底基本完成。
后来几年,云冈机场又进行了改扩建工程。
云冈机场改扩建项目为省、市重点工程,工程总概算3.368亿元。
航站楼工程于2010年5月开工,2012年12月14日通过行业验收。
新航站楼建筑面积10800平方米、站坪24050平方米、停车场7600平方米,飞行区等级4C,能满足年旅客吞吐量90万人次,高峰小时518人次,货邮吞吐量4700吨的航空业务需求。
云冈机场距离市内较远,该公司中大部分职工在附近没有固定住房,许多职工在附件租房或是每天跑家,这就形成了职工们上下班安全性差、居住条件差等现状。
为了解决职工们的住房问题,为了广大职工能有一个舒适的居住环境,##有限责任公司提出建设公租房项目是全体职工的愿望,也是该公司保证职工工作积极性的迫切需要。
2.2项目建设的必要性
2.2.1项目所在地、社会经济概况
(1)区位及城市性质
##位于##省北部,介于内外长城之间,是##盆地的中心。
##为##省第二大城市,晋、冀、蒙三省(区)和##各县的交通枢纽,##地区的政治、经济、文化中心。
全市辖区面积14176平方千米,城区2080平方千米,辖左云、##、阳高、天镇、浑源、广灵、灵丘七县,城区和近郊划为城区、矿区、南郊区和新荣区,计5镇22乡29个街道办事处。
##北邻内蒙,东望河北、距北京380公里,南离太原市352公里,实为首都之屏障、全晋北方之门户,且扼晋、冀、内蒙之咽喉要道,是历代兵家必争之地。
在历史上##曾为三代京华、两朝重镇,在清代以前无不派名将镇守,既防外来侵略又保京师安危,被誉为“北方锁钥”。
今日的##,是京包、同蒲两大铁路的交汇点,大秦铁路的起点,居神府、准格尔新兴能源区与京津唐发达工业区的中点;
为我国当代最大的煤炭能源基地、国家级历史文化名城。
(2)自然条件、地形地貌
##市地处黄土高原东北边缘。
地理坐标为东经112°
34′——114°
33′,北纬39°
03′——40°
44′之间。
北以外长城为界,与内蒙古自治区丰镇、凉城县毗邻,西、南与本省朔州市、忻州地区相连,东与河北省阳原、涞源、蔚县相接。
##最高峰是阳高县六棱山主峰黄羊尖2420米,最低处为灵丘县冉庄河558米,市区海拔1000米。
境内地貌类型复杂多样,山地、丘陵、盆地、平川兼备。
土石山区、丘陵区占总面积的79%。
西北部山脉属阴山山脉和吕梁山脉,主要有双山、二朗山、云门山、采凉山等;
东南部山脉属太行山脉,主要有恒山、太白山、六棱山等。
全市一般海拔在1000~1500米之间,最高处为阳高县境内六棱山黄羊尖(海拔2420米),最低处为灵丘县境内花塔村冉河出口处(海拔558米)。
桑干河自西南向东北横贯全市,形成了周围高、中间低、两山夹一川的槽型盆地。
除桑干河外,境内主要河流还有属海河水系的御河、南洋河、壶流河、唐河和属黄河水系的苍头河。
(3)气候
##市属大陆性季风气候,冬季漫长且寒冷干燥,夏季短暂且温热多雨,春秋凉爽,温差较大。
年均气温5.5℃,极端最高气温37.7℃,极端最低气温-29.1℃;
年平均降雨量在400毫米;
无霜期100~156天。
##市地处温带大陆性季风气候区,受季风影响,四季分明,年平均日照时数为2670小时。
(4)人口与社会经济
全市常住总人口3318057人(2010全国人口普查数据),市辖区常住总人口173.75万人(2010),全市平均人口密度234人/平方千米(2010)。
近年来##市国民经济运行情况
国民经济平稳健康发展
经济增长:
初步核算,2013年全年全市实现地区生产总值(GDP)967.5亿元,按可比价格计算,比上年增长8.3%。
其中,第一产业增加值54.8亿元,增长4.9%;
第二产业增加值455.6亿元,增长8.8%;
第三产业增加值457.1亿元,增长8.1%。
第一产业增加值占地区生产总值的比重为5.7%,第二产业增加值比重为47.1%,第三产业增加值比重为47.2%。
第三产业增加值占比首次超过第二产业。
全市人均地区生产总值实现28744元。
工业经济实现平稳增长
工业:
初步统计,2013年全年全市规模以上工业企业实现主营业务收入1712.5亿元,比上年增长5.9%。
实现利税77.7亿元,比上年下降28.3%。
其中,国有控股工业企业实现利税63.9亿元,下降34.7%。
实现利润18.5亿元,比上年下降36.0%。
其中,国有控股工业企业实现利润11.5亿元,下降54.9%。
财政收入增长较快
财政:
2013年全年全市公共财政预算收入完成94.57亿元,比上年增长17.8%。
税收收入76.93亿元,增长20.7%,其中,营业税增长44.9%;
企业所得税增长37.6%;
房产税增长31.1%;
国内增值税、个人所得税比上年同期下降23.3%、3.4%;
资源税下降2.5%。
固定资产投资持续增长
固定资产投资:
2013年全年全市全社会固定资产投资完成1036.3亿元,比上年增长24.6%。
其中,国有经济单位投资完成466.8亿元,增长3.0%;
民间投资完成569.5亿元,增长50.3%。
在全社会固定资产投资中,第一产业投资120.5亿元,增长140.3%;
第二产业投资279.7亿元,下降13.3%;
第三产业投资636.1亿元,增长38.6%。
在第二产业中,工业投资279.7亿元,下降13.3%。
在全社会固定资产投资中,非煤产业投资704.1亿元,增长28.1%;
传统产业投资145.4亿元,下降32.9%。
2.2.2项目提出的理由
(1)城镇公租房建设是改善民生的重大举措。
实施公租房建设,有利于加快解决中等偏下收入家庭和新就业职工等夹心层等群体的住房困难,提高生活质量,改善生活环境,共享改革发展成果,提高党和政府的威信,增强人民群众的向心力和凝聚力。
(2)实施公租房建设,完善配套市政设施和公共服务设施,有利于改善城市环境,集约利用土地,推进城镇化健康发展。
(3)公租房建设是完善城市功能的客观要求。
公租房建设是促进经济社会协调发展的有效途径。
实施公租房建设,既可以带动社会投资,促进居民消费,扩大社会就业,又可以发展社区公共服务,加强社会管理,推进平安社区建设,是扩内需、惠民生、保稳定的重要结合点。
2.2.3项目建设的必要性
1、##省##市是国家首批公布的历史文化名城,是全国重要的煤炭能源基地,全市总人口331万人,其中城市人口173万人。
作为老工业城市,长期积累的困难和问题十分突出,老企业多,困难企业、困难职工多,全市关停企业313户,下岗职工10万多人,民政部门调查统计上报的城市中低收入家庭25万户、71.75万人,其中享受城市低保及低收入群体且居住面积在10平方米以下的困难家庭为16.9402万户,其中市区16.15万户、45.92万人。
另外,随着##市城市化进程的进一步加快,全市外来务工人员,尤其是中等偏下收入家庭和新就业职工等夹心层等群体的住房困难非常突出。
为此,从2010年六月中旬开始,##市启动了公共租赁住房建设工作。
规划建设一万两千套公共租赁住房。
进行公租房建设,是##市落实基本达到国家规定的保障房建设标准的客观需要。
2、通过公租房的建设,有利于加快解决中等偏下收入家庭和新就业职工等夹心层等群体的住房困难,提高生活质量,改善生活环境,共享改革发展成果,提高党和政府的威信,增强人民群众的向心力和凝聚力。
3、实施公租房建设,既可以带动社会投资,促进居民消费,扩大社会就业,又可以发展社区公共服务,加强社会管理,推进平安社区建设,是扩内需、惠民生、保稳定,促进经济社会协调发展的有效途径。
4、实施本项目公租房建设是落实2014年国家下达##省城镇保障性住房建设任务(新开工18万套,基本建成18万套(含续建工程))及##市保障性住房建设任务(46616套)的具体举措。
2.3项目建设的可行性
一、##市委、市政府对公租房建设项目十分关注,项目单位以高度负责的态度,积极的工作方法,在市委、市政府的领导下,密切配合,领导、职工职责明确,为项目的顺利实施提供了保证。
二、##市委政府对项目的建设十分重视,拟提供建设用地20127平方米,项目所在地建设地点位于##市城区规划建设的近期建设区,属规划居住建设用地,符合《##市土地利用总体规划》要求,建设管理部门出具了《选址意见书》。
三、技术上,项目建设点区域位置和环境条件较好,外部建设条件优越,交通便捷,水、电等公用基础设施能满足项目建设需要。
根据##公租房建设计划要求,本着“立足当前、简洁适用”的原则,提出本项目建设规模是适宜的,且##地方建筑材料丰富,建设的其它各项建设条件已经具备。
所以,在技术上是可行的。
第三章需求分析与建设规模
3.1需求分析
3.1.1##市概况
2010年全市实现地区生产总值(GDP)694.3亿元,按可比价格计算,比上年增长14.1%。
其中,第一产业增加值35.4亿元,同比增长3.2%;
第二产业增加值338.8亿元,同比增长18.6%;
第三产业增加值320.1亿元,同比增长11.0%。
第一、二、三产业对GDP增长的贡献率分别为4.4%、55.5%、40.1%。
三次产业结构比为5.1∶48.8∶46.1。
3.1.2##市困难群众住房现状调查
##省##市是国家首批公布的历史文化名城,是全国重要的煤炭能源基地,全市总人口331万人,其中城市人口173万人。
3.1.3项目规模需求预测
从2010年六月中旬开始,##市启动了公共租赁住房建设工作。
规划用两年时间建设一万两千套公共租赁住房。
2014年##市本级保障性住房将建46616套。
根据《##省人民政府关于健全和完善住房保障体系切实解决城市低收入家庭住房困难的通知》晋政发[2008]2号文件的有关规定,本项目执行保障性住房标准,项目建设住宅总面积为14178㎡,总套数236套。
3.1.4项目利用率预测
项目建成后,将充分发挥##公租房建设的各种优势,提高整体功能,通过强化管理优势、硬件设施优势,强化城镇配套功能,通过预测研究认为,当项目实施完成投入使用时,利用率将达到100%。
项目以新建236套的建设规模应对需要是有必要的。
3.2建设内容(功能)
项目总建筑面积22235.96㎡,其中:
1、住宅
建筑面积为14178㎡,设计住宅套数236套,套均60㎡。
2、配套公建
建筑面积为900㎡,其中物业办公300㎡,社区服务站400㎡,设备用房200㎡。
3、地下建筑
总面积7157.96㎡,为住宅地下室及地下车库。
并配套绿化、道路、给排水、供热、供电等。
第四章建设条件
4.1项目选址
场地交通便捷,地理位置优越,建设条件较好。
项目建设用地面积20127平方米。
4.2场址条件
4.2.1场地条件
目前项目选址场地平整,有一定高差适宜室外管网布置,周围无工业污染源,基础配套设施可满足项目建设需求。
4.2.1自然条件
该区属温带大陆性气候,一年四季分明,春旱多风沙,夏季雨集中,秋凉霜早,冬冷少雪。
年平均气温6.5℃,一月平均气温-12℃左右,7月平均气温21.7℃,年降水量380-400mm,全年无霜期135天,大风天多集中在3-5月,8级以上大风年平均42.8天,瞬时风速可达20余米/秒。
该区属季节性冻土区,冰冻期自当年10月下旬至次年4月底。
标准冻土深度1.86m。
1、气压
年平均气压893.9MPa
夏季平均气压888.6MPa
冬季平均气压899.2MPa
2、气温
年平均气温4.7℃
最冷月(一月)平均气温-12.4℃
最热月(七月)平均温度21.8℃
绝对最高温度37.7℃
绝对最低温度-23.3℃
3、湿度
年平均湿度58%
最热月平均66%
最冷月平均50%
3、暖通设计计算温度
冬季采暖室外计算温度-17℃
冬季通风室外计算温度-11℃
夏季通风室外计算温度26℃
全年无霜期115d
4、降雨量
年平均降雨量400mm
5、风
全年主导风向NNW
七月主导风向NW
一月主导风向NNW
年平均风速3.2m/s
6、抗震
抗震设防烈度7度
设计地震第一组
设计地震加速度值0.15g
4.2.3公用条件
1、用电
本项目负荷中心区设置变配电室,电源由周边10KV市政供电线路引入。
2、给水
本项目水源由市政自来水供给,水源引自周边市政供水管网。
3、排水
本小区排水采用废污分流制排水,污水经化粪池处理后排入市政污水管网;
小区雨水经管网收集排入市政雨水管网。
4、采暖
在位于小区中心区设置换热站,采暖热源由市政供热管网引入。
第五章建筑设计
5.1编制依据
《民用建筑设计通则》GB50352-2005
《严寒和寒冷地区居住建筑节能设计标准》JGJ26-2010
《住宅建筑规范》GB50368-2005
《建筑设计防火规
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