03方案前期介入指引Word文档格式.docx
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c)参与前期物业管理招投标及备案。
d)配合项目物管处拟定物业管理收费定价标准及备案。
e)配合项目物管处拟定业主临时规约。
f)配合建设单位审定购房合同附件(物业管理部分)。
g)配合项目物管处编制销售专项服务方案。
3.3.4物业公司人力资源部职责
a)负责新建项目人员的招聘。
b)负责新建项目人员的培训及考核。
3.3.5物业公司总经办职责
a)负责新建项目前期物资计划及费用的审核。
b)负责新建项目前期物资采买。
c)负责新建项目前期食堂外包合同的签订。
3.3.6项目物管处职责
a)负责拟定《物业前期介入服务协议》、《前期物业服务委托协议》、《物业管理招标文件》、《物业管理方案》、《前期物业管理合同》、《物业管理收费定价标准》、《业主临时规约》、《销售专项服务方案》。
b)根据新建项目实际情况编制人员到岗计划、物资需求计划。
c)负责组织新建项目分户验收。
并将存在的问题统计、汇总报开发公司项目部、公司工程部备案。
d)负责组织新建项目的交房。
e)参与新建项目的承接查验。
f)跟进、督促遗留问题的整改。
g)负责自物业交接之日起,全面履行前期物业服务合同约定的、法律法规规定以及行业规范确定的维修、养护和管理义务。
3.3.7物业公司维保事业部职责
a)负责为新建项目的分户验收、承接查验提供技术支持。
3.3.8开发公司研发部职责
a)根据不同的设计阶段,及时提供相关设计方案及图纸。
b)指定专人与物业公司前介小组对接,协调相关事宜。
c)通知物业公司工程部参加相关工作会议。
d)落实物业公司提出的建议与意见。
3.3.9开发公司成本管理部职责
a)向物业公司工程部发出设施、设备选型意见征求书。
设备维保及维保合同条款意见征求书。
b)通知物业公司工程部参加相关工作会议。
3.3.10开发公司项目部职责
a)提供工程施工进度计划。
c)为物业前介人员的施工现场跟进提供支撑。
d)协调施工单位落实提出的建议与意见。
e)督促相关责任单位对工程遗留问题进行整改。
4.0方法和过程控制
4.1前期介入的流程
4.1.1总体流程
阶段
节点
输入产品
工作要点
输出成果
开发对口
单位
备注
设计
初步
设计方案及图纸
提出整体布局、功能建议,包括
A、物业管理用房设置及布局(面积、功能配置、分布区域)
B、地面及地下道路交通管理、人流控制
C、出入口设置(含车库)
D、配套公共设施功能及分布(垃圾站、公共卫生间、生化池、康乐设施等)
E、车位设置
F、商业配套设施功能设置(餐饮的排烟排污设计等)
G、小区智能化系统功能配置
H、景观布局
A、初步设计物业建议书
B、物业前期介入协议
C、前期介入方案
研发部
施工
图设计
A、建筑、电气、电梯、消防、暖通、给排水等专业施工图
B、交房标准
A、审阅设计图纸,从使用、功能、安全、节能、管理成本、节省维修费用等方面提出读图建议
A、各系统施工图读图建议书
设备选型、招标
A、设备设施功能选型意见书
B、维保及维保合同条款意见征求书
A、提出设备功能选型意见
B、建议将维保合同与主合同捆绑谈判
C、关注建安合同质保期约定及质保金支付条款
D、关注合同内关于技术资料及培训的条款
A、设备功能及选型物业建议书
B、工程质保及维保条款建议书
成本管理部
开发公司需通知物业参加相关会议
工程施工进度计划
进入施工现场了解熟悉各种管线的铺设及走向,对工程质量进行监督、检查、跟进
A、施工阶段物业建议书
B、施工跟进工作计划
C、项目设计、施工建议表
D、前期介入情况周报表
E、前期介入工程问题汇总表(月度)
开发公司项目部
二次设计
A、相关专业二次设计方案及设计图纸
对景观、装饰等专业的二次设计提出物业建议
A、二次设计物业建议书
B、二次设计读图建议书
如有二次设计则出建议书
销售
报建
A、购房合同标准文本
C、报建进度计划
D、建设用地规划许可证
建设工程规划许可证
物业用房测绘报告、位置、轴线
A、编制物业管理方案
B、前期物业管理招投标及备案
C、物业管理收费定价及备案
D、拟定项目前期物业服务合同、临时管理规约
E、从物业管理角度参与交房标准的制定
F、制定购房合同附件中关于物业管理的条文
A、物管招标文件
B、前期物业管理合同
C、临时管理规约
D、购房合同附件
E、交房标准参考意见
F、服务合同备案证
G、物管用房备案证
投资发展部、营销管理部
验收
竣工
项目分项工程竣工验收计划
配合建设单位、施工单位、供货商进行分项验收,提出验收中存在的施工质量缺陷(重点检查感观及业主敏感点)
物业竣工验收质量缺陷整改建议书
开发公司需通知物业参加相关验收
接管
物业交付计划
A、根据集团物业移交指引分专业、分版块进行承接查验
B、参与分户验收
C、接管区域内的公共秩序维护、清洁、设备运行服务。
A、承接查验工作计划
B、承接查验协议
C、移交资料、设施、设备清单
D、查验记录
E、物业交接书
F、内部分户验收表
物业交付
A、两书
B、开发交房计划
C、客户档案
D、营销承诺汇总表
A、制定交房工作计划
B、物业交付人员的招聘、培训
D、制定交房方案(业主手册、入伙文件资料、人员分工、现场布置等)
E、现场集中交房的实施
A、物业交房工作计划
B、交房方案
C、住户手册及交房资料
开发公司项目部、营销管理部
整改
承接查验记录
业主收房验收表
工程遗留问题汇总表
A、梳理、汇总工程遗留问题
B、根据工程遗留问题整改管理办法对遗留问题进行督促和跟进。
A、工程整改进度计划
B、工程整改复验记录
C、工程整改档案
4.1.2物业公司内部流程
4.1.2.1提报物业建议的流程
a)前介人员根据设计、选型、施工等不同阶段的工作需要,完成相关物业建议的编写,提交前介小组组长。
b)前介小组组长接到《物业建议》三日内,组织相关部门完成对建议内容的评审。
c)前期介入人员根据评审意见,完成《物业建议》的修改。
经分管领导审核后,由总经理签发,提交开发公司相关部门。
4.1.2.2施工阶段前介报表的提报流程
a)进场前,前介人员应通过查阅小区规划、工程设计、施工资料,全面了解小区的定位,设备、设施的设计使用功能等基本情况。
b)前介人员根据现场施工的具体情况,制定一周的工作重点,编制《前期介入工作计划表》,确定每项工作的责任人、计划完成时间、完成衡量标准等事项,上报前介小组组长。
每周对工作计划的完成情况进行记录、汇总、上报。
c)前期介入人员每日对现场施工情况进行跟进、了解,发现问题时,与开发公司相关人员对接后,及时填写《项目设计、施工建议表》,经物业公司前介小组和分管领导审核后,提交开发公司相关部门,并对建议的整改、落实情况进行跟进。
d)实行前期介入情况周报制度,每周五前介人员根据各系统工程进度情况,编制《前期介入情况周报表》及相应的PPT,详细记录介入跟进工作,提交前期介入小组组长,经小组审核后,由分管领导签发,每周五18:
00前呈报给开发公司相关部门,并跟进所呈报问题解决情况。
e)每月28日前,前介人员编制《前期介入工程问题汇总表(月度)》提交前期介入小组组长,经小组评审、修改后,由分管领导签发,每月30日呈报给开发公司相关部门,并跟进所呈报问题解决情况。
4.1.2.3每月召开一次前期介入工作例会,对全月的工作情况进行总结评估,及时调整完善工作方法和工作重点,必要时提请开发公司召开与工程、设计、施工等部门的对接协调会。
4.2各阶段前期介入的内容
在规划设计、施工、验收等不同阶段,物业前期介入关注的侧重点有所区别。
前期介入主要分规划设计阶段、施工建设阶段、营销配合阶段、竣工验收、物业交付和维修整改六个阶段进行
4.2.1规划设计阶段
4.2.1.1总体规划
a)建筑总体规划功能区分合理,要考虑采光、通风和空间的私密性,住宅与公建的布局要考虑相互之间的影响
b)项目道路、出入口规划合理,有限速要求及回车余地,要考虑人车分流的原则,以减少人流、车流之相互干扰。
c)项目出入口设计要充分考虑物业管理人员人车进出管理的便利性和人性化,岗亭及其配套设施要合理配置,大门设计要与门禁系统综合考虑。
d)项目出入口、道路、停车场设计要能满足交付使用后的流量需求。
e)物业服务用房的面积是否符合法律法规的要求,位置及功能划分是否合理。
f)中控室等配套用房的设置应便于物业组织管理,节约管理成本。
g)建筑外立面及小区围合设计要考虑避免安全隐患。
h)商业布局要考虑与住宅进行分离,以便于日后治安管理。
i)垃圾站、公共卫生间、生化池、康乐设施等配套公共设施分布合理。
垃圾收集宜采用压缩分类收集。
j)要考虑配置教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务等公建设施,为业主生活提供各项便利条件。
k)应采用环保、节能的材料、设备。
4.2.1.2安防布局
a)便于安保管理区域分割,消除管理死角。
b)便于安保管理视线的巡查,避免管理的盲点。
c)安保设备设施配置齐全。
一般可配置红外线周界防越系统、门禁可视对讲系统、小区巡更系统,电视监控系统、车辆道匣管理系统、室内紧急呼叫系统、电梯内紧急呼叫系统、居家安防系统等,并与中央控制中心联网。
4.2.1.3消防布局
a)消防设备、设施配置(灭火器、消防箱、室内(外)消防栓、消防泵、烟感、自动喷淋等)充分合理。
b)消防车道设置合理,其位置及转变半径符合国家规范。
c)
消防扑救面设置合理,其位置及面积符合国家规范。
d)消防通道、门、墙、避难区设置合理,符合国家规范。
4.2.1.4建筑设计
a)屋面应充分考虑到防水及隔热效果,可上人屋面及屋顶花园满足其特殊要求。
b)空调孔、排气孔、烟道孔位置要合理,空调冷凝水要统一收集排放,要考虑空调制热时的冷凝水收集,空调室外机安装位要能有足够的空间散热,并且位置要易于安装与检修。
c)需要安装设施设备的填充墙位置,要考虑是否能承受设施设备的重量,建议不此位置不采用空心砖砌筑。
d)外墙保温及外墙砖需要做伸缩缝,以免出现温差大引起的断裂与脱落,窗台边角及结构节点位置的保温层要做到位,避免产生冷桥效应引起的墙体发霉、反潮、脱皮现象。
e)首层大堂入口要考虑无障碍通道。
f)台阶石材设计要醒目,选材要防滑、耐磨。
g)洗手间墙面防水层高度不低于1.8M以下,厨房、公共水井需做防水设计。
h)多层屋面应考虑安装太阳能位置。
i)大堂要考虑信报箱及信息栏位置设计,避免信报箱等设施安装于室外。
j)与电梯井道应避免与卧室共墙,与业主房间共墙时要考虑设计隔音墙,以免电梯运行噪音影响业主。
k)电梯厅门口要有坡度设计,避免因电梯厅浸水流入电梯井道。
l)墙面、地面、路面石材选型要考虑日后维修的互换性。
m)楼板厚度与隔音符合国家规范。
n)入户门宜采用安全防盗门。
o)住宅外窗应考虑开启方便,尺度满足安装空调要求,隔音防水效果好,不宜近距离直接面对其他住户的门窗。
p)卫生间不宜直接开向起居房。
q)宜采用垂直烟道,断面尺寸充分(一般不少于250mm),应有防止油烟回流和串烟措施。
出屋顶口高度适中,高层宜安装无动力风帽。
r)底层地坪应充分考虑防潮措施。
s)房型设计应考虑生活习惯,以不引起装修时的大改动(敲墙、再次分隔等)为宜。
t)联排别墅及跃层宜在二层设置进户对讲。
u)高档住宅宜考虑居家安防系统的配置及扩展功能。
v)楼道、楼梯、过道便于家具搬运。
4.2.1.5供配电系统设计
a)商业项目高压供电回路设计建议采用双回路环网设计,以保障日后供电不受供电检修等影响。
b)开闭所、变配电室应考虑足够的通风(送排风)设计,应避免有给排水管道经过室内。
c)设备与墙、设备与设备之间应有足够的散热与检修空间。
d)设备间应考虑防小动物、防雨、防浸水设计。
e)开闭所、变配电室,发电机室的照明需设置带蓄电的灯具,避免停电时影响操作。
f)开闭所、变配电室需要考虑空调设计,以避免夏天高温对设备产生影响。
g)各独立用电区域(公共楼道用电、电梯、景观、办公室等)需要单独设计计量电表,以便于物业能耗管理及公摊。
h)变压器之间要有联锁及切换功能,备用发电机应能自动切换。
i)楼道照明应采用声光控开关控制(应急照明除外),景观照明采用时间控制启动设计,地下车库照明回路应采用间隔控制。
j)照明灯具选型应采用LED等节能灯具。
k)电缆桥架、线槽应根据线路敷设数量及线径合理设计其尺寸,其安装容量的不宜超过70%。
4.2.1.6智能化系统设计
a)周界防范系统应与监控系统联动。
b)周界防范系统做到无死角、无盲点。
c)周界防范范围之内绿化植被不宜过高、过密。
d)摄像头宜采用红外摄像头,以免因光线不足影响清晰度。
e)监控系统要能覆盖小区各出入口、各栋楼出入口、电梯、主干道、停车场、商业广场、园区活动主要场地等场所。
f)高层楼宇应设高空抛物监控点。
g)管理处前台、车库收费亭、及中控室应设置监控点。
h)监控系统电源采用带UPS的电源系统供电。
i)车库出入口加设两个车身摄像头,以检验车身划伤。
j)小区出入口管理分机、控制中心管理分机、单元门口机要能与住户分机分别对讲互通。
小区出入口管理分机与住户可视对讲分机可只设对讲功能。
k)单元门口机与住户分机应具有对讲与开启门禁锁功能。
l)单元门进户、小区出入口、地下车库入户应增设门禁系统。
m)道闸采用远距离刷卡。
n)背景音乐应设在主干道、休闲广场附近,音箱造型应与景观协调。
4.2.1.6给排水系统设计
a)楼层水井内应设相应数量的清洁水龙头及拖布池,水井内需要做排水地漏及防水。
b)园区、地下车库需要设计清洁绿化用水接头。
c)地下车库出入口应在上下入口处设截水沟。
d)高层排水(污)管立管需要设置缓冲弯头,以防高层管内有硬物落下击穿底层水管。
e)水泵房需要设置足够的通风设施。
f)水池给水设计要减小对市政管网压力波动的影响。
g)水泵房水泵设计位置的上方楼板应预埋吊装件,以方便水泵维修。
h)水泵房位置应避免与配发电室相邻。
i)水池检查口需设计带锁的盖板。
j)地面到水池检查孔需要设置爬梯。
k)生活与消防水池应设水位观察透明管。
4.2.1.7景观、绿化设计
a)高大乔木应避免设计在住户窗户、阳台附近,避免影响住户采光及带来的安全隐患。
b)人行道与绿化之间部位,应设计灌木类植被,合理的将人行道与绿化带形成隔离,杜绝人为损坏植被。
c)在景观规划设计应考虑绿化取水点或灌溉喷头。
d)水景水深不易超过30CM,并有防护或警示,如利用自然河道水系超过1.5米,还应配置相应的救生设备、设施。
建议尽量减少水景的应用。
e)园区灯光要考虑运行成本与维修成本,应采用LED等节能灯具,少用地灯、、大树射灯、水底灯等耗能高、不易维修的灯具。
f)儿童休闲场地面需做保护层并便于清洁。
g)水系岸床设计应考虑防渗漏效果。
h)景观装饰应便于清洁、养护,宜采用牢度较高、不易污染、损坏、变型、破旧的材料。
i)应充分考虑雨水排泄能力的设计,避免排泄不畅引起积水。
j)宜设置可开展社区活动的集中场所及避难场所。
k)各类表具、表箱、控制箱设置合理,便于查看、操作。
l)公共场所应设置无障碍通道和设施。
4.2.1.8物业服务用房设计
a)物业管理用房配置应不低于小区总建筑面积的3‰,最低不低于50平方米。
b)物业管理处管理中心功能划分:
1、永久性物业用房:
业主委员会用房和提供物业公司使用的正式永久用房,包括管理处行政办公区、客户中心、库房、工程用房、保安用房、保洁用房、绿化用房及宿舍;
2、示范区物业用房:
在销售阶段提供使用的临时物业用房,包括保洁休息室、保安用房、宿舍;
配置标准和面积参考永久物业用房。
3、过渡物业用房:
因项目分期建设,永久物业用房尚未竣工项目即交付业主,在永久用房以外按配置标准临时提供的物业用房。
c)选址:
管理处行政办公区及客户中心应集中设置在交通方便,人员方便到访之处,尽可能采用自然采光。
其他物业用房:
尽可能设置在小区隐蔽处;
可集中亦可分别设置。
物管用房不宜与小区住宅共用通道(避免工作人员、工作器械与业主同进同出造成相互干扰)。
工程、保洁用房宜设置在小区相对中心位置,便于服务的及时性。
保安宿舍宜采用自然采光、通风。
d)永久性物业用房装修标准:
管理处办公区及客户中心采用精装修(包括房屋装修、客户中心接待台、背景墙、背景LOGO、标识牌等),客户中心收银台、管理处财务室设置摄像机。
其它物业用房采用简装,工具房和库房可采用水泥地面。
e)员工食堂需要考虑排烟、排污、通风、燃气及供暖等设施。
f)仓库需要考虑通风,不易潮湿的区域,并避免给排水管在室内经过。
g)员工娱乐室需要考虑配置电视、空调等设施。
4.2.1.9垃圾中转站的设计
a)垃圾中转站需要远距住户,避免设置在上风口位置,垃圾车要方便出入,避免垃圾站的气味、噪音对住户产生影响。
b)垃圾中转站内需要配置电源、给水管、排污管,垃圾中转站门口内需设截污沟。
c)垃圾中转站设计要与周围景观协调,屋顶需做绿化处理。
4.2.1.10地下停车库设计
a)地下停车库照明应采用LED等节能灯具,采用间隔控制,有应急照明。
b)地下停车库出入口应做截水沟、防洪闸设计并设置沙袋池。
c)地下车库地面需设排水沟与多个集水坑联通。
d)商业地下车库墙面与柱可考虑预留广告位插座。
e)地下停车库道闸(取)刷卡处不宜设在坡道上。
4.2.1.11会所、幼儿园、学校的设计
a)小区会所设计要避免对住户的影响,要考虑其经营是封闭式还是开放式,与小区的封闭管理进行综合考虑。
b)游泳场设计要考虑封闭管理,以免出现安全事故。
c)会所各功能用房供水、供电、供暖、燃气需要单独计量。
d)幼儿园、学校的规划要考虑到独立管理及不影响小区封闭管理因素。
e)幼儿园、学校的规划应远距住户,避免噪音影响。
4.2.1.12商业配套设计
a)商业设计要考虑与住宅分离的原则,以便于小区的封闭管理。
b)商业供水、电、气、暖要分户计量。
c)商业区需要考虑餐饮的排烟系统及厨房排污滤油池系统。
d)商业空调位要统一设计,室外机位要避免产生对住户的影响。
e)商业广告及店招位置及尺寸需要统一设计,并设计相关预埋件。
f)商业区需要考虑商户及消费者停车位设置。
4.3施工建设阶段
4.3.1项目施工阶段,物业公司派遣专业技术人员进入现场,了解委托项目各类机电设施设备配置或容量、设施设备的安装调试、各类管线的分布走向、隐蔽工程、房屋结构的施工情况等,并指出设计中缺陷、遗漏的工程项目,加强常见工程质量通病及隐蔽工程等特殊过程的监控。
从业主使用功能角度,完善相关设计规划缺陷,并提出物业建议,做好相关记录。
4.3.2物业前介人员定期参加地产组织的项目现场工作协调会,及时沟通相关问题和进度。
4.3.3对项目部、研发设计部门认为无法或不必进行更正、修改的建议,应请项目部、研发设计部门书面确认,并由双方共同及时知会销售部门,在顾客询问及相关问
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