房地产估价师考试《制度与政策》试题及答案卷一Word格式文档下载.docx

房地产估价师考试《制度与政策》试题及答案卷一Word格式文档下载.docx

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　　D、取得建筑工程施工许可证

　　E、物业管理方案已落实

　　7、房地产开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当向市、县人民政府房地产管理部门提交的证件及资料包含下列（　）。

　　A、商品房预售许可申请表

　　B、土地使用权证

　　C、施工许可证

　　D、投入开发建设的资金占工程建设总投资20%以上的证明

　　E、建设工程规划许可证

　　8、（　）是《城市房地产管理法》规定的房屋租赁合同必备条款。

　　A、当事人姓名或者名称及住所

　　B、租赁期限

　　C、抵押用途

　　D、租金及交付方式

　　E、房屋的修缮责任

　　9、下列房地产中，不得抵押的有（　）。

　　B、人民法院查封的房地产

　　C、出租的房地产

　　D、设有地役权的房地产

　　E、尚未注销异议登记的房地产

　　10、下列关于房地产抵押的表述中，正确的有（　）。

　　A、村办企业的厂房可以抵押

　　B、以两宗以上房地产设定同一抵押权的，视为同一抵押房地产

　　C、公立学校的教学楼因本校扩建实验室可以抵押

　　D、抵押人将已出租的房屋抵押的，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效

　　E、同一房地产不得设定两个以上抵押权

　　答案

　　1、

　　【正确答案】BCE

　　【答案解析】本题考查的是房地产交易的基本制度。

《中华人民共和国城市房地产管理法》规定了三项房地产交易基本制度，即房地产价格申报制度、房地产价格评估制度、房地产价格评估人员资格认证制度。

参见教材P119。

　　2、

　　【正确答案】AD

　　【答案解析】本题考查的是房地产转让概述。

房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。

参见教材P121。

　　3、

　　【正确答案】BDE

　　【答案解析】本题考查的是房地产转让的条件。

排除法，A应是共有房地产，未经其他共有人书面同意的;

设定了抵押权的房地产是可以转让的，但需征得抵押权人的同意。

参见教材P122。

　　4、

　　【正确答案】CD

根据转让的方式，房地产转让可分为有偿和无偿两种方式。

有偿转让主要包括房地产买卖、房地产作价入股等行为，无偿转让主要包括房地产赠与、继承等行为。

　　5、

　　【答案解析】本题考查的是房地产转让合同。

房地产转让合同是指房地产转让当事人之间签订的用于明确各方权利、义务关系的协议。

参见教材P123。

　　6、

　　【正确答案】AE

　　【答案解析】本题考查的是商品房预售。

商品房预售的条件：

（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;

（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证;

（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;

（4）商品房预售实行许可制度。

开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。

预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。

商品房现售，必须符合以下条件：

（1）出售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;

（2）取得土地使用权证书或使用土地的批准文件;

（3）持有建设工程规划许可证和施工许可证;

（4）已通过竣工验收;

（5）拆迁安置已经落实;

（6）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套设施设备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设备具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期;

（7）物业管理方案已经落实。

参见教材P128、130。

　　7、

　　【正确答案】ABCE

选项D错误，应是占工程建设总投资25%以上的证明。

参见教材P129。

　　8、

　　【答案解析】本题考查的是商品房屋租赁登记备案。

租赁期限、租赁用途、租金及交付方式、房屋的修缮责任是《城市房地产管理法》规定的必备条款。

参见教材P137。

　　9、

　　【正确答案】BE

　　【答案解析】本题考查的是房地产抵押的条件。

权属有争议的房地产;

用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产;

列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物;

被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产;

依法不得抵押的其他房地产。

选项A共有房地产可以抵押，必须经共有人书面同意;

选项C、D出租的房屋及设有地役权的房地产，均不影响抵押，只不过抵押后不得影响原已设定的租赁权和地役权。

参见教材P142。

　　10、

　　【正确答案】ABD

《物权法》规定，不得抵押的财产有：

土地所有权;

耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外;

学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施;

所有权、使用权不明或者有争议的财产;

依法被查封、扣押、监管的财产;

法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。

　单选题

　　1、A房地产开发公司开发建设一住宅工程，该工程建设总投资为4000万元。

在其他商品房预售条件具备的情况下，按提供预售的商品房计算，其投入开发建设的资金应达到（　）万元以上，政府有关部门才有可能为其核发《商品房预售许可证》。

　　A、300

　　B、1000

　　C、750

　　D、1500

　　2、预售许可的最低规模为（　）。

　　A、层

　　B、户

　　C、栋

　　D、单元

　3、商品房现售，必须符合的条件不包括（　）。

　　A、供水、供电已确定施工进度和交付日期

　　B、持有建设工程规划许可证和施工许可证

　　C、已通过竣工验收

　　D、拆迁安置已经落实

　　4、房地产开发企业销售成套商品住宅，应采取的销售方式是（　）。

　　A、按套销售

　　B、返本销售

　　C、按房间销售

　　D、售后包租

　　5、商品房买卖合同的内容应当由（　）。

　　A、房地产行政主管部门确定

　　B、工商行政管理部门确定

　　C、房地产行政主管部门和工商行政部门共同拟定

　　D、商品房买卖当事人约定

　　6、商品房预售合同的主要内容不包括（　）。

　　A、人均面积分摊

　　B、面积差异处理方式

　　C、前期物业管理

　　D、商品房质量及保修责任

　　7、某房地产开发企业预售一套建筑面积100㎡的商品住宅，单价为1万元/㎡。

购房合同对面积误差未作约定。

经实测房屋建筑面积为105㎡，买受人实际应付购房款（　）万元。

　　A、100

　　B、101

　　C、103

　　D、105

　　8、下列哪一项是商品房现售合同的内容（　）。

　　A、面积差异处理方式

　　B、规划设计变更

　　C、合同备案

　　D、房屋登记

　　9、商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为（　）。

　　A、共有产权

　　B、单独产权

　　C、专有部分

　　D、双方产权

　　10、李某与w房地产开发公司签订了商品房预售合同，预测建筑面积为100㎡。

后经过有关部门批准，李某所预购商品房实测建筑面积为95㎡，其面积误差比为（　）。

　　A、-3%

　　B、3%

　　C、-5%

　　D、5%

　　单选题

　　【正确答案】B

按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

4000万元×

25%=1000万元。

参见教材P128。

　　【正确答案】C

　　【正确答案】A

　　【答案解析】本题考查的是商品房现售。

出售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;

取得土地使用权证书或使用土地的批准文件;

持有建设工程规划许可证和施工许可证;

已通过竣工验收;

拆迁安置巳经落实;

供水、供电、供热、燃气、通信等配套设施设备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设备具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期;

物业管理方案已经落实。

参见教材P130。

　　【答案解析】本题考查的是商品房销售的其他限制性规定。

《商品房销售管理办法》规定，房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房。

商品住宅必须按套销售，不得分割拆零销售。

参见教材P131。

　　【正确答案】D

　　【答案解析】本题考查的是商品房买卖合同。

房地产开发企业应与购房者签订商品房买卖合同;

住房城乡建设部和国家工商总局印发《商品房买卖合同示范文本》，供商品房买卖当事人在签订合同时参考。

参见教材P132。

商品房预售合同主要内容：

合同当事人;

商品房基本状况;

商品房价款;

商品房交付条件与交付手续;

面积差异处理方式;

规划设计变更;

商品房质量及保修责任;

合同备案与房屋登记;

前期物业管理;

其他事项，业主共有部分约定、配套设施约定、争议解决方式等。

按套内建筑面积计价，面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权解除合同。

买受人不退房的，实测面积大于预测面积时，面积误差比在3%之内的房价款由买受人补足;

超出3%部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人。

参见教材P133～134。

商品房现售合同的内容包括：

房屋登记;

物业管理;

其他事项。

参见教材P133。

商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为专有部分，分摊的共有面积部分为共有产权。

面积误差比=[（实测面积-预测面积）/预测面积]×

100%=（95-100）/100=-5%。

　　单项选择题

　　1、国家实行房地产（　）申报制度。

　　A、出租价格

　　B、评估价格

　　C、成交价格

　　D、抵押价格

　　2、《城市房地产管理法》规定了三项房地产交易基本制度，下列不包括的是（　）。

　　A、房地产价格申报制度

　　B、房地产价格评估制度

　　C、房地产价格备案制度

　　D、房地产价格评估人员资格认证制度

　　3、房地产转让应当以申报的（　）作为缴纳税费的依据。

　　A、重置价格

　　B、实际价格

　　D、挂牌价格

　　4、房地产交易不包括（　）形式。

　　A、转让

　　B、抵押

　　C、租赁

　　D、质押

　　5、房地产价格评估遵循的原则不包括（　）。

　　A、公正

　　B、公平

　　C、公开

　　D、诚实信用

　　6、根据当事人双方权利义务的分担方式，房地产买卖属于（　）。

　　A、单务行为

　　B、双务行为

　　C、无偿行为

　　D、有偿行为

　　7、房地产买卖（　）。

　　A、是指房地产所有权人（包括土地使用权人）将其合法拥有的房地产以一定价格转让给他人的行为

　　B、是指房地产所有权人（包括土地使用权人）将其合法拥有的房地产无偿赠送给他人，不要求受赠人支付任何费用或为此承担任何义务的行为

　　C、属于单务行为

　　D、其受让人不需承担任何义务

　　8、下列行为中，不属于房地产有偿转让的是（）。

　　A、房地产抵债

　　B、房地产作价入股

　　C、房地产买卖

　　D、房地产继承

　　9、如果土地使用权出让合同约定的使用年限为50年，原土地使用者使用了10年后转让，那么受让人的使用年限为（　）。

　　A、40

　　B、50

　　C、70

　　D、100

　　10、购买经济适用住房不满（　）年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。

　　A、5

　　B、6

　　C、8

　　D、10

国家实行房地产成交价格申报制度。

《城市房地产管理法》规定了三项房地产交易基本制度，即房地产价格申报制度、房地产价格评估制度、房地产价格评估人员资格认证制度。

房地产转让应当以申报的成交价格作为缴纳税费的依据。

成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据。

　　【答案解析】本题考查的是房地产交易管理的概念和原则。

房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁三种形式。

房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则。

参见教材P120。

房地产买卖属于双务行为。

房地产买卖是指房地产所有权人（包括土地使用权人）将其合法拥有的房地产以一定价格转让给他人的行为。

　　【答案解析】本题考查的是以出让方式取得建设用地使用权的房地产转让。

根据“以房地产转让方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限不是出让合同约定的年限，而是出让合同约定的年限减去原土地使用权已经使用年限后的剩余年限。

”50年-10年=40年。

参见教材P124。

　　【答案解析】本题考查的是已购公有住房和经济适用住房上市的有关规定。

购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。

参见教材P126。

　判断题

　　1、已办理了房屋所有权证的产权人，不能以房屋主体结构质量不合格要求退房。

（　）

　　2、房屋主体结构质量的好坏直接影响房屋的合理使用和购房者的生命财产安全。

　　3、以划拨方式取得国有建设用地使用权的私有住宅转让后仍用于居住的，必须办理出让手续。

　　4、以出让方式取得建设用地使用权的房屋开发项目，实际投入开发建设的资金额与交纳的地价款之和占全部开发投资总额的25%以上，可以转让。

　　5、非住宅商品房的保修期不得低于建筑工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修的存续期。

　　6、根据《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的规定，门窗翘裂的最低保修期限为1年。

　　7、商品房建成后的测绘结果与合同中约定的面积数据有差异，商品房交付时，开发商与购房人应根据合同约定对面积差异进行结算。

　　8、房地产广告中可以含有风水的内容。

　　9、房地产广告中使用建筑设计效果图或者模型照片的，应当在广告中注明。

　　10、房地产广告中含有价格的，应清楚地表示该价格即为实际的销售价格，并注明价格的有效期限。

　　11、房地产广告中可以出现对该项目的融资分析。

　　12、未取得预售许可证的拟预售房地产项目可以预先发布项目推介广告。

　　13、房地产开发企业发布房地产项目预售、出售广告，只应当具有地方政府住房城乡建设主管部门颁发的预售许可证。

　　判断题

　　【正确答案】错

　　【答案解析】本题考查的是房地产开发项目质量责任制度。

对于经工程质量监督部门核验，确属房屋主体结构质量不合格的，消费者有权要求退房，终止房屋买卖关系。

购房人在商品房交付使用之后发现质量问题，这里的交付使用之后，是指办理了交付使用手续之后，可以是房屋所有权证办理之前，也可以是房屋所有权证办理完备之后。

参见教材P110。

　　【正确答案】对

房屋主体结构质量的好坏直接影响房屋的合理使用和购房者的生命财产安全。

参见教材P109。

　　【答案解析】本题考查的是房地产开发项目转让。

私有住宅转让后仍用于居住的，经有批准权的人民政府批准，可以不办理土地使用权出让手续。

参见教材P111。

以出让方式取得建设用地使用权的房屋开发项目转让，须除土地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金占全部开发投资总额的25%以上。

　　【答案解析】本题考查的是商品房交付使用。

非住宅商品房的保修期不得低于建筑工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修的存续期。

参见教材P113。

根据《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的规定，门窗翘裂的最低保修期限为1年。

商品房建成后的测绘结果与合同中约定的面积数据有差异，商品房交付时，开发商与购房人应根据合同约定对面积差异进行结算。

参见教材P112。

　　【答案解析】本题考查的是房地产广告。

房地产广告中不得含有风水、占卜等封建迷信内容。

参见教材P114。

房地产广告中使用建筑设计效果图或者模型照片的，应当在广告中注明。

参见教材P115。

房地产广告的要求中规定，房地产广告中对价格有表示的，应当清楚地表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限。

　　11、

对房地产广告的要求：

不得出现融资或变相融资的内容。

　　12、

预售商品房，但未取得该项目预售许可证的，不得发布广告。

参见教材P116。

　　13、

房地产开发企业发布房地产项目预售、出售广告，应当具有地方政府住房城乡建设主管部门颁发的预售、销售许可证证明、应当具有相应的产权证明件。

　　1、房地产开发企业登记为有限责任公司或股份公司。

　　2、各资质等级的房地产开发企业必须具备完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅保修说明书》制度，且从未发生过重大工程质量事故。

　　3、新设立的房地产开发企业，应先到房地产开发主管部门核定房地产开发企业资质等级，后到所在地工商部门办理营业执照。

　　4、一级资质的房地产开发企业由国务院住房城乡建设主管部门审批。

　　5、房地产开发项目应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则。

　6、房地产开发项目应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房集中的区域，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产。

　　7、项目投资资本金必须用货币出资。

　　8、房地产开发企业未按合同约定的动工开发期限1年动工开发的，可以无偿收回土地使用权。

　　9、只要经工程质量监督单位认定房屋质量存在的问题，购房者就可以退房。

　　10、只要在合理的使用年限内，只要属于主体结构的问题，都可以申请质量部门认定，房屋主体结构不合格的，均可申请退房。

　　【答案解析】本题考查的是房地产开发企业的概念、特征及分类。

房地产开发企业登记为有限责任公司或股份公司。

参见教材P104。

　　【答案解析】本题考查的是房地产开发企业资质等级。

各资质等级的房地产开发企业必须具备完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度，且从未发生过重大工程质量事故。

参见教材P105。

　　【答案解析】本题考查的是房地产开发企业设立的程序。

新设立的房地产开发企业，应先到所在地工商部门办理营业执照，后到房地产开发主管部门核定房地产开发企业资质等级。

　　【答案解析】本题考查的是房地产开发企业资质管理。

一级资质由省、自治区、直辖市建设行政主管部门初审，报国务院建设行政主管部门审批。

参见教材P106。

　　【答案解析】本题考查