房地产商业街及住宅项目可行性论证报告Word文档格式.docx
- 文档编号:19637214
- 上传时间:2023-01-08
- 格式:DOCX
- 页数:16
- 大小:34.73KB
房地产商业街及住宅项目可行性论证报告Word文档格式.docx
《房地产商业街及住宅项目可行性论证报告Word文档格式.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《房地产商业街及住宅项目可行性论证报告Word文档格式.docx(16页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
(1)地块目前主要为荒地及部分耕地。
(2)区域内地形凹凸不平,西高东底,相对落差近8.3米。
(3)项目用地内及周边遗留有体育学校和为数不多的底矮土胚房,在地块的视线范围内,均可看见大小不等的土山和沟壑。
主要分布在地块的中西部,东部地势较平坦。
1.1.3主办单位名称、法定地址、经营范围
主办单位名称:
XXXX房地产开发有限公司
经济类型:
有限责任
法定地址:
XXXXXXXXXXXX南二区六号
经营范围:
房地产开发、销售。
1.1.4项目内容
项目总占地面积为83858平方米,总建筑面积为143949.42平方米,其中:
商铺73889平方米,住宅70060.42平方米。
地下1层,地上2—3层为商务、办公、餐饮、健身娱乐等用房。
住宅有7层和12层两种模型,共有7种户型。
属中高档住宅。
该项目采取预售与现房出售,销售对象主要为行政、企事业单位、个人、个体工商户及周遍的单位和个人。
目前该项目已进入设计阶段。
为销售商铺和住宅,XXXX房地产公司已成立销售部,培训了销售人员,确定了销售策略和计划。
1.1.5项目工程建设
1.1.5.1建筑外形根据城市规划部门要求,结合该区环境特点,外形规整,气派典雅。
1.1.5.2项目地理环境优越。
该工程周围已建成多座作为城市标志性的高层建筑:
如市政府综合楼、联通大厦、人民广场等,它们已构成了xx现代化城市的新面貌,是xx的黄金地带。
是未来的政治、经济、金融、商业和文化中心,该项目所处地区空气质量为xxx仅有的两个二级标准地区,加之紧靠经六路交通十分便利,建成后对项目销售业务十分有利。
1.1.5.3区域内的人文环境较好。
本项目建于西区文化商业教育区,毗邻兰州交通大学xx分校、XXXX中医学院xx分校、育才中学和幼儿园,文化气息浓厚,项目建成后最适合提供给知识阶层人员居住、购物、休闲和生活。
1.1.5.4工程设计用地节约,平面布置紧凑,户型齐全。
户内功能分区合理,视野开阔。
空间分隔灵活,可满足住户不同的要求。
该工程场地呈东西长,南北短,建筑主要朝向为南北,设计上最大限度的提高用地效益和建筑面积的要求。
综上所述,该项目所处的地段及投资环境是良好的,如销售价格合理,销售前景看好。
1.1.5.5公用工程
该工程项目所属地区的市政、供排水、供电、天然气、和通讯等管线齐备,并有充足的供应量,该工程项目创造了优越的条件。
(1)给排水系统。
项目东侧和西侧,现有市政给排水管线通过,经审批同意待工程竣工后,从上述管线上引入水管,供给该工程建成后所需的生活及消防用水。
(2)红线内没有生活污水及雨水排出管线,由市城建部门负责铺设污水管线。
(3)供电系统。
该工程采用两路10KV电源供电,已经供电局批准,主要用电为三级负荷用电:
消防用电设备属一级负荷;
普通电梯、生活水泵、公用照明及通风为二级负荷;
住宅为三级负荷。
(4)热力系统。
该工程所需采暖和生活热水均采用地热中央空调。
(5)天然气系统。
该工程项目所需生活用然气由天然气公司供给,
(6)弱电系统。
市政电信干线已设置在该工程楼前,住宅部分均用市话,在各层预留电话配线箱,待住户入住后,可根据需要报装。
(7)工程设有公用电视系统、火灾自动报警系统、保安监视及停车场管理系统。
1.1.5.6环保与消防
(1)该工程系中高层住宅建筑物,居于交通干线一侧,在设计上要考虑环境噪声影响。
(2)工程设有消火栓系统,以解决高层建筑的防火问题。
1.2项目的主要经济技术指标。
详见表1。
2、项目开发宏观环境分析
2.1xx经济发展状况
xx是块宝地,xx是国家重要的有色金属工业基地,XXXX重要的能源工业基地和化学工业基地。
经过多年的建设发展,xx已经形成了以原材料工业和能源工业为主导,化工、机械、建材、轻钫工业有相当基础的工业体系。
全市总人口174.85万人,位居全省第九位,城镇人口达到49.21万人。
工业增加值占国内生产总值的比重达到40.4%,近几年,xxx的经济社会发展取得了巨大成就,现代化建设事业取得了长足的发展,社会生产力、综合经济实力迈上了一个新台阶。
截止2003年底,全市国民生产总值达到105.34亿元,增长11.1%,全市固定资产投资42亿元,增长32.69%,其中房地产开发投资1.29亿元,比2002年增长78.63%。
社会消费品零售总额30.26亿元,比2002年增长10.55%。
城乡居民收入稳定增长,人民生活水平不断提高,2003年城镇居民人均收入达到11623元。
比上年增加10.43%。
农民人均纯收入达到1785元,其中xx区达到3214元,增长3.68%。
城镇居民人均可支配收入6526元,比上年增加118元,增长10.6%。
居民储蓄存款67.31万元,位于全省第三位。
国内生产总值年增长10.9%,高于全国、全省平均水平。
xx区于1997年整体实现了小康。
改革开放不断深入,招商引资取得突破性进展,对外开放迈出了新的步伐。
2003年全市个体工商业户18234户,从业人数26871人,注册资金1.71亿元,非公有制经济实现工业增加值7.69亿元,占全部工业增加值的19.8%。
2000以来,xxx委、市政府努力扩大固定资产投资规模,把城市基础设施建设作为主要工作来抓,基础设施和生态环境状况得到明显的改善。
特别把xx西区作为对外开放的窗口和新的经济增长点,经过十多年的开发建设,基础设施趋于完善,投资环境日益改观,已被公认为发展前景最广阔的开发区。
2.2xxx经济发展趋势分析
xx是以资源开采为主的城市,中央、省属大中型企业是xxx工业的主体,从目前国家经济布局结构调整、国家产业发展重点和这些企业的的现状看,原有工业未来很难有快速的发展。
优势资源锐减的现实迫使进行经济结构转型,而发展接续产业必将对xxx的经济带来新的机遇。
省委十届二次全委会议决定,要在全省形成兰州、xx、天水、酒泉嘉峪关三个经济聚集区,在这个区域经济布局中,xx处于中心支点的位置。
这为承接省会城市的辐射,利用兰州的各类要素市场,构建兰白核心经济区,以及利用xx的资源和坚实的物质技术基础,从整体上提升经济发展水平,奠定了扎实的基础。
近两年来xx的发展势头看好,基础建设步伐加快,招商引资初见成效,大开发、大发展的势头已经形成。
2.3xxx住宅和商铺市场分析
2.3.1xxx住宅和商铺市场供给情况分析
2000年以来,xxx的城市建设规模得到了前所未有的发展,各类房屋建筑面积增加了10.11万平方米,城镇住宅和商业铺面大幅度增长,住宅和商业铺面建设投资平均每年以18%的速度增长。
人均居住面积2003年达到了10.2平方米,大批破旧住宅和商业网点得到了改造,广大城镇居民的居住条件和经营环境得到了明显的改善。
据调查,城市居民家庭中居住在单元配套式住房的家庭占85%。
然而由于经济条件、住房体制、人口增长,以及老城区可利用的开发土地有限等多方面因素制约,加之现有住房中还有不少危、漏房亟待改造。
xxx的住房供需矛盾仍十分突出。
从市场调查资料可以看出,目前商品房在xx居民住宅中所占的比例仍然很小,大部分为单位分配的福利房和租用房,住宅的消费潜力和市场空间还很大。
根据xxx2003年房屋普查资料显示,在现有的经营商铺中,已被购买的占85%。
随着住房分配的货币化,消费信贷的扩展和二、三级市场的有序落实。
商品房将成为居民主要的房屋来源。
2.3.2xxx住宅和商铺市场需求情况分析
自建国以来,xxx城镇商品房累计投资2.8亿元,建成住宅13.37万平方米,商业营业用房1.58万平方米。
在一定程度上缓解了单位和个人的用房困难。
从xx西区看:
西区规划总人口数约为10—12万人,总户数2.5万户左右,住宅建筑面积162.5万平方米,本项目只占到之中的1.62%,况且周围又有规模较大的住宅小区,对商业的发展是有利的,将会给商铺的销售带来一定的商机。
调查资料显示,有近80%的居民都选择了在西区购买住房,而购买商铺的人只占10%,并且只选择一层商铺。
表明近两年内,西区商铺作为经商和投资置业还不是居民的首选。
同时也要看到,目前xx房地产开发一再升温,而且将出现激烈的竞争。
2.4项目开发宏观环境评价
综上所述,本项目开发面临的宏观环境具有如下特点:
2.4.1xx是目前XXXX省经济发展较为迅速的地区之一,经济综合实力位居全省中上水平,基础设施及交通环境日益改善、国民经济发展后劲足;
居民收入排名全省第三位,生活水平不断提高,为当地房地产业的发展奠定了有力的基础。
2.4.2xxx的房地产市场近四年来逐步发展壮大,从总体上呈现过剩,挑战与机遇同在的局面。
西区住宅空置率达40%,商铺空置率达30%。
随着西区人口的增加,买方市场会逐步形成,必然会带动商业的发展和繁荣。
各楼盘均面临巨大的价格与营销竞争压力,但适销对路,质量上乘,环境和品牌优势明显的楼盘会畅销无阻。
2.4.3xxx的住宅和商业铺面市场呈现如下基本特征:
(1)、西区化特征:
随着xxx政治、经济、文化中心的西迁,以及居民对居住环境质量要求的日益提高,西区楼盘发展迅猛。
前几年是西区东部(东部板块),近两年是西南(西南板块)和西北(西北板块)的发展引人注目。
(2)、主体特征日益明显:
房地产市场细分日益深化,各类具有明显主题特征的楼盘占据明显的市场优势。
(3)、品牌因素日益走强:
历经10余年的xx房地产业,随着外地房地产开发企业的进驻,带入了先进的经营和管理理念,近两年已形成了一些著名的品牌。
如新世纪花园、云锦苑等。
这些品牌在消费者心目中留下了深刻的印象,成为他们在购买商品房时首选的因素之一。
(4)、xxx大规模的商品住宅和商铺主要分布在西区的西北板块,纺织路以北,经五路以东一线。
东南板块,纬二路与经七路一线,多以一层是商铺,二层以上是住宅分布。
3、项目所在地区域环境分析
3.1区域定义
本项目位于xxx西部经济开发区,经六路直接与兰白高速公路相连,这在距离和时间上把xx建成兰州的后花园成为可能。
鉴于区域交通特点及已经逐步形成的西区房地产开发板块,现对本区域内有关规划及房地产供应状况作分析如下。
3.2现状与规划
3.2.1现状
所研究区域已经成长为xxx新的中心商务区,新的城市中轴线穿越其中,是XXXX省1988年批准设立的首批省级开发区之一,经过十多年的逐步发展,已经形成高科技产业基地,工业园区、自由贸易区、建筑城、文化教育城、张家岭公园,市民广场、旅游度假村等若干各具特色的区块。
在西区经济开发区的影响和带动下,毗邻西区建立了“中科院xx高技术产业园”、“XXXX省稀土高技术产业园”等项目。
由于市政府统办楼的落成和基础设施的日趋完善,本区域目前已成为地产投资的热点地区。
3.2.2区域规划发展方向
本项目分析的区域可分属四个片区,即东南片区、西南片区、西北片区和东北片区。
前者属于城市“政治文化区”,位于xx着力打造的东翼大组团,其发展方向是建设为xx政治、经济、文化和教育中心发展带。
而项目所在的西南片区,依托东翼大组团,以外向型工业为主要发展方向。
东北片区属于西区的“东进拓展轴”,其发展以商业和住宅及教育、文化为方向。
西北片区将建设为xx制造业的基地及生产中心和xx21世纪经济增长的核心区域之一。
3.3房地产开发供应量
区域内纬六路、经七路一线,随着各种设施的日益完善,近一、两年来已成为西区的开发投资热点地区。
较大的楼盘有:
位于东南片区的“新世纪花园”、“西苑小区”;
位于西南片区的“云锦苑”;
位于西北片区的“西部大市场”;
及位于东北片区的有xx城建开发公司开发建设的“西山住宅小区”。
随着位于东南片区的“国芳百盛xx商贸中心”的继续建设,供应量在可预见的未来将进一步放大。
同质楼盘供应量大,价格竞争将不可避免。
由于“西部大市场”与本项目距离近,且项目类型相似,可以认为本项目的投建受此影响最大。
4、项目开发条件分析
4.1地块概况
本项目地块濒临xx西区市中心,位于西区东北角,首期征地125.79亩,可发展用地50亩,距老城区1公里,距兰州城区仅70公里,西接xx西火车站,与xxx老城区隔河相望。
地块属温带大陆气候,年平均气温7.9℃,一月平均气温-11℃,七月平均气温23.5℃。
年平均降水量200毫升,无霜期192天。
地下水资源较丰富。
4.2地块所在区域城市规划
2003年《xxx政府工作报告》中指出:
大力发展园区经济,突出抓好高技术产业园和西区开发区建设,加快基础设施和公共服务设施的建设配套,不断增强承载能力和综合服务功能。
把经济开发区建成XXXX乃至西部地区重要的高科技产业开发高地。
目前已规划“经济开发区”20万平方公里,由此可知,西区及临近地区未来将发展成为xx政治、经济、文化中心以及承载接续产业,实现经济转型和安置就业的新平台和基地。
4.3交通
4.3.1公路和航空
xx西区公路交通四通八达,主要干线公路有国道109线,312线、309线以及省道靖天公路、营兰公路、海古公路等擦区而过,xx到兰州的高速公路已经开通,至兰州中川机场仅有40多公里。
可为之提供空行之便;
4.3.2铁路
白(银)宝(积山)、兰(州)包(头)铁路贯穿全境,日过境客货列车达55列;
综上所述:
目前该地块具有水陆空兼备的交通优势,出入该地块的交通十分方便。
国道109线、白(银)刘(柯寨)高速公路,铁路、公路之行任其选择,南来北往,东去西出。
即将开通的黄河水运,不仅可供人们饱揽黄河风情,而且还可提供水上通道。
这些设施的存在,将直接为区域内,尤其是道路沿线楼盘带来升值空间。
4.4该地块建设文化商业街的优势和劣势分析
4.4.1优势
4.4.1.1注重文化品位,打造精品的开发理念有利于树立别具一格的项目形象,以较低成本迅速占领市场。
目前西区的房地产市场豪强林立,有些开发商以很快的速度实施扩张,往往容易是消费者产生“粗制滥造”的印象。
本项目与之恰成鲜明对比,将形成文化社区,精品楼盘的口碑。
注重品牌开发,打动消费群,并给他们产生物业可以保值增值的期望。
可助公司以较低营销费用支出迅速占领市场,并可有利地支援项目在长期开发中保持较优价格。
4.4.1.2可根据地块地理特点,规划布置商业街和住宅组团。
充分利用景观优势,迎合xx人“乐水”“好林”生活向往。
形成别具一格的竞争优势。
也恰恰是目前西区各楼盘欠缺的买点。
4.4.1.3土地面积大,项目首期征地125.79亩,可征地面积近150亩,项目投资额大,本研究报告初步估算,仅首期125.79亩用地的开发,即需投入21352.31万元资金,吸引数百名经营者迁入,对于吸引投资、解决就业、带旺一方经济都有不可估量的作用。
4.4.1.4该地块是开发上尚未涉足的处女地,位于xx未来重点发展区域内,潜力大。
4.5劣势
4.5.1西区绿化面积较低,与老城区的楼盘相比有一定差距,增加了建设开发成本。
4.5.2西区目前经济欠发达,生活配套不完善,区内的购物、娱乐、医疗、教育、金融等各种设施都不能满足经营和居住的需要。
5、项目开发竞争对手分析
5.1区域内竞争对手及竞争性楼盘分析
四年来,先后有23家房地产开发企业进入xxx进行商品房开发,截止2003年12月各类商品房竣工面积13万平方米,共建商品房住宅15.4万平方米,商业铺面1.3万平方米,住宅实际销售13万平方米,预售2.9万平方米,空置3.5万平方米,实际销售总金额5604.24万元。
商业铺面竣工面积1.2万平方米,实际销售1.2万平方米,预售3000平方米,销售给个人1.2万平方米,实际销售总金额1628万元。
xx西区截止2004年7月共有5家房地产企业参与新城区的开发建设,各竞争楼盘情况详见表2,预计开发商品房面积39.7万平方米,其中商铺约9.9万平方米,住宅约29.8万平方米,实际住宅销售率达60%,商业铺面销售率达70%。
5.2项目开发竞争对手评价
5.2.1本项目开发面临的或潜在的竞争对手具有如下特征:
5.2.1.1规模大、价格低:
紧邻的“西部大市场”占地面积109。
54万平方米,其中商铺面积58000平方米,是集商贸、娱乐、餐饮于一体的大型综合批发市场;
“西苑小区”占地6.2万平方米;
东南片区的“新世纪花园”占地15万平方米,均是较大规模房地产开发项目,其商铺价格在2400元/平方米到3500元/平方米左右,住宅价格在980元/平方米到1250元/平方米之间,特别是进入九月份以来,依靠优质低价吸引了大批客户。
5.2.1.2开发商实力较雄厚,具有较强的竞争力,
5.2.1.3品牌效应强,环境建设力度大,西区的开发商在多年的经营过程中,创建了自己良好的社会形象和品牌,在项目建设中非常重视环境建设。
5.2.1.4售后服务及物业管理到位。
5.2.2项目开发面临的竞争对手评价
5.2.2.1.本项目最重要的竞争对手是临近西北片区的“西部大市场”和东南片区的“国芳百盛”xx世贸中心一带的市场。
5.2.2.2.本项目面临的最大竞争压力是环境建设及营销价格,如果本项目不在环境建设上独树一只,开创自己的特点,不在价格上占有优势地位,将面临较为严峻的市场风险。
6、市场需求分析
项目地处xx西区,目标客户包括当地、平川、xx、靖远、xx等地企业和个体工商户、富裕居民,但作为用地面积为117亩经营楼盘,必须依托一个更大的市场,这个市场只能是兰州。
为此,兰州市潜在的购房者的基本情况值得我们关注。
通过对相关的市场需求问卷调查,我们得到本项目的市场需求分析报告如下。
6.1数据分析结论
从统计数据中,我们可以把握到楼盘潜在购买者和租赁者的一些特征,作为目标市场定位及方案设计的参考。
如:
6.1.1年轻的购房者占的比重大,项目开发中应充分研究这一消费群体的生活习惯与经营需要,如适当增加休闲娱乐设施。
6.1.2一部分购房者受教育程度高,对居住文化和经营文化有自己的独到见解,属于“行为积极”型消费者,为他们设计商铺和住宅产品时,应注重社区文化和经营文化的营造,分期分批开发,实现产品差异化和精品化,迎合不同品位的需求。
6.1.3购房者中外地到xx发展的人口比重较大,没有老城区情结。
在产品设计中应关注“异乡人”的心理需求和家庭结构特征。
6.1.4企业管理人员、个体工商业户和行政、事业单位人员购房比例高,他们收入较高而又相对稳定,能承受目前xx的楼价,并且更乐于采用“供楼”的付款方式。
6.1.5在目前商铺和住宅市场来看,仍以自用和自住为主,以投资为目的购置商铺和住房的比重只有35%,说明消费者对投资物业升值的期望较低。
故在进行产品设计时,应以自买家自用为主,自买租赁为辅。
突出“方便”“舒适”等因素。
6.1.6用于休闲娱乐的比例占30%,可能与推出的项目类型或调查选取的样本特征有关,但如果公司拟开发此类物业,建议对市场需求作进一步的研究。
6.1.7从“影响购买因素”统计结果反映消费者对“楼宇质量”、“物业管理与服务”及“周边环境及景观”最为关注,体现了业主重视居住质量和环境的特点。
6.1.8“对楼盘主题的偏好”统计反映出现在的购房者最重视生态与园林,这一需求恰于项目的主题很契合。
建议在项目开发中,尽可能体现自然生态风貌。
同时,购房者对休闲和运动的喜好度也很高,正可充分利用项目的商业文化、休闲的独特优势,从整体上提高项目品位。
7、本地块商业和住宅开发市场定位
7.1目标客户确定
主要客户设定为当地、外来经商人员和兰州的富裕人群,在xx经济技术开发区工作的白领阶层及管理人员。
进而开拓兰州、宁夏等周边地区市场。
由于当地能源工业发达,产生大批富裕的企业主,这些人的投资和居住观念发生了很大的变化,不在满足于老城区的居住和经营条件,看到西区的商机和发展前景,转而倾向于有完善的生活配套、精致的园林绿化、城市景观,优秀的物业管理,更重要的是他们也以能拥有知名楼盘的物业感到荣耀。
只要产品设计具有品位,价格吸引,相信可以吸引一定数量的买家。
7.2项目概念定位
项目在新市区中心,又可利用的文化资源,在概念选择上,“水”的主题不可或缺,尽可能拉大与同区域竞争对手定位概念上的差距,强化浪漫而典雅项目形象。
在项目规划设计上应大大突出文化、休闲、娱乐等主题。
作为项目“卖”点。
7.3项目产品设计建议
7.3.1以二层商铺为主,形成高低错落别致,具有浓溢文化色彩的商业街。
背后配有独立造型高贵的住宅群。
7.3.2公共建设部分以各具特色的文化雕塑加以点缀,突出“近水而动”“近水而居”的特点。
7.3.3应充分考虑西北干旱,缺少绿色这一特点,尤其是xx地处沙漠边缘地带,风沙大。
在规划设计时,应提高绿化率。
门窗材料采用密封效果最好的中空双玻窗。
7.4价格建议
经市场比较法,在综合考虑商铺和住宅的开发成本和当地的购买力,项目自身的优势(如地理位置、超前的设施),可见的需求量,对未来的房地产市场的期望,参考目前同类商铺和住宅的市场成交价,同时依照项目评估的稳妥原则。
将商业街的商铺起步销售价定为2600元/㎡。
住宅保本销售价为1850元/㎡
8、项目开发投资分析与财务评价
8.1项目的总开发成本
8.1.1项目工程进度估算
本项目的开发周期为6年,共分四期建设,其中第一期建设商业街,两年内施工完毕,在第三年开始销售;
第二期建设部分住宅,一年内施工完毕,在第二年开始销售;
第
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 房地产 商业街 住宅 项目 可行性 论证 报告