物业管理方案与成本测算文档格式.docx
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“真切付出、心灵交汇”是我公司的服务理念。
从本行业来说,物管企业与业主或物业使用人之间是一种合作关系,是企业如何创造一种环境使我们的合作方很好的生活、学习、工作,在我们的员工营造这种氛围中与合作方达成一种理解、协调与共识。
第二部分
####物业管理目标及策划方案
通过对####的调查和基础数据的分析,结合公司的管理经验和现代物业管理发展的方向,特制定以下管理方案:
一、####管理处组织构架及各部门职责:
部室主要工作职责:
总经理:
1、对董事长负责;
2、制定公司的经营方针和目标,对公司的重大事项进行决策,报董事长批准后实施;
3、按“权责利”相匹配的原则,任命各层次负责人,实施透明式的系统管理;
4、主持新的经营项目的开发;
5、传达并对员工培训满足业主和法律法规要求的重要性;
6、保持员工充分参与实现公司经营总目标部工作环境;
7、对公司组织构架进行策划;
8、确保公司各部门/各岗位的职责、权限及其相互关系得到规定和沟通。
办公室:
1、对总经理负责;
2、人力资源管理工作(含人员的招培训工作);
3、外进行沟通;
4、外公文的处理及档案的管理工作;
5、后勤保障工作;
6、公司库房的管理工作。
财务部:
1、负责根据“管理会计”的要求按时完成各类财务分析,供公司决策之用;
制定近、中、长期“现金流量平衡表”。
2、负责日常账务工作的实施与管理。
3、负责对外财务相关工作的衔接。
####管理处:
2、负责####的前期介入策划、实施工作;
3、负责####的接管验收策划、实施工作;
4、负责####的业主入主的策划、实施工作;
5、负责####的管理和服务的策划、实施工作;
6、负责####的多种经营业务的策划、实施工作。
7、负责楼宇相关费用的收取,并将在收取物管费过程中收集到的信息、特别是针对物业管理费收费困难的根本原因进行归类分析,并及时按规定时间和渠道加以传递。
二、人员配备情况:
1、总经理:
1人。
2、办公室:
2人,其中主任1人,文员兼库管1人。
3、财务部:
2人,其中经理1人(兼会计)、出纳1人。
4、####管理处:
33人。
其中经理1人;
工程组主管1人,土建工1人,水电工(含强弱电)4人,电梯工(直梯)1人,杂工1人;
保卫队队长1人,队员15人(三班24小时);
绿化保洁组主管1人,绿化工1人,保洁员3人;
业主接待组主管1人,接待员1人、收费1人。
总计:
38人
三、管理目标
(一)、公司总目标
1、年度业主/租赁户综合满意度调查满意率≥95%
2、年度房屋及设施设备完好率递减≤3%
3、年度无重大责任事故发生。
(二)、目标分解
1、财务部
(1)、公司各项财务管理工作实现PDCA循环率100%
(2)、财务分析覆盖率100%
2、办公室
公司各项行政管理工作实现PDCA循环率100%
人力资源科:
(1)、员工培训覆盖率/合格率100%
(2)、业主/租赁户培训覆盖率/培训合格率≥80%
(3)、员工配置优化率比上年提高≥25%
(4)、员工骨干/部门负责人无序年流动率≤2%
行政公关:
(5)、外文件起草合格率≥90%
(6)、外部文件资料收集完整率及保存完好率≥95%
(7)、公司本部清洁卫生日检查合格率100%3
(8)、公司公共/法律关系事务处理及时率/满意率≥90%
(9)、完成公司领导交办事务的成功率/及时率100%
(10)、合同评审率100%
(11)、公司各类刊物,小区/大厦板报出刊完成年计划率≥98%,校对差错率≤1%。
后勤保障:
(12)、合格供方评定率/在合格供方采购率≥95%,
(13)、入库物品检验合格率100%
(14)、库房管理帐、卡、物相符率/库管物品完好率100%
(15)、库管物品年差错率≤0.1%
(16)、员工对职工食堂饭菜质量/服务态度满意率≥85%
3、####管理处
业主接待组:
(1)、管理处各项工作实现PDCA循环率100%
(2)、业主/租赁户有效投诉处理率100%
(3)、限时服务承诺实现率≥95%
(4)、外关系沟通成功率≥80%
(5)、外关系信息传递准确率/及时率100%
(6)、收费困难原因收集分析及时率100%,准确率≥98%,正确传递100%
(7)、物管费收取率≥90%
(8)、收费金额差错率≤1‰
(9)、小区物业管理费半年收支公告率100%
(10)、小区物业较为重大事项发生/处理公告率100%
(11)、业主/租赁户动态档案建档率100%
(12)、围绕物业所进行的多种中介服务(受委托放盘/租赁/商品房登记/代办公证/代理保险等)、特约服务用户满意率≥85%
(13)、社区服务管理策划成功率100%
(14)、小区/大厦经营性项目盈利率≥80%
(15)、业主/租赁户对社区服务工作满意率≥80%。
(16)、物业管理年盈利率比上年增加≥10%
绿化保洁组:
(1)、环境管理按规定实施日检/周检/月检/季检覆盖率100%
(2)、环境卫生日检查合格率≥95%
(3)、绿化检查合格率≥85%
(4)、小区绿化年成活率≥95%
保卫队:
(1)、保卫各项管理工作实现PDCA循环率100%
(2)、保卫管理按规定实施月检/季检覆盖率100%
(3)、一般治安案件年发生率占总入住人口数的≤1%
(4)、年度重大火灾/刑事和交通事故发生率=0
(5)、机动车辆管理纠纷发生率≤1%
(6)、限时巡逻覆盖(房屋建筑/设施设备/周边环境/治安/消防/车辆停放)率100%,有效率≥95%,隐患信息传递准确率/及时率100%
(7)、对外租赁仓储管理年治安/消防事故率≤0.2%
工程维修组:
(1)、各项工程管理工作实现PDCA循环率100%
(2)、设备设施维护验收合格率100%,修缮/整治合格率96%
(3)、设施设备管理按规定实施月检/季检覆盖率100%
(4)、设施设备保持完好率≥95%
(5)、机电设备检修及时率100%
(6)、设施设备检修一次合格率≥95%
(7)、业主/租赁户的装修方案审批100%,过程监视及合格验收率100%
(8)、保障设备设施安全运行率100%
(9)、重大设施设备日常维护覆盖率/保养率100%
(10)、设施设备标识标牌正确率100%,完好率98%
四、服务容及标准
(一)前期物业管理服务容
前期介入和物业接管验收是维护广大业主及物业使用人合法权益,保障其利益的重要环节,也是搞好今后物管工作的前提条件。
1、项目设计方案的建议;
2、施工工程的跟进及发现问题的建议并督促整改;
3、参与单项工程的甲乙方交接验收;
4、参与整体工程的甲乙方交接验收;
5物业的接管验收及问题的整改、督促;
6、接受业主入住前的相关咨询;
7、供业主入住前的上门服务。
(二)、业主入住管理
1、办理业主入住及接房的相关手续;
2、对业主及物业使用人的二次装修进行管理。
(三)、后续物业管理服务容
1、公共性服务
公共性服务提供常规性服务,是为了维护物业的整洁、环境的美化、业户的生活方便而提供不可少的、经常性的服务项目:
(1)、清洁卫生管理;
(2)、绿化日常维护管理;
(3)、治安管理;
(4)、共用蓄水池的维护管理;
(5)、水电管理;
(6)、排污设施管理;
(7)、道路维修管理;
(8)、房屋共用部位的日常养护维修;
(9)、物业档案资料管理;
(10)、车辆停放及交通秩序管理;
(11)、安排社区文化活动,协助政府宣传教育;
(12)、代收代交水电气费;
(13)、根据需要增设的其他服务项目。
2、特约性服务
特约性服务指提供公共性服务以外的,为满足业户的个别需求,受其委托而提供的服务
(1)、家居设施维修
包括:
维修户供用电设备、家具及门窗维修、厨具及卫生洁具维修、给、排水系统的维修、家电维修、冷气机月保等。
(2)、家居清洁服务
地板打腊、抛光、清洁家私、玻璃、灯饰等。
(3)、家居杀虫服务
白蚁防治、灭蚊、灭鼠、灭蟑等。
(4)、家政服务
提供代客订票、送餐服务、室装修设计、布艺设计、绿化设计、保险咨询、法律咨询、私人健康护理、私人管家、秘书、保卫、汽车美容等。
(5)、租赁服务
物业出租、转让、市场调查、物业估价等。
(二)、物业管理服务质量标准
1、房屋管理与维修
(1)、房屋完好率达到底90%以上,楼宇外观美观、整洁,无改变使用功能,无违反规划乱搭建现象。
(2)、房屋零修及时率达到95%以上,水电、电梯等设施随报随修,房屋土建方面的问题接报后三天完成,零修合格率达98%以上。
(3)、实行代收代缴各项公用事业费及水电气费,收缴率达到90%以上。
2、设备管理
设备图纸、档案资料齐全,管理完善,可随时查阅,配备所需各种专业技术人员,维修和操作人员持证上岗。
针对不同设备定期保养、检修、保持设备运行正常并有针对突发事件的应急措施,确保年无故障运行时间达到95%以上。
3、供电系统
(1)、保证24小时正常运行,出现故障,立即排除。
(2)、限电、停电按规定提前通知业户,外线停电时,自备发电机送电不超过15分钟。
4、消防系统
(1)、消防控制中心及消防系统配备齐全,完好无损,可随时起用。
(2)、订有突发性火灾等紧急事件处理程序,设立消防疏散示意图,紧委屈疏散通道畅通,照明设施、引路标志完好。
5、电梯
(1)、电梯轿厢、井道保持清洁。
(2)、出现运行故障后,维修人员及时到达现场进行维修。
6、给排水系统
(1)、定期对二次供水蓄水设施设备进行清洗、消毒,保持水池、水箱及周围环境的清洁卫生,无二次污染及隐患。
(2)、设备阀门、管道无跑、冒、滴、漏现象。
(3)、所有排水系统畅通,汛期道路无积水,楼、地下室及车库无积水、浸泡发生。
(4)、遇有事故,维修人员能及时进行抢修,无大面积跑水、泛水,
(5)、无长时间停水事故。
7、空调系统
(1)、窗式及分体式空调按规定安装位置统一,排列有序。
8、市政公用设施管理
(1)、公共配套服务设施完好,不随意改变用途。
(2)、公用照明、通讯、邮政设备设施齐全,工作正常。
(3)、交通车辆管理运行有序,无乱停乱放现象。
9、绿化管理
定期对物业管理区域的绿地、花木、建筑小品等进行养护,无破坏、践踏及随意占用现象。
10、环境卫生管理
(1)、实行标准化清扫保洁,垃圾日产日清,公共走道、地下室、天台等所有公共场所保持清洁,无随意堆放杂物和占用。
(2)、商业网点管理有序,无乱设摊点、广告牌,乱贴、乱画现象。
11、治安管理
(1)、实行封闭式管理,并实行24小时安全防制度。
(2)、无重大火灾、刑事和交通事故。
12、业户满意率
无重大投诉,对物业管理公司的评议,满意率达到95%以上。
五、管理处人员素质要求及培训计划
根据以上要求,管理处工作人员的素质要求相对较高,这不仅是高档物业的要求,更是公司追求卓越的需要。
企业想尽快的得到发展,一批高素质的人才不可缺乏。
公司一方面通过人才市场及其它渠道广泛引进所需人才,另一方面公司自己根据需要组织相关培训。
为此公司制定出以下《岗位入职条件》(见附件一)和《培训计划》(见附件二)。
第三部分
####管理项目启动所需资金情况
物业管理项目启动资金根据实际情况预算如下:
一、人员薪金(楼宇交付日前之三个月)
总经理
1名
1000
=1000
物业经理
1500
=1500
工程主管
1200
=1200
保安队长
财务经理
800
=800
行政部经理
技术员
4名
=3200
绿化保洁主管
附加30.70%作为津贴及福利
11
3223.5
13723.5
三个月小计为
41170.5
二、
员工制服(每人两套)
11*200
2200
三、
区外围设施
大垃圾桶(生活垃圾)
15个
50
=750
不锈钢垃圾筒(楼层用)
20个
80
=1600
指示牌(若干)
大堂及车库广告栏/广告牌
5个
500
=2500
大堂用吸水/吸坐垫
2
200
=400
小计:
6250
四、
管理处各办公室用品及设备
办公桌椅
15套
300
=4500
文件柜
7套
=3500
对讲机(含备件)
10套
=12000
电脑
2套
4500
=9000
打印机
1台
2000
=2000
复印机
10000
=10000
传真机
保险箱
1个
管理公司/处用纸/信封/名片
=5000
饮水机
2台
100
=200
装订机
=300
照相机
管理处装修
=60000
会议室家具
1套
4000
=4000
办公细项物品
124500
五、工程部用品
1、
测试仪表
个
万用电表
电流流量度:
300A
电流钳式800A
电流钳式3000A
对地阻值测试表
绝缘值测试表(500V-1000V)
温度计:
电子数字式
手提式室温度/湿度对比测试表
手提式风量和风速计
电源测试电笔
支
20
卷尺:
1M
把
30
5M
钢尺:
3M
50
300
水平尺:
600MM
250
角尺:
300MM
2、
安全设备
高空工作安全带:
降伞式
套
1200
50/500反光衣
件
100
耳塞100DB
打
500
耳筒500DB
安全过滤口罩:
100CDN
护眼罩:
眼镜式
200
全式
焊接用
护镜(焊接用1000GDA)
600
手套:
绵布
皮革
400
铝梯:
1000
1、5M
1500
4M
3000
高空工作台:
6米全护式
15000
高压电工全护装
2500
连输工具:
轴流板式车
部
手推车
3、
工具
木锄
扳手:
活动150MM
200MM
450MM
150
菊花板身:
3MM36MM
350
组合式:
4MM-45MM
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