关于老年公寓项目的可行性分析文档格式.docx

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3938平方米

室内花园：

3035平方米

二、项目开发的可行性

1、市场可行性

随着中国老年社会的到来和生活水平的不断提高，老年人对生活、居住的特殊需求日期明显。

截至到2004年年底，天津市老年人共有137万人，占天津市户籍人口的14.7%，高于全国平均水平，而且每年还在以3.3%的速度增加。

其中，60~69周岁的老年人有71万，70周岁以上的老年人有66万。

从当前一期的入住对象来看，入住客户主要来自塘沽、天津市区、北京等周边区域，随着滨海新区的快速发展，预计会有更多的常住人口迁入滨海新区，本项目区域市场具有较大的挖掘空间。

与普通的公寓、住宅相比，老年人入住本项目具有较大的比较优势，主要可归纳为以下几个方面：

（1）本项目房型及房内设施采用专门针对老年人生活的人性化

设计方案，且为四星级酒店的精装修标准；

（2）本项目将容纳约210户老年住户，加上一期的66户，形成

容量约280户的老年之家的生活氛围，使老年人更易找到交心的朋友和家的归宿感；

（3）本项目将提供针对老年群体的专项配套设施，如24小时上

门医疗服务、老年人食堂、商场、室内休闲花园等；

（4）本项目将提供针对老年人的亲情化的封闭式管理，安全周

到的看护，星级的专业化服务；

（5）本项目将提供针对老年群体的灵活的租赁解决方案；

（6）相当于普通住宅的低廉的租金价格。

目前国际养老院一期工程年租赁收入约150万元，淡季客房入住率在50%以上，旺季入住率达到饱和，品牌已经基本建立。

二期将通过加大品牌建设和市场推广力度，引入先进的经营和服务理念来提高市场接受程度。

2、政策可行性

由于本项目是作为社会公益型项目进行开发，土地以划拨方式获得，所以有必要在政策层面进行可行性分析。

（1）土地权属方面：

该项目土地使用权目前为开发区泰丰集团所有，土地性质为生活服务综合用地，养老院已向开发区管委会提出申请将该地块以政府划拨的方式转让给养老院，由于老年公寓项目是开发区管委会大力支持的公益型项目，预计近期会得到肯定回复，土地能顺利划拨至养老院名下；

由于该土地为政府划拨取得，且为公益用地性质，该土地将不能转让；

（2）房产开发方面：

泰达国际养老院已由政府福利机构转变为差额补贴型事业单位，根据开发区建发局的规定，开发区内，政府划拨给事业单位用于公益事业的土地上开发的房产不允许出售。

（3）优惠政策方面：

目前的一期工程属于免税经营，预计二期工程将能获得营业税、房产税、所得税税收减免等优惠政策。

整体上来看，由于合作方性质、土地权属等问题而使项目操作趋于复杂化；

同时，针对老年人市场的盈利性项目也面临一定的政策风险和社会舆论压力。

三、项目经营模式

目前市场开发的公寓项目一般采取销售的形式来收回投资，获得利润。

但由于本项目土地为划拨获得，且为公益用地性质，这不仅使得该土地不能转让，开发的地上房产也不允许出售；

参照国际养老院一期目前的经营形式，二期老年公寓将只能采取租赁经营的形式。

本项目为高档服务式老年公寓，拟采用短、中、长期租赁相结合的方式经营，经营的收入来源主要是租金和有偿服务。

租赁经营主要遵循以下原则来进行以提高出租率、增加经营收入：

1、根据租期长短对公寓租金进行分段优惠。

短期租赁1年起，中期租赁10年，参照房屋使用年限，长期租赁为70年。

租金以现金形式支付；

2、出租方无权在租赁期收回房屋，承租方可随时提前中止租赁，也可随时转租给出租方认可的租户；

3、对于每位老年租户允许最多2名直系亲属同住，以提高公寓出租率；

4、为老年租户提供有偿服务，如餐饮、家政、陪同外出等。

四、项目合作方式

由于合作方性质、土地性质及其权属、项目性质等的特殊要求，本项目的投资机制需要考虑政府、政策法规、社会舆论、权属、资金等方面的诸多问题。

基于以上各方面的考虑，以下提出两种合作方式。

1、委托建设、固定回报

养老院委托津滨公司对该项目进行建设，建设完成后交由养老院经营。

由养老院以公寓经营收入支付给津滨公司开发投入和双方约定的固定开发回报。

在此方式中，津滨公司仅作为建设方对项目进行建设，不涉及项目权属、不参与项目经营，可以有效规避政府、政策、权属、社会舆论等方面的问题；

但由于老年公寓采取短中长期租赁经营的方式，如果市场对中长期租赁方案的接受程度较低，那么项目短期内的现金流入就会偏小，这使得开发投入和固定收益难以在短期内取得；

所以此方案在现金流方面存在一定的问题。

2、成立项目公司合作开发

双方共同出资成立合作公司对项目实施开发与经营，双方以各自所占股份比例享受利润分成。

福利院方面因无开发资金，目前只能将土地作价入股，这就要求项目土地使用权转移到项目公司名下，但由于福利院是以划拨方式取得项目土地，无法实现土地使用权转让，所以此方案存在较大的操作难度，因此提出以下解决方案：

（1）养老院象征性出资，双方成立合作公司；

（2）由养老院委托该合作公司对项目进行开发，并规定项目开发完成后实现的租金收入全部用于归还合作公司的开发投入直至偿清为止；

（3）待合作公司实现净收益时，养老院以相当于双方认可的土地价值的投入比例分享经营收益，但养老院须以该收益收购合作公司股权达到预先达成的比例。

（4）双方在一定的股权比例下继续经营，分享利润。

与固定回报的方案相比，此方案既可以保证津滨公司开发该项目并获得利润的合法性，还能最终达到合作经营、长期盈利的目的；

但此方案一样存在短期内现金流入可能偏小的问题，这同样取决于市场对中长期租赁方案的接受程度。

同时，由于津滨公司参与经营，势必要承受来自政府、政策法规、权属、社会舆论等方面的风险。

还需要说明的是，双方应在项目建设前签订项目合作协议，约定双方对合作公司经营利润的分配机制、合作期限、股权转让等细节，以确保津滨公司权益，并使项目得以顺利实施。

五、项目初步测算

1、投资估算

投资估算表

序号

项目/指标

单方造价（元/平米）

面积（平米）

总造价（万元）

1

前期费用

100.0

28335.0

283.4

2

建安工程费

3919.1

11104.7

3

市政基础设施费

450.0

1275.1

4

管理费用

120.6

341.6

5

财务费用

211.8

600.0

6

推广费用

105.9

300.0

7

合计

4907.3

13904.8

注：

（1）建安工程费含每平米1200元精装修费用和工程的不可预见费；

（2）由于本项目的特殊性，市政基础设施费还有待进一步落实；

（3）财务费用考虑1亿元贷款，1年期，年利率6%；

（4）项目的推广费用暂按300万元考虑；

（5）由于本项目属公益性项目，暂不考虑税收问题。

2、收益估算

目前开发区第三、四大街一带的普通住宅（泰丰家园、泰森小区、商检公寓等）租赁价格约为0.8-1元/平米.天；

养老院一期的租金水平为27平米标准双人间2400元/月，60平米豪华间4500元/月，均在2.5元/平米.天；

目前周边新开发楼盘的销售价格约为6000~7000元/平米（毛坯房）。

此处将采用静态测算法对1年租期、10年租期、70年租期三种类型进行收入测算及比较。

不同租期收益测算对比表

类型/指标

租金水平

相当于月租金（100平米2居室）

70年租金总收入（万元）

70年利润总额（万元）

70年总投资收益率

投资回收期

1年租期

1元/平米.天

3000元/月

51401.49

37496.69

269.67%

20年

10年租期

0.8元/平米.天

2400元/月

41121.19

27216.39

195.73%

25年

70年租期

8000元/平米

939元/月

16094.40

2189.60

15.75%

2年

从上表可以看出：

（1）短期租赁的收益率最高，但投资回收期较长；

由于短期租赁需要一次性支付的现金少，灵活性较强，是传统的租赁方式，市场较易接受；

（2）中期租赁（10年）的收益率较高，但由于中期租赁如果完全按照短期租赁的租金水平计价则租金总额过高，市场的接受程度有限，所以应对其租金总价适当降低，这导致投资回收期进一步拉长；

由于租金需要一次性支付的资金数额较大，中期租赁市场存在较大的不确定性；

（3）长期租赁（70年）的收益率最低，但可以在短期内收回投资并取得利润；

长期租赁实质相当于出售公寓使用权，但市场对于协议式长期租赁方式的接受程度尚需进一步考证。

本收益仅考虑租金收入，未考虑服务性收入。

六、项目结论与建议

经过初步分析可以看出，本项目的目标市场存在较大的不确定性，且面临一定的政策风险；

项目短期内在现金流入面临较大的压力，长期经营收益较为乐观。

由于项目的中长期租赁模式在区域市场尚无先例，故市场的接受度需要进一步考证。

基于公司目前正在经营和开发项目的现状，公司需要在短期内具有现金流支撑的项目来平衡公司的总体现金流，建议公司谨慎考虑该项目。

如果公司出于战略等其他因素考虑希望促成该项目，建议下一步工作主要围绕以下几方面开展，以便于对项目做出更准确的判断：

1、就老年公寓项目对区域老年市场进行问卷调查，确定市场对中长期租赁的接受度、租赁意向、产品类型等；

2、与养老院进一步深入沟通，确定合作模式，理清拟合作公司的股权关系，确定股权比例，达成初步合作框架；

3、基于对老年市场的调研结果，细化项目经营方案并考察其可行性，如租赁期限的计划，长、短期租赁定价等；

4、落实管委会对开发该项目的优惠政策，如部分开发费用减免、经营税收减免、对开发公司的其他优惠政策等。

投资管理部

2006年4月3日