房地产全面预算管理编制指导.docx

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房地产全面预算管理编制指导

房地产全面预算管理编

制指导

CompanyDocumentnumber：

WTUT-WT88Y-W8BBGB-BWYTT-19998

由中国总会计师协会专家项目组成员——周国海教授撰写

并主讲。

《房地产公司全面预算报告编制指导》

一、预算编制的指导思想和原则

1.1.预算编制指导思想

本年预算编制采用“自上而下、自下而上、自上而下”和“分级编制、逐级汇总’的程序进行。

以零基预算为主，趋势预测与零基预算相结合的思路进行编制。

1.2.预算编制原则

•真实性原则：

对每一收支项目的数字指标应认真测算，力求各项收支数据真实准确.各项收支要符合部门的实际情况，测算时要有真实可靠的依据，不能凭主观印象或人为提高开支标准编制预算。

•完整性原则：

对各项收入、支出预算的编制做到不重不漏，不得在部门预算之外保留其他收支项目（通过严格的审核程序来尽量避免预算外费用的开支）O

•可靠性原则：

编制预算时需以“事情”为基础，而不是简单的数据相加，也就是将数字落实到所做的事情上。

如：

销售提成比例是2%,如年度销售目标是1亿，因此预算销售提成为200万。

二、预算编制的定义与分类

1.3.费用定义与内容分类

1.3.1.可控费用与不可控费用的定义

1.3.1.1.可控费用：

•可控费用指根据所授予权限.企业某个责任单位或个人的行为在特定期间内所制约的成本费用。

1.3.1.1.1.可控费用分为长期可控费用和短期可控费用；

•长期可控费用：

为规律性发生的、难以依该月的短期行动计划而变动的可控费用，如工资、社保、办公费等。

预算时要求提供参考值（如人均标准、定额等）；

•短期可控费用：

临时性活动形成的可控费用，如差旅费、招待费、培训费等。

预算时要求提供具体的行动计划进行对应；

※包括但不限于以下费用项目

费用项目~费用定义

工资

按照集团统一政策发给职工的薪资、奖金，包括固定工资、加班工资、年度奖金。

社保费用

公司为职工缴纳的法定社会统筹保险，包括养老保险、医疗保险、工伤保险、生育保险、失业保险等。

住房公积金

公司为职工缴纳的住房公积金。

体检费

为保障员工身体健康定期进行的身体检查；

福利费

用于职工福利方面的支出，包括过节费、礼金、服装费、体检费、医药费、员工食堂、团体旅游费、团体活动费、员工宿舍租金等其他福利费

职工教育经费

指企业用于职工教育事业的费用

工会经费

用于开展职工文娱、体育、宣传活动以及其他活动等方面的开支

办公费用

各种办公用品的耗用，以及其它直接与办公有关的费用，包括电脑耗材（墨盒等）、办公纸张、办公文具、看板、铭牌、名片费用、其他办公费等

通讯费

支付给电讯部门的固定电话、移动电话、个人无线上网卡费用，以及以工资形式发放的通讯补贴

车辆费用

公司车辆以及租用车辆发生的所有费用（包括车辆油费、车辆保险费、年检费、车辆过路费、车辆修理费、租用车辆费用），以及按规定对私家车的补贴，

劳保费用

为职工劳动保护发放的各种劳保用品及相关费用，包括工作服装费用、手套费用、劳保鞋、卫生清洁用品费、其他劳保费等

物管费

指依据物业管理服务合同为物业使用人或所有人提供物业管理服务，物业管理使用人或所有人依据物业管理服务合同应当付出的费用

水电费用

指生产及办公耗用的各种能源费用，包括水费、电费、气费等

费用项目

费用定义

1.3.1.2.

不可控费用：

•不可控费用是“可控费用”的对称，是指不能为某个责任单位或个人的行为所制约的成本费用。

不可控成本一般是无法选择或不存在选择余地的成本，如折旧、摊销、总部统筹的费用等；

※包括但不限于以下费用项目

费用项目

费用定义

折旧费用

固定资产折旧

无形资产摊销

无形资产摊销

融资费用

集团统筹对外贷款、担保所发生的费用

长期费用摊销

长期待摊费用摊销

低值易耗品摊销

其他低值易耗品摊销

非收入类税金

房产税、印花税、车船使用税、其他税金、残疾人就

业保障金

※可控费用与不可控费用由于所处部门不同，其是否可控也会相应发生变化。

如职工薪

酬在人力资源部就是可控费用.但在财务部就属于不可控费用。

三、预算的时间安排

1）第一阶段：

2014年1月17日至2014年3月4日

预算工具制定、预算工作启动会、预算培训会。

2）第二阶段：

2014年3月5日至2014年4月6日

各公司、各职能部门正式启动编制预算工作。

3）第三阶段：

预算审核

2014年4月7日至2014年4月18日

预算工作小组初步审核。

2014年4月19日至2014年5月4日

根据初审意见各公司各职能部门进行修改完善，报集团预算工作小组复审。

2014年5月5日至2014年5月13日

预算工作小组完成复审工作。

4）第四阶段：

2014年5月13日至2014年5月20日

预算结果呈报集团管理预算委员会终审.下发正式预算。

四、预算报告的组成

预算报告是指集团各公司、各职能部门根据集团董事会审批下达的年度经营计划为依据,编制的收入、成本、利润等经济指标预计财务状况和经营成果的书面报告。

预算报告由预算编制说明书和预算报表组成。

1.4.预算编制说明书

•预算编制说明书是对年度财务预算报表的补充说明，是评估财务预算报表编制质量的重要依据，是年度财务预算报表的重要组成部分。

预算编制说明书具体内容包括：

1.4.1.预算年度生产经营情况说明；

•企业年度生产经营情况预测是财务预算指标的基础，各企业应认真分析宏观及微观经济形势，详细说明各业务板块的生产经营情况，以及对企业产生重大影响的生产经营决策。

至少应包括以下内容：

1）对预算年度行业经济形势进行预测分析，说明对本企业所处市场环境的影响，如：

国家宏观政策、能源、原材料及主要产品价格、市场供求关系等C

2）根据行业发展形势，按业务板块进行合理的市场形势分析预测，结合本企业整体战略规划、所处行业地位及市场供求关系及价格变动等情况，企业拟采取的重大生产经营举措对各业务板块的影响。

如拟签订的重大合同、拟进行的资产及业务重组、拟开展的新业务等C

3）说明企业预算年度内拟安排的重大固定资产投资项目的目的、总规模、资金来源与构成、预期收益及预计实施年限等情况予以详细说明。

4）说明企业预算年度内拟安排的重大筹资项目的、长、短期筹资规模以及结构安排、相关筹资费用等情况。

5）分项说明企业预算年度拟计划实施的重大长期股权投资情况，包括：

投资目的、预计投资规模、持股比例，以及预计收益等情况。

1.4.2.预算年度主要财务指标说明；

•财务预算指标说明主要根据企业年度业务预算.具体分析说明主要财务指标的预算目标，对比分析年度间指标变动情况。

至少应包括：

1）预算年度营业收入及成本发生情况，以及增戒变动金额和原因，其中：

主营业务收入及成本应分业务板块逐项说明增减变动情况及原因；其他业务收入及成本应按项目逐项列示说明增戒变动情况及原因。

2）预算年度期间费用发生情况，具体包括：

分项说明销售费用、管理费用和财务费用预计发生金额，以及年度增减变动情况。

其中，占销售费用、管理费用和财务费用比重较大，以及其增戒变动对期间费用产生较大影响的明细费用项目需单独说明。

3）预算年度企业职工薪酬情况，具体包括：

1、职工薪酬规模以及与上年度增减变动情况及原因分析；

2、职工薪酬占营业收入比重以及变动情况；

3、职工薪酬占成本费用比重以及变动情况；

4、职工人员的变化情况及原因。

1.5.2.集团下发的预算报表由10部分21套表构成，分别是《2014年财务预算报

表》、《人力成本预算分解表》、《固定资产投资及折旧表》、《管理费用预算分解表、销售费用预算分解表》、《筹资预算》、《投资预算》、《采购预算》、《施工企业预算》、《房地产企业预算分解表》、《其他行业预算》。

具体明细如下：

类别

主责部门

报表名称

2014年财务预算报表

财务部

《2014年财务预算报表》

人力成本预算

人事部

《人力成本预算分解表》

《人力成本（管理费用）预算分解表》

《人力成本（销售费用）预算分解表》

《人力成本（间接费用）预算分解表》

《人力成本（主营业务成本）预算分解表》

《人力成本（开发、施工、生产及其他）预算分解表》

固定资产投资及折旧

行政部

《固定资产无形资产投资汇总表》

财务部

《固定资产投资及折旧表》

筹资预算

资金部

《筹资预算表》

投资预算

投资管理部门

《投资预算表》

采购预算

采购部门

《采购预算表》

管理费用及销售费用预算

财务部

《管理费用预算分解表》

营销部门

《销售费用预算分解表》

相关职能部门

《（XXX）预算辅助工作表》

施工项目预算

相关职能部门

《（XXX）施工项目预算辅助工作表》

财务部

《施工项目预算汇总表》

地产项目预算

相关职能部门

《（XXX）房产项目预算辅助工作表》

财务部

《房产项目预算汇总表》

其他行业预算

相关职能部门

《（XXX）行业预算辅助工作表》

类别

主责部门

报表名称

财务部

《XXX行业预算汇总表》

五、预算编制的分工

集团公司、各职能部门作为预算执行主体，通过对预算表单和预算项目的责任界定，强化预算主体的责任。

由于集团各公司产业形态不同，组织构架及部门设置存在差异.各预算表单的编制部门可由各公司视具体情况进行调整。

（1）财务部门一一作为公司财务管理部门，负责编制公司财务费用、折旧费、各项税金、现金预算表、资产负债表、利润表、现金流量表等预算

（2）人资部门——负责编制公司薪酬及福利、工会经费、职工教育经费（含培训费）、社保费、人事类商业保险、残疾人就业保障金、招聘费等预算；

（3）营销部门——负责编制销售预算、销售费用预算；

（4）生产部门一一负责编制成本类预算；

（5）采购部门一一负责编制存货采购类预算；

（6）投资部门一一负责编制权益性投资类预算；

（7）行政部门一一负责编制本公司主要领导的管理费用预算、固定资产类投资、车辆使用费、财产保险费、环境绿化费、伙食费、劳保费、物管费、修理费、办公场地租赁费、非生产用水电费、证照年检、党妇团经费预算；

（8）资金部门一一负责编制融资类预算；

（9）法律部门一一负责诉讼仲裁费预算；

（10）企划部门一一负责编制广告宣传费、业务宣传费等预算；

（11）除上述指定费用项目外，公司各职能部门具有共性的费用由各公司各职能部门根据2014年工作计划进行填报。

如：

差旅费、招待费、办公费等。

（12）生产成本类预算由各公司根据部门职能分工指定相关部门编制。

六、预算的编制方法

1.6.销售预算的编制

销售预算是企业生产经营全面预算的编制起点。

生产、材料采购、仓储费用等方面的预算，都要以销售预算为基础。

销售预算以销售预测为基础，预测的主要依据是本企业历史销售量的分析，结合市场预测中各种产品发展前景等资料，先按产品、地区、顾客和其他项目分别加以编制，然后加以归并汇总。

根据销售预测确定未来期间预计的销售量的和销售单价后，求出预计的收入：

即:

预计销售收入二W预计销售量*预计销售单价

销售预算一方面为其他预算提供基础，另一方面，销售预算本身就可以起到对企业销售活动进行约束和控制的功能。

1.7.成本预算的编制

1.7.1,产量预算

生产预算的编制要以预计销售量和预计产成品存货为基础。

产品的预计生产量可根据预计销售量和期初、期末的预计库存量确定。

主要有几个关键环节，一是要预计期初产成品存货，二是要预计期末产成品存货，这要根据企业的销售渠道和销售能力而定，然后计算预计生产量。

预