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6.3施工图预算
6.4施工预算
7工程量清单计价………………………………………………………………31
7.1工程量清单计价概念
7.2分某些项工程计价
7.3办法项目计价
7.4其她项目计价
7.5工程计价汇总
8工程估价………………………………………………………………………38
8.1工程估价程序和原则
8.2工程估价办法
8.3分项工程估价
9报价技巧与方略………………………………………………………………47
9.1报价技巧
9.2报价方略
10附录……………………………………………………………………………50
附录A施工图预算实例(29页)
附录B工程量清单法编制施工图预算实例(22页)
附录C课程设计(设计任务书和指引书)
1.规定
2.设计阐明
3.施工条件
4.进度与规定
5.惯用数据资料
6.施工图纸(图纸四张)
附表:
表1工程量计算表(12页)
表2钢筋用量汇总表(1页)
表3工程预算书(6页)
表4项目办法费计算表(1页)
表5造价计算表(1页)
表6工料分析表(1页)
附图:
图1建筑图、基本剖面图
(1)
图2一层、二层平面图
(2)
图3屋面、基本平面图(3)
图4二层、屋面构造图(4)
1绪论
当前,国际国内建筑市场竞争—直十分激烈,承包公司要在竞争中求得生存和发展,必要通过工程投标,中标而获得工程项目,并通过合理生产管理从项目完毕中获得最大经济效益。
承包公司投标能否中标而获得项目取决于各种因素,例如公司实力,信誉,活动能力及所采用投标方略等,但必要看到投标公司能否击败众多竞争对手,甚至是强有力对手而中标,在很大限度上取决于能否在对行情充分理解基本上,迅速地作出有竞争力报价。
衡量投标成功与否原则是:
其报价应足够低,以致能使业主(建设单位)所能接受而获得项目;
同步报价又应足够高,以致在中标后来能顺利地完毕合同内容,从而获得恰当利润。
事实上完毕一种工程项目最后费用究竟是多少,在工程竣工之前谁也不也许精确地懂得,只能估算。
但可以必定,只要全面地理解、分析影响该工程造价各种可变因素,采用一定程序,应用一定科学办法合理地进行计算,其精确性必然会提高。
承包商(施工公司)都意识到估价工作重要性,因而把估价报价工作放在招投标工作第一重要位置上,大多数公司都由公司主管经济总经济师(造价师)直接领导。
1.1询价与估价
承包工程报价(亦称估价、开价、作价)是承包商采用投标方式承揽建设工程项目时,以投标文献、设计图纸或工程量表和投标须知,以及价格条件阐明等为基本,结合调研和现场勘察获得状况,依照关于定额,价格资料和费用指标,计算拟定该工程所有费用(即工程总价)技术经济文献。
由于报价是随着投标过程进行,报价书又是构成投标文献重要内容,故又称投标报价。
投标报价是一种复杂过程,概括而言重要有询价、估价和报价三个基本内容。
询价是对投标过程中诸多未知因素通过直接或间接手段进行理解总称。
询价并不单纯地为了理解价格,它所涉及范畴和内容很广。
如各种物资器材价格、质量、运送、分包工程费用、货币汇率以及本地政治、经济、法律、社会等各方面,各层次,各行业状况,这些状况都会影响工程价格。
不同状况应采用不同手段进行,有些必要亲临施工现场实地调查所得,而有许多状况可通过信函特别是英特网理解所得。
询价是为估价服务,详细、精确、全面询价为合理估价奠定了良好基本。
估价是对—个工程项目从开始调研直到工程投入使用为止所需总费用估算。
实行阶段不同,设计深度不同,所需资料,根据也不同,因而估价内容和规定也有所不同。
项目施工阶段工程估价是依照所有设计图纸,投标文献及询价资料逐项估算出工程成本价汇总而成。
1.2工程造价构成
工程成本价是承包商承担该项合同核心内容之一。
这一基本价正是由估价员(预算员)计算所得,工程成本价由工程直接费和附加直接费所构成。
直接费是指与工程实行直接关于人工、材料、机械以及分包工程费等。
直接费还应涉及材料搬运和损耗费,机械搁置费,暂时设施安装和拆除费用,以及某些不构成永久性构造物消耗性材料附加费用。
附加直接费(有时也称工地管理费)是指可以直接列入合同费用,重要涉及驻工地职工交通福利和工地办公室费用、保险费和保函费等。
承包商在投标标书上所列费用总额则是承包工程报价,报价与成本价重要区别就在于成本附加费。
成本附加费普通有三某些构成,即公司管理附加费、风险附加费和利润附加费。
估价员基本职责是负责计算直接费和附加直接费,她们对工程盈亏界线了如指掌,某些公司估价员也直接参加工程投标决策,甚至单独负责估价投标全过程。
1.3工程估价特点
建筑产品及其生产具备一系列技术经济特点,这些特点也直接影响到建筑工程价格估算。
1.单件性估价
每一项建设工程均有其指定专门用途,可采用不同生产工艺不同生产设备,也就有不同构造、造型等建造原则。
建筑产品实物形态不同,建造时所需耗费劳动量、物资量必然不同,相应所需费用也不同。
虽然是用途相似工程,也会由于建筑产品建造和使用地点不同而影响产品价格。
如产品造型、构造等各方面应适应工程所在地气候、地质、地震、水文等自然条件,装饰适应本地风俗习惯。
构成建筑产品成本诸要素取费原则(劳动力.材料,动力等)也因地区不同而有所差别。
建筑生产施工有突出流动性,使得生产资源在流动过程中所需直接消耗费用,以及受此影响所产生其她费用都直接影响到建筑产品价格。
上述诸多因素使得工程最后身产成本和结算价格千差万别,因而对于建筑产品不能象普通工业产品那样按品种、规格、质量等因素成批拟定价格。
而只能是就每一种建筑产品,按其建造地点、建造规模等因素,按一定计算程序逐个计算其价格。
2.按生产阶段性计价
一种工程项目从开始调研到产品投产使用是一种多阶段、周期较长生产过程。
为了更好地筹集和使用投资,普通都是依照不同阶段设计根据,分阶段地预计出所消耗费用。
在可行性研究阶段,普通可参照同类型已投产工程造价资料,现行建设规模和资源价格并考虑各种调价因素进行估算。
在初步设计阶段后来,总承包商应依照工程总体布置,工程项目及各单位工程重要构造和设备清单,估算出从筹建工程施工到工程验收使用所需所有费用。
在各单位工程开工前,承包商应依照施工图及关于实物工程量、招标文献及取费原则算出该项工程所有费用,各阶段估价费用可作为该阶段工程项目招标投标或投标报价基本。
在合同实行阶段,对于影响工程造价设备、材料差价以及设计变更所引起费用变更等,还应按合同文献规定调节范畴及调节办法对合同价进行必要修正,拟定结算费用。
有分包形式时,分包单位也应对分包工作内容向总承包商报价。
由上可知,—个工程项目在不同阶段,由不同投标单位,采用基本一致计算过程和办法,重复拟定各阶段几乎是相似工作内容费用,但由于计算各方怀着不同目,采用不同方略所估算出费用各不相似,有时甚至相差很大。
但精确费用应是多少,连业主自己也不懂得,承包商各种报价给业主提供了选取余地。
另一方面,当建设阶段越接近后期,估价资料可靠性就越大,估价精确性就越高。
对承包商而言,哪一方能把建筑生产过程中各种不拟定因素掌握、考虑得越多,分析得越全面,那么该一方所预计价格越接近项目最后价格,中标也许性越大,中标后完毕合同风险就越小,也许获得经济效益就越大
3.按工程项目划分计价
工程项目有大小之分,凡是按照一定总体设计进行建设建筑群体称为建设项目。
凡具备独立设计文献,竣工后能独立发挥生产能力或工程效益工程称为建设工程(单项工程)。
而凡具备独立设计文献,独立组织施工但竣工后来不能独立发挥使用功能称为单位工程。
若能预计出完毕各个单位工程费用,那么建设项目,建设工程所需费用可由各单位工程费用汇总而成。
但单位工程很难从整体来估价,还必要对单位工程进—步划分,始终划分到可以用较为简朴施工过程,使用一定量资源,可以用恰当计量单位进行计算,并便于测定生产成本基本要素,即把单位工程进一步分解成分部工程和分项工程,这些要素(如一立方米混凝土)是—个不能交付使用中间“产品”,仅是咱们在工程估价和关于经济核算过程中所用—个“工具”,通过对分项工程逐项估价,就可进一步拟定各类建筑产品价格。
各地区对工程估价办法、程序甚至价格构成可以各不相似,但估算基本原理基本是一致,因而,对估价人员最基本规定是掌握分项工程单价估算办法。
即对基本构造要素所需消耗活劳动和物化劳动原则值(定额)和各种费用拟定办法。
2建筑工程承包业务基本知识
工程承包是建筑业采用最广一种经营方式,实质上也是一种商业行为。
工程承包是指业主把建设项目按照合同委托给独立承包商去完毕施工,由此而产生业主与承包商之问承包、发包关系,通过订立工程合同加以规定明确各自取责、义务和互有关系。
工程承包方式使双方经济责任明确,有助于发挥建筑工业化基本雄厚,建筑队伍技术水平和管理水平高公司优势,有助于提高建设经济效益。
因而,工程承包方式是国内以致世界各国普遍采用一种经营方式。
招标投标是商品经济中一种竞争方式,它特点是由唯一业主定标,招请若干个承包商通过投标报价进行竞争,从中选取优胜者与之达到承包合同,承包者按合同实现标。
国际国内工程招标投标程序基本大同小异,详细事务普通由业主委托专业征询机构或本地招标办公室办理。
2.1.1招标方式
当前,惯用招标方式有如下几种:
1.公开招标
公开招标是由业主(或招标代理机构)通过报纸或专业性刊物发布招标告示,公开招请承包商参加投标竞争,凡是符合规定条件承包商都可自愿参加投标。
公开招标使业主有较大选取范畴,可在众多投标单位之间选取报价合理、工期较短、信誉良好承包商同她达到承包合同。
但业主和招标单位审查投标者资格及其标书工作量较大,招标费用也多。
同步,参加竞争投标者越多,每个投标者中标机率将越小,白白损失投标费用风险也越大,而这种风险费必然反映在报价上,最后还是由业主来承担。
2.邀请招标
邀请招标普通不在报刊上刊登广告,而是依照招标单位以往经验,在自己熟悉承包商之间选取数目有限几家发出邀请函,规定她们参加某项工程投标竞争。
被邀请承包商普通在三到十家之间。
采用邀请招标方式,由于被邀请参加竞争承包商为数有限,不但可以节约招标费用,并且能提高每个投标者中标机率,因此对双方均有利。
但这种招标方式限制了竞争范畴,因而,对这种招标方式合用条件各地区往往均有指引性规定。
例如对工程性质特殊、工期紧、有保密规定或在特殊地区施工工程可以采用邀请招标。
3.议标
议标也称邀请协商,即不须通过公开或邀请招标,而是由业主或其代理人直接邀请某一承包商进行协商,达到合同后将工程任务委托绐这家承包商去完毕。
第一家协商不成,可此外再邀请一家,直到达到合同为止。
严格地说,这不能算一种招标方式,面只是一种“谈判合同”。
议标方式普通合用建设工程需要有专门经验或特殊设备而只有几家承包商能承担;
工程性质特殊,内容复杂,发包潮流不能详尽地拟定其中若干技术细节工程;
工程规模不大,总造价不大工程;
边设计边施工工程;
业主打算开发某种新技术,需要承包商从设计阶段开始就合伙工程等。
议标时被邀请对象,普通是工程质量好,造价合理,工期短有信誉承包商;
有是同业主长期合伙共事,已建立了互相信赖,有良好关系承包商。
4.两段招标
两段招标实质上是公开招标和邀请招标综合起来一种招标方式。
在第—阶段,公开招标方式进行招标,通过开标评价后来,再邀请其中报价合理或最有资格三四家承包商进行第二阶段报价。
两段招标方式普通应用于下列两种状况:
1)招标工程内容尚处在发展过程中,需要在第—阶段招标中对多家方案进行评价,选出最新,最优方案,然后在第二阶段中邀请被选中方案承包商进行详细报价。
2)招标人对缺少足够经验大型工程项目,这时可以在第一阶段招标中向投标者
提出规定,通过评比,选出其中最佳投标者再进行第二阶段详细报价。
2.1.2招标文献及招标告示
1.招标文献
招标文献可由业主自行准备,也可委托关于部门代办。
招标文献是投标者编制标书重要根据,内容应满足投标规定,
1)..工程综合阐明
工程综合阐明目在于协助投标者理解招标工程概况。
其重要内容有:
工程名称、规模.地址,发包范畴,设计单位,建筑,构造、设备等概况。
场地和地质条件,可提供条件及工期规定等。
2)设计图纸和技术阐明书
其目在于使投标者理解工程详细内容和技术规定,以便能拟定施工方案,施工进度和计算工程造价。
设计图纸深度可随设计阶段和相应招标阶段而有所不同。
工程施工阶段招标则应尽量提供详尽设计图纸,技术阐明书则应满足下列规定:
能比较有把握地估算出工程造价;
能预计出所承担风险;
能明确工程合用施工验收规范、保修期;
明确业重规定和义务;
明确工程所用特殊产品,专门施工办法及业主指定使用材料;
其她关于生产设施特殊规定等。
3)工程量清单
工程量清单是投标单位计算报价和招标单位评价根据,工程量清单普通以建设工程为对象,按分某些项列出工程数量,其详细限度应视招标阶段和招标工程而有所不同。
普通是提供近似工程量;
供投标单位参照。
4)单价表
单价表普通由招标单位开列出分某些项工程名称,交投标单位填列单价,作为标书重要构成某些。
也可由招标单位提出单价,交投标单位承认或另行提出单价。
考虑到工程量和单价对工程总价影响甚大,拟定期双方都应慎重并应互相承认。
5)投标须知
投标须知是指引投标单位对的和完善履行投标手续根据,目在于避免导致废标。
投标须知内容普通填写和投送标书注意事项,废标条件,决标优惠条件,勘察观场和解答问题安排,投标截止日期及开标时间、地点等。
有时还应列入业主供料状况和材料差价解决条件等。
6)合同重要条件
其作用是使投标单位明确,中标后作为承包人应承担义务和责任,也是作为洽商订立正式合同基本,供投标决策参照。
合同条件涉及合同所根据法律、法规、开工、竣工日期;
工程款结算办法,工程质量及验收原则,奖惩条件和办法,保修期等。
2.招标告示
按国际惯例,公开招标工程应在投标开始之日此前至少45天,大型工程项目至少90天发布招标告示。
其她招标方式告示发布时间距开标时间可恰当减少或双方协商。
其重要内容应涉及:
招标工程项目名称;
工程所在地;
工程内容及招标范畴简要阐明;
筹划开、竣工日期;
发售投标文献或资格预审地点和时间;
招标文献费用和投标保证金数额等。
3.资格预审
在工程招标中,对投标单位资格预审是不可少环节;
其实质就是业主对报名参加投标众多承包商技术水平、经济实力和施工管理经验调查,目在于选取各方面能胜任招标工程需要承包商参加投标。
2.1.3投标前准备工作
进入承包市场参加某一工程项目投标竞争,需要进行一系列准备工作。
1.投标环境调查
投标环境是指招标工程项目所在地自然条件、地方资源等对投标和中标后履行合同有影响各种宏观因素。
国际工程还应涉及政治、经济、法律、社会等调查。
2.工程项目状况调查
招标工程项目自身详细状况如何,是决定投标报价微观因素,在投标之前必要尽量详尽地理解。
调查重要内容有;
工程性质、规模、发包范畴、工程技术规模和对材料性能及工人技术永平规定;
总工期和分期交付使用规定;
工程项目资金来源和业主资信状况;
工程价款支付方式,业主监理工程师资历,国际工程应涉及汇率和外汇所占比例等。
这些状况重要靠研究招标文献,察看现场,参加招标交底会和提请业主答疑来理解。
有时也可通过询价得到。
3.物色代理人或合伙者
承包工程活动中通行代理制度,即承包商进入工程项目所在地,可通过合法代理人开展业务活动。
代理人事实上是为外地承包商提供综合服务征询机构。
代理人可依照外地承包商提出关于工程规定,在工程所在地提供一切服务。
代理人活动往往对一种工程项目投标成功与否起着相称重要作用。
聘任代理人应付—定代理费,代理费普通为工程标价为2%~3%,视工程项目大小和代理业务繁简而定。
代理费支付以工程中标为前提条件,不中标者不付给代理费,但应付给代理人—笔特别酬金。
4.办理注册手续
外地承包商进入招标工程项目所在地开展业务活动,必要按所在地规定办理注册手续获得合法地位。
有地区规定外地承包商在投标之前注册,有地区则容许先进行投标活动,待中标后再办理注册手续。
2.1.4投标报价
投标报价是整个投标工作核心。
它不但关系到能否中标,并且对中标后能否赚钱和赚钱多少也起着很大决定作用。
其重要工作有核算工程量,编制施工方案和施工进度筹划,物资及分包询价,计算分项工程单价及编制单价汇总表,计算其她费用并进行盈亏分折后拟定报价等。
2.1.5标书编制和投送
1.标书编制
投标单位对招标工程作出报价决策后来即应编制标书,也就是投标者须知规定投标单位必要提交所有文献,这些文献重要涉及投标书及其附件、工程量清单和单价表、与报价关于技术文献、投标保证书等。
2.标书投送
所有招标文献编好后来,经核对无误由负责人订立,按投标须知规定分装,然后密封,派专人在投标截止期之前送到招标单位指定地点并获得收据。
2.1.6开标与决标
开标是由业主或招标单位在预定期间内当众拆开封条,公开宣布各投标单位所报价格。
开标后普通将开标成果告知各投标单位并拟定中标单位,但有时是由招标单位先选出两三家中标候选单位,通过讨价还价磋商,最后才拟定中标单位。
决标后来,中标单位接到业主发出中标告知书,应按规定期间与业主商谈和订立承包合同,并提交履约保证书和预付款保证书.
2.2工程承包方式
工程承包方式是指承发包双方之间经济关系形式,受承包内容和详细环境影响。
2.2.1按承包责任范畴和内容划分承包方式
1.统承包方式
统承包方式又称全过程承包,即普通所说交钥匙承包。
采用这种承包方式,业主普通只要提出使用规定和竣工期限,承包单位即可对项目建议书,可行性研究,勘察设计,设备询价与选购,材料订货,工程施工,职工培训直到竣工投产,实行全面总承包。
负责对各项分包项目进行综合管理,协调和监督。
这种承包方式重要合用于各种大中型建设项目。
2.专项承包方式
专项承包内容是某—建设阶段中某一专门项目,由于专业性较强,多由关于专业承包单位承包,故也称专业承包。
在某些工程规模较大,技术质量规定较高项目,将一项工程分为若干某些发包,如分为土建工程,装饰工程,金属构造制作和安装,通风设备安装和电梯安装工程等。
这些分部工程承包商应与承包人再订立承包合同。
2.2.2按承包者所处地位划分承包方式
在工程承包中,一种工程项目上往往不止有一种承包公司。
不同承包单位之间,承包单位按与业主之间关系不同,地位不同订立不同承包方式。
1.总承包
一种建设项目全过程或其中某阶段所有工作,由一种承包单位负责组织实行。
该承包单位可以将若干专业性工作交给不同专业承包单位去完毕,并统—协调和监督她们工作。
在普通状况下,业主仅与总承包单位发生直接关系,而不与专业承包单位发生直关系。
这种承包方式称为总承包。
2.分承包
分承包简称分包,即承包者不与业主发生直接关系,而是从总承包单位分包某一分项工程或某种专业工程,在现场上由总包统筹安排其生产活动,并对总包负责。
现行分包方式普通有两种:
一是由业主指定分包单位,与总包单位订立分包合同;
另一种是由总包单位.自行选取分包单位订立分包合同。
3.独立承包
独立承包是指承包单位依托本单位力量完毕承包所有任务,而不实行分包承包方式。
普通仅合用于规模较小,技术规定比较简朴工程项目。
4.联合承包
联合承包是由两个以上承包单位联合起来承包一项工程任务,由参加联合各单位推定代表统一与业主订立合同,共同对业主负责。
然后再依照各自承担义务,在内部订立分项责任合同。
这种永包方式由于多家联合,资金雄厚,技术和管理上可以取长补短,发挥各自优势,有能力承包更大工程任务。
有些地区对本地区承包单位有一定优惠,外地承包公司与工程所在地承包公司联告承包,有助于中标并也能提高经济效益并便于开展工作。
5.直接承包
直接承包是指在同一工程项目上,不同分包单位分别与业主订立承包合同,各自对业主负责,各承包单位之间不存在分包关系,观场协调工作可由业主或委聘专门人员来管理。
2.2.3按合同类型和计价办法划分承包方式
工程项目条件和承包内容不同,往往规定不同类型合同和报价计算办法。
1.固定总价合同
固定总价合同是按商定总价承包工程,它特点是以图纸和工程阐明书为根据,明确承包内容和计算报价,并一次包死。
在合同执行过程中,除非业重规定变更原定承包内容,承包单位—般不得规定变更报价。
这种方式对业主比较简便,为—般业主所欢迎。
对承包商来说,如果设计图纸和阐明书相称详细,能比较对的地估算造价,订立合同步考虑得比较周全,不致有太大风险,是—种较简便承包方式。
如果图纸阐明书不够详细,未知因素比较多,或者遇到材料突然涨价以及恶劣气候等意外状况,承包单位须承担应变风险。
因而,往往加大不可预见费用,因而不利于减少造价,最后对业主不利。
这种承包方式普通仅合用于规模较小,技术不太复杂工程。
2.单价不变承包合同
依照投标须知和合同条件规定,承包商标定总价即为合同总价,所给投标工程量作为暂估工程量,结束时按实际完毕工程量进行调节。
报价单价不予变动,除非另行增长新项目,其单价由双方通过协商而定。
这种承包方式往往合用于施工图不详或对工程某些条件尚不完全清晰状况下就要进行施工工程。
因不能较精准地计算工程量,所觉得避免任何一方承担过大风险,采用单价不变合同是比较适当。
同步,也可简化计算工作,双方都可把重要精力放在拟定和审核单价上,但此后在施工中,对实际完毕工程量还需耗费一定期间进行核定。
3.延期付款承包合同
业主建设资金局限性,经济—时困难,工程款不能准时偿付需延期付款,订立合同步写明由业主补偿承包人延期利息。
对这种承包方式报价,承包商应考虑因业主付款延期长短,承包人贷款资金利息并影响公司资金周转而使经济效益受到损失;
同步还要考虑货币贬值和物价指数上涨因素,报价时都要纳入工程成本。
4.实物支付承包合同
业主无钞票支付工程款,以合同规定实物作低偿,如在产煤地建电厂,此后以供电作价抵偿工程款。
这种承包合同报价,牵涉到银行利息,市场物价涨落影响等各种因素,投标报价时更应慎重细致。
5.带资承包合同
带资承包合同,实质上业主向承包方贷款搞项目建设,由承包方垫资,按合同规定期限归还工程款并支付利息。
这种承包方式,涉及向银行大笔贷款,受物价上涨等因素影响,投标报价风险较大。
6.建设—经营—转让承包合同
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